[부동산 칼럼] 가격보다 중요한 조건, 거래를 좌우하는 컨틴전시

주택을 매도할 때 셀러가 가장 먼저 확인하는 것은 가격이다. 그러나 계약서에 서명하는 순간부터 거래를 결정짓는 것은 가격이 아니라 ‘조건’이다. 어떤 조건이 포함되었느냐에 따라 거래는 안정적으로 마무리되기도 하고, 예상치 못한 변수로 흔들리기도 한다.   미국 주택 거래에서 셀러가 가장 자주 접하면서도 그 차이를 혼동하기 쉬운 조건이 있다. 바로 ‘No appraisal contingency’와 ‘No mortgage contingency’다. 두 조항 모두 셀러에게 유리한 강한 오퍼의 상징이지만, 실제 계약상의 의미와 바이어가 짊어지는 책임의 무게는 다르다.   먼저 ‘No appraisal contingency’를 살펴보자. 이 조항은 은행의 감정가가 계약가보다 낮게 나오더라도, 바이어가 가격 인하를 요구하거나 계약을 파기하지 않겠다는 약속이다.   예를 들어 롱아일랜드의 한 단독주택이 98만 달러에 계약된 사례가 있다. 그러나 은행 감정가는 93만 달러로 책정됐다. 일반적인 거래라면 이 5만 달러의 차이로 가격 재협상이 시작되고, 합의가 이루어지지 않으면 계약은 해지될 가능성이 높다. 셀러 입장에서는 이미 다음 주택의 클로징 일정을 잡아놓은 상황에서, 거래 전체가 흔들리는 부담을 안게 된다.   하지만 해당 오퍼에 ‘No appraisal contingency’가 있었다. 바이어는 차액 5만 달러를 본인의 자금으로 충당했고, 거래는 추가 협상 없이 예정대로 진행됐다. 셀러는 계획했던 일정대로 움직일 수 있었다. 특히 주변 시세보다 높은 가격에 계약되는 콘도나 경쟁 매물의 경우, 이 조항은 셀러에게 ‘약속된 가격이 보장된다’는 실질적 안전장치가 된다.   ‘No mortgage contingency’는 성격이 다르다. 융자가 승인되지 않더라도 계약을 해지하지 않겠다는 의미다. 금리 급등, 은행의 심사 기준 변경, 혹은 바이어의 개인적인 사정으로 대출이 거절되더라도 그 책임을 바이어가 지겠다는 뜻이다.   퀸즈의 한 콘도 거래에서는 계약 이후 바이어의 부채 비율(DTI) 문제로 대출이 거절된 사례가 있었다. 일반적인 ‘모기지 컨틴전시’가 포함되어 있었다면 바이어는 계약금을 반환받고 거래는 이어지지 못했을 가능성이 크다.   그러나 ‘No mortgage contingency’ 조건이 있었기에 바이어는 계약을 유지하기 위해 다른 대안을 찾아야 했다. 결국 다소 불리한 조건의 금융기관을 통해 대출을 다시 진행했고, 클로징은 예정대로 마무리되었다.   주택 매도는 단순히 높은 숫자를 고르는 것으로 끝나지 않는다. 클로징이라는 최종 목적지까지 무사히 도달할 수 있는 오퍼를 가려내는 판단력이 거래를 결정한다. 숫자보다 그 안의 위험 요소와 구조를 읽는 눈이 필요한 이유다.   거래 과정에서 셀러의 불안은 대개 컨틴전시 관련 조항에서 시작된다. 그 내용을 이해하고 대비한다면 예상치 못한 상황이 생겨도 크게 동요하지 않는다.   주택을 매도하는 일은 단순한 거래를 넘어 한 시기의 삶을 정리하는 일이다. 금액만 보지 않고 계약의 전체 구조를 함께 살펴야 하는 이유가 여기에 있다. 결국 좋은 오퍼란 높은 가격만이 아니라, 끝까지 지켜지는 조건이다. Jay Yun (윤지준) / 재미부동산협회 이사장부동산 칼럼 컨틴전시 거래 주택 거래 거래 과정 모기지 컨틴전시

2026.04.02. 19:05

[부동산 이야기] 건물주의 직접 거래

부동산을 소유하고 있는 투자자라면, 한 번쯤 바이어로부터 직접 전화나 서한을 통해 건물 매매에 대한 문의를 받아본 경험이 있을 것입니다. 부동산 투자 전문 회사들은 자체 부동산 팀을 통해 셀러에게 직접 전화를 걸어 건물 매각을 요청하는 경우가 많습니다. 건물주가 직접 거래를 시도할 경우 여러 문제가 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로까지 이어지는 경우도 있습니다. 문제의 심각성을 깨닫는 것은 대부분 상황이 악화한 후입니다.   건물주가 직접 거래를 시도하는 주요 이유 중 하나는 에이전트 수수료를 절감하려는 의도입니다. 물론 건물주가 부동산 거래에 대한 경험이 풍부하고, 거래를 도울 전문가들이 주변에 있다면 직접 거래가 가능할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 경우, 이러한 시도는 커미션을 아끼기 위한 선택이며 상당한 위험을 동반합니다. 이에 대한 사례를 하나 소개하겠습니다.   어느 날, 한 건물주가 필자에게 전화를 걸어왔습니다. 그는 바이어와 직접 거래를 진행 중인데 문제가 생겼다고 했습니다. 이 건물주는 에이전트 없이 거래를 시작했고, 에스크로를 열어 매매 절차를 진행 중이었습니다. 그러나 거래 막바지에 바이어가 환경 문제와 건물 상태를 이유로 에스크로를 연기하고 시간을 끌기 시작했습니다. 이미 6개월 이상 거래를 진행해 온 건물주는 그사이 건물 가치가 더 올랐다고 생각했으며, 거래를 취소하고 싶어 했지만, 바이어와의 거래를 어떻게 종료해야 할지 몰라 난감해하고 있었습니다. 셀러가 일방적으로 에스크로를 취소할 경우 법적 문제가 발생할 수 있고, 바이어와의 분쟁이 더욱 복잡해질 위험이 있었습니다.   이러한 문제를 미리 예방할 수 있었을까요? 당연히 그렇습니다. 셀러가 에이전트를 통해 거래를 진행했다면, 거래는 보다 원활하고 안전하게 이루어졌을 것입니다. 에이전트는 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 파악하고, 법적 절차와 계약 조건을 명확히 하여 안전한 거래를 돕습니다. 해당 사례에서는 건물주가 변호사 비용을 지불하며 바이어와의 협상을 이어갔고, 바이어는 두 달을 더 끌다가 결국 거래를 완료했습니다. 하지만 건물주는 추가 변호사 비용과 에스크로 지연으로 인해 새로운 좋은 기회를 놓쳤고, 자신의 건물을 시장 가격보다 낮게 판매하게 되어 결과적으로 손해를 본 셈이었습니다.   에이전트의 역할은 단순히 매매를 연결하는 것에 그치지 않습니다. 그들은 거래의 모든 과정을 관리하고, 양측의 이해관계를 조정하며, 문제가 발생했을 때 즉각적인 해결책을 제시합니다. 커미션을 절약하려다가 더 큰 문제에 봉착하기보단, 에이전트를 통해 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.   결국 건물주들이 커미션 절감을 위해 직접 거래를 시도하지만, 이는 장기적으로 더 큰 비용과 문제를 발생시킬 수 있습니다. 따라서 건물주들은 에이전트를 통한 거래가 더 안전하고 장기적으로도 이익이 될 수 있음을 명심해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137     렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물주 거래 부동산 거래 거래 과정 거래 막바지

2024.09.25. 17:20