[알기 쉬운 세금 이야기] 부동산 소유 방식

부동산 소유 방식을 타이틀(Title)이라 한다. 재산 소유권의 형태는 일반적으로 재산을 소유하게 되는 시점에서 결정되며 어떠한 선택을 하느냐에 따라서 훗날 소유권자가 사망하거나 후손이나 배우자에게 증여하는 경우, 또는 처분하는 경우에 세금에 막대한 영향을 주게 된다. 일반적으로 다음과 같은 세가지 다른 유형으로 재산 소유권의 형태를 분류할 수 있다.   가장 먼저 개인 소유(Individual Ownership)이 있다. 재산의 모든 소유권이 본인에게만 있거나 또는 특정한 수혜자가 지정되어 있지 않은 경우이다. 납세자가 사망할 시 유언에 따라 소유권이 납세자에게서 가족들에게로 승계 된다.     계약 소유권(Title by Contract)이라는 형태도 있다. 재산을 소유하고 있는 사람이 생존 시 재산에 대한 모든 권리를 가지지만, 사망 시 유언에 따라 상속자에게 승계 되기 전에 집행 절차에 따라 재산의 권리가 신탁 관리인이나 유언 집행자 등에게 잠시 귀속되는 경우의 소유권을 뜻한다. 공동 소유(Joint Ownership)도 부동산 소유의 한 방식이다. 이 공동소유는 세가지의 종류로 나뉜다.     ▶조인트 테넌시(Joint Tenancy)   부부가 아니어도 친구, 친척, 동료 등 모든 공동 소유주가 재산에 대해서 동등한 권리를 가지는 형태인데, 따라서 어떤 소유주라도 다른 소유주의 동의나 허가 없이도 계좌로부터 돈을 인출하거나 재산을 처분할수 있다. 단, 부동산을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 대부분의 모든 주에서 다른 소유주들의 동의 없이는 부동산을 처분할 수 없도록 규정하고 있다. 조인트 테넌시에는 생존권(Right of Survivorshi)이라는 규정이 있어서, 소유권자 중 한명이 사망하게 되면, 법원 유언검증을 거치지 않고 자동으로 사망자의 지분을 남아있는 사람에게 똑같이 나누어 갖게 된다.   ▶테넌시 인 커먼(Tenancy in Common)   두 명 이상이 공동으로 특정 재산을 소유하는 소유권의 형태로 각각의 소유주가 재산에 대해 가지고 있는 소유권만큼만 인출 또는 처분할 수 있는 권리를 가지게 된다. 투자자 중 한 사람이 사망하게 되면 사망한 투자자의 상속자가 사망한 투자자가 소유하고 있던 권리를 승계하게 된다.   ▶커뮤니티 프로퍼티(Community Property)   결혼한 부부에게만 해당되는 소유권의 형태로 결혼 이전의 재산이나 유산으로 받은 재산에 대해서는 권리가 주어지지 않고, 결혼 이후에 발생한 재산에 대해서 부부가 반씩 소유권을 가지는 소유권의 형태이다.  많은 분들이 지금의 선택이 미래에 어떻게 영향을 줄 수 있는지에 대한 이해가 부족한 상태에서 부동산 소유 방식에 대한 결정을 내리는 경우를 많이 볼 수 있다. 전문가에게 자문을 구하여 신중히 미래를 준비하는 것이 바람직하다.     ▶문의: (213)389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 부동산 소유 공동 소유주 재산 소유권 훗날 소유권자

2025.07.06. 19:00

[회계 이야기] 부동산 공동 소유와 세금

부부동산의 공동 소유는 자산에 대해 두 명 이상의 개인 또는 단체가 공동으로 소유하는 것을 의미한다.     공동 소유하는 가장 일반적인 방법은 ‘자산 공유’(Tenancy in Common), ‘공동명의’(Joint Tenancy),  ‘공유자산법’(Community Property)이 있다. 캘리포니아에서는 ‘공동자산법’이 적용되는데 부부만이 이를 적용받게 된다. 여기서는 간단하게나마 이들 공동 소유권에 관해 설명하고 세금과 관련된 기본적인 것에 대해서 살펴보도록 하겠다. 공동소유권과 관련해서는 여러 용어가 나오는데 기본적으로 위의 세 가지 방법 ‘자산 공유’, ‘공동명의’, ‘공유자산법’에 대한 용어는 숙지해 두어야 한다.   ‘자산 공유’는 각 개인이 전체 자산을 각자의 정해진 일정 비율로 소유하는 것을 의미한다. ‘공동명의’는 ‘자산 공유’와 다르게 소유 비율이 동등하고 공동 소유주가 사망하는 경우 소유권이 생존하는 소유주에게 자동으로 넘어가게 된다. 이를 ‘생존권’(Right of Survivorship)이라 하고 유언장보다도 우선적인 권리가 있다. ‘자산 공유’와 ‘공동명의’의 주요 차이점은 ‘자산 공유’에는 ‘생존권’이 없어서 공동소유주가 사망하게 되면 사망자의 지분은 사망자의 상속자에게 넘어가는 것이다.   ‘공동명의’는 ‘공유자산법’과 비교하여 세금에서 여러 문제가 발생할 수 있는 요인이 있다. 납세자는 자산 매각 시에 자산의 구매가격을 기준으로 가치증가분에 대해서 자본이득세를 내게 되는데 사망 시에는 기준가격이 사망 시의 시장가격으로 바뀌게 된다. 예를 들어 10만 달러에 구입한 주택을 30만 달러에 팔았다면 20만 달러의 자본이득이 발생하고 그에 대한 세금을 내게 된다. 그런데 만약 사망을 하여 자식이 상속을 받았다면 기준가격은 사망 시 시장가격인 30만 달러로 바뀌어 상속받은 자식이 그 자산을 매각한다 해도 자본이득은 발생하지 않게 된다.   반면에 만약 내가 그 자산을 당신과 ‘공동명의’로 가지고 있다고 가정해 보자. 당신이 사망하면 ‘공동명의’이기 때문에 소유권은 자동으로 나에게 온다. 그러면 기준가격은 어떻게 될까? 내가 이미 반절을 소유하고 있었기 때문에 사망한 당신의 지분인 반절에 대해서만 기준가가 시장가로 바뀌게 된다. 다시 말해 앞의 경우라면 10만 달러의 자본이득이 발생하게 되는 것이다.   이제는 내가 ‘공동자산법’으로 자산을 소유하고 있었고 배우자가 사망했다고 가정해 보자. ‘공동자산법’인 경우에는 비록 공동소유하고 있었다고 해도 ‘공동자산법’의 특별 규정으로 인해 기준가격은 전체 자산의 가치에 대해 시장가격으로 바뀌게 된다. 배우자와 ‘공동명의’로 자산을 보유하고 있었다면 당신은 자산의 반절분만큼 세금에서 불이익을 받게 되었을 것이다.   ‘공동명의’는 만들기가 손쉬워서 은행, 타이틀 회사, 부동산 중개업자 등이 깊은 고려 없이 사용을 해오고 지만 여러 문제를 내재하고 있다. 자산을 공동소유하게 될 때는 세금 계획, 소유권 통제 및 분쟁 발생에 따른 해결 등 여러 상황을 고려해서 현명한 방법을 모색해 보아야 한다.     ▶문의:(213)926-9378  백용현 CPA회계 이야기 부동산 공동 공동 소유주 부동산 공동 자산 공유

2023.11.08. 0:00