[부동산 이야기] 셀러의 의무-주택 관련 정보 공개

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집을 수리하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다. 하지만 많은 셀러들이 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 Disclosure 서류 이다. Disclosure는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실들을 숨김 없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용들을 “Material Fact” 라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자의 거주 여부까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다.   셀러가 주는 Disclosure 중에 대표적인 것이 Transfer Disclosure Statement 인데 반드시 집 주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 Easton vs. Strassburger 라고 하는 소송이 있었다. 당시 Easton이 1에이커 대지의 3000 SF 건평인 집을 Strasburger 로부터 $17만에 구입을 했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 foundation이 뒤틀리고 공사비만 $20만 이상이 나온 것이다. 바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 Land Slide가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼던 것이다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 셀러/바이어를 Represent 했던 Broker 에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상 하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 Transfer Disclosure Statement가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 Visual Inspection을 하게 된 것이다. 물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히 라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 전달해야 하는 것이다. 이 TDS 서류는 1-4 가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 Probate 매매 등 특수한 경우를 제외하면 면제 될 수 없다. 만약 셀러가 이 서류를 주지 않았을 경우 바이어는 계약을 캔슬하고 계약금을 돌려 받을 수 있다. 최근에는 캘리포니아 산불과 관련 High Fire Zone에 위치한 집을 매매할 경우 지붕이나 처마의 산불 대비 재질 사용 유무 등도 알려주어야 하며 그 밖에도 집 주변의 자연 재해 관련 Natural Hazard Disclosure, 1978년 이전에 지어진 주택일 경우 납 성분 페인트 사용 여부, 증축된 부분의 허가 유무, 최근 5년 내에 보험 청구를 한 경우 등도 모두 해당 되어 바이어에게 알려주어야 한다.   앞서 말한 것과 같이 집을 매매하는 과정은 많은 수고와 노력을 필요로 한다. 좋은 에이전트는 손님의 이익을 극대화 하고 최상의 가격을 받고 팔아주는 것도 중요하지만 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 Disclosure을 통해 문제의 소지를 최소화 하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 예상치 못한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림 부동산부동산 이야기 정보 셀러 transfer disclosure disclosure 서류 매매 과정

2025.10.08. 17:10

[부동산 투자] 셀러가 주는 서류

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다.  경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집의 여러 곳을 손질하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다.  하지만 많은 셀러가 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 ‘공개 백서(Disclosure)’이다.  공개 백서는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실을 숨김없이 알려 주는 것을 말한다.  이런 내용을 ‘중요 정보(Material Fact)’라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자가 살고 있는지까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런  사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다.   셀러가 주는 공개 백서 중에 대표적인 것이 ‘집 상태 공개서(Transfer Disclosure Statement)’ 인데 반드시 집주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다.  1984년 ‘이스턴 대 스트라스버거(Easton vs. Strassburger)’라고 하는 유명한 소송이 있었다.  당시 이스턴이 1에이커 대지의 3000스퀘어피트 건평인 집을 스트라스버거로부터 17만 달러에 구매했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 기초가 뒤틀리고 공사비만 20만 달러 이상이 나온 것이다.  바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 산사태가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 에이전트들에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상하라고 판결했다.     이 소송으로 인해서 그 후  ‘집 상태 공개서’가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 ‘인스펙션(Visual Inspection)’를 하게 된 것이다. 물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다.  하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 알려 주어야 한다.  이 집 상태 공개 서류는 1~4가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 ‘유산 검증(Probate)’ 매매 등을 제외하곤 어떤 경우라도 면제될 수 없으며 셀러가 주지 않을 경우 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다.     좋은 에이전트는 손님의 이익을 극대화하고 최상의 가격을 받고 팔아주는 것도 중요하지만 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 공개 백서를 통해 문제의 소지를 최소화하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 괜한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다.   ▶문의: (310) 227-0066   케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 서류 셀러 에이전트 모두 매매 과정 transfer disclosure

2023.04.12. 17:28