[상속법] Prop 19 제대로 알기

캘리포니아의 재산세 제도는 주택을 처음 구매했을 당시의 가격을 기준으로 과세하고, 이후에는 연간 소폭만 상승하는 구조를 가진다. 이 때문에 오래전에 집을 산 사람일수록 현재 시세와 비교해 매우 낮은 재산세를 부담하는 경우가 많다. 그러나 일반적으로 새로운 주택을 구매하게 되면 해당 시점의 시가를 기준으로 재평가가 이루어지면서 재산세가 크게 증가하게 된다. 이러한 부담 때문에 많은 주택 소유자들이 이사를 망설이게 되는데, Prop 19는 이러한 문제를 완화하기 위해 도입된 제도다.   Prop 19의 핵심은 기존 주택의 낮은 과세 기준을 새로운 주택으로 이전할 수 있도록 허용하는 것이다. 즉, 단순히 집을 옮기는 것만으로 세금이 크게 증가하는 상황을 방지하고, 특히 주거 이동이 필요한 사람들에게 실질적인 도움을 주는 데 목적이 있다.     적용 대상은 만 55세 이상의 고령자, 중증 및 영구적 장애인, 그리고 산불이나 자연재해로 인해 주택을 잃은 피해자다. 이 중 고령자와 장애인의 경우 평생 최대 세 번까지 이 혜택을 사용할 수 있어, 상황에 따라 여러 번 주거를 이전하는 것도 가능하다.   새로운 주택을 구매할 때 가장 중요한 부분은 가격이다. 기본적으로 새 집의 가격이 기존 주택과 비슷한 수준이라면 기존의 낮은 재산세 기준을 그대로 유지할 수 있다. 다만 여기서 말하는 ‘비슷한 수준’은 단순한 금액 비교가 아니라 거래 시점에 따라 달라진다.     기존 주택을 팔기 전에 새 집을구매한 경우에는 기존 주택 가치의 100% 이하여야 하고, 매도 후 1년 이내에 구매하면 105% 이하, 2년 이내에 구매하면 110% 이하까지 비슷한 수준으로 인정된다.     이 범위를 초과하는 경우에는 초과 금액만큼 기존 과세 기준에 더해져 새로운 과세 기준이 정해진다. 예를 들어 기존 과세 기준이 30만 달러이고, 기존 주택을 80만 달러에 매도한 후 90만 달러짜리 주택을 구매한 경우라면 10만 달러의 차액이 기존 기준에 더해져 새로운 과세 기준은 40만 달러가 된다. 완전한 재평가를 피하면서도 일정 부분 현실 가격을 반영하는 구조다.   이 제도를 적용받기 위해서는 몇 가지 기본 요건도 충족해야 한다. 기존 주택과 새 주택 모두 반드시 본인의 실제 거주지(주거용 주택)여야 하며, 투자용 부동산이나 세컨드 홈은 해당하지 않는다. 또한 두 거래는 원칙적으로 2년 이내에 이루어져야 하는데, 반드시 순서가 정해져 있는 것은 아니다. 즉, 기존 주택을 먼저 팔고 새 집을 사는 경우뿐만 아니라, 새 집을 먼저 구매한 뒤 기존 주택을 나중에 매도하는 것도 허용된다. 절차적으로는 카운티 평가관(Assessor)에 정해진 신청서를 제출해야 하며, 일반적으로 주택 취득 후 3년 이내에 신청하면 소급 적용까지 받을 수 있다. 이 기간을 넘기더라도 이후부터 혜택을 적용받는 것은 가능하지만, 과거 기간에 대한 절세 효과는 제한될 수 있다.   Prop 19는 자녀가 부모의 낮은 재산세를 그대로 승계하는 것을 제한하면서 논란이 있었지만, 동시에 고령자나 재해 피해자가 이사할 때 세금 부담을 줄여주는 장치이기도 하다. 결과적으로 이 제도는 주택 이동을 보다 쉽게 만들고, 특정 계층에게 실질적인 절세 효과를 제공하는 현실적인 제도라고 볼 수 있다.   ▶문의: (213)459-6500 채재현 변호사상속법 prop 재산세 주거용 주택 과세 기준 재산세 기준

