여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.     ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.     한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.     이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다.     원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.   이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다.     풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다.     예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.     본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다.     미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다.     리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다.     끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024.09.24. 22:19

웰스파고, 20억불 보상금 전달 시작

웰스파고가 고객들에게 부당 청구한 금액을 돌려준다.   소비자금융보호국(CFPB)은 지난달 20일 웰스파고가 고객들의 자동차 대출, 모기지 융자, 개인 계좌 등에서 수수료 및 이자를 부당하게 책정하고 징수한 혐의로 벌금 17억 달러를 부과하고 부정 취득한 20억 달러를 고객에게 돌려줄 것을 명령했다.   로힛 초프라CFPB 국장은 “웰스파고의 반복적인 위법 행위로 인해 수많은 고객이 피해를 봤다”며 “이번 조치는 그들에게 책임을 묻기 위함”이라고 지적했다.   CFPB에 따르면 피해 대상은 2011년부터 2022년까지 웰스파고를 이용한 고객 중 일부다. 자동차 대출, 모기지 융자, 개인 계좌 등 고객 1600만 명이 피해를 본 것으로 나타났다.   ▶자동차 대출   웰스파고는 자동차 융자 시 갭 보험을 강매하는 등 불법을 저질렀고 대출금의 조기 상환 시 고객에게 돌려줘야 할 수수료도 착복했다. 또한 자동차 대출에 부당한 수수료 및 이자도 청구했다. 일부 차량은 불법으로 압류하기도 했다. 차량 압류 피해자는 최소 4000달러의 배상금을 받을 수 있다고 한다.   ▶모기지 융자   CFPB는 웰스파고가 모기지 융자에 재조정 신청을 부당하게 거절했다고 밝혔다. 재조정을 신청한 모기지 고객은 평균 2만4125달러의 피해를 본 것으로 알려졌다.   ▶개인 계좌   개인 계좌에서도 불법 행위가 적발됐다. CFPB의 보고서에 따르면 웰스파고는 예금이 충분한데도 ATM(현금자동인출기) 인출 및 데빗카드 결제 시 오버드래프트(한도초과인출) 수수료를 무단으로 징수했다.   웰스파고에 따르면, 대상 고객은 이미 안내문을 발송했으며 체크 또는 크레딧 형태로 보상금을 지급하는 중이다. CFPB는 만약 본인이 보상 대상이지만 아직 금액을 받지 못했다면 웰스파고에 직접 연락할 것을 당부했다. 우훈식 기자 [email protected]웰스파고 보상금 보상금 전달 자동차 융자 모기지 융자

2023.01.25. 19:50

타인 명의로 낸 모기지 이자, 세제 혜택 받을 수 있나? [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 타인 명의로 낸 모기지 이자, 세제 혜택 받을 수 있나?       ▶답= 2023년 새해가 얼마 남지 않았다. 새해가 되면 새로운 텍스 시즌이다. 매년 택스 시즌 때마다 손님들로부터 제일 많이 질문받는 것 중에 하나가 타인 명의로 되어 있는 모기지 융자를 실제로는 본인들이 페이먼트를 했는데  세금 보고 시 타인 명의로 받은 1098 form의 명시된 모기지 이자에 대한 세제 혜택을 볼 수 있는지에 대한 질문이다. 결론은 본인이 페이먼트 한 모기지 이자에 대한 증거만 제시할 수 있다면 세제 혜택을 볼 수 있다. 이는 2012년 U.S. Tax Court에서 판결된 내용을 근거로 한다.     〈유형1〉   A 씨는 이민 온 지 얼마 안 돼서 집을 샀어야 했는데 신용기록과 수입에 대한 기록이 없어 좋지 않은 조건으로 융자를 받을 수밖에 없었다. 그래서 친척의 명의로 집을 구입하였으며 주택융자 역시 친척의 명의로 융자 받았다. 매년 모기지 은행에서 받는 모기지 이자에 대한 서류 1098이 친척의 이름으로 되어 있어 본인의 인컴 텍스 보고 시 deduction 세제 혜택을 받지 못하다가 최근 이 내용을 알게 되어 세금보고 시 혜택을 보고 있다.   〈유형 2〉   A 씨와 B 씨는 동거인이다. 결혼을 하지는 않았지만 같이 동거를 하고 있으며 모두 다른 직장에서 일을 하고 있다. 현재 사는 집을 수년 전에 같이 50 대 50으로 투자한 후 매입했다. 그러나 모기지 융자는 신용기록에 문제가 있던 B 씨는 빠지고 A 씨만의 명의로 모기지 융자를 했다. 하지만 매달 페이먼트는 정확하게 각자 50/50으로 했는데 이런 케이스 역시 마찬가지이다. 은행에서 받은 서류 1098에는 A 씨만의 이름만 있지만 페이먼트를 한 기록이 있는 B 씨 역시 전체 이자금액의 절반인 50%의 금액에 대한 세제 혜택을 클레임 할 수 있다.   ▶문의: (213)675-9240 융자 / 크리스 리 대표미국 모기지 모기지 융자 모기지 이자 세제 혜택

