[부동산 이야기] ‘컨틴전시’란 무엇인가

봄 이사철이 다가오면서 치솟는 렌트비 부담으로 인해, 다운페이먼트 자금만 확보된다면 내 집 마련에 나서려는 수요층이 눈에 띄게 늘고 있다.   주택 구매 시 20~25%의 다운페이먼트가 필수라고 생각하기 쉽지만, 실제 시장에서는 5~10% 정도의 적은 자금으로 집을 구입하는 사례도 많다. 융자 심사가 매우 까다로워진 상황에서, 다운페이먼트 비중이 낮더라도 사전 승인서나 DU(Desktop Underwriter) 승인을 받을 수 있다면 구매자의 재정 상태와 융자 능력이 확실히 증명된 것으로 간주되기 때문이다.     꿈에 그리던 오퍼가 수락되었다는 소식은 큰 기쁨을 주지만, 이는 동시에 정해진 타임라인 내에 수많은 법적 절차를 이행해야 하는 에스크로의 시작을 의미한다. 부동산 거래 경험이 부족한 첫 주택 구매자가 유념해야 할 핵심 요소는 ‘컨틴전시(Contingency)’, 즉 ‘조건부 해지권’이다. 컨틴전시는 예상치 못한 변수가 발생했을 때 구매자의 계약금을 법적으로 보호해 주는 최후의 안전장치이다.   감정 컨틴전시: 객관적 가치와 계약가의 조율   부동산 시장의 수급 불균형으로 인해 리스팅 가격보다 높은 금액으로 계약을 체결하는 경우가 빈번하다. 은행의 감정가가 계약가에 미치지 못할 경우, 자금 조달에 차질이 생길 수 있다. 감정 컨틴전시가 확보되어 있다면 구매자는 판매자에게 가격 재협상을 요구하거나, 협상 결렬 시 계약상의 불이익 없이 보증금을 회수하며 계약을 철회할 수 있는 권리를 갖는다.   인스펙션 컨틴전시: 집 물리적 상태에 대한 방어권   주택의 물리적 상태를 점검하는 인스펙션 기간은 하자를 확인하는 단계를 넘어, 구매자에게 중대한 협상력을 부여하는 시기이다.     정밀 검사를 통해 발견된 구조적 결함이나 수리가 필요한 사항을 근거로 판매자에게 수리 비용을 요청하거나 매매가 조정을 제안할 수 있다. 입주 후 발생할 수 있는 잠재적 경제 손실을 사전에 차단하는 필수 과정이다.   융자 컨틴전시: 최종 승인 시까지의 불확실성 제거   융자 심사가 까다로운 현시점에서 사전 승인은 시작일 뿐, 최종 승인은 에스크로 종결 직전까지 엄격한 검증을 거친다. 이 기간 중 신규 부채가 발생하거나 신용 점수에 변동이 생길 경우 융자가 거절될 위험이 존재한다. 이러한 불가항력적인 상황에서 구매자의 자산을 보호하는 마지막 보루 역할을 한다.   성공적인 첫 주택 구매를 위한 첫 단추   가주 주택 매매 계약에서 결정적인 순간은 ‘컨틴전시 제거 서류(Contingency Removal)’에 서명하는 시점이다. 서면으로 모든 조건을 해제하는 순간 앞서 언급한 보호막은 소멸되며, 이후의 계약 파기는 보증금 손실로 직결된다.     이 모든 복잡한 상황을 종합해 볼 때, 경험이 풍부한 에이전트를 찾는 것이 중요하다. 실력 있는 에이전트와 충분히 상담하고 전략을 세우는 것이야말로 내 집 마련이라는 대장정의 첫 단추를 잘 끼우는 일이기 때문이다.     전문가의 정밀한 가이드를 통해 컨틴전시의 권리를 올바르게 행사할 때, 비로소 안전하고 평안한 내 집 마련의 꿈을 완성할 수 있다.   ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 컨틴전시 안전장치 융자 컨틴전시 주택 구매자 감정 컨틴전시

