[전문가 기고] 한국 상속으로 다주택자 돼도 5년은 안전

미국에 거주 중인 분께서 한국 상속 문제 중 가장 관심 있어 하시는 분야는 ‘세금’입니다.     한국의 상속과 관련된 세금 유형은 상속세, 증여세, 취득세, 종합부동산세 등 다양합니다. 각자의 상황에 따라 각 세금항목별로 적용되는 사항이 다르지만 이번 칼럼에서는 위에서 언급한 세금 유형 중 가장 궁금해하시고 상담 문의가 많은 종합부동산세와 증여세에 대해서 알아보겠습니다.     ▶사례1: 한국에서 주택을 상속받아 다주택자가 된 경우, 종합부동산세 중과세 여부   “저는 미국에서 거주하는 미국 시민권자입니다. 저는 서울에 주택 1채를 보유하고 있는데요, 최근 한국의 아버지께서 돌아가셨고 아파트 1채를 유산으로 받을 것 같습니다. 2주택자가 되면서 종합부동산세가 크게 늘어날 수도 있다는 이야기를 들어서 걱정됩니다.”     기존 1주택 보유자가 상속 주택을 받아 다주택자가 되어도, 5년동안은 종합부동산세가 크게 늘어나지는 않을 것입니다(2024년 2월 기준).   ◇종합부동산세란   먼저, 종합부동산세란 부동산 투기를 방지하기 위한 목적으로 부과하고 있는 세금입니다. 즉, 현재 납세자가 보유한 부동산 별 공시가격의 합산액이 공제금액을 초과하는 경우에만 부과되는 세금으로서, 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.   여기서 공제금액은 2024년 2월 기준으로 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외에는 9억 원으로서, 이를 초과하는 경우에만 종합부동산세가 부과됩니다. 다만, 1세대 1주택자 공제는 한국 소득세법 상 거주자에 해당하는 경우에만 적용되기 때문에, 질문자님은 비거주자로서 9억원의 기본 공제를 적용받을 것입니다.     ◇상속 주택 제외 기준   다행히도, 상속받은 주택은 5년 동안 종합부동산세 주택 수 산정에서 제외합니다. 또한 상속주택 가격이 3억 원(수도권은 6억 원) 이하거나 상속주택 지분이 40% 이하라면 기간 제한 없이 주택 수 계산에서 제외합니다(2024년 2월 기준).     아울러, 종전에는 조정지역에 2주택 이상을 보유하였다면 종부세 중과세 대상이 되지만, 현행법령 기준(2024년 2월 기준)으로는 2주택 이하는 일반 세율이 적용됩니다.     결론적으로 질문자님의 경우엔 상속으로 인해 2주택 보유자가 되었다고 할지라도 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되고, 상속주택은 5년간 주택으로 간주하지도 않기 때문에, 종합부동산세에 있어 중과세율이 적용될 여지는 없습니다.     ◇절세방법   상속주택 공시가격이 3억 원(수도권은 6억 원)을 초과하거나 상속주택 지분이 40%를 넘는 경우, 상속 개시 후 5년이 지나면 주택수에 포함되어 다주택자로서 종합부동산세 부과 또는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 따라서 상속으로 인해 3주택 이상 다주택자가 되는 경우엔, 종합부동산세를 절감하기 위해서는 가급적 5년 이내에 주택을 양도하는 것이 좋겠습니다. 여기에서, 유의해야 할 점은 현행 개정법령으로는 3주택 이상부터 중과세율이 적용되지 않지만, 개정 이전 법령에서는 조정지역에 2주택을 보유할 경우에도 중과세율이 적용되는 바, 조세관련 법령은 수시로 개정이 되므로 상속개시 당시의 법령을 명확하게 파악해보셔야 합니다.       ▶사례2: 한국 가족에게 금융재산 수령 시 증여세     “저는 미국에서 가정을 꾸린 미국 시민권자입니다. 자녀들 교육 때문에 다른 주로 이사가려는데 한국에 계신 친정아버지께서 이사 자금을 지원해 주시기로 했어요. 증여세가 발생할 것 같은데 어떻게 해야 할까요?”   한국에 증여세를 납부해야하고, 증여 받는 금액이 10만 달러를 초과한다면 미국 국세청에 증여 사실을 보고해야 합니다.   ◇증여세 납부   한국의 ‘상속세 및 증여세법’에 따르면 증여를 받는 수증자(질문자)가 비거주자이고, 한국에 있는 재산을 증여 받는다면, 수증자가 한국에 증여세를 납부해야 합니다. 아울러, 증여자(아버지)도 해당 세금에 대해 연대하여 납부할 의무가 있습니다. 참고로, 이와 같은 경우에는 질문자님이 한국에 내야 할 증여세를 아버지께서 대신 내주신다고 해도 대납세금에 대한 추가 증여세 문제는 발생하지 않습니다.   ◇미국 국세청 보고   한편, 질문자님은 미국 시민권자이기 때문에 미국 국세청에 증여사실 보고 의무도 발생할 수 있습니다. 즉, 미국 시민권자인 의뢰인에게 한국에 계신 아버지께서 10만 달러를 초과하는 금액을 의뢰인에게 보냈다면, 대한민국에 증여세를 납부하는 것과 별도로 미국에는 다음 해 4월 15일까지 소득세 신고 시 Form 3520을 미국 국세청에 제출하여 증여사실을 보고해야 합니다.   ◇한국 증여세 공제 수혜는   증여를 할 때 수증자가 한국 세법상 비거주자에 해당하는 경우, 증여세 공제 혜택을 받을 수 없습니다. 즉, 질문자님이 한국 세법상 거주자에 해당한다면 자녀 증여 공제 5000만원을 적용 받을 수 있었으나, 비거주자에 해당하는 것으로 보이기 때문에 공제를 적용 받을 수 없겠습니다.     세금은 개정이 자주 되기에 검색해서 알 수 있는 정보로는 정확성에 대해 한계가 있습니다.   그렇기에 현재 나의 상황에 적용할 수 있는 한국 상속세법을 파악하고 절세안을 받기 위해서는 한국 상속·상속 증여세 전문 변호사와의 상담이 필요합니다.   한국 상속 정보가 더 필요하시다면 한국 상속 전문 변호사가 집필한 도서 ‘해외거주자를 위한 스마트 상속·증여’를 한 번 읽어보시기를 권해드립니다.   ▶문의: [email protected] 법무법인 태승전문가 기고 다주택자 한국 상속주택 지분 상속세 증여세 상속주택 가격

