조지아 ‘내집 마련’ 대출 지원 확대 시행

조지아주에서 처음 집을 사는 주민들을 지원하는 대출 프로그램이 7월부터 확대, 시행된다.     조지아 지역사회부(DCA)에서 운영하는 ‘조지아 드림 피치 어드밴티지 대출 프로그램’은 자격을 갖춘 첫 주택 구매자에게 초기 비용을 덜어준다. 대출금의 2~5%에 해당하는 다운페이먼트 지원 옵션도 있고, 0% 다운페이먼트와 첫 모기지에 대한 금리 인하 옵션도 제공한다.    이 프로그램은 기존 조지아 정부가 시행해온 ‘조지아 드림 프로그램’을 확대한 지원책이다. 기존 프로그램은 여러 대출업체 중 선택할 수 있지만 어드밴티지 프로그램은 ‘레이크뷰 론 서비싱’이 제공한다. 따라서 DCA와 레이크뷰 두 곳의 승인을 받아야 한다.   금융회사가 1차와 2차 대출을 맡고, 레이크뷰가 대출기관으로부터 모기지를 매입하는 방식으로 진행된다. DCA에 따르면 신청자가 부담해야 할 최소 금액은 매매가격의 0~3%이며, 다운페이먼트 옵션에 따라 0~2% 또는 최대 5%가 될 수 있다.       희망자는 DCA 홈페이지에서 본인이 자격 요건에 맞는지 확인할 수 있고, 자격을 갖춘 사람은 1일부터 어드밴티지 프로그램에 신청할 수 있다.     메트로 애틀랜타 지역의 주택 가격 한도는 65만 달러, 메트로 애슨스 지역에서는 최고 57만5000달러, 기타 카운티에서는 최고 50만 달러이다. 신청자는 조지아드림 프로그램과 레이크뷰 론 서비싱의 정책에 따라 다른 다운 페이먼트 지원 프로그램을 이용할 수 있다.     7월 이전에 다른 조지아 드림 프로그램을 신청했지만 아직 대출 승인을 받지 못한 신청자는 기존 신청을 취소하고 조지아 드림 피치 어드밴티지 대출 프로그램을 다시 신청해야 한다. 취소 절차를 진행하기 전에 대출 담당자나 DCA와 상담하는 것이 좋다.     조지아주는 이외에도 ‘피치 셀렉트 VA,’ ‘피치 플러스’ 등의 드림 론 옵션을 제공하고 있다. 자격 요건, 소득 기준 등 자세한 사항은 DCA 홈페이지(dca.georgia.gov/affordable-housing/home-ownership/georgia-dream-mortgage-products)에서 확인할 수 있다.     ▶문의[email protected] 윤지아 기자다운페이먼트 조지아주 다운페이먼트 지원 어드밴티지 프로그램 대출 프로그램

2025.07.01. 14:47

[부동산 이야기] 인컴유닛 장점과 특징

인컴유닛이란 보통 2유닛(듀플렉스)부터 4유닛까지의 주거용 부동산을 가리킨다. 최대 4유닛인 탓에 일반 주택과 동일하게 취급하며, 구매조건 역시 비슷하다. 또 최소 35% 이상을 다운페이먼트로 지불해야 하는 아파트 등 5유닛 이상의 매물과 비교하면, 구매조건 역시 까다롭지 않다. 이에 더해 낮은 이자율 역시 인컴유닛 투자의 장점으로 꼽힌다. 세입자 한 명이 나가더라도 총수입에 미치는 여파가 상대적으로 적다는 점 역시 인컴유닛 투자의 장점이다.   인컴유닛은 일반 주거용 주택과 달리 주변 부동산 시세에 따라 가격이 책정되지 않는다. 투자에 따른 수익률이 가격에 반영되는 탓에 주요 수입원인 렌트 수입 규모를 파악하는 것이 중요하다. ‘테넌트 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 렌트 수입을 정확히 확인해야 하는 이유다.     렌트 수입 못지않게 매물의 가치에 영향을 주는 요소가 경비지출 규모다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴유닛은 소유주가 재산세, 보험료, 수리 비용 등을 부담하는 경우가 많다. 따라서 수입에서 경비를 차감한 실질수익을 파악하는 것이 중요하다. 실질수익은 총 렌트수입에서 모기지, 운영경비 등의 지출요소를 차감해 산출할 수 있다. 실질수익을 파악하고 나면 운영수익(NOI·Net Operating Income)과 자본화비율(CAP Rate·Capitalization Rate) 등을 활용해 수익률도 가늠할 수 있다. 이 가운데 자본화비율(Cap Rate)은 매수가격 대비 1년 동안 벌어들이는 수익을 측정하는 데 활용된다. 자본화비율은 부동산의 가치를 반영하며,  연간 순수입을 매수가로 나누어 산출할 수 있다. 비교적 신축이며, 안정적인 임차인이 들어선 경우에 낮은 자본화비율을 나타내는 경향이 있다. 이외 매매 시점 기준 렌트 수입의 규모, 매물의 위치와 사이즈 및 컨디션을 비롯한 조닝 종류 등의 요소들이 매각 가격에 반영된다.   납세 혜택을 받을 수 있는 가격대가 비교적 낮은 인컴유닛에 투자하는 것도 추천한다. 자본화비율이 높은 매물 대신 세금공제 혜택이 더 많이 주어지는 매물에 투자하는 게 효과적일 수 있기 때문이다.   예를 들어 1031교환(1031 Exchange)를 통한 세금 납부 연기 및 자산 증식을 꾀할 수 있다. 1031 익스체인지는 부동산 매각 시 발생한 순이익금에 대한 세금을 재차 부동산매매 자금으로 사용한 경우에 한해 국세청(IRS)에서 납세 혜택을 제공하는 제도다. 매각하고자 하는 부동산의 가치가 높아질수록, 납부해야 하는 세금의 규모 역시 불어난다는 점을 공략하는 것이다. 제도를 활용해 납세 기한을 연장하고, 부동산을 구매하여 자산을 불려 나가는 전략을 고려해 볼 수 있다.   인컴유닛은 꾸준한 수요가 있다는 특징이 있다. 따라서 임차인과 좋은 관계를 가지고, 쾌적한 주거 환경을 유지한다면 리스크를 최소화한 투자처가 될 수 있다.    ▶문의:  (213)-718-7733  윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 장점 다운페이먼트 부동산매매 자금 주거용 부동산 부동산 매각

