[부동산 이야기] 에스크로 문제와 대처법

부동산 거래에서 에스크로는 단순한 절차가 아니라, 계약의 성패를 좌우하는 중요한 과정이다. 구매자와 판매자 모두 계약서에 서명하면 거래가 순조롭게 진행될 거라 생각하기 쉽지만, 실제로는 이 단계에서 다양한 문제가 발생한다. 이번 칼럼에서는 에스크로 중 자주 생기는 문제들과 그 대처법을 정리해 본다.   ▶융자 지연 또는 승인 거절   가장 흔한 문제 중 하나는 바이어의 융자가 제때 승인되지 않거나 아예 거절되는 경우다. 융자가 지연되면 셀러는 일정 차질을 겪게 되고, 바이어는 거래를 잃을 수 있다. 이럴 때는 바이어는 사전 승인을 받은 상태에서 오퍼를 제출하는 것이 좋은 대처법이다. 셀러는 오퍼 수락 전 바이어의 금융 상황을 에이전트를 통해 꼼꼼히 확인하는 것이 안전하다.   ▶낮은 감정가   은행 융자가 필요한 경우, 감정가가 오퍼 가격보다 낮게 나오면 융자 금액이 줄어들고, 바이어는 그 차액을 현금으로 보완해야 한다. 바이어가 추가 자금을 마련하지 못하면 거래가 무산될 수도 있다. 바이어는 오퍼 시 감정가 차액을 일부 보전하겠다는 조항을 포함하는 것으로 대처해야 한다. 셀러는 수락 전 감정 리스크를 고려해 오퍼 조건을 신중히 검토해야 한다.   ▶수리 요청과 협상   홈 인스펙션 이후 수리 요청을 두고 바이어와 셀러 간에 갈등이 생기는 경우가 많다. 바이어는 수리나 크레딧을 요구하고, 셀러는 이를 부담스럽게 느끼는 경우가 있다. 가장 좋은 대처법은 에이전트가 중간에서 현실적인 조율 안을 제시하는 것이다. 셀러는 경미한 수리는 양보하는 태도를, 바이어는 과한 요구는 자제하는 것이 바람직하다.   ▶타이틀 및 법적 문제   타이틀 리포트에서 채무, 세금 미납, 상속 등으로 인한 소유권 문제 등이 발견되기도 한다. 이런 문제는 에스크로를 지연시키거나 거래를 무산시킬 수 있다. 셀러는 거래 전에 미리 타이틀 상태를 점검하고, 문제가 있을 경우 전문가를 통해 신속히 해결하는 것이 좋다.   ▶감정적인 반응과 커뮤니케이션 부족   부동산 거래는 감정이 개입되기 쉬운 과정이다. 작은 오해나 전달 오류가 신뢰를 무너뜨리고, 거래를 어렵게 만들기도 한다. 이때는 에이전트가 중립적인 입장에서 사실과 계약서 중심의 대화를 이끄는 것이 좋다. 감정이 아닌 데이터로 상황을 조율하는 역할을 해야 한다.   에스크로는 단순한 마무리 절차가 아니라, 여러 변수와 협상이 반복되는 민감한 시기다. 하지만 경험 많은 에이전트가 주도하고, 양측이 열린 마음으로 소통한다면 대부분의 문제는 잘 해결될 수 있다. 예상치 못한 상황이 발생하더라도 당황하지 말고, 전문가와 함께 차분히 대응해 나가는 것이 중요하다.   ▶문의:(714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 에스크로 대처법 에스크로 문제 소유권 문제 법적 문제