2026.04.22. 20:03

[부동산 가이드] 바이어의 보호막, 컨틴전시

요즘 LA 인근은 주택 매물의 부족으로 어려움을 겪고 있다. 많은 부동산 매물들이 마켓에 올라오면 6개월 안에 거래가 완료된다. 거래 시간이 더 오래 걸리는 경우들도 있다. 잘 안 팔리고 시간이 더 걸리는 이유는 무엇일까.     하나, 가격이 시세보다 높은 경우다. 둘, 집에 크고 작은 하자가 있는 경우 가격을 조정하지 않고 고집한다면 시간이 더 걸리게 된다. 셋, 바이어가 적절한 조건을 제시했음에도 협의가 안 되는 경우다.     그 밖에도 여러 가지 이유가 있지만, 잘 종합해 보면, 가격이 제일 큰 문제다. 가격이 적당하면 대부분의 거래가 잘 진행된다. 매우 좋은 조건의 부동산이 있다면 많은 바이어가 관심을 가지고 오퍼를 쓰게 된다. 부동산 매입을 원하는 바이어가 많아지면 셀러는 한 명의 바이어를 선택하기 위해 여러 가지의 조건들을 제시한다. 어떤 경우 모든 컨틴전시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴전시란 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것으로 어떤 것이 있는지 알아보자.     하나, 인스펙션 컨틴전시다. 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 인스펙션을 하거나 조사를 해보는 시간이다. 오퍼가 승인되고 정해진 시간 내에 전문인을 불러 집에 상태를 확인하게 된다.     부동산 에이전트는 보이는 것에 대해서 의견의 나눌 수는 있지만, 지붕이나 바닥, 파운데이션, 플러밍, 전기 등에 관해서는 전문 인스펙터를 통해 확인하게 된다.     만약 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 고쳐 달라고 하거나 그에 필요한 크레딧을 받는 등 합의가 필요하다.     둘, 감정 컨틴젼시가 있다. 융자하거나, 융자하지 않더라도 전문가를 통해 집의 감정이 얼마 정도인지, 매매 가격이 합당한지를 알아보는 조건이다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내고 그 집의 감정가격을 뽑게 된다. 이는 융자를 받는 데 중요한 근거가 된다.     융자를 통해 부동산을 구매하는 경우 예를 들어 100만 달러의 부동산을 20%를 다운페이하고 80%를 융자한다고 가정해 보자. 80%의 융자는 오퍼 가격의 80%가 아니다. 감정 가격의 80%를 융자받게 된다. 감정가격이 95만 달러에 나온다면 은행은 80만 달러의 융자를 해주는 것이 아니라 감정가 95만 달러의 80%인 76만 달러를 융자해 주게 된다. 이런 경우 바이어가 다운페이를 더 하고 살 수도 있고, 셀러에게 새 조건을 제시할 수도 있으며, 감정 컨틴전시가 남아있기 때문에 계약을 취소할 수도 있다.     셋, 은행에서 감정을 마친 후 정해진 기한 내에 융자에 대한 여부를 결정한다. 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이 론 컨틴전시이다. 컨틴전시는 이 밖에도 여러 가지 조건을 넣을 수 있다. 가끔 셀러들이 모든 컨틴전시 없이 오퍼를 보내라고 제시하는 경우가 있지만, 아무리 맘에 드는 매물이 있더라도 컨틴전시는 바이어를 보호하고 문제들을 잘 짚어가면 살 수 있게 해주기 때문에 무조건 급하게 결정하지 않는 것이 좋다. 또한 부동산 거래에 순간순간마다 시간을 잘 조절하는 것이 중요하다. 이때 부동산 에이전트들의 역할이 중요하다.   ▶문의:(213)500-8954   미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 컨틴전시 바이어 보호막 컨틴전시 감정 컨틴전시 부동산 거래

