[에이전트 노트] LA 맨션세 폐지될까

LA시에 부과되던 ‘맨션세(Measure ULA)’ 가 오는 11월 3일 주민투표 상정 요건을 충족하며 폐지될 가능성이 커졌다.   맨션세는 고액부동산 거래에 세금을 더 부과하는 법령으로 LA 지역 내 매매가 기준으로 500만 달러에서 1000만 달러의 부동산 거래 시 4%, 1000만 달러 이상일 경우엔 5.5%의 추가적인 양도세를 판매자에게 부과한다.     이 규정은 물가상승률(CPI)을 반영하여 매년 부과 기준 금액(Threshold)이 조정되는 것이 특징으로 오는 7월 1일 이후 에스크로가 마감되는 거래부터는 물가상승률이 추가 반영되어 매매가 기준 540만 달러에서 1090만 달러까지는 4%의 세율을 1090만 이상은 5.5%의 세율이 적용된다.   상업용 부동산의 경우 국세청(IRS)이 규정한 1031 교환(1031 Exchange)제도를 활용해서 양도소득세의 납부를 연기받아 또 다른 부동산 매물을 구매해 오던 고액 부동산 판매자들은 LA시의 양도세와 맨션세는 연장 없이 납부해야 한다. 이 때문에 판매자의 부담이 너무 커져 고가 부동산 소유주들 사이에서 강한 반발을 불러왔다.   맨션세는 고액 부동산 거래에서 추가 세수를 확보해 LA 지역의 고질적인 홈리스 문제를 해결하고 저소득층 주택 공급을 늘리겠다는 취지로 시작됐다. 부유층에게 세금을 걷어 사회적 약자를 돕는다는 소득 재분배의 취지였다.   그러나 맨션세 시행 직후 1년간 LA시가 거둬들인 맨션세는 대략 2억1500만 달러로 알려졌다. 이는 당초 예상했던 9억 달러에 30%에도 못 미치는 액수에 불과한 것이다.   부동산 매물 정보 서비스인 MLS (Multiple Listing Service)의 분석에 따르면 맨션세 시행 1년 만에 500만 달러 이상의 고급 단독주택 거래가 68%나 감소했으며, 고급주택 밀집 지역인 베벌리힐스는 25%, 샌타모니카와 말리부 지역은 30% 가까이 급감한 것으로 알려졌다.   맨션세의 가장 큰 패착은 부동산 시장의 역동성과 생리를 완전히 간과했다는 점이다. 이 세금은 수익 부분에 대한 세금이 아닌 전체 거래 대금인 매매가를 기준으로 하기 때문에 판매자가 전액 부담하는 구조다. 매매 과정에서 손해를 보고 팔더라도 가격이 기준을 넘으면 엄청난 세금 폭탄을 맞아야 하는 징벌적 구조인 셈이다.   ‘맨션’이라는 이름이 주는 착시 효과로 주민들은 이 세금이 호화 저택에 사는 일부 부유층에게만 적용될 것이라 생각했으나, 실상은 LA 경제의 중추인 오피스 빌딩, 다세대 주택 상업용 부지 등 경제 활동 전반에 큰 영향을 미쳤다.   상업용 부동산 개발업자들은 자금조달과 자산매각에 어려움을 겪을 수밖에 없어졌고, LA 지역 내 주택 건설 경기가 영향을 받았다. 또한 공급이 위축되며 임대료 상승을 부추겼고 부동산 전체시장에 큰 걸림돌이 된 것이다.   결국 세수 확보도 실패하고 공급만 위축시킨 이번 맨션세의 운명은 오는 11월 3일 유권자들이 어떤 표심을 던지느냐에 따라 갈릴 예정이다. 이는 LA 부동산 시장의 향방을 가르는 거대한 분수령이 될 전망이다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 맨션세 폐지 고액부동산 거래 맨션세 시행 상업용 부동산

2026.05.26. 23:28