[부동산 이야기] 소유권과 등기의 차이

부동산 거래를 처음 접하는 분들은 자주 “소유권(title)과 등기(deed)의 차이가 뭘까?”라는 질문을 합니다.     실제로 이 두 개념은 부동산 매매에서 매우 중요한 역할을 하므로, 알기 쉽게 설명드리겠습니다.   먼저 소유권은 말 그대로 그 부동산을 소유할 수 있는 권리를 의미합니다. 하지만 소유권 자체는 종이 문서가 아닙니다. 반면, 등기는 이 소유권을 공식적으로 넘겨주는 데 사용되는 법적 서류입니다. 즉, 등기 서류가 있어야 “이 부동산은 내가 소유하고 있다”라는 사실이 관공서(법원, 시청 등)에 공식 기록되고, 소유하고 있음을 입증할 수 있습니다.   이처럼 소유권이란 권리 자체이고, 등기는 그 권리가 실제 누구에게 있음을 보여주는 공식 문서입니다. 그래서 매매 계약이나 증여, 유증 등에서 deed가 매우 중요한 역할을 합니다.   그럼 소유권은 어떻게 이전(transfer, alienation)될 수 있을까요? 소유권 이전 방식은 크게 자발적(voluntary)과 비자발적(involuntary) 방식으로 나뉩니다. 자발적 이전에는 매매나 증여 등으로 타인에게 소유권을 넘기는 개인간 이전( private grant), 부동산을 공공 목적으로 정부나 공공기관에 양도하는 헌납(dedication), 정부가 개인 또는 민간단체에 토지를 주는 공공 증여(public grant), 그리고 유언에 따른 상속(devise) 등이 있습니다.   반대로 비자발적 이전에는 정부가 공익을 위해 토지를 강제로 사들이고 보상하는 강제 수용(eminent domain), 대출을 갚지 못했을 때 금융기관이 부동산을 강제로 처분하는 차압(foreclosure), 공동소유자간 불할 소송(partition) 또는 소유관계 확인 소송, 소유주가 오랜 기간 방치한 토지를 남이 점유하여 일정 조건을 만족하면 소유건이 넘어가는 역역유(Adverse Possession), 상속인 없이 사망할 경우 국가가 가져가는 국유 귀속(escheat), 등기에 명시된 특정 조건을 위반했을 때 소유권이 변경되는 압류(Forfeiture of possession), 자연재해 등으로 인한 변화 귀속(accession) 등이 포함됩니다.   정리하면, 등기는 소유권을 공식적으로 증명하거나 이전하는 데 필수적인 문서입니다. 소유권은 다양한 방식으로, 즉 자발적 또는 비자발적 방법으로 넘겨질 수 있으므로, 거래나 상속, 증여, 소송 등등 다양한 상황에서 등기의 진위를 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.   부동산 거래 과정에서 혼란을 줄이려면, 오늘 설명드린 소유권과 등기의 차이와 이전 방식을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 핵심은 등기는 소유권 이전의 공식 입증 자료라는 점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 소유권 등기 소유권 자체 소유권 이전 등기 서류

2025.08.06. 17:20

[부동산 이야기] 등기 명의와 융자

지난주 한 고급 콘도의 에스크로가 막바지에 접어들면서 융자 서류 준비를 위해 은행에서 여러 서류를 요구하였다. 그중의 하나는 등기상에 오를 정확한 소유 형태(Vesting과 Status)를 요청하는 것으로, 결혼 여부 혹은 배우자와의 사별 혹은 이혼으로 인한 여러 형태의 정확한 타이틀을 준비해 달라는 것이었다.     융자 외의 모든 다운 페이먼트를 아버지로부터 받는 젊은 커플 바이어는 법적으로 아직 미혼인 상태였다.  바이어들은 단지 두 사람의 이름과 각각 미혼의 남녀로 타이틀 상에 이름을 올리기를 원하였고, 그에 준하여 서류가 은행에 제출되었다.   그러나 정작 융자서류를 받아보니 전체 다운페이먼트를 제공한 아버지의 이름도 집 담보 문서에 올라와 있는 것은 물론 기혼자로서 혼자인 상태였다. 가주법상 기혼자는 혼자 재산권을 행사할 때 반드시 배우자의 동의를 구하여 재산권을 같이 또는 포기하는 형태를 취해야 한다.  따라서 이 아버지는 배우자의 법적양도증서(Quitclaim Deed)를 공증받아 에스크로에 제출해야만 클로징이 준비될 수 있는 상황이 된 것이다.   융자서류를 받은 에스크로 오피서는 즉시 바이어에게 리뷰를 위해 보내주었고 타이틀상의 필요한 서류에 대해 안내를 하는 과정에서 어머니로부터 위의 서류를 받을 수 없다는 것과 아버지가 타이틀에 함께 오르는 것을 원하지 않는다는 것을 분명히 해왔다.   은행으로 연락하고 다시 서류를 재발급해야 하는 번거로움은 물론 시간과 비용이 발생하며 무엇보다 예정대로 클로징이 어렵다는 것이 문제가 되었다.   정작 융자에는 커플만 채무자(Borrower)로 된다고 해도 담보증서(Deed of Trust)에는 아버지가 함께 오를 수 있다.  즉 아버지는 비채무자(Non-borrower)로 타이틀에만 오르는 것이다. 그러나 집문서에 등기되는 타이틀은 반드시 담보증서와 일치해야 하는 것이 일반적이다.   경우에 따라서는 일단 융자를 마치고 후에 집문서를 수정하는 분들이 있으나, 융자서류 중 매각기일조항(Due on Sale clause)이라는 항목이 있어서 타이틀의 변동 시 융자금을 전액 상환해야 한다는 규정에 따라야 하는 일도 가끔 일어나므로 주의하여야 한다.     불가피한 사정으로 부부 중 한 사람의 명의를 조정하는 경우 크게 문제가 되어 융자를 즉시 상환해야 하는 경우는 드문 일이긴 하지만, 융자를 승인받는 절차는 담보물의 가치와 함께 융자를 신청한 바이어의 재정상태를 기반으로 책정되었다는 것을 잊어서는 안 된다.   결국 지연되는 클로징에 대해 셀러가 벌과금으로 P.I.T.I.(Principal, Interest, Tax, Insurance)를 산정하여 바이어가 변제하는 것으로 합의가 되었고 무사히 마무리되었다.   이따금 처음 매입하는 바이어의 경우, 융자서류를 사인하는 것이 클로징이 동시에 된다고 잘못 이해하는 분들도 있으며 이사를 위해 키도 즉시 받을 수 있는지 질문하는 일도 비일비재하다.  융자서류와 모든 에스크로 클로징 서류를 사인하여 은행으로 보내고 타이틀 회사를 통해 등기될 서류가 넘어가면, 은행에서는 모든 준비가 된 것을 에스크로 오피서를 통해 확인 후 펀딩을 하고 다음으로 해당 카운티에 등기하는 것으로 종결이 된다.   ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 명의 정작 융자서류 융자 서류 등기 명의

