[부동산 스케치] LA 부동산 흔드는 글로벌 이슈

최근 부동산 시장을 바라보면 한 가지 분명한 사실이 있다. 더 이상 로컬 시장만으로 설명할 수 없다는 점이다. 특히 로스앤젤레스 부동산은 이제 지역 경제보다 글로벌 변수에 더 민감하게 반응하는 구조로 바뀌고 있다. 그 대표적인 연결고리는 금리다. 최근 이란을 둘러싼 긴장 고조와 국제 정세 불안으로 유가가 상승했고, 이는 다시 인플레이션 우려를 자극하고 있다. 그 결과 기대되던 금리 인하가 지연되면서, 부동산 시장은 회복 흐름을 이어가지 못하고 다시 멈춘 모습이다. 멀리 떨어진 국제 뉴스가 LA의 주택 거래에 직접적인 영향을 미치는 시대가 된것이다.   이러한 변화는 현장에서 매우 구체적으로 나타난다. 첫 번째 사례는 웨스트 LA의 약 300만 달러대 주택이다. 해당 매물은 금리가 하락하던 시기에는 다수의 쇼잉과 함께 오퍼 준비 단계까지 진행되었다. 그러나 최근 금리가 다시 상승하자 일부 바이어들이 결정을 미루거나 철회하면서, 거래 속도가 눈에 띄게 느려졌다. 바이어가 사라진 것이 아니라, 결정을 멈춘 것이다.   두 번째는 코리아타운 콘도 시장이다. 약 60~80만 달러대 유닛의 경우, 과거에는 첫 30일 내 거래 혹은 복수 오퍼가 들어오는 것이 일반적이었다. 그러나 최근에는 관심은 유지되지만 실제 오퍼로 이어지는 비율이 낮아지고 있다. 바이어들은 여전히 시장을 보고 있지만, 금리와 경제 상황을 더 지켜보겠다는 입장이 강해졌다. 작은 금리 변화가 구매 심리에 큰 영향을 주는 대표적인 사례다. 세 번째는 커머셜 부동산 시장이다. LA 지역의 한 소형 멀티패밀리 매물의 경우, 셀러는 약 5%대 Cap Rate를 기준으로 가격을 책정했지만, 바이어들은 현재 금리 환경을 반영해 최소 5.5% 이상 많게는 6%의 Cap Rate를 요구하고 있다. 금리가 올라가면 투자자들이 요구하는 수익률 기준도 함께 올라가기 때문이다. 이로 인해 가격 조정 없이는 거래가 성사되지 않는 상황이 반복되고 있으며, 매물은 시장에 머물고 있다. 이 세 가지 사례는 공통된 구조를 보여준다. 글로벌 이슈 → 인플레이션 → 금리 → 바이어 심리 → 거래 지연이라는 흐름이다. 과거에는 지역 수요와 공급이 시장을 움직였다면, 지금은 외부 변수 하나가 시장 전체의 속도를 바꿔놓는다. 그렇다고 해서 시장이 무너지고 있는 것은 아니다. 오히려 더 정확한 표현은 “움직이지 않는 시장”이다. 가격은 크게 하락하지 않지만 거래는 줄어들고, 바이어는 존재하지만 결정을 미루며, 셀러는 가격을 쉽게 내리지 않는다. 이 균형 속에서 시장은 느리게, 그러나 확실하게 변화하고 있다. 앞으로의 핵심 변수는 여전히 금리다. 글로벌 긴장이 완화되고 금리가 안정된다면 LA 시장은 비교적 빠르게 회복될 수 있다. 반대로 현재와 같은 불확실성이 지속된다면, 이 ‘정체 상태’는 예상보다 길어질 가능성도 있다. 결국 지금의 LA 부동산 시장은 단순히 지역 시장이 아니라 글로벌 경제의 일부로 움직이고 있다. 그리고 그 흐름을 이해하는 것이, 지금 시장을 읽는 데 있어 가장 중요한 기준이 되고 있다.   ▶문의: (424) 359 - 9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 글로벌 부동산 시장 로스앤젤레스 부동산 글로벌 변수