2025.07.09. 17:32

[택스클리닉] 거주지 감사 대처법

세무국에서 거주지 감사 통지서를 받았는데 설명을 부탁드립니다.   최근에 많은 사람이 가주의 높은 세율을 피하기 위해 다른 주로를 떠나면서 가주세무국(FTB)은 거주지 감사 프로그램을 강화하고 있습니다. FTB은 국세청(IRS)보다 소득세 징수에 매우 적극적이며 밀린 세금이 있다면 계속 추적하려고 할 것입니다. FTB은 납세자의 은행 기록, 구매 기록, 그리고 다른 거래들을 면밀히 조사해서 납세자가 가주 거주자라는 것을 입증하려고 할 것입니다. 다른 주에 살면서 가주에 제2의 집을 가진 것도 세무국의 거주지 감사에 대한 신호가 될 수 있습니다. 여기에 대한 조언은 사업 활동이나 구매 등 다른 주에서의 모든 활동을 철저하게 문서화하는 것입니다. 이 정보는 감사를 방어할 때 유리하게 작용할 것입니다. 1) 주 거주지 증명 가주 주민감사에서 살아남기 위해서는 납세자가 해당 주의 주민일 뿐만 아니라 세법상 처소(domicile)를 성립하기 위한 절차를 밟았는지가 중요합니다. 다양한 요소들이 있는데 배우자와 자녀들이 어디에 있는지, 자녀가 다니는 학교, 통장의 은행, 교회 위치, 의사 방문, 등록된 투표소, 자동차 등록지 등이 포함될 수 있습니다. 누구나 감사를 받을 수 있지만 주 정부는 고소득자들로부터 더 많은 세금을 징수하기 때문에 그들은 타주로의 이사가 합법적인지, 주 세금을 회피하려는 시도가 아닌지를 확인하기 위해 더 자세히 조사고 있습니다. 가주의 세금이 13.3%로 전국에서 가장 높고 여기서 더 오를 수 있다는 점을 고려하면, 자산 규모가 큰 개인과 기업들이 앞으로 가주를 더 많이 떠날 것으로 예상해 볼 수 있습니다. 납세자는 누구나 세금 관련 서류를 기록해야 하지만 특히 주 밖으로 이사하는 것을 고려하는 사람들에게는 가장 중요한 요소입니다. 납세 의무를 지게 될 위험성을 판단하기 위해 가주에서 보내는 시간을 꼼꼼하게 기록하는 것이 필요합니다. 휴대전화와 항공편 기록에서부터 은행 명세서에 이르기까지 납세자의 거래와 활동은 과세 당국이 검토하는 대상이 될 수 있습니다. 2) 타주로 이사 최근에 다른 주로 이사를 했다면, 이전에 거주했던 주에서 보낸 기간을 살펴보고 그곳에서 어떤 목적으로 여행했는지 기록해 두십시오. 주를 벗어나 타주로 이사를 하는 것만으로 자신을 비거주자라고 생각해도 될 정도로 간단하지 않습니다. 거주지 감사는 특정한 하나의 요소가 있는 것이 아니기 때문에 복잡하며, 특정한 상황에서 납세자와 주 정부 양쪽 모두를 지지하는 증거가 될 수도 있습니다. 3) FTB가 찾는 방법 가장 자주 듣는 질문 중 하나가 가주 세무국이 감사를 어떻게 시작하느냐와 어디서 정보를 얻느냐 하는 것입니다. 감사관들은 기업, 기관, 또는 제삼자의 데이터 소스로부터 정보를 받습니다. 제2의 집과 같은 재산을 본인 명의로 보유하는 것만으로도 거주지 감사의 대상이 될 수 있습니다. 거주지를 결정하는 것은 매우 복잡한 과정이므로 타주 이사 전후 시기와 감사통지에 잘 대응하시기 바랍니다.   ▶문의: (213)383-1127 제임스 차 / 공인 택스솔루션 스페셜리스트택스클리닉 거주지 대처법 거주지 감사 타주로 이사최근 은행 기록

2023.09.21. 10:05

[부동산 이야기] 부동산 시장 대처법

국가 정책이 바뀌면서 시장에 미치는 여파가 과거와는 다르게 거의 바로 시장에 반영되고 있다. 부동산 시장의 전망 또한 급속도로 부정적인 방향으로 예상이 되고 있다. 인플레이션이 상승하면서 모기지 이자율이 바로 오른 것은 현재의 주택 담보 대출이 인플레이션이 올라갈 경우 미래에 대출회수 시 손해 보는 것을 방지하기 위해 이자율이 사전에 높게 책정이 되는데 빠른 인플레이션의 상승으로 그 속도가 지나치게 빨리 실제 이자율에  반영이 되었기 때문이다.     4월부터 시작된 신규주택 판매 하락과 기존주택의 거래량도 5월 메모리얼데이 전후에 전년 대비 30% 정도 실질적인 충격파를 시장에 주었고 그동안 쇼핑에 지쳐버린 바이어들을 한 템포 쉬어가게 하고 있다. 이 상황에서도 주택 가격은 여전히 유지되고 있지만 바이어나 셀러 모두에게 진지하게 고민해야만 하는 선택의 시점이 다가왔다.     6월 둘째 주까지의 주택시장 상황을 메모리얼 연휴 후부터 살펴보자면 첫째, 메모리얼 데이 이후 상대적으로 매물이 증가한 추세를 보이는 경우와 더불어 매매에 특징이 확실히 나타난다는 것이다. 앞으로 매매 침체기에 대비해서 셀러들이 급하게 매물을 내놓는 경우들이 눈에 띄고 있으며 이 중에서 업그레이드가 불량하거나 위치가 안 좋은 곳 그리고 제대로 셀러가 거주를 위해 잘 관리된 주택이 아닌 단기소유 후 매각을 위한 투자용 주택은 오랜 기간 팔리지 않는 경향이 뚜렷해졌다. 콘도나 타운홈의 경우 화장실의 숫자가 부족하거나 주차가 안 좋은 곳 그리고 특히 HOA가 지나치게 비싼 단지의 경우 매매가 줄어든 경향을 보인다.     두 번째, 상태가 아주 좋은 A급 매물 리스팅이 상대적으로 줄어들었고 현재 파는 것보다 일단은 바이어들의 구매 포기로 인해 높아진 렌트로 전환하는 경우가 6월 둘째 주부터 늘어나고 있으며 세 번째, 점보 융자에 해당하는 주택들의 매매가 중저가 주택 매매보다 더 활발한 특징이 보인다. 이는 100만불 이상의 구매주택 바이어들의 경우 재정적으로 좀 더 여유가 있으며 점보 이자율이 상대적으로 더 유리한 경우들이 많고 주택 구매를 통해서 세금 감면 혜택이 가능하기 때문이다.     네 번째, 주택 매매 계획을 보류하고 계속 거주를 위해서 리모델링을 계획하는 주택 소유주들이 늘어나고 있다. 이는 렌딩트리의 설문조사에서도 10명의 소유주 중 거의 7명꼴로 이런 응답을 하고 있다는 점에서 입증되고 있다. 상황에 맞는 최상의 선택을 본인이 해야 할 시기가 왔다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 부동산 대처법 주택시장 상황 부동산 시장 구매주택 바이어들

