[부동산 이야기] 집 문서와 소유권 이전 보고서

집문서의 형태로는 크게 Grant Deed와 Quitclaim Deed가 있으며, 정상적인 매매를 통한 재산권의 이전에는 전자가 이용되고 부부 혹은 파트너의 지분에 대한 이전에는 후자가 일반적으로 작성된다.     재산을 취득하기 전, 바이어는 자신의 재산 계획과 세금에 적절한 소유형태를 미리 전문가와 상의하여 결정하고 등기 서류에 기재될 자신의 우편주소를 어디로 할 것인가에 대해서도 정확하게 에스크로에 전달하는 것이 매우 중요하다. 개인의 주거 주택의 매매에는 대부분 해당 주소로 집문서에는 물론이고 카운티에 함께 보고되는 소유권 이전 보고서에 기재되는 것이 일반적이나, 커머셜이나 택지의 매매에는 별도의 주소나 사서함을 이용하는 분들이 대부분이다. 이는 투자물에 대한 재산세 고지서와 같은 정부의 우편물을 수령하는데 어렵다는 것이 가장 중요한 이유이며, 다음으로 개인정보 보호 차원에 매우 중요하므로 사전에 계획을 해두는 것이 필요하다.   재산권 소유 형태는 일반 주택거래에는 부부 혹은 자녀들과 공동 소유일 경우, 현재와 미래에 세금에 대한 이점을 고려하여 결정하는 것이 바람직하다.  요즘은 가족의 미래를 계획하여 변경 가능한(Revocable) 혹은 불가한(Irrevocable) 가족 신탁형태로 명의를 원하는 분들이 급상승한 것이 특이 사항이다.   커머셜과 같은 투자매물의 소유 형태로는 더욱 다양하여 파트너와 개인 혹은 법인 형태나 주식회사 등 여러 옵션을 가질 수 있으므로 파트너 계약서 작성시 변호사와 미리 정하여 에스크로에 전달하는 것이 중요하다.   또한 등기 문서에는 매매 가격에 대한 인지세가 표기되게 되어 있다.  몇 년 전까지만 해도 이를 비공개로도 가능하여 별도의 요청에 의해 에스크로 오피서가 서류를 작성할 수 있었으나, 이제는 모든 매매 정보가 공공 자료가 되었다.  가장 상단에는 등기보험 회사명과 매입자의 주소가 아래 기재되며, 등기 보험사의 일련번호와 에스크로 회사의 파일 번호가 있고 가장 중요한 매물의 토지측량번호(Assessor's Parcel Number) 흔히들 APN이라고하는 번호가 있는데 사람의 소셜번호와 같이 매물의 고유재산 번호이다.   다음으로 매도자의 정확한 등기상 명의가 나오고, 이어 매입자의 명의가 나오게 된다.  그리고 이어서 부동산의 지정학적 표기가 나열되는데, 단순히 지면의 위치표기뿐 아니라 지하의 유전이나 생수 혹은 천연가스등의 소유에 대한 지정학적 내용도 함께 나오므로 정확하게 표기되었는지 점검에 재확인하는 것이 에스크로와 등기보험사인 타이틀회사의 주요 업무 중 하나이다.  지역에 따라 정확한 소속 시의 구분이 애매한 경우에도 이 내용을 검토하면 알 수 있고 고유 등기된 지도에 대한 내용까지 나열되어 있으므로 가장 중요한 자료가 되며 대지의 크기에 따라 그리고 등기된 내용에 따라 집문서 앞면에 다 표기될 수 없는 경우, 별도로 Exhibit A로 첨부되는 것이 일반적이다.   요즘은 모든 등기내용이 링크로 쉽게 열람이 가능하여 재산 내용, 즉 매매 가격과 융자 금액은 물론 등기 이전 추적까지 가능하다.   ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 소유권 문서 소유권 이전 등기 문서 재산권 소유

2024.05.14. 23:46

면허증엔 풀러턴, 다른 문서엔 가디나

OC한인회 제28대 회장 선거관리위원회(이하 선관위, 위원장 김도영)가 단독 입후보자인 조봉남 한인회 이사장의 OC거주 증빙 서류를 10일 언론에 공개했다.   김 위원장은 조 후보가 ‘만 3년 이상 OC 내 계속 거주 또는 현재 OC에 거주하며 만 5년 이상 OC에 거주했던 자’인 후보 자격 중 “2번째 조항을 충족한 것으로 판단했다”고 밝혔다. 아울러 조 후보가 제출한 거주 이력서, 운전면허증 사진, 가스요금 청구서, DMV 기록 등을 제시했다.   조 후보는 공증을 받은 거주 이력서에 1990~2012년 풀러턴의 4곳, 2012~2020년 LA카운티 하버시티, 2020~2021년 OC 플라센티아에 살았고 이후 지금까지 풀러턴의 아파트에 산다고 밝혔다.   조 후보는 2020년 11월~올해 10월 사이 5개월 치 가스요금 청구서도 제출했다.   발급 일자가 지난해 12월 15일인 면허증 주소도 풀러턴 아파트 주소와 일치한다.   그런데 조 후보가 제출한 DMV 기록(올해 10월 25일 발급)엔 풀러턴 아파트가 조 후보의 우편물 수령 주소로 적혀 있다. 또 거주지 주소는 LA카운티 가디나의 한 아파트로 나온다.   가디나 아파트가 거주 이력서에 아예 빠져 있는데도 선관위는 ‘5년 이상 OC거주 충족’ 판단을 내렸다.   선관위는 조 후보가 거주 이력서 외에 2020~2021년 플라센티아 거주, 1990~2012년 풀러턴 거주 증빙 자료는 제출하지 않았다고 밝혔다.   선관위는 오늘(14일) 정오 가든그로브의 OC한인회관에서 조 후보의 당선 여부를 발표할 예정이다. 임상환 기자면허증 문서 면허증 주소 거주지 주소 거주 이력서

