[부동산 투자] 계약서의 중요성

부동산 시장에 나오자마자 팔리던 주택이 쉽게 팔리지 않고 있다. 모기지 융자 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매 능력이 크게 떨어졌다. 경기 침체에 대한 염려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어도 많아졌기 때문이다.   지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할  경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다.   주택을 매매할 때나 투자용 부동산을 사고 팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 ‘계약의 중요성’이다. 그래서 이번에는 부동산 거래를 할 때의 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서의 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아보려고 한다.   부동산을 구매하려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게 서면으로 구매의사를 전달한다. 이것을 “오퍼(Offer)를 낸다”고 한다.   오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 한다. 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.   이렇게 합의된 내용을 진행하기 위해 에스크로가 진행된다. 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적 구속력을 가지게 된다.     그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 한다. 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매계약서의 사항들을 잘 이해해야 한다. 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이다.   매매 당사자들은 협상 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반드시 꼼꼼하게 짚고 넘어가야 한다. 모든 합의된 사항을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.   보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한다. 상당한 포괄적인 매매계약서다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이다. 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 난다. 그만큼 구매계약서는 더욱 중요하다.   일단 바이어나 셀러 간 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 아니면 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 된 후에 개인적인 사정이 생긴다. 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 있다.   하지만 이런 상황은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 서명해서다. 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.   그러므로 바이어나 셀러 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없다. 이것을 지키지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 될 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 계약서 중요성 구매 계약서 매매계약 내용 정식 구매계약

2022.08.24. 18:14

[부동산 투자] 주택 매매 계약서 작성

 보통 우리들의 경제활동 중에 가장 금액이 많고 중요한 것이 가족들의 안식처인 주택 구매이다. 물론 직접 거주할 목적으로 구매하는 것이 아니고 투자를 위하여 부동산을 사고파는 경우도 많다. 그런데 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다. 그래서 이번에는 부동산 거래를 할 때의 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서의 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아보려고 한다.   부동산을 구매하려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게 서면으로 구매 의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다.   그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 하며 바이어가 오퍼를 낼 때부터 정확한 내용을 기재해야 한다. 물론 에스크로 기간에 셀러와 바이어, 즉 양측의 합의로 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반드시 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의한 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.     보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매의 계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 포함한 상당히 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매 계약 후 에스크로 회사를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다.     일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에 언급된 내용이거나 에스크로가 진행되는 동안 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 엇갈리기도 하고 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 되어 에스크로를 열었는데 한쪽의 개인 사정으로 더는 진행을 할 수 없는 경우도 있다. 그러나 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다.  그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인하고 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.     그러므로 바이어나 셀러 어느 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 될 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 계약서 주택 구매 계약서 매매 계약 부동산 매매

2022.02.23. 16:12

계약 시 계약서 검토가 반드시 필요한 이유 [ASK미국 상법/부동산/ 민사-이원석 변호사]

▶문= 계약서 검토가 왜 필요한가요?   ▶답= 아직도 계약서 내용을 다 이해하지 않고 상대나 또는 옆에 계신 분이 사인을 하라고 하셔서 사인을 하시는 분들이 충격적으로 너무나 많습니다.   결론은 계약서 내용을 모르고 사인을 하셨기 때문에 본인이 예상하지 못했던 일들 때문에 재정적으로 많은 손해를 볼 일들이 생겨서 변호사를 만나러 오시는 분들이 생각보다 많다는 것입니다.   계약서 중 부동산 매매 계약 리스 계약 파트너십 계약 등이 문제가 자주 생기는 계약이지만 개중에는 하잘것없이 간단한 것 같은 계약이지만 내용을 검토를 하지 않고 사인만 했기 때문에 생기는 손해는 상상 이상으로 큰 재정적인 책임과 손해가 될 수 있다는 것입니다. 가끔 변호사들이 만나는 손님들 중에서 계약서를 잘못하셔서 평생 모은 재산을 한 번에 날리시는 분들을 볼 때 정말 안타까울 때가 있습니다.     재산을 모으려고 평생 고생해서 모은 재산을 한 번의 실수로 모두 날리는 일이 없도록 귀찮고 번거롭지만 계약을 하실 때 꼭 내용을 다 이해를 하시거나 변호사에게 도움을 받는 것을 적극적으로 추천을 드립니다. 또한 계약서가 꼭 필요하지만 필요성을 못 느끼거나 또는 상대를 전적으로 믿기 때문에 계약서를 작성을 하지 않는 일은 꼭 후회하실 것이라고 저는 장담합니다.     예를 들자면 파트너십으로 비즈니스를 시작하기로 하고 서로를 철저히 믿기 때문에 계약서가 없어도 괜찮다고 하시는 분들이 계신데 비즈니스가 망하면 괜찮지만 반대로 비즈니스가 잘 되면 꼭 문제가 생길 것이라는 것을 오랫동안 변호사로서의 경험에 비추어서 말씀을 드릴 수 있습니다. 때문에 이 기사를 읽으신 분들은 계약을 꼭 서면으로 하시고 계약 내용을 충분히 이해를 하셨을 경우에만 사인을 하셔서 행복하고 즐거운 미국 이민 생활을 하시길 진심으로 바랍니다.   ▶문의: (714)634-1234 이원석 / 변호사미국 계약서 계약서 검토 계약서 내용 이원석 변호사