2023.12.26. 23:43

[부동산 이야기] 등기 문서 이해

요즘 공공기관의 전산화로 등기 원본에 대한 중요성이 그다지 크지 않고 누구나 쉽게 사본 열람이 가능해졌다.     등기해야 효력을 발생하는 많은 문서들 중에는 크게 두 가지로 나누어진다. 매매를 통해 소유권을 이전에 관한 서류(Deed)와 담보권이나 권리 혹은 클레임을 목적으로 하는 담보 또는 선취권(Liens)에 관한 서류가 그것이다.     이외에도 특정한 이유로 등기해야 하는 서류들이 더 다양하다. 소유권을 위해 등기되는 문서들로는 그랜트디드(Grant Deed), 큇클레임디드(Quitclaim Deed) 등이 가장 흔하다.     종류로는 대표적으로 트러스트디드(Deed of Trust), 메케닉 담보권(Mechanic''s Lien)과 같은 문서들이 있다. 소유권에 대한 등기서류들은 대부분 에스크로에서 작성하게 되고 담보권 서류들은 은행과 같은 기관에서 작성하여 융자 서류와 함께 에스크로로 보내어진다. 오피서가 모든 과정을 거쳐 마무리하여 타이틀을 통해 등기하게 된다.     주 정부와 카운티 정부의 등기서류와 메케닉 담보권을 제외한 위의 모든 서류는 반드시 공증해야만 등기가 가능하다. 특히 집문서인 그랜트디드와 큇클레임디드 같은 서류들은 카운티에서 매도인과 매수인에 각각 확인서를 보내 오류와 사기방지를 위한 절차를 거치게 된다. 집문서를 등기할 때에는 ''PCOR(Preliminary Change of Ownership)'' 서류를 첨부하게 되어있는데 위의 디드 내용에 대한 자세한 재산권 내용을 카운티로 보내어 소유권 이전에 대한 내용과 재산세 산정에 기준이 되는 중요한 자료가 된다.     채무관계나 재산권 분리 등의 목적으로 전문가를 거치지 않고 ''약식 등기(Accommodation)''를 거쳐서 낭패를 당하는 경우가 종종 있다. 약식 등기의 경우, 정식 매매가 아니라는 점에서 필요한 서류를 모두 갖춰지지 않는 게 흔하다. 그러다가 약식 등기 후 집을 매각하려고 하였을 때나 재산세가 급등하면서 어려움을 겪게 되는 한인도 많다.     은행 측은 융자 신청자의 신용을 담보로 돈을 빌려주기 때문에 대부분의 노트(Note)에 조기 상환을 요청할 수 있는 조항을 기재한다. 부동산의 소유권을 양도할 때 대출 잔액의 지불을 요구하는 조항(due on Sale)이다. 주택 등기 시 이 조항을 정확하게 확인해야 다음에 발생할 수 있는 문제를 미리 막을 수 있다. 집문서의 명의를 변경하는데 신중을 기해야만 하는 이유다.     또 불가피하게 집문서 등기가 필요한 경우 ''예외조항(Tax Exempt Clauses)''을 명확하게 PCOR 서류의 ''양도 정보 내용(Transfer Information)''을 기재하는 곳에 정확한 내용을 기술해야 한다. 일례로 가족간 주택 양도시 현 시가로 주택 가격의 재산정에 대해 면제를 받을 수 있다. 그런데 이와 같은 예외조항을 정확하게 기재하지 않으면 재산세가 급등할 수 있어 주의가 요구된다. 또한 명의를 이전해준 사람의 ''신상정보서''와 실제 거래금액에 대한 확인서(Affidavit)를 공증받아 보관하여야만 그 효력을 인정받을 수 있다는 점도 명심할 사항이다. 이 두 가지 서류를 보관하지 않고 명의만 이전받아 많은 채무와 세금을 동시에  책임지게 되므로 후에 실제 매매가 불가능하게 되는 경우도 종종 발생한다. 명의 이전한 분이 사망하거나 행방을 찾을 수 없는 상황이 될 수도 있으므로 위의 원본서류들 보관에 특별한 주의가 필요하다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 문서 집문서 등기 주택 등기 약식 등기

2022.07.12. 21:33