[부동산 이야기] 리스의 종류와 캠차지

부동산 에이전트로 일을 시작 할 때 가장 손쉽게 본인의 클라이언트를 만들 수 있는 것은 건물의 매매가 아닌 리스를 전문으로 일을 시작하는 것 입니다. 이는 부동산 거래 형태중 매매 보다 리스 의 수요가 더 많기 때문입니다. 특히 상업용 부동산 에이전트의 경우 이런 현상이 더욱 크다고 말씀 드릴 수 있겠습니다.   저희 회사에서도 리스 전문 에이전트로 시작해서 지금은 타운에서도 가장 활발한 에이전트로 활동하시는 분들이 많이 계십니다. 많은 다른 전문 분야에 종사하시는 분들도 마찬가지 이겠지만 부동산 리스에 관해 많은 경험을 한 회사를 선택하시면 여러 가지 예기치 못한 상황에 보다 현명하게 대처할 수 있는 조언을 받을 수 있습니다.   자기 건물을 구입해서 사업을 운영하는 것은 모든 비즈니스 오너들의 꿈일 것입니다     하지만 현실은 녹록지 않은 건물 가격과 여러가지 여건상, 리스로 사업을 시작 하시는 분들이 대부분 입니다. 이때 리스의 종류와 그에 따른 장단점 알고 있다면 많은 도움이 될 거라 생각합니다.   우선 리스의 종류를 나눠 보자면 Gross, Modified and NNN으로 분류 될 수 있습니다.   Gross 리스는 건물주가 재산세 및 건물 보수 유지에 관한 모든 비용을 책임 지는 형태로 주로 아파트, 상업 용 오피스 건물에 많이 볼 수 있는 리스입니다. 세입자 입장에서는 가장 편한 형태의 리스 계약 이지만 일반 상가 건물에서는 찾아 보기 힘든 형태의 계약입니다.   Modified 리스는 주로 상업 용 창고 건물과 오래된 상가 건물에서 볼 수 있는 형태의 계약으로 건물주가 재산세를 책임지고 건물의 유지 및 보수는 세입자가 책임지는 것이 보편적인 형태입니다.   다음으로 NNN 리스를 설명 드리자면 우선 각각의 N은 Net을 뜻 하는 의미 입니다. 일반적으로 트리플 넷 리스라고 불리우고 있습니다.   우선 첫번째 N은 부동산 재산세를 뜻하는 것으로 일반적으로 건물 관리 비용에서 가장 큰 부분을 찾 이 하는 부동산 재산세를 세입자가 책임 진다는 의미 입니다. 이때 주의 해야 될 부분은 건물의 매각 시 새롭게 책정되는 재산세는 세입자에게 큰 부담으로 되돌아 올수 있으므로 리스 계약을 할 때 일정 부분 이상의 재산세 상승분은 새로운 주인이 부담 할 수 있도록 계약을 하여야 합니다.   두번째 N은 건물 보험을 뜻하는 것입니다. 이는 건물에 일어 날 수 있는 만일의 사태를 대비 하는 것으로 세입자의 재산을 보호 하는 것은 아닙니다. 세입자는 건물 내부의 본인 자산을 보호 하여야 된다면 따로 세입자 보험을 들어야 합니다.   세번째 N은 건물 관리 비용을 뜻하는 것입니다. 건물 유지 및 보수에 필요한 경비로서 건물 청소 용역비, 공동구역 유틸리티 비용, 건물 유지 보수를 위한 예비비 등이 있습니다.   위에 열거한 비용들을 건물 관리 회사가 정산한 후 각각의 세입자에게 책임만큼의 비용을 청구 하는 것이 NNN 리스의 일반적인 형태 입니다.   NNN 리스에서 건물 관리 비용을 일반적으로 CAM (Common Area Maintenance) charge 라 부르며, 기본 렌트에 CAM Charge가 붙는 계약을 NNN 리스라 합니다.   일반적으로 기본 렌트 비용의 20~25% 정도의 CAM 비용이 발생 할 수 있으나 몇몇 지역과 고급 상가 건물은 CAM 비용이 베이스 렌트보다 같거나 클 경우도 있습니다.   그 외에 ‘Absolute Net Lease’ 또는 NNNN 리스라 해서 건물관리에 있어서 건물의 구조적인 문제를 포함해서 건물에서 일어 날 수 있는 모든 책임을 세입자가 책임지는 형태의 계약도 있습니다.   유명한 쇼핑몰이나 부촌의 상가 건물의 경우 퍼센테이지 리스를 요구 하는 경우도 있는데 이는 일정 부분 이상의 매출이 창출 되면 기본 렌트 외에 매출 증가분에 대해 별도의 임대료를 요구 하는 형태의 리스 계약 입니다. 보통 3%에서 7% 정도의 퍼센티지 리스가 일반적인데 이를 산출 하는 방법은 기본 임대료 일년치를 약속 된 퍼센테이지 로 나누어서 그 이상의 매출이 발생 할 때 기본 임대료에 약속된 퍼센티지 만큼 임대료를 더 부과 하는 것입니다.   예를 들자면 2,000sf 건물을 매달 $4,000에 리스를 하고 5%의 퍼센티지 리스를 할 경우 일년 치 임대료 $48,000을 5%로 나누어 나오는 $960,000이 퍼센티지 임대료가 발생하는 기준점이 되는 것입니다. 그 이상의 매출이 발생하면 건물주는 $960,000 이상 발생하는 매출 소득분에 대한 5%의 추가 임대료를 요구 할 수 있는 것입니다.   비즈니스에서 리스 계약이 얼마나 중요한지는 겪어본 분들이 더욱 잘 아실거라 생각합니다.   계약을 하시기 전에 꼼꼼히 계약서의 내용을 숙지하셔야 되며 될 수 있다면 전문 에이전트의 도움을 받으실 것을 조언해 드립니다.   ▶문의: (213) 605-5359     조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 세입자 형태 건물 보수 부동산 재산세 상가 건물

