[부동산 이야기] 등기 명의와 융자

지난주 한 고급 콘도의 에스크로가 막바지에 접어들면서 융자 서류 준비를 위해 은행에서 여러 서류를 요구하였다. 그중의 하나는 등기상에 오를 정확한 소유 형태(Vesting과 Status)를 요청하는 것으로, 결혼 여부 혹은 배우자와의 사별 혹은 이혼으로 인한 여러 형태의 정확한 타이틀을 준비해 달라는 것이었다.     융자 외의 모든 다운 페이먼트를 아버지로부터 받는 젊은 커플 바이어는 법적으로 아직 미혼인 상태였다.  바이어들은 단지 두 사람의 이름과 각각 미혼의 남녀로 타이틀 상에 이름을 올리기를 원하였고, 그에 준하여 서류가 은행에 제출되었다.   그러나 정작 융자서류를 받아보니 전체 다운페이먼트를 제공한 아버지의 이름도 집 담보 문서에 올라와 있는 것은 물론 기혼자로서 혼자인 상태였다. 가주법상 기혼자는 혼자 재산권을 행사할 때 반드시 배우자의 동의를 구하여 재산권을 같이 또는 포기하는 형태를 취해야 한다.  따라서 이 아버지는 배우자의 법적양도증서(Quitclaim Deed)를 공증받아 에스크로에 제출해야만 클로징이 준비될 수 있는 상황이 된 것이다.   융자서류를 받은 에스크로 오피서는 즉시 바이어에게 리뷰를 위해 보내주었고 타이틀상의 필요한 서류에 대해 안내를 하는 과정에서 어머니로부터 위의 서류를 받을 수 없다는 것과 아버지가 타이틀에 함께 오르는 것을 원하지 않는다는 것을 분명히 해왔다.   은행으로 연락하고 다시 서류를 재발급해야 하는 번거로움은 물론 시간과 비용이 발생하며 무엇보다 예정대로 클로징이 어렵다는 것이 문제가 되었다.   정작 융자에는 커플만 채무자(Borrower)로 된다고 해도 담보증서(Deed of Trust)에는 아버지가 함께 오를 수 있다.  즉 아버지는 비채무자(Non-borrower)로 타이틀에만 오르는 것이다. 그러나 집문서에 등기되는 타이틀은 반드시 담보증서와 일치해야 하는 것이 일반적이다.   경우에 따라서는 일단 융자를 마치고 후에 집문서를 수정하는 분들이 있으나, 융자서류 중 매각기일조항(Due on Sale clause)이라는 항목이 있어서 타이틀의 변동 시 융자금을 전액 상환해야 한다는 규정에 따라야 하는 일도 가끔 일어나므로 주의하여야 한다.     불가피한 사정으로 부부 중 한 사람의 명의를 조정하는 경우 크게 문제가 되어 융자를 즉시 상환해야 하는 경우는 드문 일이긴 하지만, 융자를 승인받는 절차는 담보물의 가치와 함께 융자를 신청한 바이어의 재정상태를 기반으로 책정되었다는 것을 잊어서는 안 된다.   결국 지연되는 클로징에 대해 셀러가 벌과금으로 P.I.T.I.(Principal, Interest, Tax, Insurance)를 산정하여 바이어가 변제하는 것으로 합의가 되었고 무사히 마무리되었다.   이따금 처음 매입하는 바이어의 경우, 융자서류를 사인하는 것이 클로징이 동시에 된다고 잘못 이해하는 분들도 있으며 이사를 위해 키도 즉시 받을 수 있는지 질문하는 일도 비일비재하다.  융자서류와 모든 에스크로 클로징 서류를 사인하여 은행으로 보내고 타이틀 회사를 통해 등기될 서류가 넘어가면, 은행에서는 모든 준비가 된 것을 에스크로 오피서를 통해 확인 후 펀딩을 하고 다음으로 해당 카운티에 등기하는 것으로 종결이 된다.   ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 명의 정작 융자서류 융자 서류 등기 명의

