[부동산 이야기] 에스크로 동향과 ADU

요즘 대부분의 거래는 금액과 상관없이 현금거래 혹은 판매자가 구매자에게 대금 일부를 융자해주는 오너 캐리가 유독 많아졌다. 상대적으로 높게 느껴지는 은행 금리도 문제이고 절차와 조건이 더 어려워졌다고 보는 셀러와 바이어들이 은행 문턱이 높다고 생각하기 때문이기도 하다. 그러나 사실 예전의 금리를 생각하면 그런 것도 아니고, 수년 전 은행 위기를 생각하면 은행에서 무리한 요구를 하는 것도 아니건만 이상하게도 힘들다고 하는 분들이 많다. 상대적으로 바이어의 다운페이보다 더 많은 투자를 하게 되는 은행 입장에서 담보물을 꼼꼼히 살펴보는 것은 매우 당연한 일이다.   은행의 이자보다 낮은 이자로 받을 수 있는 바이어는 만족하고, 양도성예금증서(CD)나 예금으로 이자를 받는 것보다는 좀 더 나은 혜택을 선호하는 셀러의 희망 사항이 서로 맞물려 오너 캐리를 하는 경우가 의외로 많아졌다. 특히 은행에 제출해야 하는 서류들이 불충분한 바이어의 경우에는 큰 매력이 될 수 있지만, 셀러가 상환해야 할 대출이 없거나 담보권이 없는 조건이어야 하는 문제가 있다.   팬데믹 이전, 정확히는 2016년부터 부족한 주택 수요를 맞추기 위해 시작된 ADU(별채)는 여러 시 정부의 권유로 승인절차가 간소화되면서 많은 호응을 받게 되었다. 특별히 에어비엔비와 같은 단기 렌털 수입에 대한 유행까지 번지면서 그 수요는 폭발적으로 증가하였다.     은행 융자 과정에서는 건물 감정을 통해 모든 내용 즉 전체 면적과 함께 별채에 대한 내용까지 포함되어 감정서가 나오면서 주소가 다시 확인, 타이틀 회사(등기 보험사) 를 통해 주소가 업데이트되는 것이 일반적이다.   예를 들어 원래 주택의 주소가 4140 Heaven Street이었다면, ADU에 대해 시에서 발행된 입주 승인서에 나온 주소대로 4140 1/2가추가되어 4140-4140 1/2 Heaven Street으로 변경되어 모든 등기서류를 포함하여 재산세를 관할하는 카운티 사무실에도 서류로 제출되어야 한다.   감정서를 제출받고 타이틀 회사에서는 재확인 절차(Field Inspection)를 거쳐서 주소에 대한 추가 타이틀 보고서(Supplemental report)를 보내게 되며, 이에 에스크로에서는 계약서의 주소를 변경하는 수정안을 만들어 양측이 승인함으로 은행에 제출되게 된다.     만약 은행 융자가 없는 현금 거래일 경우 에스크로에서는 타이틀 회사의 보고서를 기준으로 수정안을 작성하여 양측이 사인하는 것으로 마무리한다.     그리고 모든 등기 서류와 관련 서류를 작성하여 사인 및 공증 후에 등기서류들을 타이틀 회사를 통해 등기하는 것으로 마무리된다.     이후, 타이틀 회사에서는 등기보험 과정을 마쳐서 다른 매입자의 문의나 의뢰에 해당 요청서류를 제공하게 된다. 등기보험은 크게 두 가지로 나누어지게 되며 재산권에 대한 명의보험비용은 셀러가 지불하는 것이 일반적이고, 담보권 즉 은행의 융자에 대한 보험은 바이어가 대부분 지불하며 비용은 명의 보험의 절반 수준보다 낮은 경우가 많다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 동향 등기보험 과정 타이틀 회사 은행 융자

2025.08.12. 21:06