[상 법] 건설업 저당권

건물을 구입하면서 건물을 수리하거나 증축하면서 건설업자와의 대금분쟁이 자주 발생한다. 건물주 입장에서는 공사하면서제너럴 컨트랙터를 통해서 공사에 대한 전반적인 것을 일임하고 제너럴 컨트랙터는 하청업자를 통해서 실질적인 공사를 진행하게 된다. 문제는 공사대금이 제너럴 컨트랙터에게 전달됐어도 제네럴 컨트랙터가 하청업자에게 하청대금을 지불하지 않을 경우 하청업자는 제너럴 컨트랙터에 대한 계약불이행 소송을 할 수 있을 뿐 아니라 공사를 한 주택주에게도 지불받지 못한 대금을 청구할 수 있다. 이러한 하청업자가 주택주에게 하는 가장 강력한 조치가 건설업 저당권(Mechanic's Lien)을 건물이 위치한 카운티에 등기하는 것이다. 가주법은 건설업 종사자나 건축 자재상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불받지 못할 경우 건축된 건물에 저당권을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이런 저당을 건설업자 저당권이라고 한다. 건설업자 저당권은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당되는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다.     건설업자 저당권을 설정하기 위해서는 다음의 기본적인 조건을 충족해야 한다. 첫째, 해당 부동산의 공사를 했거나 재료를 제공했어야 한다. 둘째, 컨트랙터(contractor)는 공사를 하는 모든 기간 공정에 필요한 라이선스를 소유하고 있어야 한다. 셋째, 건설업자 저당권을 신청할 수 있는 금액은 공사하는데 필요한 합리적인 가격이어야 한다. 넷째, 건축공사에 자재를 제공하든가 서비스 또는 노동력을 제공한 당사자는 20일 사전 통보서(20 day preliminary notice)를 부동산의 소유주 또는 제너럴 컨트랙터에게 발송해야 한다. 20일 사전 통보서에는 (1) 제공하는 공사 내용 또는 자재 목록 (2) 공사 실행 당사자의 이름과 주소 (3) 공사가 진행되고 있는 공사 현장 주소가 기재되어야 한다. 20일 사전 통보서는 공사를 시작 또는 자재를 제공한 후 20일 안에 통보되어야 한다. 다섯째, 건설업자 저당권은 공사가 중단 또는 완료된 지 90일 전 또는, 공사 완료 통지서(Notice of Completion)나 공사 중단 통지서(Notice of Cessation)를 등기한 후 60일 안에 등기해야 한다.   건설업자 저당권이 등기된 후에도 주택주가 공사 대금을 지불하지 않을 경우에는 부동산을 차압을 요구하는 소송을 건설업자 저당권이 등기된 후 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기하지 않을 경우, 건설업자 저당권은 자동으로 해소된다. 90일 안에 소송을 하지 않았을 경우 건물을 차압하는 소송은 진행될 수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수 있다.   때로는, 주택주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로 인해서, 90일 시효가 지날 수도 있는데 이런 경우에는 협상에 대한 조건으로 건설업자 저당권에 관한 소송할 수 있는 기간을 연장하는 합의문을 작성하여 카운티 등기소에 등기하면, 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있다.     이러한 합의문이 없을 경우, 대금 지불 협상이 실패하고 90일 시효가 지난 경우에는 건설업자는 건설업자 저당권이 설정된 건물에 대한 차압소송을 할 수 없다. 합의문을 카운티 등기소에 등기하는 이유는 건물을 구입하거나 담보설정을 하고 융자를 해준 선의의 제삼자에 대한 우선권을 확보하기 위한 것이다. 90일 시효에 관한 법은 엄격하게 적용되므로, 대금지불이 안될 경우에는 90일 시효를 연장하는 합의문을 작성하여 등기하거나 차압소송을 진행해야 한다. 합의문 없이 90일 시효가 지났을 경우에는 건물에 대한 차압권리 없이 대금지불에 관한 소송만 진행할 수 있다.     건설업자 저당권에 의한 차압소송을 진행할 때, 소송장에는 대금을 지불 안 한 건물주뿐 아니라, 저당권이 설정된 건물에 저당권을 설정한 모든 채권자 또한 소송의 당사자로 기재해야 제삼의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를 설정한 모든 채권자에게 소송장을 전달해야 한다.   건설업자 저당권을 등기되었을 경우에는 건물주가 파산신청을 했을 경우에도 저당권의 효력은 계속 존재한다. 따라서 파산신청에 들어간 건물이 파산법하에서 청산되었을 경우, 건설업자 저당권보다 우선순위 저당권을 가진 채권을 해결하고도 잔금이 남았을 경우에는 무담보 채권자보다 먼저 권리행사를 할 수 있다.   위와 같이 건설업자에 있어서 대금지불에 관한 가장 강력한 수단은 건설업자 저당권을 설정하고 이에 따른 차압소송을 진행하는 것이다.     ▶문의:(213)487-2371   이승호 / 변호사 Lee & Oh상 법 저당권 건설업 건설업자 저당권 건설업 저당권 다섯째 건설업자