2026.05.03. 12:52

[부동산 스케치] LA 부동산의 가치

로스앤젤레스 부동산은 늘 고유한 성격을 가지고 있다. 드라마틱하고 예측이 어렵고 때로는 비합리적으로 보이지만, 그럼에도 많은 사람들이 여전히 관심을 갖고 지켜본다. 2025년 현재 LA 부동산 시장에는 거의 모든 이해관계자가 체감하는 세 가지 큰 이슈가 있다. 소위 ‘맨션택스(Measure ULA)', 주택 구입 직후 재산세 재평가로 인한 세 부담 증가, 그리고 홈리스·치안 문제로 인한 지역 가치의 변화다. 각각이 이미 큰 변수인데, 세 가지가 동시에 작용하면서 LA 특유의 복잡한 시장 환경을 만들고 있다.   먼저 멘션택스다. 이 세금은 최근 LA 고가 주택 시장의 흐름을 크게 바꾸었다. 500만 달러 이상 주택에는 4%, 1,000만 달러 이상에는 5.5%의 추가 세금이 부과된다. 이는 이익이 아니라 ‘거래 금액 전체’를 기준으로 한다.   예를 들어 과거에 저렴하게 매입한 주택을 지금 500만 달러에 팔면 20만 달러, 1,000만 달러에 팔면 55만 달러를 세금으로 내야 한다. 이로 인해 일부 고급 주택 소유자들은 매각 시점을 미루거나, 4,999,000달러와 같이 세금 구간을 피하는 가격 전략을 택하고 있다. 실제로 베벌리힐스 인근 약 750만 달러대 현대식 주택이 한동안 매물로 나왔다가, ULA 세 부담을 계산한 뒤 시장에서 조용히 빠진 사례도 있다. 헐리우드 힐스의 일부 1,000만 달러 이상 매물은 매각 대신 임대로 돌리거나, 리스팅과 삭제를 반복하며 방향을 찾고 있다. 그 결과 고급 매물 재고가 줄어들고, 이 구간 거래량도 예전보다 뚜렷하게 감소했다.   한편, 집을 겨우 구입한 사람들에게는 재산세 재평가라는 또 다른 부담이 기다린다. 캘리포니아의 Proposition 13은 기존 소유자의 연간 재산세 인상률을 2%로 제한하지만, 새로 구입한 경우에는 매입가를 기준으로 세금이 다시 책정된다. 웨스트우드의 한 2베드 콘도는 약 105만 달러에 거래되었는데, 이전 주인의 재산세는 연 6,300달러 수준이었던 반면, 새 소유자의 재산세는 약 1만 3,200달러로 거의 두 배가 되었다. 헐리우드의 한 듀플렉스는 180만 달러에 매입된 이후, 재산세가 약 9,000달러에서 2만 2,000달러 수준으로 크게 올랐다. 이런 변화는 단순한 숫자 조정이 아니라, 구매자의 월 부담과 투자 수익률에 직접적인 영향을 준다. 그 결과 일부 구매자는 에스크로를 취소하거나, 투자자는 계획을 재조정해야 하는 상황에 놓인다.   여기에 홈리스 증가와 치안 문제는 동네 가치와 수요에 점점 더 중요한 변수로 작용하고 있다. LA 시는 문제 해결을 위해 노력하고 있으나, 많은 실수요자와 투자자들은 여전히 주변 환경, 거리 청결도, 야간 안전 등을 매우 중요한 요소로 고려한다. 헐리우드는 새로운 개발과 반듯한 신축 콘도가 많지만, 일부 거리의 분위기는 여전히 보수적으로 평가되고 있다.   DTLA(다운타운 LA)는 한때 “LA의 맨해튼”으로 불리며 고급 콘도와 상권이 빠르게 성장했지만, 최근에는 홈리스 밀집, 안전 우려, 상가 폐업 등이 겹치면서 수요가 예전만 못한 지역도 있다. 2007년 약 90만 달러에 매입한 콘도에 대해, 현재 55만 달러도 받기 어렵다는 체감이 나오는 이유다. 베니스 역시 고가 주택과 텐트촌이 공존하는 특수한 구조로 인해, 블록별로 수요와 평가가 크게 갈린다.   이처럼 ULA로 인한 고가 매물 잠김, 재산세 재평가로 인한 실질 부담 증가, 홈리스·치안 문제로 인한 지역별 선호도 차이가 서로 얽히며 시장을 복잡하게 만든다. 그럼에도 불구하고 LA는 여전히 기후, 문화, 일자리, 라이프스타일 등 다양한 장점을 바탕으로 꾸준한 수요를 유지하고 있다. 베벌리힐스가 잠시 조정을 겪을 때 밸리가 오르고, 베니스의 한 블록이 정체될 때 코리아타운은 개발과 재생으로 새로운 관심을 받는다. LA는 하나의 단일한 시장이 아니라, 여러 개의 마이크로 마켓이 동시에 움직이는 도시다. 복잡한 환경 속에서도 LA 부동산이 여전히 주목받는 이유는, 많은 사람들이 이 도시의 장기적인 가치와 잠재력을 믿고 있기 때문이다.   ▶문의: (424) 359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 가치 로스앤젤레스 부동산 재산세 재평가 지역 가치