2025.09.24. 17:40

한미시니어센터 회관 보수 추진…새는 지붕 수리 ‘우선순위’

OC한미시니어센터(회장 김가등, 이하 센터)가 노후한 회관 건물 보수 공사를 추진하고 있다.   센터 측은 지난달 25일 가든그로브의 회관에서 이사회를 열어 건물 보수 안건을 논의했다.   김가등 회장은 “공사의 우선순위는 비가 오면 새는 지붕을 고치는 것이지만, 노후한 건물이라 수리해야 할 곳이 많다. 차제에 건물 리모델링을 하자는 의견도 나왔다”고 밝혔다.   이사회 참석자들은 리모델링 필요성엔 동의했지만, 공사비를 조달할 방법을 두고 고민 중이다.   김 회장은 “리모델링에 당초 예상한 10만 달러의 배인 20만 달러가 들 것으로 추산된다. 당장 결론을 내기 어려워 공사비를 마련할 방안을 계속 논의하기로 했다”고 말했다.   센터는 지난 2023년 옛 OC한미노인회 상조회를 정리하는 과정에서 은행에서 35만여 달러 융자를 받았으며, 현재 남은 부채 약 26만 달러를 갚고 있다.   이사회는 이날 도기순 부회장과 외부 인사인 송일천 공인회계사를 감사로 선임했다.한미시니어센터 회관 한미시니어센터 회관 회관 건물 건물 보수

2025.08.03. 20:00

유니온클럽 모네 그림 팔아 건물 보수

시카고 유니온리그클럽이 소장하고 있는 모네의 명화를 매각한다. 클럽은 이 그림을 팔아 노후한 시설 보수 공사에 사용하겠다는 입장이다.     유니온리그클럽은 19일 회원들에게 보낸 편지를 통해서 이사회가 모네의 그림을 판매하는 것을 승인했다고 밝혔다.     유니온리그클럽이 갖고 있는 모네의 그림은 ‘Apple Trees in Blossom’으로 인상주의 작가의 대표적인 특징을 그대로 갖고 있는 작품이다.    유니온리그클럽이 이 그림을 소장하게 된 것은 지난 1895년 회원으로부터 500달러를 주고 구입했기 때문이다.     유니온리그클럽이 이 그림을 판매하려고 한 것은 이번이 처음은 아니다. 지난 2020년에도 이 그림을 팔려고 오스트레일리아의 한 화상과 계약 직전까지 갔지만 최종적으로 성사되지 않았다. 당시 그림의 거래 가격은 720만달러로 알려졌다.     현재는 이 가격보다는 더 높은 금액으로 팔릴 가능성이 높다는 것이 전문가들의 견해다.     유니온리그클럽은 이 그림이 시카고 미술관으로 넘어갈 가능성이 큰 것으로 판단하고 있다.     시카고 미술관은 모네 콜렉션으로 유명한 곳이다. 모네가 살았던 프랑스 파리를 제외하고는 가장 많은 33점의 모네 작품을 소장하고 있는 것으로도 널리 알려져 있기도 하다.     시카고 미술관은 모네의 수련 시리즈와 건초더미 시리즈를 소장하고 있으며 인상파 작가들의 작품으로 전세계적인 명성을 갖고 있어 유니온리그클럽의 모네 그림이 향할 최적의 미술관으로 손꼽히고 있다.     한편 유니온리그클럽은 1879년 창설된 시카고의 대표적인 프라이빗 소셜 클럽이다. 회원들은 이 곳에서 열리는 각종 사교 행사에 참석하고 있으며 클럽하우스에는 피트니스클럽과 스포츠 시설도 갖추고 있다.     시카고 총영사관이 주최하는 국경절 행사 장소로도 한인들에게 널리 알려져 있다. 현재 클럽하우스의 위치는 다운타운 루프인 65번지 웨스트 잭슨길이다.  Nathan Park 기자유니온클럽 모네 유니온클럽 모네 모네 그림 건물 보수