2021.11.10. 19:07

모기지 융자 계약서 위조·크레딧 조작 늘어

주택시장의 과열 분위기 속에서 모기지 대출을 받기 위한 사기가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 매물이 부족하자 바이어 사이에 과잉경쟁이 일어나면서 빚은 부작용이라는 지적이다.   부동산 정보 업체 ‘코어로직’은 ‘2021년 연례 모기지 사기 보고서’를 통해 올 2분기 기준 전년 대비 모기지 사기가 37.2% 급증했다고 27일 밝혔다.   이는 올 2분기 이뤄진 모기지 신청 120건 중 1건꼴로 사기가 있었다는 설명이다. 재융자를 뺀 주택 구매용 모기지와 관련된 사기는 40% 증가세를 기록했다.   코어로직은 “주택시장의 열기가 뜨거워지면서 6가지 주요 모기지 사기 유형 중 4개 분야에서 증가가 이뤄졌다”며 “자체적으로 집계하는 모기지 사기 리스크 지수는 지난해 최근 11년 사이 최저를 기록한 뒤 올해 다시 2019년 수준을 넘어서 급등했다”고 설명했다.   사기 유형별로는 계약 내용 위조, 다운페이 조작 등 거래와 관련된 사기가 34.2% 증가했다. 이어 ID 도용 7.4%, 대출 용도 사기 5.6%, 근저당 및 압류 등 기록 은폐 4.6% 등의 증가세를 보였다. 반면 대출 승인 및 대출액 증액을 위한 소득 부풀리기와 각종 기록 조작 관련 사기는 각각 2%와 5.4% 감소했다.     〈표 참조〉   이중 대출 용도 사기는 매입 주택이 주 주거지인지 투자용인지 등을 명확히 하지 않는 경우인데 목적에 따라 모기지 프로그램, 대출 조건과 승인 가이드라인이 달라지기 때문에 엄중하게 다뤄진다.   코어로직의 앤 레이건 이사는 “최근까지 재융자 인기 속에서 근저당 및 압류 등 기록 은폐와 관련한 재융자 사기는 8.7% 늘었다”며 “그러나 앞으로는 재융자 수요 감소 속에서 모기지 렌더를 속이기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.   주별로 집계한 사기 증가율은 워싱턴 DC 44.9%, 네바다 44.8%, 캘리포니아 38.5%, 하와이 37.7%, 애리조나 36.7%, 앨라배마 33.2%, 뉴저지 34.8%, 플로리다 31.5% 등이었다. 또 도시별 사기 위험도를 나타내는 지수는 라스베이거스가 251로 1위였고 마이애미 235로 2위, 샌호세 189로 5위, 뉴욕 186으로 6위, LA 176으로 10위, 샌프란시스코 171로 11위 등이었다.   ‘원플러스 모기지’의 남상혁 대표는 “팬데믹 직후에는 대면 업무가 중단돼 주택 감정을 집 바깥에서 시행하며 일부 조작 가능성도 있었다”며 “그러나 최근에는 모든 업무가 정상적으로 돌아가면서 서류 속이기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 류정일 기자계약서 크레딧 모기지 사기 모기지 대출 모기지 프로그램

2021.10.27. 19:04