‘집 사면 돈되는’ 시절 끝나간다

집값이 오르면  시세에서 모기지 잔액을 뺀 홈 에쿼티(equity)가 쌓인다. 주택 소유주는 주택담보가치가 늘어난 만큼 현금을 꺼내 쓸 수 있다.     전국 주택시장에서 이같은 ‘자산가치 급등’ 시기가 끝나고 ‘언더워터’(underwater) 즉, ‘깡통주택’ 비율이 높아지고 있다는 분석이 나왔다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클은 4일 ‘에쿼티 부자’(equity-rich) 즉, 순자산 비율이 높은 주택 소유자의 비율이 낮아지고 집 가치보다 모기지 잔액이 더 많은 깡통주택 비율이 점차 높아지고 있다고 보도했다.       부동산시장 조사회사 애톰(Attom)이 발표한 지난 3분기(7~9월) 보고서에 따르면, 전국 주택 소유자 중 대출금이 주택 가치의 절반 이하인 비율은 46.1% 로 집계됐다. 이는 지난 2분기의 47.4%, 2024년 3분기의 48.3%에서 계속 하락하는 추세이다.     애톰의 롭 바버 CEO(최고경영자)는 “2022년까지 이어졌던 주택 자산가치 급등이 멈추고, 시장이 점차 균형을 찾아가고 있다”고 지적했다. 그는 “최근 몇 분기 동안의 완만한 변동은 장기적인 안정화의 신호”라고 분석했다.   그러나 전국 주택의 깡통주택 비율은 오히려 늘어나는 추세다.  지난 3분기 기준으로 전국 담보 주택 중 2.8%가 집 가치보다 모기지 잔액이 25% 이상 많은 ‘심각한 깡통주택’(serious underwater)으로 분류됐다. 이 비율은 2024년 3분기 2.5%에서 꾸준히 상승하고 있다.     특히 조지아주를 비롯, 플로리다·애리조나·콜로라도등 남부와 서부 지역에서 ‘에쿼티 부자’ 주택 비율이 크게 하락했다. 조지아의 에쿼티 부자 비율은 46.3%에서 41.8%로 낮아졌다. 플로리다는 52.5%에서 46.0%로, 애리조나는 50.0%에서 44.5%로, 콜로라도는 48.0%에서 43.0%로 각각 낮아졌다.     반면 깡통주택 비율은 46개 주에서 증가했다. 가장 큰 상승폭을 기록한 지역을 보면 워싱턴DC 3.3%에서 5.1%로, 메릴랜드 2.4%에서 3.5%로, 루이지애나 10.1%에서 11.2%로 높아졌다.     애톰은 보고서에서 “중서부 지역은 여전히 높은 자산 비율을 유지하고 있으나 남부 지역은 대출 부담으로 어려움을 겪는 주택이 많다”고 밝혔다. 에쿼티 비율이 높은 도시들은 샌호세 65.8%, 버팔로 63.5%, 포틀랜드 61.2%, LA 60.5% 등이다.   주택시장은 지난 10월 기준, 매물은 전년 대비 약 15% 증가했지만 판매는 10% 줄었고, 계약 파기율도 늘었다. 전국 주택 중간 거래가격은 약 42만5000 달러로 지난해보다 1% 상승했다. 부동산 전문가들은 “여전히 셀러들이 가격을 높게 책정하는 것이 잠정 계약 파기의 주요 원인”이라고 지적했다.   연방준비제도(Fed)에 따르면, 코로나19 팬데믹 초기인 2020년 2분기 전국 주택 중간 매매가격은 31만7100달러였지만, 2022년 2분기 43만7700달러로 38% 급등했다. 또 올해 1분기에는 41만800달러로 약간 하락했지만 팬데믹 이전 대비 여전히 30% 이상 높은 수준이다. 김지민 기자사면 깡통주택 깡통주택 비율 전국 주택시장 주택 자산가치

2025.11.04. 14:41

모기지 급등, 집값 급락에 깡통주택 증가

모기지 이자 급등에다 주택가격 급락으로 깡통주택이 늘고 있다.    모기지 데이터 분석업체 블랙나이트는 올해 모기지 대출을 받아 주택을 구매한 신규 주택소유주 25만 명이 깡통주택을 소유하고 있다고 최근 밝혔다.    그들의 주택융자금 규모가 현재 주택 감정가를 웃돌고 있다. 깡통주택은 주택융자금보다 주택 가치가 더 낮은 주택을 가리킨다.      특히 100만 명은 주택 에퀴티(주택 가치에서 주택융자를 제한 집의 순자산가치)가 10% 미만이다. 즉, 집값이 더 떨어진다면 이들도 깡통주택 소유주로 전락할 수 있다는 말이다.     블랙나이트에 의하면 올해 모기지 대출 건수 중 8%, 정부 보증 모기지를 받은 주택 바이어의 약 25%가 주택융자금이 주택가격보다 높은 것으로 드러났다.     부동산 관계자들은 ▶6%대의 모기지 이자율 ▶모기지 페이먼트 부담 증가 ▶주택 가격 급락을 깡통주택 증가의 주요 원인으로 꼽았다.   코로나19 팬데믹 기간 비정상적으로 대폭 오른 지역에서 6% 선의 모기지 이자율로 집을 구매한 주택소유주 중 최근 집값이 대폭 내려가면서 이런 현상이 벌어졌다는 설명이다.     지난 팬데믹 기간 집값은 1970년대 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. 주택 바이어들의 수요는 도심을 벗어나 교외의 대형주택으로 옮겨갔다. 코로나19 탓에 아파트 렌트 대신 내 집 마련의 열풍이 불었다. 반면 주택 수급난은 심화하면서 주택시장의 과열로 이어졌다. 이로 인해 일부 주택 바이어들은 주택 감정이나 인스펙션 등을 제대로 하지 않았고 또 셀러 호가의 20~40%까지 웃돈을 주면서까지 매입했다. 이렇게 집을 마련했지만, 인플레이션 심화와 경기침체 우려 확대에다 기준금리 인상 여파에 따른 모기지 이자율 상승으로 인해서 주택 구매 수요가 꺾였고 이는 집값 하락으로 이어졌다. 결국 주택가치가 주택융자금을 밑도는 깡통주택이 양산되고 있다는 게 전문가들의 분석이다.   한편 전문가들은 2023년 모기지 이자율의 추가 상승을 예상하고 향후 1년간 집값이 최대 20%까지 떨어질 것이라는 전망이 제기되면서 깡통주택은 더 늘어날 것으로 보인다.   주택시장은 이미 지난 10월 기존주택 판매량의 9달 연속 감소와 투자용 주택매매 30% 급감을 통해 약세 조짐을 보인 바 있다.   부동산 업계는 인플레이션을 잡기 위한 연방준비제도의 공격적인 긴축 정책의 영향으로 내년 주택시장은 현재보다 더 악화할 것으로 내다봤다.   모기지 대출기관 프레디맥에 따르면 지난주 30년 고정 모기지 이자율은 6.33%로 지난 최고점인 7.08%에서 내려온 수치지만 작년 동기의 3.10%의 두 배를 웃도는 수준이다.  우훈식 기자깡통주택 집값 기준금리 인상 깡통주택 증가 깡통주택 소유주

2022.12.14. 20:50