2022.06.29. 16:38

[영상] "욕하시면 안되죠" 알바생의 '진상 대처법' 화제

 영상 알바생 대처법 진상 대처법

2022.06.20. 16:38

자녀의 사이버 왕따 대처법…친구가 당하는 것 방관하지 못하게

팬데믹 이전에는 자녀의 컴퓨터나 스마트폰 사용이 조금은 통제가 됐다. 그런데 대면 수업이 불가능해지면서 공부를 시키기 위해서 어쩔 수 없이 컴퓨터나 스마트폰을 허용할 수 밖에 없었다. 때문에 사이버 세상에 자녀를 무방비하게 노출시키게 됐다. 마치 우물가에 아이를 내려놓은 것같은 상황이다. 최근 데일리뉴스에서 사이버상의 왕따(Cyberbullying)때문에 야기되는 우울증에 대해서 우려했다. 위험성을 따져보고 몇가지 조언을 들어본다.   이제 디지털 공간도 엄연히 자녀를 양육하는 장소가 됐다. LA 데일리 뉴스에 따르면 가주의 중고생 33.5%가 최근 12개월동안 왕따나 크고 작은 괴롭힘을 당했다고 설문에 응답했다. 또한 사이버 불링 리서치센터에 따르면 지난 2021년 5월부터 1개월간 실시한 설문조사에서 미국 어린이의 23.2%가 사이버 괴롭힘을 당한 것으로 나타났고 이중 15세들이 27.7%로 가장 많은 어려움을 겪었던 것으로 나타났다.     사이버 괴롭힘도 캠퍼스에서 일어나는 괴롭힘과 크게 다를 바 없다. 상대를 화나게 하려는 메시지나 소셜 미디어 게시물 온라인 가십 오프라인에서 일어난 괴롭힌 행동을 녹화한 동영상의 온라인 게시 피해자를 사칭하거나 피해자의 명예를 훼손하기 위해 조작된 이미지를 만드는 등 그 종류와 정도도 다양하다.   이런 사이버상의 병폐는 실제 팬데믹 이전에도 있었다. 2018년 퓨리서치의 설문조사 결과 설문에 응한 10대의 59%가 사이버 괴롭힘을 한번이라도 겪었던 것으로 밝혀졌다. 하지만 수업의 도구로 사이버 세상이 포함되면서 우려와 위험성은 더욱 높아졌다.   전문가들은 비록 사이버 상에서 일어나는 일이지만 실제 오프라인에서 일어나는 괴롭힘보다 더 심각할 수 있다고 지적한다. 특히 사이버 괴롭힘 피해자는 우울증을 앓을 가능성이 더 크다는 것이다.   신문은 특히 가주에서 괴롭힘이 낮은 교육구의 모범사례를 분석해 보도했다. 이들 교육구에서 일어나는 괴롭힘은 가주 전체 평균의 3분의 1에 불과하다는 것이다. 학교의 정신건강 환경 개선하고  상담인력을 추가로 고용했으며 이전보다 강력한 왕따 방지정책을 시행한 결과다.   특히 전문가들은 교육구들이 온라인상 왕따나 괴롭힘을 캠퍼스에서 일어나는 것만큼 심각하게 받아들이고 있다며 많은 경우 아이들이 온라인 상에서 저지른 행동 때문에 정학이나 처벌을 받는 것에 화를 내지만 그런 행동은 명백히 수업을 방해하기 때문에 규칙대로 위반사례를 처리해야 한다고 덧붙였다.   이들 사이버 왕따 비율이 낮은 교육구는 대개 교육구나 학교 웹사이트를 통해 괴롭힘을 빨리 보고하게 하고 있다. 리버사이드 카운티 한 교육구는 괴롭힘에 대한 대처를 웹을 통해 용이하게 했고 부적절한 사이트 방문시 경고가 뜨는 소프트웨어를 채택하고 있다.   한 교육 전문가는 팬데믹 이후 늘어난 케이스만큼 관계자들이 사이버 괴롭힘을 줄이기 위한 노력에 나서고 있다며 가장 효과적인 방법은 학교와 교육구의 문화를 바꾸는 것이라고 조언했다. 그는 "교내에서 일어나는 괴롭힘에서 가장 문제가 되는 것은 친구가 옆에서 그런 일을 당해도 지켜보고 아무 것도 하지 않는 것"이라며 "디지털 공간도 마찬가지인데 자녀들이 개입하도록 훈련시켜야 한다"고 말했다.   또한 그는 "가정 환경이 잘못된 경우가 있다. 매우 소홀한 부모 또는 매우 자유방임적인 부모가 있는데 이런 경우 대개 괴롭힘을 당한다"며 "부모가 자녀에게 온라인에서 발생할 수 있는 위험을 인식하고 이를 피하는 방법을 가르쳐야 할 뿐만 아니라 자녀와 신뢰를 쌓아 자녀가 염려하거나 화나게 하는 일에 대해 기꺼이 공유할 수 있도록 가르쳐야 한다"고 밝혔다.     또 가장 이상적인 디지털 가풍은 자녀들의 성장 발달 단계에 따라 디지털 기기와 인터넷에 대한 액세스 권한을 점차 부여하는 것이다. 마치 자녀가 성장하면서 용돈의 액수가 점차 커지는 것과 같은 이치다. 길을 걷다가 만날 수 있는 위험에 대해 이야기하는 것처럼 다양한 소셜 플랫폼의 알고리즘이 콘텐츠가 건전한지 정확한지 우려없이 사용자에게 매력적인지에 대해서 얘기해야 한다고 덧붙였다.     자녀의 사이버 안전과 우울증 등의 정신 질환을 피하려면 구체적이고 실용적인 조언을 원하는 부모를 위해 보이스카우트가 제공하는 몇 가지 조언을 알 필요가 있다.  장병희 기자사이버 대처법 온라인상 왕따 이들 사이버 사이버 세상

