[상법] 그라운드 리스

개발되지 않은 필지를 소유하고 있을 경우, 소유주가 직접 개발하지 않고 필지만 리스를 해 임차인이 개발하게 하는 방식이 그라운드 리스다. 이에 대해 알아보자.  일반적으로 필지를 개발하기 위해 하는 것이 그라운드 리스다. 특징은 다음과 같다.     첫째, 일반 리스보다 기간이 길다. 보통 35년, 55년 또는 99년인 경우가 많다. 또한 필지의 성격에 따라서 기간이 제한되기도 한다. 예를 들어, 시 정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55년, 시 소유의 광산일 경우에는 35년, 농지일 경우에는 99년, 시 정부 소유의 필지는 99년, 주 정부 소유의 공원일 경우에는 10년으로 제한돼 있다.   둘째, 개발이 일부만 되어 있거나, 전혀 개발이 안 된 부동산을 리스할 때 사용된다. 따라서 그라운드 리스를 하는 임차인은 미개발 부동산을 리스해서 상당액의 돈을 투자하는 부담이 있다. 따라서 임대인과 협상 시 개발이 쉬운 권리를 받는 경우가 많다. 예를 들어, 일반 리스에서는 건물의 구조변경이나 증축을 할 때, 임대인으로부터 사전 허락을 받는 등 제한이 있다. 그러나, 그라운드 리스를 받고 부동산 개발을 하는 임차인은 개발할 때 임대인의 간섭이나 사전허락 절차를 줄여야 한다. 따라서, 계약을 협상할 때, 이러한 조항을 삭제하거나 최소화한다. 리스 기간에 건물에 대한 상용용도의 변경이나 건물의 개 보수할 때도 임대인으로부터 최소한의 간섭을 요구한다.     셋째, 그라운드 리스를 받는 임차인은 일반적으로 부동산 개발융자를 받는다. 일반 리스에서는 건물의 소유는 임대인에게 있고 임차인은 융자를 받더라도 리스하는 건물의 내부보수에 필요한 융자를 받게 된다. 그러나, 그라운드 리스 임차인은 건물 개발에 필요한 융자를 받아야 하므로 융자를 받는데 지장이 되는 계약조항이 계약서에 들어가서는 안 된다.     임차인은 부동산 개발을 하는 데에 들어가는 모든 개발비를 부담해야 하고 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환해야 함에도 불구하고 미개발 부동산 필지를 직접 구매하는 대신 그라운드 리스를 하는 이유가 이해 안 될 수도 있다. 그라운드 리스를 하는 임차인의 가장 큰 이유는 세금인 경우가 많다. 예를 들어, 렌트는 전액이 비즈니스 운영비용으로 계산돼 세금에서 공제할 수 있지만, 모기지 지불금일 경우에는 이자비용만 공제할 수 있다. 따라서 그라운드 리스 임차인은 개발에 들어가는 비용뿐 아니라 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금에서 유리하다. 또한 토지구매에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수 있는 이점이 있다. 동시에 건물에 대한 소유권이 있으므로 건물에 대해 감가상각을 할 수 있는 권리도 있다.     또한 리스 기간이 종료된 후, 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는 이점도 있다. 장기간 안정된 렌트를 확보할 수 있는 장점도 있다. 그라운드 리스 임차인은 부동산 개발에 필요한 자본투자를 했기 때문에 임대 렌트의 불이행에 관한 위험부담이 적기도 하다.   그라운드 리스 계약은 일반 리스와는 달리 위에 설명한 것과 같은 복잡한 이해관계를 규정하기 때문에 반드시 전문가의 도움을 받아 작성돼야 한다.     ▶문의:(213)487-2371     이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 그라운드 임대인 부동산 개발융자 미개발 부동산 대신 그라운드