2024.03.04. 19:29

다주택자 규제 완화…분양시장 회복 기대

급격한 금리인상으로 촉발된 부동산 경기 조정기가 내년부터 이어질 것이라는 전망이 이어지는 가운데 정부가 다주택자에 대한 규제를 대폭 풀고 규제지역 추가 해제를 검토하는 등 시장 연착륙 견인에 나섰다.   특히, 임대 사업자를 지원하고, 다주택자에 대한 세제·대출을 완화하는 등 규제 패러다임을 전환하기로 했다. 최근 급락하는 부동산 시장의 수요를 되살리고 연착륙을 유도하겠다는 것이 정부의 설명이다.   정부는 지난 21일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계부처 합동 브리핑을 열고 이러한 내용을 담은 ‘2023년 경제정책방향’을 발표했다.   먼저, 다주택자에 대한 취득세 중과 제도를 완화한다. 8-12%로 설정된 중과세율은 4-6%로 완화된다. 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도소득세 중과 배제는 1년 연장하여, 내년 세제개편안을 통해 근본적인 개편 방안을 찾을 계획이다.   분양권과 주택 및 입주권에 대한 양도세율도 대폭 완화된다. 60~70%의 세율을 적용했던 단기 양도세율은 1년 미만 45%, 1년 이상 보유 시 양도세를 적용받지 않도록 조정된다.   또한, 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출(LTV) 금지 규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용하는 만큼 수요자들의 자금 마련 부담이 크게 줄어든 것으로 예상된다.   이런 가운데, 현대건설은 충청남도 천안시 서북구 일원에 ‘힐스테이트 불당 더원’을 분양 중이다. 단지는 지하 7층~지상 49층, 4개 동, 전용면적 113~119㎡ 총 730실 규모로 조성된다.     힐스테이트 불당 더원은 출퇴근이 가능한 거리(반경 3km 이내)에 삼성디스플레이, 삼성SDI 천안캠퍼스 등이 위치하고, 백석농공단지 등의 대형 산업단지도 인근에 있다. 여기에 사업지 인근으로는 미래형 자동차 부품산업 특화 지역 육성을 위한 ‘천안아산 강소특구 개발’이 진행 중이다. 이와 관련하여 아산탕정택지개발지구와 불당지구에 들어서는 R&D 창업·융합지구에는 제조기술융합센터 건립과 연계해 강소특구 캠퍼스가 구축된다.   단지는 생활권에 천안아산역(KTX·SRT)과 아산역(수도권지하철 1호선)이 있어 서울 및 수도권 지역으로 출퇴근이 용이하고 단지와 음봉로, 백석로 등의 도로가 가까워 천안 전 지역으로 편리하게 이동할 수 있으며 인근 천안IC를 통해 경부고속도로 진입도 수월하다. 인근에 불무초등학교, 불무중학교 등의 학교가 위치해 있고, 불당동 학원 밀집지역도 가깝다. 단지 생활권에 이마트, 이마트 트레이더스, 갤러리아백화점, 모다아울렛 등의 쇼핑시설이 있고 불당동 상권도 가깝다.     또 스카이 라운지, 게스트 하우스 등의 프리미엄 커뮤니티 시설이 적용될 예정이다. 여기에 입주민의 건강을 위해 피트니스, 스크린골프룸, G.X룸 등의 스포츠 시설과 입주민 자녀들을 위한 1인 독서실, 키즈라운지, 키즈 수영장 등의 커뮤니티 시설이 예정돼 있다.     입주민을 위한 편리한 주거 생활을 위한 특화 서비스도 계획돼 있다. 단지는 전문 운영사를 통한 우리아이 돌봄서비스, 조·중식 서비스, 라이프케어 서비스 등의 수준 높은 주거 서비스를 제공할 예정이다.   한편, 힐스테이트 불당 더원의 견본주택은 충청남도 천안시 서북구 일원에 위치해 있다.   강동현 기자 [email protected]다주택자 분양시장 규제지역 추가 규제 패러다임 금지 규제