2022.12.21. 17:48

부동산 바이어들을 위한 10가지 모기지 팁 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 부동산 바이어가 알면 좋을 모기지 팁은 무엇인가요?       ▶답=  1. 크레딧 리포트의 신용거래를 증진한다. 항상 빌은 늦기 전에 페이먼트를 해야 하며 스테이트먼트에 나오는 미니멈 페이먼트보다는 좀 더 갚아 빚을 줄여야 한다. 랜더들은 거의 빚에 대한 수입의 비율을 45% 이하로 보이는 것을 좋아한다.   2. 다운페이먼트를 모은다. 매매가의 20%를 모으는 것이 이상적이다. 하지만 무조건 20%를 모아야 하는 것은 아니다. 많은 랜더들이 3% 또는 3.5%의 다운페이먼트만으로 모기지 융자를 할 수 있는 프로그램들도 있다. 또한 로컬 정부 기관 그리고 랜더들에서 보조를 해주는 프로그램도 있다.   3. 사전 융자 승인을 미리 알아본다. 집을 사려고 할 때 랜더로부터 얼마를 융자 받을 수 있는지 미리 알고 그 가격대의 맞는 집을 찾아야 한다.   4. 모기지 은행을 쇼핑한다. 여러 가지 조건과 비용을 꼼꼼히 따져 1-2군데 이상의 랜더들로부터 자세히 알아보는 것이 좋다.   5. 모기지 융자의 종류를 정한다. 가정을 꾸리고 아이들을 양육하기 위해 집을 산다면 30년 고정 융자 프로그램이 맞다. 하지만 10년 내에 집을 팔고 이사 갈 계획이 있다면 변동 금리 모기지 프로그램이 더 적합할 수도 있다.   6. 당신의 라이프스타일을 고려해라. 주위의 커뮤니티 학교들 쇼핑몰 등 주위 환경을 알아봐야 한다. 낮과 밤 그리고 주중과 주말에 각각 방문하여 여러 환경을 살펴보라.   7. 예산을 세우고 준수해라. 모기지 페이먼트 외에 집 보험 재산세 보수 수리 비용 등 많은 비용들이 들어가게 된다. 콘도나 PUD 하우스 등일 경우 관리비 등이 들어간다.   8. 전문가의 도움을 받아라. 라이센트를 소유한 전문가의 도움이 필요하다. 미국 정부 HUD에서 허가한 주택 관련 에이전시들에게도 도움을 청하여 정보를 수집하길 권한다.   9. 에스크로 크로징 코스트를 잊지 말라. 에스크로 종료 시 크로징 비용을 내게 된다.   10. 세이빙 자금을 보충하라. 모아둔 자금을 다운페이와 크로징 비용에 사용하는 경우들을 많이 본다. 이는 매우 위험스러운 운영이며 많은 전문가들은 최소 3-6개월간 필요한 자금을 당장 보충하여 모을 것을 권한다.   ▶문의: (213)675-9240 크리스 리 대표미국 부동산 부동산 바이어들 모기지 융자 모기지 페이먼트

2022.08.31. 17:29

Non Qm 론이란 무엇인가 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 세금보고를 통해서 모기지 융자를 받지 못하시는 분들이 사용하는 Non Qm 론은 무엇인가요?   ▶답= 통상적으로 모기지 론은 자신의 인컴을 기반으로 받게 됩니다. 인컴이 많을수록 더 많은 론을 받을 수 있는 것입니다. 하지만 인컴과 상관없이 자신의 비즈니스를 통해서 론을 받을 수 있는 것이 Non Qm 론입니다. 즉 세금보고의 서포트가 없어도 비즈니스의 p and L이나 WVOE(렌더가 직장에 직접 인컴을 확인해서 받는)를 통해서 받을 수 있는 론인 것입니다.   보통 비즈니스를 하는 스몰 비즈니스 자영업자들은 많은 세금을 줄이기 위해서 사업에 들어가는 비용을 적극적으로 활용해서 비즈니스 인컴을 낮추게 됩니다. 하지만 이렇게 될 때 낮아진 비즈니스 인컴을 가지고 full docs으로 융자를 받는 것이 쉽지 않습니다. 이런 상황에 있는 자영업자 분들이 세금보고 없이 주로 사용하는 모기지 론이 바로 Non Qm 론인 것입니다. 이런 Non Qm 론을 받기 원하시는 분들은 CPA나 세무사가 비즈니스에서 론이 가능하다는 레터와 비즈니스 p and L을 작성해 주면 되는 것입니다.   Non Qm 론에서 또 한 가지 중요한 것은 얼마나 다운페이를 할 수 있느냐에 따라 받는 모기지 이자율의 차이가 큰 것입니다. Non Qm 론은 세금보고를 기반으로 하지 않기 때문에 렌더 입장에서는 다운 페이먼트를 기본적으로 20% 이상을 요구하고 다운 페이가 그 이상일 때 대략 30%가 넘을 경우에는 대략 1%-1.5%의 이자율을 더 낮추어주고 있습니다.     8월 15일 현재 full docs으로 가장 좋은 크레딧 점수일 때 4.875%에서 5.125% 정도를 받을 수 있는데 760 이상의 크레딧 점수와 30% 이상 다운을 할 수 있다면 7년 ARM으로 5.875% 정도를 받을 수 있으며 30년 고정으로 6% 정도까지 받을 수 있습니다. 그러므로 세금보고가 부족하지만 크레딧 점수가 높고 가능한 많은 다운 페이먼트를 할 수 있고(30% 이상) CPA나 세무사를 통해서 p and L을 받을 수 있다면 비즈니스를 통해서 좋은 모기지 이자율로 융자를 받을 수 있는 것입니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 비지니스 융자 모기지 융자 스몰 비즈니스

2022.08.16. 21:16