2024.08.21. 17:26

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 업데이트 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주 다운페이먼트 보조 프로그램인 Dream For All의 진행 상황에 대하여 알려주시기 바랍니다.       ▶답= CA Dream For All 프로그램이 지난 4월 29일 자로 신청 마감한 후 벌써 한 달 반이나 지났는데도 특별한 업데이트가 없어서 신청자들의 애를 태우고 있는 게 현실입니다.     다만 총 신청자는 예상보다 적은 17,000 - 18,000 명 선으로 알려지고 있습니다. 전체 예산을 고려했을 때 1,700-2,000명 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 계산하면 약 10%의 추첨 확률이 됩니다. 하지만 신청자 중 상당수가 자격이 되지 않거나 서류 검증 과정에서 탈락될 것을 고려하면 실제 확률은 이보다 좀 더 높을 것으로 예상됩니다.     사실 가주 주택금융청이 어떤 과정을 거쳐 어떻게 추첨을 하고 어떠한 심사과정을 할지에 대해서는 구체적으로 알려진 바가 없습니다. 다만 자격 검증을 모든 신청자들을 대상으로 하기보다는 추첨을 먼저 한 후 당첨된 자들에 한하여 검증을 해 나갈 것으로 예상됩니다. 그래서 당첨자 중 자격이 안되는 자로 밝혀지면 추가로 당첨자를 선택하는 과정을 이어나가는 것으로 예상됩니다. 이 방법이 시간과 비용을 훨씬 더 절약할 수 있기 때문입니다.   다만 당첨되고 자격 검증 과정을 통과한 사람들을 순서대로 먼저 이메일 통지를 할지 아니면 차수를 나중에 통보를 할지 혹은 모든 당첨자를 검증 과정을 거친 후 한꺼번에 발표할지에 대한 것은 알려진 바가 없습니다. 추첨을 통해서 당첨자를 선택하는 방법이 이번이 처음이고 첫 세대 주택구입자 등 자격요건이 강화된 만큼 검증 과정과 발표 과정이 예상보다 늦어지는 것으로 판단됩니다.   애초 6월 중순에서 말까지는 당첨자 발표가 있을 것으로 예상되었으나 지금은 이보다 더 늦어져 7월 이후에나 발표될 것으로 업계에서는 생각하고 있습니다. 따라서 신청자들은 마음을 내려놓고 그저 기다리는 것 밖에는 딱히 할 수 있는 것이 없는 현실입니다. 다만 신청을 해 놓은 만큼 혹시 모를 연락에 대비하여 이메일을 꼬박꼬박 챙겨 보고, 포털 웹사이트를 수시로 접속하여 업데이트를 확인하는 것이 좋겠습니다. 그리고 만약에 당첨이 되면 융자를 받아 집을 구입해야 하므로 이에 대한 대비를 잘 하시길 바랍니다.            우선 크레딧을 잘 관리, 유지하는 것이 가장 중요합니다. 융자의 승인과 거절자체에도 영향을 줄 뿐만 아니라 얼마짜리의 집을 살수있는지에도 결정적으로 영향을 주기 때문입니다. 어떠한 페이먼트이든 무조건 제때 꼬박꼬박 하시기 바랍니다. 그리고 새 신용카드 오픈이나 다른사람의 융자에 코사인을 자제하고, 자동차나 값비싼 물건을 할부로 구입하는 것은 피하고, 가능한 한 주택구입이후로 미루는 것이 좋습니다.     또한 기존의 신용카드의 잔고는 가능한 한 낮게 유지하고, 자동차융자 밸런스는 주택구입 4-5개월전에 융자담당자와 상의하여 조절함으로써 자신의 부채로부터 제외시킬수가 있습니다. 또한 가급적 직장을 옮기거나 기존비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 더 좋은 조건으로 직장을 옮기는 것은 괜찮지만, 이때도 보너스 수입등을 사용하지 못하는 수가 있습니다. 비즈니스의 크로즈와 오픈, 이름 바꾸는 경우등도 문제가 되는 경우가 많으므로 미리 융자담당자와 상의 하는 것이 좋습니다.     마지막으로 은행구좌에 근거 없거나 현찰등 융자에서 허락하지 않는 자금의 입금을 피해야합니다. 이는 융자진행을 더디고 힘들게 할 뿐만 아니라 융자승인을 못받게 할 수도 있으므로 반드시 융자담당자와 상의를 한후 은행구좌간의 입출금, 자금이동등을 결정해야 합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 프로융자 대표 다운페이먼트 보조 주택 융자