2026.04.07. 23:57

암호화폐 증여 신고 누락…세무감사 타깃

한인 사회에서도 자산 증여는 늘 중요한 관심사다. 부동산과 비즈니스를 통해 축적된 자산이 세대를 넘어 이전되는 과정에서 세금 문제는 피할 수 없는 현실이 됐다. 최근에는 금융자산과 가상자산까지 증가하면서 증여와 상속에 대한 세법 이해의 중요성도 더욱 커지고 있다. 하지만 실제로는 자산 규모에 비해 관련 준비와 이해는 여전히 부족한 경우가 많다.   ▶큇클레임디드(Quitclaim Deed) 통해 자녀 증여, 세금 상승 가능   우선 캘리포니아 주택 소유주라면 재산세 구조를 이해할 필요가 있다. 캘리포니아의 재산세는 기본적으로 주택 과세 기준 금액의 1%가 적용되며, 여기에 교육세나 지역 공채 등이 더해져 실제 세율은 보통 1.05%에서 1.25% 사이에서 형성된다. 과세 기준 금액은 대체로 주택 구입 가격을 기준으로 정해지며 매년 상승 폭도 최대 2%로 제한된다.   이 제도 덕분에 주택 가격이 크게 올라도 장기간 보유한 집의 재산세는 상대적으로 낮게 유지된다. 오랜 기간 같은 집에 거주한 사람일수록 세금 혜택을 더 크게 누리는 구조다. 문제는 주택이 매각되거나 증여될 때다. 이때는 ‘재산정(Reassessment)’이 이루어지며 시장 가격을 기준으로 새로운 과세 기준이 적용된다.   특히 부모가 오랫동안 보유한 주택일수록 기존 재산세가 매우 낮은 경우가 많다. 이런 주택을 자녀에게 이전할 경우 시장 가격으로 재평가되면서 재산세가 크게 상승할 수 있다.   많은 가정이 상속 준비나 비용 절감을 위해 간단한 방식의 소유권 이전을 고려한다. 대표적인 방법이 큇클레임디드(Quitclaim Deed)다. 하지만 세금 측면에서는 반드시 신중하게 접근해야 한다.   프로포지션 19 이후 부모에서 자녀로 주택이 이전될 경우 기존 재산세 기준을 유지하기 위한 조건이 크게 강화됐다. 자녀가 해당 주택을 실제 거주지로 사용해야 하며, 부모의 과세 기준 금액에 100만 달러를 더한 범위까지만 기존 혜택이 유지된다. 자녀가 거주하지 않거나 기존 과세 기준이 낮은 경우에는 시장 가격 기준으로 재산세가 재산정될 가능성이 높다.   따라서 단순히 소유권을 이전하는 것보다 자녀의 거주 계획과 주택 활용 방식 등을 고려한 장기적인 전략이 필요하다.   ▶한국 내 부동산 증여 vs 부동산 매각 후 예금 증여   해외 자산 증여에서도 주의할 점이 있다. 한국에 거주하는 부모가 미국 시민권자나 영주권자인 자녀에게 한국 부동산을 증여하는 경우다. 미국 세법에서는 증여 사실을 보고하는 주체가 증여자가 아니라 수증자인 경우가 많다. 예를 들어 한국에 사는 부모가 미국 시민권자 자녀에게 한국 부동산을 증여했다면, 자녀는 다음 해 4월 15일까지 IRS에 Form 3520을 제출해 이를 신고해야 한다. 증여 자체에 대해 미국에서 별도의 증여세가 부과되지는 않는다. 다만 해당 부동산에서 임대 소득이 발생하거나 향후 매각할 경우에는 미국 세금 보고 대상이 된다. 한국에서 이미 세금을 납부했다면 연방 세금에서는 외국납부세액공제를 받을 수 있지만, 캘리포니아와 같은 일부 주에서는 이러한 공제가 인정되지 않을 수 있다. 그 결과 주정부 차원의 이중과세 부담이 발생할 가능성도 있다.   따라서 한국 부모로부터 부동산을 직접 증여받는 방식과, 부모가 부동산을 매각한 뒤 현금을 증여하는 방식 중 어느 쪽이 유리한지 사전에 검토하는 것이 중요하다.   최근에는 암호화폐 증여도 새로운 관심 분야로 떠오르고 있다. 2026년 기준 연방 상속·증여세 통합 면제 한도는 개인 1500만 달러, 부부 합산 3000만 달러까지 확대됐다. 이 범위 안에서는 세금 없이 자산 이전이 가능하다. 세법상 암호화폐 역시 ‘재산(property)’으로 분류된다. 단순한 지갑 이동은 과세 대상이 아니지만 증여가 이루어지면 보고 대상이 될 수 있다. 또한 증여 시에는 증여자의 취득 원가와 보유 기간이 그대로 승계된다.   최근 IRS는 가상자산 거래 보고를 강화하고 있다. 향후 현금화 과정에서 자금 출처를 증명해야 하는 상황이 늘어날 가능성이 높다. 따라서 가상자산을 증여할 경우 Form 709 등을 통해 증여 사실을 공식적으로 기록해 두는 것이 바람직하다.   ▶암호화폐 증여 시점 공정 가치 산정이 절세 핵심   암호화폐 증여에서 또 하나 중요한 요소는 증여 시점의 공정 시장 가치다. 가격 변동성이 큰 자산인 만큼 시장 가격이 낮은 시점을 활용하면 증여세 면제 한도를 보다 효율적으로 사용할 수 있다.   아울러 가상자산 상속에서 가장 큰 문제는 접근권이다. 콜드월렛에 보관된 암호화폐는 프라이빗 키 없이는 누구도 접근할 수 없다. 유언장이나 법적 권리가 있더라도 키가 없다면 자산은 사실상 사용할 수 없다. 따라서 리빙 트러스트나 유언장에 가상자산을 명확히 포함시키고 접근 권한 관리까지 함께 설계하는 것이 필요하다.   자산 증여는 단순히 소유권을 이전하는 문제가 아니다. 세금과 제도, 그리고 다음 세대의 현실까지 함께 고려해야 하는 장기적인 재정 전략이다.   ▶문의: (213)382-3400세무감사 암호화폐 자녀 증여 자산 증여 과세 기준

2026.03.10. 0:22