2023.12.26. 23:43

[10대 자동차 보험료 절약법] 부모 명의로 등록하고 추가 보험 고려

#. 11학년 딸을 둔 한인 김모씨는 요즘 고민이 생겼다. 전기차 구매에 자동차 보험료가 껑충 뛰었는데 딸이 최근 운전면허를 취득하고 차를 운전하고 싶어하기 때문이다. 보험에 딸을 추가하려니 보험료가 거의 배 이상 뛴다는 보험 에이전트의 말을 들었다.     운전면허를 취득한 11~12학년 고교생 자녀를 둔 부모는 방학이 되면 고민이 깊어진다. 10대 자녀를 보험에 추가하면 보험료가 2배 이상 급증해서 걱정이다.   한인 보험 업계는 10대 운전자 계층이 다른 운전자들보다 가장 보험료가 높게 책정되는 계층이라며 통상 인상 폭이 2배가 넘는다고 분석했다. 자동차 보험료 비교 사이트 카인슈어런스닷컴에 따르면, 대부분의 주에서 기존 자동차 보험에 10대 운전자를 추가 시 연 보험료가 1450달러에서 2950달러로 대폭 올랐다.     10대 자녀의 보험료를 결정하는 주요 요소는 성별, 운전면허 보유 기간, 운행 기록, 보유 차종, 보험 커버리지, 사고 발생 위험도, 별도 또는 부모 보험으로의 편입 등이다. 특히, 10대 남성의 사고율이 여성보다 높기 때문에 아들이 딸보다 보험료가 평균 20~30% 더 비싸다. 이런 보험료 부담을 최대한 줄일 수 있는 방법은 없을까. 차 보험 전문가들이 권하는 노하우를 소개한다.   ▶추가 책임보험 고려   추가 책임보험인 엄브렐라 보험(Umbrella Liability Insurance)은 책임보험이 적용되는 보험의 보상한도를 높이기 위한 보험이다. 즉, 자동차 보험의 커버리지가 30만 달러 정도일 때 보상한도가 100만 달러인 추가 책임보험에 가입하면 자동차사고 발생 시 커버리지가 대폭 확대된다는 장점이 있다. 더욱이 가이코(GEICO)와 같은 일부 보험사는 이 보험에 가입하면 차 보험료의 10% 할인 혜택을 줘 일석이조다. 예를 들어서 10대 자녀를 보험에 추가함에 따라 가족의 연간 차 보험료가 7000달러로 올랐다고 가정해보자. 보통 엄브렐라 보험료가 연간 350달러면 7000달러의 10%인 700달러 할인 혜택을 받고 350달러를 아낄 수 있다.   ▶디스카운트 혜택 찾기   자동차 보험 업체들은 다양한 할인 혜택을 제공한다. 일부 보험 업체들은 최대 24세 연령의 운전자에게도 굿스튜던트 디스카운트 혜택을 이용할 수 있게 허용하고 있다.   10대 운전자가 가주차량국(DMV)이 지정한 정규 운전학교 안전교육 프로그램을 이수할 경우 보험료를 낮춰주기도 한다. 동시에 청소년들이 DMV가 승인한 안전운전 시뮬레이션 프로그램(예를 들어 ‘틴스마트 드라이버 챌린지’ 등)을 통과해 수료증을 받으면 보험료 디스카운트 혜택을 누릴 수 있도록 하고 있다. 이들 프로그램은 가상의 운전 현실에서 집중도를 높이기 위한 게임 형식으로 되어있어 실제 길거리 운전에 나서기 전에 해보면 도움이 된다.     ▶부모 이름으로 차량 등록    청소년들에게 그들의 이름으로 차를 사 주는 것은 프리미엄 ‘폭등’을 부르는 길이다. 일부 논란이 되고 있지만, 여전히 일부 주에서는 프리미엄 산출 시 차량 소유주와 운전자의 크레딧 기록을 조회한다. 따라서 10대들의 크레딧으로 산출되는 보험료보다 부모의 크레딧이 일반적으로 낫다고 고려하면 차의 명의를 아이들 이름으로 하는 것은 좋은 생각이 아니다.   미주한인보험재정전문인협회(KAIFPA)의 제이 유 회장은 “10대 자녀 추가시 보험료 변동폭은 보험 업체마다 다르기 때문에 정확하게 얼마 정도가 비싸거나 싸진다고 말할 수 없다”며 “보험료는 가입자의 거주지, 운행기록, 처한 상황 등에 따라 천차만별이기 때문에 여러 보험사를 대상으로 쇼핑하는 게 보험료를 절약하는 지름길”이라고 설명했다. 진성철 기자10대 자동차 보험료 절약법 부모 명의 엄브렐라 보험료 자동차 보험료 추가 책임보험