2024.06.18. 20:43

[부동산 투자] 다운페이먼트 보조 프로그램

요즘 캘리포니아 날씨가 흐리고 비가 많이 오는데 부동산 시장의 침체와 맞물려서 더욱 기분을 우울하게 만드는 요인인 것 같습니다.   30년 고정 대출 이자가 조금씩 하락 하면서 살아나던 주택 시장 거래량이 다시 이자율이 급등하면서 주택 시장에는 평소의 절반도 안 되는 매물만이 나와 있는 상황입니다.     캐이스쉴러 인덱스에 따르면, 2023년에는 미국 주택 시장에서 남부 캘리포니아가 주택 가격 상승을 주도했습니다. LA, 오랜지 카운티 지역은 8.3% 상승하여 미국 전역 20개 도시 종합지수에서 상위에 올랐습니다. 샌디에이고는 8.8% 증가하여 1위를 차지하였습니다. 이에 반해 미국 전역의 주택 가격은 5.5% 증가했습니다. 현재로써 LA의 주택 가격은 2000년 대비 4.3배 상승한 수준입니다. 이는 같은 기간 동안 아파트 임대료 인상률의 2배 미만을 훨씬 웃돌고 있는 것으로 나타났습니다. 높은 이자율과 함께, 남부 캘리포니아의 급격한 주택 가격 상승으로 인해 소유와 임대 사이의 재정적 부담에 큰 차이가 발생했습니다.   클래스 A 등급의 아파트 임대료를 고려할 때, 오렌지 카운티의 3베드룸 아파트는 약 4500달러에 이르며, LA카운티에서는 평균 5000달러 이상입니다. 이론적으로 이러한 비용을 감당할 수 있는 주택 구매 희망자는 20% 다운페이먼트를 한다는 가정에 따라 오렌지 카운티에서 최대 72만 가격의 주택이나 콘도를 약 7%의 30년 고정 대출 금리를 적용받아 구매할 수 있습니다. 하지만 현실은, 해당 가격 범위 내에서 오렌지 카운티 전역으로 보아도 3베드룸 주택은 50채 미만이 마켓에 나와 있습니다.   베드룸 숫자를 무시하고 전체 시장에 나와 있는 주택을 살펴보아도 오렌지 카운티에서 50만 달러에서 75만 달러 사이의 주택은 300채 미만이며, 50만 달러 미만은 160채로 나타났습니다. 오렌지 카운티 주택 중 64%는 100만 달러 이상에 나와 있으며 고급 아파트의 테넌트들도 주택 구매를 할 수 없는 여건이 형성되어 있습니다.   캘리포니아 정부도 이러한 상황을 인지하고 생애 첫 주택구매자들에 한해 다운페이먼트를 보조해주는 프로그램 드림포올 등 여러 가지 혜택을 통해 신규 주택 구입자들이 높아진 주택 시장에 진입할 수 있도록 도와주고 있습니다. 새롭게 주택을 살 생각하고 있으시면 이러한 정부 프로그램을 활용해 보는 것을 추천해 하겠습니다. 더 자세한 내용은 드림포올 웹사이트(Calhfa.ca.gov)에서 확인하면 됩니다.     ▶문의: (213)605-5359   조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 다운페이먼트 프로그램 주택 시장 정부 프로그램 3베드룸 주택

2024.03.13. 17:25

LA 다운페이먼트 보조 프로그램들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 엘에이 지역에 첫 집을 구입하려고 하는데 정부의 다운페이먼트 보조 프로그램이 있으면 알려주시기 바랍니다.       ▶답= LA 시의 대표적인 다운페이 보조 프로그램으로 LIPA (Low Income Purchase Assistance)와 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance)가 있습니다. 이 둘은 가구의 연 소득을 기준으로 구분되며, 지원금액은 LIPA는 $161,000, MIPA는 또 둘로 나누어져 $115,000(Mod 120) 과 $90,000(Mod 150)입니다. 2023년도 기준으로 2인 가구에 년 소득이 $80,750이하, 3인 가구 $90,850 이하, 4인 $100,900 이하는 LIPA에 해당되어 $161,000를 다운페이용으로 보조를 받을 수 있습니다. 그런데 이 금액을 지원받더라도 나머지를 융자 받아 구입할 수 있는 집값에 한계가 있을 수 있습니다. 수입 규모의 제한 때문에 융자 규모에 한계가 있다는 뜻입니다.     이 숫자를 기준으로 LIPA 지원금을 이용해 구입할 수 있는 집값은 대강 4인 가족 기준 600,000달러 정도 됩니다. HOA (Home Owner Association) 금액과 개인의 다른 빚의 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 이보다 더 높은 가격의 집을 이 프로그램의 보조를 받아 구입하기 위해서는 자신의 돈으로 다운페이를 더 해야 합니다.     이에 반하여 MIPA는 LIPA보다 지원금의 규모는 작지만 소득제한이 더 높아 더 높은 가격의 집을 구입할 수가 있습니다. MIPA는 소득 규모에 따라 또 두 범주(Mod 120와 Mod 150)로 나누어집니다. 지원 규모는 90,000달러로 적지만 수입제한이 좀 더 높은 Mod 150의 소득제한은 2023년을 기준으로 2인 가족 121,051-124,600달러, 3인 가족 136,201-130,150달러, 4인 가족 151,301-155,700입니다.     이보다 높은 가격의 집을 구입하기 위해서는 역시 자신의 돈으로 다운을 더하면 됩니다. 소득기준과 지원금액이 다른 것을 제외하고는 LIPA와 MIPA의 다른 가이드라인은 대부분 비슷합니다. 다운페이 보조로 지원된 금액은 집에 2차 Lien으로 잡히지만, 이자를 지불하지 않아도 되고, 집을 팔거나, 1차 융자를 갚거나, 타이틀을 바꾸기 전까지는 원금을 갚지 않아도 됩니다.     한 번의 재융자는 가능합니다. 집을 팔 때 집값이 올랐다면, 그 오른 값을 LA 시와 비율적으로 공유하게 되어 있습니다. LA시 주관인 만큼 지역에 제한이 있으므로 집을 보러 다니기 전에 융자 담당자와 상의하여 지역과 자격기준을 확인하는 것이 좋습니다. 융자신청인은 Homebuyer Education 을 반드시 이수해야 하는데, 이는 LA 시 웹사이트를 통해서 무료로 간단히 해결할 수 있습니다.    Homebuyer Education은 한번 이수해 놓으면 거의 모든 프로그램에 적용을 받을 수 있고 만기 없이 사용할 수 있으므로 다운페이먼트 보조 프로그램에 관심이 있는 사람들은 미리 이수해 놓는 것이 좋습니다. 끝으로 LIPA/MIPA 프로그램을 진행할 수 있는 렌더가 제한되어 있는데, LA City 웹사이트에 승인된 렌더의 리스트가 나와있습니다. 다만 그 리스트에 나와있지 않지만 융자가 가능한 한인 렌더와 융자회사들도 있으므로 한국어로 편하게 도움을 받을 수 있습니다. 다운페이먼트 보조 프로그램은 지원금액이 큰 만큼 심사 기준이 까다롭고 진행 절차가 복잡하므로 잘 준비하셔서 꼭 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.       ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 웰스파고 한인융자담당 다운페이먼트 보조 la 다운페이먼트