2022.11.13. 16:58

[부동산 이야기] 등기 문서 이해

요즘 공공기관의 전산화로 등기 원본에 대한 중요성이 그다지 크지 않고 누구나 쉽게 사본 열람이 가능해졌다.     등기해야 효력을 발생하는 많은 문서들 중에는 크게 두 가지로 나누어진다. 매매를 통해 소유권을 이전에 관한 서류(Deed)와 담보권이나 권리 혹은 클레임을 목적으로 하는 담보 또는 선취권(Liens)에 관한 서류가 그것이다.     이외에도 특정한 이유로 등기해야 하는 서류들이 더 다양하다. 소유권을 위해 등기되는 문서들로는 그랜트디드(Grant Deed), 큇클레임디드(Quitclaim Deed) 등이 가장 흔하다.     종류로는 대표적으로 트러스트디드(Deed of Trust), 메케닉 담보권(Mechanic''s Lien)과 같은 문서들이 있다. 소유권에 대한 등기서류들은 대부분 에스크로에서 작성하게 되고 담보권 서류들은 은행과 같은 기관에서 작성하여 융자 서류와 함께 에스크로로 보내어진다. 오피서가 모든 과정을 거쳐 마무리하여 타이틀을 통해 등기하게 된다.     주 정부와 카운티 정부의 등기서류와 메케닉 담보권을 제외한 위의 모든 서류는 반드시 공증해야만 등기가 가능하다. 특히 집문서인 그랜트디드와 큇클레임디드 같은 서류들은 카운티에서 매도인과 매수인에 각각 확인서를 보내 오류와 사기방지를 위한 절차를 거치게 된다. 집문서를 등기할 때에는 ''PCOR(Preliminary Change of Ownership)'' 서류를 첨부하게 되어있는데 위의 디드 내용에 대한 자세한 재산권 내용을 카운티로 보내어 소유권 이전에 대한 내용과 재산세 산정에 기준이 되는 중요한 자료가 된다.     채무관계나 재산권 분리 등의 목적으로 전문가를 거치지 않고 ''약식 등기(Accommodation)''를 거쳐서 낭패를 당하는 경우가 종종 있다. 약식 등기의 경우, 정식 매매가 아니라는 점에서 필요한 서류를 모두 갖춰지지 않는 게 흔하다. 그러다가 약식 등기 후 집을 매각하려고 하였을 때나 재산세가 급등하면서 어려움을 겪게 되는 한인도 많다.     은행 측은 융자 신청자의 신용을 담보로 돈을 빌려주기 때문에 대부분의 노트(Note)에 조기 상환을 요청할 수 있는 조항을 기재한다. 부동산의 소유권을 양도할 때 대출 잔액의 지불을 요구하는 조항(due on Sale)이다. 주택 등기 시 이 조항을 정확하게 확인해야 다음에 발생할 수 있는 문제를 미리 막을 수 있다. 집문서의 명의를 변경하는데 신중을 기해야만 하는 이유다.     또 불가피하게 집문서 등기가 필요한 경우 ''예외조항(Tax Exempt Clauses)''을 명확하게 PCOR 서류의 ''양도 정보 내용(Transfer Information)''을 기재하는 곳에 정확한 내용을 기술해야 한다. 일례로 가족간 주택 양도시 현 시가로 주택 가격의 재산정에 대해 면제를 받을 수 있다. 그런데 이와 같은 예외조항을 정확하게 기재하지 않으면 재산세가 급등할 수 있어 주의가 요구된다. 또한 명의를 이전해준 사람의 ''신상정보서''와 실제 거래금액에 대한 확인서(Affidavit)를 공증받아 보관하여야만 그 효력을 인정받을 수 있다는 점도 명심할 사항이다. 이 두 가지 서류를 보관하지 않고 명의만 이전받아 많은 채무와 세금을 동시에  책임지게 되므로 후에 실제 매매가 불가능하게 되는 경우도 종종 발생한다. 명의 이전한 분이 사망하거나 행방을 찾을 수 없는 상황이 될 수도 있으므로 위의 원본서류들 보관에 특별한 주의가 필요하다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 문서 집문서 등기 주택 등기 약식 등기

2022.07.12. 21:33