2022.07.05. 22:35

[부동산 이야기] 명의와 소유권

 부동산을 사게 될 때 그 명의를 어떠한 방식으로 올릴지에 대한 고민은 매우 중요한 부분이다. 가령 부부일 경우에 남편과 아내가 함께 명의에 올라갈 때 조인트 테넌시로 할지, 아니면 커뮤니티 프라퍼티로 할지 등이다. 하지만 한 사람이 사망할 경우 남은 배우자에게 자동으로 소유권이 가게 되는 점에서는 동일하다.     하지만 조인트 테넌시로 했을 때 소유권은 둘이 각자 50:50, 즉 절반씩만 갖고 있는 걸로 보기 때문에 혹 한 명이 본인의 소유권인 50%를 다른 이에게 팔거나 양도할 수 있다. 그러므로 관계에 문제가 생겼을 경우 한 배우자가 자기 지분을 팔아도 어찌할 수 없게 되는 것. 허나 커뮤니티 프라퍼티는 법적 부부에게만 주어지는 옵션으로 이것은 부부를 하나의 개체로 보는 시점이라 하겠다. 그래서 둘은 한 몸이나 마찬가지이고 공동으로 100%를 소유하기 때문에 한 배우자가 어찌할 수 없고 둘의 동의가 있어야만 판매나 양도가 가능해진다. 그러다 보니 부부 사이에 다툼이 생겨서 한 명은 팔겠다고 하지만 다른 한 명이 그것에 동의하지 않으면 법정에서 판매에 대한 허락과 또한 처분한 자금의 처리를 어찌할지 상세하게 판결이 있어야만 진행 할 수 있다.     그렇다면 만약 부모와 자식이 함께 명의를 할 경우는 어찌될까. 조인트 테넌시 (이하 JT)나 테넌스 인 커먼(TIC) 옵션이 가능하다. 자식이 하나일 경우 아빠와 자녀 한 명이 50:50으로 조인트 테넌시로 갈 수도 있고 아니면 아빠와 엄마 그리고 자녀 그렇게 3명이 1/3씩을 소유하는 JT로 가능하다. JT는 2명 이상이 동등한 지분으로 소유하는 것만이 가능한 방식이다. 만약 지분을 동등하게 하고 싶지 않은 경우는 TIC로 해야 하는데 얼마든지 원하는 방식으로 지분을 나눌 수 있다. 예를 들어 부모가 80%, 아들 10%, 딸 10% 그런 식으로 말이다. 두 방식 모두 자신의 소유 지분을 언제고 처분하는 것이 가능하고 만약 아빠와 아들이 50%씩 JT로 있다가 아들이 사업을 하는데 돈이 필요해서 본인 소유 50%를 팔면 아빠는 그것을 막을 수 없고 그리해서 다른 이에게 50% 지분이 넘어가면 더는 JT가 아닌 TIC로 변경되게 된다.     또 한 가지 큰 차이점은 JT일 경우는 앞서 말했듯이 소유주 중 한 명이 사망 시 남은 소유주들에게 그 지분이 넘어가게 된다. 그리하여 아빠, 엄마, 그리고 딸이 각각 1/3씩을 소유하고 있었다가 아빠가 사망하면 엄마와 딸이 50%씩의 소유로 지분이 변경되는 것이다. 그러므로 나의 지분을 남은 생존자들이 가져가는 걸 원치 않는 경우라면 TIC의 형식을 택해서 본인 사망 시 지분을 넘겨받는 사람은 내가 유언장에 명시해 놓은 이가 할 수 있게 해야 한다. 다소 복잡하지만, 결과가 엄청난 차이를 몰고 올 수 있는 명의와 소유권, 한 번 사인해서 공증하고 등기가 돼버리면 내 맘대로 어찌하기가 힘들어지므로 본인에게 맞는 형식을 고민해보시고 선택하는 것이 좋겠다.  ▶문의: (661)675-6000   윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 소유권 명의 소유 지분 아빠 엄마 본인 소유

2021.10.27. 16:19