2023.12.26. 23:14

다운페이먼트 보조 프로그램에 관하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택구입자를 위한 정부의 다운페이먼트 보조 프로그램에 관하여 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 첫 주택구입자들을 위한 각종 정부기관의 다운페이먼트 보조 프로그램은 많습니다. 가주의 Dream For All,  LA County의 HOP, 그리고 LA 시에서 제공하는 LIPA/MIPA 등이 대표적인 예입니다. 하지만 일부 프로그램은 자금이 고갈되었고(Dream for All), 소득제한이 너무 낮아 현실적으로 실효성이 없는 것들이 있습니다 (HOP와 LIPA). 그런데 LIPA처럼 LA 시에서 주관하는 MIPA (Moderate Income Purchase Assistance)의 경우는 소득제한이 비교적 높고 아직 자금도 많이 남아 있어 이 프로그램을 중심으로 살펴보겠습니다.     MIPA의 소득제한은 2인 가족 기준 연 124,600불, 3인 가족 연 140,000불, 4인 가족 연 155,700불입니다. 이에 해당할 경우 최고 90,000불까지 다운페이먼트 보조금으로 지원받을 수 있습니다. 이 금액은 집에 2차 린(Lien)으로 잡히지만, 이자를 지불하지 않아도 되고, 집을 팔거나 1차 융자를 갚거나, 타이틀을 바꾸기 전까지는 원금을 갚지 않아도 됩니다.     집을 팔 때 집값이 올랐다면, 그 오른 금액을 LA 시와 비율적으로 공유하게 되어 있습니다. 구입하는 집 가격에 대한 제한은 없지만, 소득에 제한이 있기 때문에 가능한 집값의 범위가 한정되기 마련이고, 더 높은 값의 집을 사기 위하여 10%까지 자신의 돈을 추가로 다운할 수 있습니다. 이러한 제한사항들을 고려하여 가능한 집값을 계산해 봤을 때 3인 가족 기준으로는 약 800,000불의 집까지, 4인 가족은 약 900,000불의 집까지 구입이 가능한 것으로 예상됩니다.     모든 융자신청인의 최소 신용점수는 660점으로 반드시 첫 주택구입자이어야 합니다. 첫 주택구입자란 지난 3년 동안 집을 소유하지 않은 사람을 말합니다. 3년 이전에 집을 소유했다 판 사람도 지난 3년 동안만 소유하지 않았다면 첫 주택구입자에 해당합니다.     융자신청인은 부부, 부모와 자식 등이 같이 신청도 가능하지만, 융자신청의 합계 소득과 첫 주택구입자 조건 및 Primary house 요건 등을 모두 갖추고 있어야 합니다. 융자신청인은 Homebuyer Education 을 반드시 이수 해야 하는데, 이는 LA 시 웹사이트를 통해서 무료로 간단히 해결할 수 있습니다.     대부분의 다운페이먼트보조프로그램은 Homebuyer Education을 이수할 것을 요구하는데, 한번 이수해 놓으면 거의 모든 프로그램에 만기가 없이 사용할 수 있으므로, 다운페이먼트 보조프로그램에 관심이 있는 사람들은 미리 이 교육과정을 이수해 놓는 것이 좋습니다.     마지막으로 MIPA프로그램을 진행할 수 있는 렌더가 제한되어 있으나, LA City 웹사이트에 나와 있는 렌더이외에도 MIPA 융자가 가능한 한인렌더가 있다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 이상에서 살펴본 바와 같이 MIPA는 현재 자금이 남아있으며, 소득제한등에 있어서 가장 현실적인 프로그램입니다. 하지만, 심사기준이 까다롭고 진행 절차가 복잡하므로 경험이 많은 융자담당자를 통하여 도움을 받을 때 내 집마련의 꿈을 더 쉽게 달성할 수 있을 것입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 다운페이먼트 보조금 웰스파고 한인융자담당 주택구입자 조건