2022.12.28. 16:31

다주택자 규제 완화…분양시장 활기 띨 것으로 전망

다주택자에 대한 규제가 대폭 완화된다. 경기 침체와 기준금리 상승으로 위축됐던 주택 거래 시장이 다시 활기를 띨 것으로 관측되는 가운데, 분양 시장에서도 투자 수요가 기지개를 켤 것으로 기대되고 있다.   지난 21일 정부는 ‘2023년 경제정책방향’ 청사진 발표에서 이 같은 내용을 발표했다. 이번 조치로 발표 당일인 21일 이후 취득(잔금지급일 기준)한 주택에 대해서는 취득세 중과세율이 폐지되거나 감면된다. 주택 수 별로 ▲2주택까지는 조정대상지역이라도 취득세 중과가 폐지되고 일반세율(1~3%) 적용 ▲3주택은 조정대상지역과 비(非)조정대상지역이 각각 6%, 4% ▲4주택 이상이나 법인의 경우 모두 6%다.   양도세도 손 본다. 현재 한시 유예 중인 양도세 중과 배제 조치를 1년 연장하고, 분양권이나 주택·입주권 단기 양도세율도 2020년 이전 수준으로 돌아간다. 기존에는 양도소득세 비과세 보유 요건이 이제 1년만 보유해도 발생하지 않는다. 1년 미만 보유 시에도 45% 발생으로 줄어든다. 정부는 “이번 조치로 과도한 취득세 부담이 완화되고, 침체된 주택 거래가 정상화되는 데 도움되길 바란다”고 덧붙였다.   이번 발표에서는 새해 초 있을 정책 변화도 일부 예고됐다. 내용은 규제지역을 추가 해제, 그리고 실거주 의무와 전매제한 관련 규정 손질이다. 설명에 따르면 ‘5년 전 수준’으로 돌아간다.   이에 분양 시장에 투자 수요 ‘훈풍’ 기대감이 불고 있다. 취득세 중과세율은 물론 양도소득세의 비과세 요건까지 완화됐고, 곧 규제지역도 추가 해제되고 실거주 의무나 전매제한 규제 완화까지 예고됐기 때문이다. 당장에야 고금리 부담으로 큰 변화가 없을 수는 있지만, 향후 금리가 다시 내려가 투자 부담이 적어지면 청약 시장에 본격적으로 다시 활기가 돌 것으로 기대된다.   분양 시장에서는 미래가치가 높은 사업지들이 더욱 주목 받을 것으로 보인다. 이곳들에 대한 ‘선점’ 필요성도 제기되는데, 업계 관계자는 “규제 완화 기조로 힘을 받은 청약 수요가 활성화돼 예전처럼 치열해지기 전, ‘저평가’된 ‘고가치’ 지역을 먼저 공략해놓는 것도 한 방법이 될 수 있다”라고 의견을 말했다.   현대엔지니어링은 경기도 평택시에 ‘힐스테이트 평택 화양’을 공급한다. 전용 72~84㎡ 총 1,571가구 규모다. 화양지구는 국내 최대 규모 민간주도 도시개발사업지로, 향후 고덕국제신도시와 함께 평택시의 새 개발축이 될 것으로 기대되는 곳이다. 단지는 지구 내에서도 지역 핵심도로인 38번국도와 가장 가까운 곳에 위치해, 향후 화양지구의 ‘첫 자리’ 랜드마크 아파트가 될 것으로 꼽힌다.   HDC현대산업개발은 충청북도 음성군 맹동면 일원에 ‘음성 아이파크’를 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 8개 동, 전용 84·113·177㎡ 총 773가구 규모다. 이번에는 604가구가 일반 분양 대상이며, 추후 ‘음성 2차 아이파크’까지 분양된다면 일대가 총 1,653가구 브랜드 타운으로 거듭날 예정이다. 중도금 60% 무이자 혜택(177㎡ 타입 제외)을 제공한다.   효성중공업은 충청북도 청주시 흥덕구 일원에 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’를 분양 예정이다. 지하 2층~지상 47층, 5개 동, 전용 84~94㎡ 아파트 602가구, 전용 84㎡ 오피스텔 130실 등 총 732가구, 근린생활시설 67실 등으로 구성된다. 지역 내 최고층인 47층으로 설계돼 랜드마크 기대감이 높으며, 청주테크노폴리스 내에는 굵직한 대기업이 입주해 있다.   롯데건설은 경상남도 창원시 의창구 일원에 민간공원조성특례사업으로 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’의 견본주택의 문을 열고 본격적인 분양에 나선 상태다. 지하 4층~지상 29층, 15개 동, 전용면적 84·102㎡, 2개 블록 총 1,965가구 규모다. 축구장 약 150배 크기(약 107만㎡)의 사화공원을 품고 있고 현대로템, LG전자, 한국지엠 등이 위치한 창원국가산업단지와 가까운 직주근접 여건을 갖췄다. 대형마트, 아울렛, 영화관, 병원 등을 도보로 이용할 수도 있다. 강동현 기자 [email protected]다주택자 분양시장 전매제한 규제 취득세 중과세율 분양 시장

