집 공동명의 추가하면 재산세 바로 오를까 [ASK미국 상속법-박하얀 변호사]

▶문= 부모가 집을 단독으로 보유하다가 아들을 공동명의로 추가하거나, 나중에 다시 제외하면 재산세 재평가가 발생하나?   ▶답= 무조건 그렇지는 않다. 캘리포니아 재산세는 Proposition 13 체계에 따라 '소유권 변경'이 있을 때 재평가된다. 그러나 Joint Tenancy는 일반 지분 이전과 다른 별도의 판단 구조가 적용된다.    부모가 단독 소유하던 주택에 아들을 공동명의로 추가하는 경우, 기존 소유자인 부모가 그대로 공동소유자로 남아 있다면 그 자체만으로 곧바로 전면 재평가가 이루어지지는 않는다. 실질적으로 제3자에게 전체 소유권이 완전히 이전된 것으로 보지 않기 때문이다. 따라서 "이름을 올리면 바로 재산세가 오른다"는 말은 정확하지 않다.    재평가의 핵심 시점은 최초 소유자의 지분이 언제 완전히 다른 사람에게 귀속되는가에 있다. 부모가 Original Transferor라면, 부모가 사망하는 순간 그 지분이 생존 공동소유자에게 완전히 이전되고, 그때가 소유권 변경으로 간주된다. 즉, 재평가의 법적 트리거는 추가 시점이 아니라 최초 소유자의 지분이 사망으로 소멸되는 시점이다. 부모 생존 중에 아들을 공동명의에서 제외하는 경우에도, 아들이 자신의 지분을 부모에게 다시 이전하고 부모가 다시 100%를 보유하는 구조라면 일반적으로 재평가가 발생하지 않는다.    다만 제3자가 개입하거나 지분 구조가 복잡해질 경우에는 결과가 달라질 수 있다. 또 하나의 변수는 Proposition 19이다. 부모 사망 시 재평가가 발생하더라도, 부모의 주거용 주택을 자녀가 실제 거주지로 사용하는 등 일정 요건을 충족하면 기존 기준가를 일정 범위 내에서 유지할 수 있다. 반대로 투자용 부동산이거나 거주 요건을 충족하지 못하면 사망 시점의 시가로 재평가된다.    결국 Joint Tenancy에서는 이름의 추가나 제거 자체보다, 최초 소유자의 지분이 언제 완전히 이전되는지가 재산세 판단의 핵심이다. 또 하나 잊지 말아야 할 점은, 자녀를 공동명의에 추가하는 행위는 단순히 이름을 올리는 절차가 아니라 법적으로는 지분을 증여(Gift)한 것으로 보이기 때문에, 연간 증여 한도를 초과하는 경우에는 Gift Tax Return 제출 의무가 발생할 수 있다는 사실이다.   ▶문의: (714)523-9010 박하얀 변호사미국 공동명 재산세 재평가 캘리포니아 재산세 추가 시점

2026.03.05. 0:01

남편 사망 후, 공동명의 한국 부동산 어떻게 정리해야 하나 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 남편이 사망하면서 공동명의로 보유하고 있던 한국 아파트가 상속재산이 되었다. 아파트를 매각해 노후 자금으로 활용하고 싶은데, 현재 미국에 거주 중이라 한국에 직접 가기는 어렵다. 이럴 때에도 등기부터 세금 신고, 송금까지 모두 처리할 수 있나?   ▶답= 할 수 있다. 상속등기, 세금 신고, 부동산 매각, 재산 반출까지 모든 절차는 입국 없이도 진행할 수 있다. 다만 절차가 유기적으로 연결되어 있으므로 처음부터 순서를 정리해 단계별로 차근히 진행해야 한다.     ▶문= 절차를 시작하려면 어떤 서류부터 준비해야 하나?   ▶답= 먼저 상속등기에 필요한 서류를 미국에서 준비해야 한다. 보통 가족관계서류, 서명확인서, 위임장 등이 필요하며, 공증 및 아포스티유 인증 절차가 요구된다. 구체적인 서류는 당사자의 신분, 등기 원인 등 케이스에 따라 다르기 때문에 한국의 전문가에게 문의해 볼 것을 권해 드린다.     ▶문= 서류를 준비한 이후에는 어떤 절차가 이어지나?   ▶답= 준비한 서류를 바탕으로 공동명의였던 아파트 중 고인의 지분을 상속인 앞으로 이전하는 상속등기를 진행해야 한다. 등기와 동시에 상속세도 함께 신고해야 하며, 아파트를 매각할 예정이라면 양도소득세까지 함께 검토해 두는 것이 필요하다.     ▶문= 부동산을 매각한 후 그 대금을 미국 계좌로 송금받고 싶은데, 어떤 절차가 필요한가?   ▶답= 해외 송금을 위해서는 국세청에 자금출처확인서를 신청해 재산 반출 승인을 받아야 한다. 상속세와 양도소득세가 모두 적법하게 신고되었음을 증명해야 하며, 승인 후에는 국내 계좌에서 미국 계좌로 자금을 송금할 수 있다.     ▶문= 한국에 입국하지 않고도 이 모든 절차를 실제로 진행할 수 있었나?   ▶답= 실제로 모든 절차를 비대면으로 진행할 수 있다. 미국 내에서 공증과 인증 절차만 처리하고, 등기와 세금 신고, 매각, 송금까지 전 과정을 대리로 마무리한다.     ▶문= 절차가 복잡해 보이는데, 이 과정에서 가장 주의해야 할 점은 무엇이었나?   ▶답= 상속등기, 세금 신고, 송금 절차는 각각 독립된 절차처럼 보이지만 실제로는 하나의 흐름으로 긴밀하게 연결되어 있다. 어느 한 단계에서 요건이 갖춰지지 않으면 전체 절차가 지연되거나 세금 부담이 늘어날 수 있다. 처음부터 전체 구조를 설계한 뒤 차례대로 진행하는 것이 핵심이다.      ▶문의: www.lawts.kr / [email protected] 이우리 변호사미국 공동명 한국 부동산 부동산 매각 남편 사망

2025.07.02. 22:26