2023.11.21. 23:42

귀넷, 첫 주택 구매자에 다운페이 1만불 지원

첫 주택 구매자를 위해 귀넷 카운티가 최대 1만 달러를 지원한다.     귀넷은 '홈스트래치 다운페이먼트 보조 프로그램'을 운영하며 첫 번째 집을 사고 싶지만, 다운페이먼트, 즉 계약금이 부족한 이들에게 최대 1만 달러까지 지원한다. 무이자로 5년 상환으로 돈을 빌릴 수 있으나, 지원받은 주택 구매자가 해당 주택을 최소 5년간 주 거주지로 사용하는 한 대출금을 상환할 필요가 없다.     대출이 가능한 대상자는 소득이 지역 중간소득의 80% 이하여야 하며, 신용점수는 580 이상이어야 한다. 또 구매하려는 집이 귀넷에 있어야 하고, 기존 주택은 32만3000달러 이상, 신축 주택은 34만6000달러 이상이면 안 된다. 이외에도 다양한 자격 요건은 홈페이지에서 찾아볼 수 있다.     집을 처음 사거나, 3년 이상 집을 소유하지 않았던 사람은 해당될 수 있다.     신청서 양식은 홈페이지에서 찾을 수 있으며, 필요 서류를 작성 후 이메일로 접수하면 된다.   홈페이지=tinyurl.com/4eh9uy9s 윤지아 기자다운페이먼트 주택 주택 구매자 홈스트래치 다운페이먼트 해당 주택

2023.11.09. 15:44

[부동산 가이드] 집 구매절차

집을 처음 구매하려는 분이 꼭 알아두어야 할 절차가 있다. 집 사는 과정이 간단해 보이지만 보기보다 까다롭고 법적인 문제가 발생할 수도 있으니 지식과 경험이 풍부한 일 잘하는 에이전트를 구하는 것이 좋다. 나의 재정 상태에 대한 파악도 필요하다. 얼마짜리의 집을 얼마의 다운페이먼트로 살 수 있는지를 알고 살펴야 한다. 다운페이먼트로 쓰일 현금, 인컴 등과 집에 관한 페이먼트가 얼마까지 가능한지, 크레딧점수는 어떤지 미리 알고 준비해야 한다. 막연히 크레딧점수가 좋다고 자부하고 있었어도 자신도 모르는 콜렉션 등이 생겨 크레딧점수에 큰 타격을 입을 수도 있기 때문이다.   주택 구매의 계획을 세우고 나면, 주택담보대출(Mortgage)을 받기 위해 융자 에이전트와 상의 후에 융자를 받을 수 있는 범위를 확인하고 사전 융자 승인(Pre-Approval)을 받아야 한다. 나의 재무 상태를 증빙할 수 있는 서류를 제출하여 주택을 살 수 있는 능력을 보여주는 중요한 문서이다. 다운페이먼트는 보통 전체 집값의 20% 정도로 생각하면 된다. 인컴은 좋으나 다운페이먼트를 할 목돈이 없다면 모기지 보험(PMI)을 포함하는 조건으로 최소 3%의 다운 페이먼트도 가능하다.   집을 고르기 전 내가 원하는 기준과 조건을 미리 세워 그에 부합한 지를 따져보아야 한다. 다니는 직장과의 거리, 자녀의 학군 등을 고려해서 살 집의 위치를 정하고, 단독주택, 타운하우스 또는 콘도를 살지 결정해야 한다. 타운하우스와 콘도의 관리는 편리하지만, 내야 하는 관리비(HOA)가 많이 들어서 집의 페이먼트를 높이게 된다. 나의 라이프 스타일에 맞춰 신중하게 결정해야 한다.   마음에 드는 집을 찾아 오퍼(Offer)를 쓰고 오퍼가 받아들여지면 에스크로가 30~60일간 열리게 된다. 오퍼에 따른 조건과 협상은 에이전트를 통해서만 할 수 있다. 에스크로 기간 동안 인스펙션 전문가를 고용해 홈 인스펙션을 한다. 이때 집 전체의 상태를 정밀하게 조사하게 되고 큰 문제가 발견되면 셀러와 바이어 상호 합의로 계약을 취소할 수도, 문제점을 해결할 수도 있게 된다.   인스펙션이 끝나고 상호 합의가 이루어지면 그 집의 가치를 평가해주는 감정평가(Appraisal)를 하는데 주택 구매가격이 감정가와 비슷해야 융자가 정상적으로 나올 수 있다. 은행에서 융자(Loan)를 받을 때 가장 중요하게 생각하는 것은 바이어가 돈을 갚을 수 있을까 하는 것이다. 자동차 구매나 비싼 가구, 전자제품 등의 구매를 페이먼트로 사는 것은 빚을 키우게 되어 크레딧 점수에 악영향을 주게 되므로 집 구매 후로 미루는 것이 좋다.   모든 과정이 큰 이슈 없이 넘어가게 되면 클로징(Closing)을 하게 되는데 이때 클로징 비용이 필요하므로 여윳돈을 준비해 놓아야 한다. 구매자는 에이전트 수수료 없이 구매할 수 있는 장점이 있다. 모든 분이 목돈을 잘 마련하여 내 집 마련의 꿈을 이루셨으면 하는 바람이다.   ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 구매절차 다운페이먼트 주택 구매가격 융자 에이전트 단독주택 타운하우스