2024.02.04. 18:37

[상 법] 건설업 관련 라이선스 및 법

캘리포니아에서는 건물에 대한 공사를 할 경우 건설업자에게 컨트랙터 라이선스를 소지하는 것을 의무로 하고 있다. 건설업 라이선스의 소지 의무는 대규모 공사뿐 아니라 재료와 인건비를 합쳐서 500달러 이상의 가치가 되는 공사에는 반드시 컨트랙터 라이선스를 의무화 하고 있다.   예를 들어 집의 주방, 창문 수리나 간단한 페인트를 할 경우에도 총 비용이 500달러를 넘는 경우에는 컨트랙터 라이선스를 소유한 건설업자만이 공사를 할 수 있다. 집의 플러밍 문제가 있어서 수리가 필요할 때 총 수리비가 500달러 초과일 경우에도 해당된다. 핸디맨의 경우, 건설업 라이선스가 없을 경우, 500달러 초과되는 작업을 해서는 안 된다. 500달러 초과되는 작업을 쪼개서 진행할 경우에도 전체 작업의 수리비를 기준으로 계산을 하므로 컨트랙터 라이선스가 필요하다.   건설업 라이선스가 필요한 공사에 라이선스 없이 작업을 했을 경우에는 민·형사적인 책임뿐 아니라 작업을 한 것에 대한 대금을 받을 수 있는 권리도 박탈된다. 형사적인 책임에 대해서 살려 보겠다. 건설업 라이선스 법에 의하여 라이선스가 필요한 작업에 라이선스가 없는 사람이 공사를 했을 경우 5000달러 이하의 벌금이나 6개월의 징역형을 받을 수 있다. 두 번째 반복된 경우에는 5000달러나 공사비의 20%에 해당하는 금액 중 큰 금액만큼 벌금이나 최하 90일간 카운티 감옥에 구금하는 벌을 받게 된다. 세 번 이상의 반복될 경우에는 최하 5000달러에서 최상 1만 달러의 벌금, 최하 90일에서 최대 1년까지 징역형을 받게 된다.     형사 건은 주 검찰청이나 지역 검찰청에서 담당하게 되며 4년의 공소시효가 있다. 다만 주택의 수리나 리모델링 공사의 경우,공소시효가 2년 적용될 수 있다.     건설업 라이선스 없이 공사를 할 경우 형사적인 책임뿐 아니라 민사적인 책임도 있다. 유효한 라이선스 없이 공사를 한 사람은 1만5000달러의 민사 벌금의 책임이 있다. 더구나 라이선스가 없는 건설업자가 타인이나 타인의 재산에 손해를 끼쳤을 경우에는 피해금의 3배에 해당되는 벌과성 보상 책임이 부과된다. 라이선스 없이 공사를 한 건설업자에게 가장 큰 손해는 공사계약이 무효가 될 뿐 아니라 작업을 한 것에 대한 대금을 받을 권리가 없고 이미 받은 공사대금도 반환해야 한다.     건설업 라이선스를 라이선스가 없는 사람에게 빌려주는 행위도 위에 설명한 민·형사의 책임을 져야 한다. 이러한 책임은 공사를 발주한 손님이 건설업자가 라이선스를 소지하지 않은 것에 대한 인지한 것과 관계없이 적용된다.     라이선스 소유의 의무는 계약기관과 공사기간 전체에 대해서 적용된다. 즉, 공사의 기간 중 어떠한 시점에라도 라이선스가 없을 경우 공사 전체에 대해서 대금을 받을 수 있는 자격을 상실하게 된다. 다만 계약 당시에는 라이선스가 없었지만 공사를 하는 모든 기간 동안에는 라이선스가 있을 경우에는 공사 대금을 받을 수 있다. 이러한 라이선스 소유는 공사대금을 받을 절대적인 조건이고 손님이 라이선스가 없는 것을 알고 진행했다 하더라도 법의 적용에 예외가 없다.     기본적으로 라이선스가 없는 건설업자들이 진행하는 공사에 대한 위험 부담이 크고 일반 소비자들이 무자격 건설업자에게 당하는 피해가 크다고 판단 하에 만들어진 법의 취지다. 법원에서는 이러한 법의 적용은 매우 엄격하게 하고 있다. 다만 계약서에 건설업자 이름이 철자가 잘못된 것과 같은 사소한 실수는 예외가 될 수 있지만 공사를 진행한 건설업자의 라이선스 소유 유무는 엄격하게 적용된다.   캘리포니아에서는 건설업자가 종업원 상해 보험을 소지하도록 하고 있고 경우에 따라서는 보험의 만기가 되어서 연장을 하지 않을 경우 라이선스가 자동으로 정지될 수 있다. 자동으로 정지가 된 상태에서 공사계약을 하고 공사를 진행했을 경우에도 라이선스가 없이 공사를 진행한 것으로 간주되어 공사대금을 받을 수 있는 자격이 박탈된다. 무엇보다도 라이선스가 없는 건설 업자는 이미 받은 공사대금을 반환해야 한다. 공사 중 일부 기간만 라이선스가 없었다 하더라도 공사전체기간 동안 받은 대금을 반환해야 한다.     위에서 설명했듯이 건설업자는 라이선스의 소지뿐 만 아니라 항상 유효한 상태인지는 확인해야 한다.       ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 라이선스 건설업 건설업 라이선스 무자격 건설업자 건설업자 이름

2022.11.02. 18:00