2025.11.16. 18:01

[부동산 이야기] 뜨거운 감자 챗봇

“2023년 로스앤젤레스 부동산 시장 예측하면? 로스앤젤레스 부동산 시장은 2023년에도 강세를 유지할 것으로 예상합니다. 주택 가격은 계속해서 상승할 것으로 예상하며, 주택 중간 가격은 연말까지 73만5000달러에 이를 것으로 예상합니다.  임대 시장도 연평균 3.5%씩 임대료가 인상되는 등 강세를 유지할 것으로 예상합니다. 주택 수요가 계속해서 공급을 앞지르면서 시장은 경쟁력을 유지할 것으로 예상합니다.”   지난해 오픈AI사가 개발한 대화형 인공지능(AI) 챗봇 ‘챗GPT(ChatGPT)’가 전 세계적으로 큰 반향을 일으키며 인기를 끌고 있다.   위의 내용은 챗GPT가 아닌 유사 챗봇에 질문해서 나온 답을 구글 번역기로 돌린 것인데 얼핏 꽤 그럴듯하게 들리는 유창한 대답처럼 보인다. 하지만 자세히 보면 오류가 심각하게 많다. 먼저 2023년 1월 현재 로스앤젤레스 주택 중간 판매가는 훨씬 높은 88만5000달러였고 현재의 마켓은 상승세로 보기보다는 보합세가 좀 더 맞고 조금은 조정기를 거칠 것으로 예상하는 것이 현재 전문가들의 예측이다. 그러므로 챗봇에 의지해서 저런 내용의 글을 올릴 경우 마켓을 제대로 파악하지 못하고 오히려 스스로의 무지를 드러내게 될 것이다. 그러면 챗봇은 엉터리일까?   하지만 과거 다른 AI 챗봇과 다르게 챗GPT는 일회성으로 끝나는 것이 아닌, 대화의 맥락을 파악해 마치 사람과 얘기하는 것과 같은 경험을 준다. 에세이를 쓰거나 컴퓨터 코드를 짜고 심지어 창의적인 아이디어까지 알려줄 수 있다.   챗GPT는 인터넷에 올라온 방대한 양의 정보를 학습해 사람이 쓴 것과 같은 글을 만들어낸다. 다만 2021년까지의 정보를 학습했기 때문에 시사나 현재 시각과 같은 ‘현재의 정보’는 알려줄 수 없다. 다시 위의 챗봇 대답을 다시 들여다보면 이제 이해가 된다. 2021년의 정보까지만 학습한 챗봇으로써는 맞는 대답을 준 것이라 볼 수 있다. 그러면 앞으로 더 많은 양의 최신 정보가 학습되면 챗봇은 아마도 좀 더 현실에 부합하는 대답을 줄 수 있을 것이고 우리에게 많은 도움이 될 수 있을 것이다. 인터넷을 뒤져가며 여기저기 시간을 들여서 스스로 써치하는 것이 아닌, 간단하게 챗봇에게 “2023년 LA 부동산 시장이 어떨 것 같아?” 이렇게 물어보면 꽤 정확한 대답을 줄 수도 있게 될 것으로 예상된다.   실제로 챗GPT는 의사면허시험 합격 성적을 받기도 했고 경영학 석사(MBA) 시험도 통과했다. 이에 프린스턴 대학에 재학 중인 한 학생이 AI가 사용됐는지 식별해내는 ‘GPT제로’ 프로그램을 개발하기도 했다.   이러한 우려에 오픈AI는 자체적으로 사람이 작성한 글과 AI가 작성한 글을 판별해내는 툴을 출시했다. 하지만 아직 더 많은 테스트를 거쳐야 한다는 의견이 높다.   그러나 챗GPT는 마케팅 문구나 웹사이트 문구를 쓰는 데 활용되는 등 긍정적인 방향으로도 많이 사용되고 있다.   챗GPT가 ‘검색’의 새로운 미래가 될 수 있다는 의견도 있다. 이에 챗GPT를 따라잡으려는 기업도 많다. 대표적으로 구글은 비슷한 언어 모델인 ‘바드’를 개발 중인데 이달 초 열린 시연회에서 명백한 오답을 제시하면서 이틀간 주식이 10%가량 폭락하는 해프닝이 있었다.   앞으로 챗봇이 어떻게 발전할지 지켜봐야 하겠지만, 로봇이 인간에게 도움을 주는 정도를 지나 인간을 지배하게 되면 어쩌나, 아니면 인간이 그만큼 게을러지고 쓸모없어지면 어쩌나 하는 우려도 사실 떨쳐내지 못하겠다.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 드림 리얼티 브로커 어소시에트부동산 이야기 감자 화두 로스앤젤레스 부동산 현재 로스앤젤레스 임대 시장

2023.02.22. 17:55