2024.03.21. 13:34

[부동산 이야기] 부지 임대

그라운드 리스는 기업을 확장하려는 회사가 위치가 좋은 곳에 있는 빈 땅을 찾아서 땅 주인에게 '땅을 빌려주십시오, 건물을 지어 비즈니스를 하려고 합니다. 공사비를 비롯한 제반 비용은 저희가 냅니다' 라고 제안하고 땅 주인이 승낙하면 그라운드 리스가 시작되는 것이다. 빈 땅을 가지고 있는 땅 주인은 테넌트가 된 기업으로부터 땅에 대한 렌트비를 받고, 기업은 비싼 땅값을 지불하지 않고도 비즈니스를 확장할 수 있다. 기업 차원에서 땅을 빌려서 건물을 짓는 것이 경제적으로 훨씬 낫다고 생각하기 때문이다.   테넌트는 공사비와 땅 렌트비를 비롯하여 수리비, 리모델링, 세금, 보험(땅 주인 보호 포함) 등의 모든 비용을 책임진다. 그라운드 리스 기간은 대체로 50년에서 99년이다. 그라운드 리스는 장단점이 있다. 테넌트의 장점은 기업은 땅을 살 때 필요한 다운페이먼트가 없으니 경제적이고, 렌트비는 연방과 주의 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 땅 주인의 장점으로는 개발하지도 못하고 세금만 축냈던 빈 땅에서 인컴을 꾸준히 벌 수 있다. 렌트비를 올릴 수도 있고, 테넌트가 렌트비를 내지 못하거나 다른 비용을 해결하지 않으면 퇴거시킬 수 있다. 땅 주인의 또 다른 장점으로는 건물 보수 책임이 없다. 매달 렌트비 입금만 확인하면 된다.   테넌트의 단점으로는 땅 주인의 허락을 받아야 하는 경우가 있을 수 있다. 이는 땅 주인이 승인하지 않으면  테넌트의 비즈니스 계획에 차질을 가져올 수 있다. 그리고 테넌트가 자신이 지은 건물 포함 땅을 구입하고자 할 때는 매매 가격이 비쌀 수 있다. 땅 주인의 단점은 리스 계약서에 조항을 제대로 넣지 않으면 땅 주인으로서의 힘을 쓰지 못할 수 있다. 또한 위치에 따라 땅 주인은 높은 세금을 내야 하는 경우도 생기며 건물에 대해 감가상각을 할 수 없다.     부동산은 주로 땅과 건물을 말하며 무엇보다 우리 한인들에게는 땅과 건물, 둘을 다 소유해야 한다고 생각한다. 그래서 그라운드 리스를 좋아하지 않는다. 선생님, 여기 좋은 물건 있는데요, 렌트비가 아주 좋아요. 손 볼 것이 없고, 그라운드리스예요. 이렇게 말하면 열이면 열, 다 관심을 갖지 않는다.   팬데믹을 겪으면서 많은 투자자들은 확실하고 튼튼한 테넌트, 충분한 리스 기간, 건물주의 손이 덜 가는 건물을 선호하고 있다. 그러나 이러한 조건을 가지고 있는 건물은 가격이 만만치 않을 것이다. 설령 좋은 상가를 구입하였는데 만에 하나 테넌트가 문 닫고 나가거나 리스가 끝난 경우, 어떤 아이디어로 새로운 테넌트를 어떻게 빨리 찾을 것인가가 중요하다. 경험과 지혜, 아이디어 싸움이다. 그런 면에서 그라운드 리스도 테넌트하고의 문제도 적고, 리스 기간 걱정도 없고, 빈 유닛을 채워야 하는 걱정도 없고, 고쳐 줄 일도 없고, 땅만 빌려준 것인데 렌트비는 꼬박꼬박 잘 나오고, 땅이 최고인지 아니면 돈이 최고인지, 생각해 볼 만하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산 에이전트부동산 이야기 임대 임대료 렌트비 입금 건물 보수 그라운드 리스

2022.05.25. 17:12