2022.12.27. 18:06

온주 의원 5명 중 1명 ‘다주택자’

 온타리오주 의원 5명 중 1명이 다주택 소유자로 이를 통해 임대수익을 올리고 있는 것으로 나타났다.   2일(월) 온 주 의회 윤리 위원회에 따르면 온주 보수당 의원 13명, 신민당 8명과 자유당 2명, 무소속 1명 등 모두 24명이  지난해 임대 소득을 신고했다.   온주 의원들은 지난 1994년 제정된 관련 법안에 따라 부동산을 포함한 재산을 윤리위원회에 보고해야 한다.   윤리 위원회는 이에 따른 상세 내역을 외부에 공개할 수 없으나 요약한 내용을 담은 보고서를 발표해 오고 있다.   현재 온주 법상 의원들의 부동산 소유를 금지하는 법적 규제는 없다.   임대 소득을 신고한 의원들 중 5명은 정부 각료이며 경제정책을 총괄하는 피터 베틀팔렌비 재무 장관도 임대수익을 올리고 있는 것으로 나타났다.   이와 관련,  베스렌팔비 장관 대변인은 “해당 부동산은 미국 플로리다에 있다”고 밝혔다.   신민당의 안드레아 호와쓰 대표를 비롯해 신민당 의원 4명도 임대 소득을 보고했다.   또한 임대 수익을 신고한 캐슬린 윈 자유당 의원 겸 전 온타리오주 총리는 “두 채의 부동산을 소유하고 있으며 한 채는 임대를 해 주었다”고 밝혔다.   한편, 온라인 임대 정보사이트인  렌탈닷씨에이 에 따르면 현재 토론토의 평균 렌트비는  방 1개짜리가 2천23달러로 전국에서 밴쿠버 다음으로 비싸다. 김원홍 기자다주택자 정부 임대 소득 부동산 소유 온라인 임대

2022.05.04. 13:15