2023.10.18. 18:25

[부동산 투자] 컨틴전시(Contingency)

많은 바이어들이 집을 본 후에 구매절차에 들어가게 되면 많은 걱정을 한다. 그중에 가장 첫 번째로 가장 많이 질문하는 걱정이 처음에 디파짓한 집값의 3%를 잃게 되는 것에 대한 것이다. 집이 마음에 들어서 시작은 했는데, 며칠 지나고 나서보니 옆집에 또 다른 집이 더 마음에 들 수도 있고, 분명히 집이 마음에 들어서 월요일 날 에스크로 열었는데, 화요일 밤에 어떤 점이 걸려서 자다가 벌떡 일어나는 경우도 있고, 갑자기 직장을 잃어서 매달 페이먼트를 못 하게 되는 등 여러 가지 이유로 취소를 하고 싶을 때가 생긴다. 이런저런 이유로 내가 ‘나의 디파짓을 100% 돌려 받을 수 있을까?’     대부분의 부동산 매매를 자주 하는 바이어들은 모두 알고 있는 ‘컨틴전시(Contingency)’라는 조항이 계약서에 있다. 오늘은 이 조항이 정확하게 어떤 역할을 하는지 다시 한번 이야기하고자 한다.     ‘컨틴전시’는 한마디로 ‘바이어를 보호해 주는 안전장치’라고 생각하면 된다. 컨틴전시는 3가지로 나누어져 있다. 첫 번째는 인스펙션 컨틴전시, 두 번째는 감정 컨틴전시, 마지막 세 번째는 융자 컨틴전시가 있다.     ‘인스펙션 컨틴전시’는 계약이 성사되고 에스크로가 열리면, 7일 또는 10일 안에 바이어가 집에 대해 인스펙션을 한다. 심각한 문제가 생겼을시, 에이전트를 통해서 셀러가 문제 해결 여부를 묻고, 바이어가 만족할 만한 결과물이 형성되었을 때, 바이어가 셀러에게 첫 번째의 인스펙션 컨틴전시를 제거해준다.     이 과정이 끝나면, 두 번째는 은행에서 17일 안에 감정사가 나와서 집 감정을하게 되는데, 바이어가 융자를 받을 때에는 내가 사는 집 가격이 과연 그만큼의 값어치가 있는지 융자를 빌려주는 은행 측에서 하는 절차로, 바이어가 융자를 받는 데 문제가 없다 하면 바이어가 셀러에게 두 번째 감정 컨틴전시를 제거해주게 된다. 단, 융자 없이 현금으로 집 구매 시에는 ‘감정 컨틴전시’는 없다.     세 번째로 융자 컨틴전시는 21일 안에 바이어가 융자받는데 아무런 문제가 없다고 판단 시에 바이어가 셀러에게 마지막으로 제거해주는 컨틴전시 조항이 된다.     이렇게 3가지 컨틴전시 조항이 제거 되었을 시에는 바이어의 마음이 바뀌어서 집 구매를 포기하게 된다면, 디파짓한 집값의 3%는 계약서상 법적으로 셀러 측과 에스크로 회사에서 가져가고 바이어가 돌려받지 못하게 되는 것이다.     물론, 때에 따라서 바이어의 특별한 사정상 또는 마음 좋은 셀러에 따라서 100% 돌려줄 수도 있고, 일부 금액을 바이어한테 돌려주는 경우도 있다. 다시 말하자면, 집 결정 후에 에스크로가 열리는 그 다음 날짜부터 바이어는 보통 17일 안에, 위의 3가지 컨틴전시를 통해서 언제든지 계약을 깰 수 있기 때문에, 한번 집 결정을 했다고 바이어의 마음이 만족스럽지 못한 일을 꾹 참고 무조건 집을 구매하지 않아도 된다는 말이다.     ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 contingency 컨틴전시 융자 컨틴전시 컨틴전시 조항 감정 컨틴전시