2023.04.19. 17:09

주정부 주택 다운페이먼트 프로그램 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문=20% 무상 다운페이먼트를 제공하는 주정부 모기지 프로그램에 대해 알고 싶다.         ▶답=캘리포니아 주정부가 2023년 3월 27일부터 시작한 획기적인 모기지 보조 프로그램을 소개한다.   'Dream For All Shared Appreciation Loan'은 첫 주택 구입자를 위한 무료 다운페이먼트 지원 프로그램이다. 캘리포니아 주정부 에이전시(CalHFA)에서 제공하는 'Dream For All Conventional First Mortgage' 융자와 함께 무상으로 제공되는 펀드를 다운페이 또는 에스크로 크로징 비용에 사용할 수 있게 하고 있다. 수입은 충분한데 다운페이 마련이 힘들어서 집을 구입하지 못하는 바이어들에게 좋은 획기적인 프로그램이다.     이 프로그램을 통해 집을 구매한 후에 그 주택을 판매하거나 양도할 때, 재융자를 하거나 명의를 이전할 때, 주택 구매자는 무상으로 제공받았던 주정부 다운페이 론을 원래 다운페이 론 액수와 주택 가치 상승분에서 최대 20%까지 상환하게 된다. 이때까지 무상으로 받았던 다운페이 융자에 대한 페이먼트는 원금과 에퀴티 상승분의 20%를 갚을 때까지 할 필요가 없다.   프로그램 자격은 캘리포니아 주민으로 처음 집을 사는 바이어에게만 해당된다. 구입한 부동산에서 반드시 거주해야 한다. 공동으로 여러 명이 융자를 신청한 경우 모든 사람들이 반드시 해당 집에서 거주해야만 한다.     또한 CalHFA에서 제공하는 2가지의 교육 코스를 이수해야 한다.(https://www.calhfadreamforall.com 참조) 이 프로그램은 CalHFA에서 산정한 바이어들의 개인 소득 액수의 한도액을 넘으면 안 된다. 그리고 이 프로그램은 인컴을 증명할 수 있는 융자 프로그램이다. 사이트(https://www.calhfa.ca.gov/homeownership/limits/income/income.pdf)에서 각 지역별 최대 인컴 액수를 확인할 수 있다. 구입 가능한 부동산 형태는 일반주택, 콘도, 제조 주택 (땅에 부착돼 있어야 함) 등이다.     이자는 매일 변동된다. 사이트(https://www.calhfa.ca.gov/apps/rates)에서 확인할 수 있다. CalHFA는 직접 대출을 하는 기관이 아니기 때문에 모기지 상품은 CalHFA 주정부 기관에서 승인을 받은 민간 대출 담당자를 통해 제공된다. 각 지역에서 승인받은 렌더들을 찾아보고 담당 융자 오피서들과 상의하기 바란다.     ▶문의:(213)675-9240 크리스 리 대표미국 다운페이먼트 무상 다운페이먼트 무료 다운페이먼트 주정부 주택

2023.04.12. 18:07

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주에서 첫 주택 구매자들에게 집값의 20%까지 다운페이먼트를 보조해 주는 프로그램이 있다고 하는데 이에 대한 설명 부탁드립니다.     ▶답= 가두주택금융청(CalHFA)에서첫 주택 구매자를 위해 20%까지 다운페이먼트를 지원해 주는 일명 California Dream For All로명칭 된 프로그램이 지난 3월 27일부터 시행되었으나 안타깝게도 열흘 만에 총 300 Million 달러의 자금이 바로 소진되어 지금은 더는 신청을 받지 않는 상태입니다. 하지만 이미 신청한 사람들이 취소하거나 융자를 거절당해 에스크로를 클로저 못할 경우에 적은 금액이지만 가능해질 수도 있고 앞으로 이와 비슷한 지원 제도가 나올 경우 어떻게 준비해야 빨리 받을 수 있는지에 대하여 검토해 보겠습니다.    이 자금은 집을 팔지 않는 한 영원히 원금을 갚거나 이자를 지불하지 않아도 되며 집을 팔 경우에 오른 집값의 20%를 거주 정부와 나누는 것이 특징입니다. 원금은 재융자, 오너쉽 변경, 집을 팔았을 때 등의 경우에 상환해야 하는데, 예외로 단 한 번의 재융자를 통해서 이자를 낮출 기회를 줍니다. 이 보조를 받을 수 있는 자격요건인 첫 주택 구매자란 지난 3년 동안 주택을 보유하지 않은 사람을 말합니다. 그리고 반드시 주 거주용으로사용해야 합니다. 즉 에스크로 클로저 후 60일 이내에입주해야 합니다. 주택은 싱글 홈(ADU 가능), 콘도, 매뉴팩쳐드홈 등 가능하지만 2-4유닛은 보통 안됩니다. 그리고 카운티 별로 가구당 소득제한이 있는데 이번에는 LA 카운티 18만 달러, 오렌지 23만 5000달러 등 1차 융자를 받기에 문제가 없을 만큼 많이 높였다고 볼 수 있습니다.    워낙 획기적인 지원이라 이번에는 시행 열흘 만에 자금이 다 소진되었지만, 앞으로 언제 새로운 제도가 나올지 모르는 일입니다. 그런데 이런 제도가 나오면 융자하는 사람들이 가정 먼저 알게 되어있으므로 집을 살 예정인 사람들은 다운페이 보조 프로그램을 사용하든 안 하든 융자 담당자를 찾아 미리 Pre-approval을 받아 놓는 것이 좋습니다. 융자 담당자의 컴퓨터에 Pre-approval 손님으로 등록된 경우와 그렇지 않은 경우의 차이가 크다고 볼 수 있습니다. 좋은 제도나 좋은 집이 나왔을 경우에 융자인들은 아무래도 리스트에 있는 손님께 먼저 연락을 취할 가능성이 높기 때문입니다.    Pre-approval란 집을 보러 다니기 이전에 융자 담당자가 손님의 수입, 자산, 신용상태 등을 종합적으로 검토하여 얼마까지의 집을 얼마까지 융자를 받아서 구매할 수 있다고 확인해 주는 절차입니다. 검토 후 Pre-approval letter를 발행해 주는데 손님은 이 편지를 가지고 집을 보러 다니시면 됩니다.     ▶문의: (213)393-6334미국 다운페이먼트 웰스파고 한인융자담당 다운페이먼트 보조 주택 융자