2022.03.27. 19:01

백신 카드 분실 대처법…접종한 약국 등서 재발급 요청 가능

코로나19 백신 접종 카드를 분실하면 어떻게 해야 할까?   LA시 다수 기업이 코로나19 백신 접종 의무화 정책을 펼치는 가운데 접종 카드를 분실했을 경우 어떻게 해야 하는지에 대한 관심도 높아지고 있다고 NBC LA가 1일 보도했다.     코로나19 백신 접종자가 접종 카드를 잃어버렸을 경우 해야 할 첫 번째 일은 일단 자신이 백신을 접종한 보건소나 약국을 찾아 재발급을 요청하는 것이다.     현재 백신을 투여하고 있는 CVS나 월그린 등 약국에서 백신 접종자들의 기록을 보유하고 있어 접종 카드 재발급이 수월하다는 설명이다.     또 캘리포니아 보건국에 요청해도 코로나19 백신 접종 카드를 재발급 받을 수 있다.     보건국 면역 정보 시스템에서 백신 접종기록이 모두 기록돼 있다. 의료제공자가 인증한 전자의료기록 인쇄물 등이 백신 접종 카드를 대체할 수도 있다.     디지털 접종 증거 기록만 보유해도 된다. 디지털 접종 증거는 다음과 같이 사용하면 된다.     아이폰 사용자의 경우 iOS 15 프로그램에 있는 애플 헬스 애플리케이션이나 애플 지갑에 백신 접종 기록을 저장할 수 있다. 단, 사파리(safari) 웹 서버를 써야 한다.   디지털 백신 접종 기록을 스크린샷해서 저장해도 백신 접종 카드 대체용으로 사용할 수 있다.     안드로이드 사용자의 경우 버전5나 구글 플레이 서비스 21.18 이상 프로그램에서 접종 디지털 기록을 저장할 수 있다. 역시 스크린샷 저장을 통해 접종 카드처럼 사용해도 된다.     원용석 기자대처법 재발급 백신 접종기록 백신 접종자들 백신 카드

2021.11.01. 21:11