2023.02.15. 17:31

[부동산 가이드] 셀러 마켓에서의 바이어 보호

 올해도 강한 셀러 중심의 마켓으로 움직였다. 대부분 아주 무리하게 높은 가격이 아니라면 마켓에 내놓으면 복수 오퍼로 오버가 되는 경우가 다반사였고 계약의 조건 역시도 셀러가 원하는 대로 다 맞추며 묻지도 따지지도 않고 사야 하는 상황이 지속하여 왔다. 이것은 내년에도 올해처럼은 아니겠으나 매물 부족 현상이 크게 나아지지 않는 한 어느 정도는 당분간 예상해야 할지도 모른다. 그래도 이자가 아직은 여전히 낮으니 다운페이가 준비되고 인컴이 융자 얻는 게 가능하다면 지금이라도 사자고 나서는 바이어들에게 집을 사는 과정에서 알고 있어야 할 사항들을 숙지시켜 주고자 한다.   오퍼 경쟁이 뜨거울 때 컨틴전시를 일부나 심할 때는 모두 없애는 것이 작년부터 이어져 오고 있다. 이것은 계약에 있어 미리 본인에게 기본적으로 주어지는 취소할 수 있는 권리를 포기하겠다는 것을 의미한다. 인스펙션 컨틴전시를 없애면 이 집에 있는 하자나 보수를 할 사항들을 시비 걸지 않겠다는 뜻이고 감정 컨틴전시를 없애면 설혹 이 집이 감정가가 모자라게 나와도 다 감당하고 문제 삼지 않겠다는 것. 만일 감정가가 1만불이 모자라게 나왔고 다운페이가 20% 이하인 경우를 보자. 집값의 80%를 융자받는 경우라면 감정가에서 모자라는 1만불의 80%인 8000불을 융자액에서 더 빼고 그만큼 추가로 다운페이를 메꿔야 하는 상황이 생긴다. 그러므로 오퍼를 쓸 때 경쟁에서 이기기 위해 무리하게 가격을 올려 쓴다면 집의 감정 예상가를 에이전트가 조사해서 추가 다운페이가 가능할지에 대하여 바이어와 상의하고 움직이는 것이 필요하다.     이보다 더 주의해야 할 상황은 모든 컨틴전시를 없애고 들어가는 것이다. 한마디로 바이어는 절대적으로 불리한 위치에 서야 한다. 모든 컨틴전시가 없는 상황에서 정말 불가피하게 취소를 할 수밖에 없다면? 바이어는 이니셜 디파짓을 포기해야 하는 궁지에 몰리게 되는 것이다. 그러므로 컨틴전시는 에이전트가 바이어에게 충분히 설명하고 전문가로서 가이드해야만 한다.     'As-is'에 대한 이해가 필요하다. 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다는 의미인데 우리가 사용하는 계약서 폼은 기본적으로 이러한 내용을 이미 안고 있다. 하지만 에스크로를 열고 인스펙션을 한 후에 바이어는 중요한 하자나 보수가 필요한 부분에 대해 보수 요청이나 크레딧을 달라고 협상을 시도하게 되는데 만약 인스펙션 컨틴전시를 다 없애고 들어간 경우라면 바이어는 이 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다고 약속을 하는 셈이다. 그러므로 이러한 부분 역시 에이전트가 사전에 충분한 설명을 하고 바이어가 동의하는지에 대한 확인을 하여야 하며 또 조언과 가이드가 큰 역할을 하겠다.   이처럼 불리한 조건으로 집을 사야 하는 시기에 특히 에이전트는 고객을 보호하는데 더욱 세심한 신경을 써야 하고 전문성을 발휘해야 할 필요가 있다. 그러므로 에이전트를 잘 선택해 믿고 협조해주면 어려운 마켓에서도 좋은 집을 사는 것이 한층 더 부드럽고 쉽게 진행될 것이다.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 가이드 바이어 셀러 바이어 보호 셀러 마켓 감정 컨틴전시

2021.12.29. 18:38