2023.04.12. 15:06

[부동산 스토리] LA 다운페이먼트 보조

현재 LA시는 저소득층 다운페이먼트 보조 프로그램인  LIPA(Low Income Purchase Assistance)와 중산층 다운페이 보조 프로그램인 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance)를 운영 중이다. LIPA는 기금이 충분하지만 MIPA는 기금이 소진됐다.     그런데 가주 정부는 비긴(BEGIN) 프로그램을 통해서 첫주택을 구매하려는 중산층을 지원하고 있다. 지원 금액은 최대 11만5000달러다.     소득 기준 기존의 LA시 중간 소득 기준보다는 적고 무이자가 아닌 3%의 단리로 도움을 받을 수가 있다. 이자는 30년 이후나 집을 팔 때까지 미룰 수가 있어서 매월 모기지 페이먼트에 포함되지 않게 할 수 있다. 따라서 월 페이먼트 부담이 줄 수 있다.     요즘처럼 집값이 상승할 때는 한 푼이 아쉽다. LA시의 첫주택 구매자 재정 보조는 그랜트가 아닌 대출이다. 정확하게는 일정 금액을 무이자로 30년간 대출해주는 것이다.     30년 이전에 집을 매각하거나 소유권(타이틀)을 이전하면 받은 지원금을 다시 갚아야 한다. 특히 주의해야 할 점은 주택 매입 후 매각 시 양도 차익에 대해서도 시정부와 일정 비율로 나눠야 한다는 점이다.     하지만 주정부의 비긴 프로그램은 이미 3%의 이자로 빌린 것이기에 시정부와 에퀴티를 공유할 필요가 없다.     LA시정부의 에퀴티 공유론과 카운티 재정보조 프로그램의 차이를 알아보자.     LIPA는 저소득층의 내 집 마련을 도울 목적으로 시정부에 할당된 정부 예산으로 지원하게 된다. 따라서 집을 팔 때는 양도 차익을 LA시 정부와 나눠야 한다.     대출 조건은 무이자다. 14만 달러를 무이자로 대출받을 수 있다는 건 상당한 이점이다. 지원금을 받고 산 주택을 팔거나 양도 시 발생한 이득을 정부와 공유해야 한다는 점은 유의 사항이다. 다만, 주택 매각 관련 비용, 수혜자의 초기 다운페이먼트 자금, LA시가 인정한 주택 보수 유지 및 에스크로 시 발생하는 비용은 양도 차익에서 차감할 수 있다.     일례로 80만 달러의 주택을 샀고 LA시 정부에서 14만 달러의 보조를 받았다면 정부로부터 보조받은 비율은 18%가 된다. 이 집 판매 가격이 90만 달러로 10만 달러가 올랐다고 가정해보자. 10만 달러에서 매각 시 발생한 1만8000달러의 비용과 보조금 14만 달러를 합한 15만8000달러를 시정부에 상환해야 한다. 추가로 보수와 집을 팔 때 들어가는 에스크로 비용을 공제해서 시에 반납하는 비용은 더 줄일 수 있다.     LA카운티에도 첫주택구매 다운페이먼트 보조 프로그램인 HOP(Homeownership Program)가 있다. 저소득층 대상이다.     LA 시정부의 에퀴티 공유 융자와 다른 점은 집을 구매 후 5년이 지나면 카운티 정부와 양도 차익을 나누지 않아도 된다는 점이다. 단, 다운페이 무이자 보조금으로 빌린 금액인 8만5000달러만 상환하면 된다.   ▶문의: (213)925-4777 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 다운페이먼트 보조 저소득층 다운페이먼트 초기 다운페이먼트 카운티 재정보조

