[부동산 가이드] 토지이용규제

토지는 ‘소유권’의 대상이지만, 그렇다고 무조건 내 뜻대로 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 우리는 부동산을 사고팔거나 개발하려 할 때 다양한 법적·제도적 제약과 마주하게 됩니다. 이러한 공적·사적 토지이용 규제는 실무 현장에 큰 영향을 주며, 실질적인 이해와 꼼꼼한 점검이 필수입니다.   우선, 공적 토지이용 규제가 있습니다. 정부나 지방자치단체가 도시계획과 공공복리 증진을 위해 시행하는 제도입니다. 대표적인 것이 용도지역·지구·구역 지정입니다. 토지는 주거, 상업, 공업 등으로 구분되고, 구역별로 개발 가능 행위가 결정됩니다.     예를 들면 같은 도심이라도 상업용 개발이 가능한 지역이 있는가 하면, 저층 주거용 개발로 제한된 구역도 있습니다. 여기에 건축법과 관련 규정은 건물의 용도, 규모, 구조를 결정하고, 도로·공원·학교 같은 도시기반시설도 개발 과정에서 크고 작은 제약이 됩니다.   사적 토지이용 규제는 부담·조건, 공동주택 관리규약, 건축협정 등으로 나타납니다. 예를 들면, 1층은 절대 상가로 사용할 수 없도록 하거나, 일정 부분은 공용주차장으로 확보해야 하는 경우가 있습니다. 아파트나 대규모 공동주택에서는 입주민들이 쾌적한 주거환경을 위해 자율적으로 규약을 정하기도 합니다. 이러한 사적 제한은 등기에 명시된 경우 소유권 변경 후에도 계속 효력이 유지되고, 등기되지 않은 경우에도 공동주택 관리규약처럼 입주민 사이에서 효력이 인정됩니다. 다만, 모든 사적 제약은 반드시 현행법과 공익질서가 우선시됩니다. 예를 들면 인종·종교를 이유로 거래를 제한하는 조건은 위법일 뿐 아니라 무효로 처리됩니다.   정부나 지자체가 소유·관리하는 도로·공원·학교 같은 공공용지는 도시 발전과 공공 안전의 핵심 자산입니다. 이러한 목적에 지정된 부지는 개발 과정에서 수용될 수 있으며, 공공성을 실현하기 위해 일반적인 개발 권리보다 강하게 보호됩니다.   공적 규제와 사적 제한이 충돌하는 상황도 실무에서 자주 발생합니다. 원칙은 ‘더 엄격한 기준’이 우선입니다. 예를 들면, 도시 계획상 5층 개발이 가능하지만, 관리규약이 3층까지만 허용한다면 3층 기준이 적용됩니다. 단, 이러한 제한이 법령과 공익질서에 위배된다면 무효로 처리됩니다.   결론적으로, 부동산 개발과 거래를 진행할 때는 등기부 등본뿐 아니라 도시계획, 건축법령, 공동주택 관리규약 등 다양한 문서와 제도, 관행까지 종합적으로 살펴보셔야 합니다. 표면적인 조건만 믿지 말고, 이해관계자의 동의, 기부채납, 분묘기지권 등 실질적인 쟁점까지 점검하는 것이 중요합니다. 이렇게 해야 예기치 않은 법적 분쟁을 피하고 안전하고 성공적인 거래를 이끌 수 있습니다.   ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 토지이용규제 개발범위 공동주택 관리규약 사적 토지이용 공적 토지이용

2025.07.02. 17:55