2024.11.10. 12:20

타운 인근 공원서 좀비 마약 확산

LA한인타운과 맞닿아 있는 맥아더공원(MacArthur Park)이 일명 좀비 마약으로 불리는 펜타닐 확산의 ‘그라운드 제로(진원지)’가 되고 있다.   LA데일리뉴스는 28일 ‘펜타닐 중독 현상이 맥아더공원 지하경제에 기름을 붓고 있다’는 제목으로 현재 공원에서 벌어지고 있는 마약·장물 거래의 실태를 심층 보도했다.   공원이 마약에 물들게 된 원인은 늘어난 홈리스들 때문이다. 홈리스들은 공원에서 장물의 공급자이자 마약의 수요자들이 된다. 이 역할을 부추기는 건 펜타닐의 무서운 중독성에 있다. 같은 무게의 헤로인보다 효과가 50배 더 강하다. UCLA 의대 조셉 프라이드먼 연구원은 헤로인과 펜타닐의 차이점을 “일반 맥주와 100% 알코올”이라고 표현했다. 한 중독자는 신문과의 인터뷰에서 펜타닐 금단 증상을 ‘죽을 만큼의 고통’이라고 했다.   LA경찰국(LAPD) 스티븐 비어러 수사관은 “홈리스들은 그 고통에서 해방되기 위해 수단과 방법을 가리지 않게 된다”면서 “마약 살 돈을 마련하려 공원 인근은 물론 시 전역에 걸쳐 상점에서 물건을 훔쳐 길거리 상인들에게 되파는 악순환이 계속되고 있다”고 지적했다.   매체에 따르면 펜타닐을 사기 위해 물건을 훔치는 행위를 길거리 은어로 ‘부스팅(boosting)’이라고 한다. 신문과 인터뷰한 엘리엇(24)이라는 홈리스 마약 중독자는 “(마약을 사기 위해)하루에 4~5차례 부스팅을 한다”라고 했다. 한인타운내 최근 문을 연 타깃(Target) 매장이 단골 부스팅 장소다.     공원은 장물 암시장과 마약 거래소이자 집단 마약 흡입소다. 특히 맥아더공원의 알바라도 길 선상의 골목마다 바닥에 널브러져 있는 중독자들을 대낮에도 쉽게 볼 수 있다. 뿐만 아니라 마약 복용에 쓰인 은박지 타는 냄새가 거리를 가득 메우고 쓰레기가 곳곳에 즐비하다.     마약 중독자들의 집단 거주지가 된 공원은 LAPD의 마약 중독자 식별 전문가 훈련장소가 되고 있다. LAPD 그레그 푸콰서전트는 “경관 한 명이 현장에 투입되면 한 시간반 만에 8명씩은 체포한다”고 말했다.   해당 지역을 대표하는 유니스헤르난데스(1지구) LA시의원은 “과다복용, 펜타닐 사용, 판매의 확산을 생각할 때 맥아더 공원은 ‘그라운드 제로(ground zero)’”라고 말했다.     홈리스 마약 중독자들의 절도, 장물 거래, 마약 흡입으로 이어지는 악순환을 끊기 위해 정부도 대책을 내놓고 있다. 캐런 배스 시장의 ‘인사이드 세이프’가 대표적인 정책이다. 하지만 현장 전문가들은 맥아더공원처럼 대규모의 홈리스 숫자, 중독의 위험성을 해결할 대안은 아니라고 입을 모은다.   맥아더공원 기반으로 설립된 비영리단체 ‘휴먼카인드LA(Humankind LA)’ 설립자 제니퍼 하이드는 “약 100명의 홈리스를 돕고 있는데 그중 90% 이상이 펜타닐에 중독됐다”면서 “대다수의 홈리스는 전화, 신분증 등을 갖고 있지 않아 봉사자들과 연락을 계속하거나 숙소를 얻을 수 없다. 중독이라는 우물에 갇힌 그들에게는 밖으로 나갈 수 있는 밧줄이 없다”라고 노숙자들의 안타까운 현실을 전했다.   헤르난데스 의원은 해당 지역에 더 많은 자원을 가져오기 위해 노력하고 있다고 전했다. 이어 이동식 마약중독 예방팀 신설과 상처 치료와 멸균 약물 공급, 그리고 음식, 의복, 서비스 소개 등을 제공하는 ‘위험 감소 센터’ 오픈을 계획하고 있지만 이에 대한 자금과 임대를 확보해야 한다고 전했다. 장수아 [email protected]맥아더파크 그라운드 펜타닐 중독자들 펜타닐 과다복용 과다복용 펜타닐

2023.08.28. 19:53