2022.09.20. 21:07

버겐카운티 첫 주택구매자 다운페이먼트 지원

뉴저지주 버겐카운티가 첫 주택구매자들을 돕기 위한 다운페이먼트 지원 프로그램을 실시한다.   버겐카운티는 첫 주택구매자들이 은행에서 모기지 승인을 얻을 수 있는 것을 기준(융자승인)으로 해당 융자액의 20%를 상환 유예 조건으로 지원하고, 5%는 매칭펀드(매년 10분의 1씩 10년 만기 상환)로 지원하는 ‘아메리칸드림프로그램(American Dream Program)’ 신청자를 모집한다.     아메리칸드림프로그램 수혜자로 결정되면 일례로 26만 달러짜리 주택을 매입한다고 가정할 때 20만 달러는 은행 융자를 받고, 4만 달러는 ▶나중에 주택을 팔거나 ▶타이틀을 이전할 때 갚고(상환 유예), 1만 달러는 매칭펀드로 받고, 나머지 1만 달러만 부담하면 된다. 자세한 내용은 버겐카운티 아메리칸드림프로그램 웹사이트(www.co.bergen.nj.us/community-development/american-dream-program) 참조.   그러나 아메리칸드림프로그램의 혜택을 받으려면 ▶첫 주택구입자(최근 3년간 주택을 소유하지 않은 경우도 가능) ▶버겐카운티 거주자 ▶버겐카운티 소재 기업에서 일하는 직장인 ▶지역별로 설정된 기준소득 이하 가정 등의 조건을 갖춰야 한다.   한편 버겐카운티는 오는 11일 오전 9시부터 오후 1시까지 오버펙파크 원형극장(199 Challenger Rd. Ridgefield Park)에서 연례 주택소유 페어(Home Ownership Fair)를 개최한다. 이날 행사에서는 아메리칸드림프로그램과 함께 ▶모기지 융자 ▶신용확인 ▶주택검사 등 주택구입과 관련된 각종 유익한 정보가 제공된다. 문의 201-336-7206. 박종원 기자다운페이먼트 주택구매자 주택구매자 다운페이먼트 다운페이먼트 지원 아메리칸드림프로그램 웹사이트

2022.06.08. 16:50

[부동산 투자] 콘도 구매 시 알아야 할 것들

일반적으로 1년을 주기로 보면 부동산의 최대 성수기는 학교들이 방학에 들어가는 시점인 5~7월이라고 봐야 한다.     하지만 올해는 1~4월 비정상적으로 봐야 할 정도로 큰 폭의 가격 상승과 거래량을 보인 후에, 지속해서 모기지 이자율이 급격히 상승하자 오히려 본격적인 성수기인 5월 들어 부동산 시장은 조금 잠잠해지는 현상을 보인다. 연방준비제도(연준) 또한 지속해서 연방 금리를 올릴 것으로 예고하고 있어 다수의 전문가는 부동산 시장이 약간의 조정 기간을 가질 거라고 보고 있다. 하지만 단순히 조정을 맞을지, 아니면 어느 정도 가격 조정이 이루어질지 지켜봐야 할 것이다.   많은 사람이 관리가 편해 선호하는 콘도 구매에 관해 몇 가지 주의사항을 2회에 걸쳐 알아본다. 첫째는 콘도구매에 관한 패니매와 프레디맥의 융자 가이드라인이 몇 년 전부터 바뀌면서 좋은 이자율을 받기 위해서는 25% 이상 다운페이먼트를 해야 한다. (보통 일반 주택의 경우 20% 이상 다운페이먼트를 하면 된다) 그렇지 않을 경우에는 이자율 상승은 피하기 어렵다. 만약에 바이어가 20%밖에 다운페이먼트를 준비하지 못했다면 아무리 크레딧이 좋다고 해도 이자율이 약간 올라간다고 보면 된다.   둘째는 단독주택과 달리 많은 은행이 콘도의 경우 일반 화재 보험뿐만 아니라 H06이라는 추가 보험을 들 것을 요구한다. 그 이유는 콘도의 특성상 기존 보험으로는 내 개인적으로 지켜져야 할 개인 재산에 대한 커버리지가 제한적이기 때문이다.(콘도의 경우 기존의 관리비 안에 건물 외관을 커버하는 화재보험이 포함되어 있다. 문제는 내가 더 커버리지를 높이고 싶어도 다른 이웃들이 반대하면 커버리지를 조절할 수 없는 단점이 있다) 이런 이유로 많은 은행은 자기가 빌려준 자산을 보호하기 위해 바이어에게 추가로 이 보험을 들게 하며 집 소유주들 역시 자기 자산을 보호하기 위해서 추가로 보험을 들어야 하므로 바이어는 콘도구매 때 약간의 추가 비용을 생각해야 한다.   세 번째는 새 콘도 구매 때 화이트 퍼밋(입주 허가증)이 있는지 꼭 확인해야 한다. 만약에 아직 없다면 언제쯤 받을 수 있어 입주가 가능한지 세일즈 팀에 물어봐야 한다. 보통 빌더 측에서는 바이어를 잡기 위해서 2~3개월 후에는 입주가 가능하다고 하지만 이를 그대로 믿어서는 안 된다. 어떤 경우는 콘도가 지어지고 난 후에도 5~6개월 이상 퍼밋이 나오지 않아 이사를 못 해 학교와 직장 문제로 고민하는 바이어들을 자주 봐왔다.   최근에 한인타운에 새로 지은 콘도도 거의 6개월간 마지막 입주 퍼밋이 나오지 않아서 바이어와 그들의 에이전트들이 많은 고생을 하는 것을 볼 수 있었다. 빌더의 경우, 일반적으로 입주 퍼밋을 받고 분양을 해야 하는데 시간이 돈이다 보니 미리 퍼밋이 나오는 시점을 예상해 미리 분양하는 경우가 많다.   하지만 뜻하지 않게 퍼밋이 늦어지면 이로 인해 발생하는 문제들은 불공평하지만, 바이어들이 안고 가야 한다. 분양 계약서를 작성 시, 빌더들은 미리 이러한 문제가 발생 시 자기에게는 책임이 없다는 문구를 계약서에 미리 집어넣어서 바이어에게 사인하게 하여 놓은 경우가 대부분이다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 투자 구매 다운페이먼트 추가 보험 이자율 상승 분양 계약서

2022.06.08. 16:31