토론토 건설업계, '대형 콘도' 대신 '멀티플렉스'로 유턴

  2025년 사상 처음으로 3~5가구 소규모 프로젝트 착공 건수가 100가구 이상 대형 콘도 추월 분양 시장 침체와 고금리 압박에 건설사들 '임대 전용 주택'으로 피신… 실거주 수요와 엇박자 2029년 전후 신규 완공 급감에 따른 '공급 절벽' 예고… "잘못된 유형의 공급 과잉이 문제"   토론토 부동산 시장의 상징이었던 고층 콘도 건설 붐이 가라앉고, 그 자리를 3~5가구 규모의 소규모 멀티플렉스(Multiplex)와 임대 전용 주택이 채우고 있다.   캐나다 주택금융공사(CMHC)가 발표한 '2026 봄 주택 공급 보고서'에 따르면, 2025년 토론토의 주택 착공 데이터는 건설사들이 리스크를 줄이기 위해 대규모 프로젝트를 포기하고 소규모 및 임대 위주로 급격히 선회하고 있음을 보여준다.   금융 장벽과 불확실성… '작고 빠른' 프로젝트로 몰리는 건설사들     보고서에 따르면 2025년 토론토에서 3~5가구 규모의 멀티플렉스 개발 건수는 사상 처음으로 100가구 이상의 대형 프로젝트를 넘어섰다. 이는 콘도 선분양 시장이 기록적인 저점을 기록하면서 건설사들이 막대한 자금이 묶이는 대형 사업 대신, 자금 부담이 적고 완공이 빠른 소규모 사업을 택했기 때문으로 분석된다. CMHC의 GTA 수석 경제학자 조던 나노스키는 "건설사들이 경제적 불확실성에 대한 노출을 줄이려는 욕구가 강하다"며 "콘도 선분양은 자금 확보를 위해 전체 유닛의 70% 이상을 사전 판매해야 하지만, 현재 시장에서는 이것이 사실상 불가능한 상태"라고 진단했다.   "투자용 마이크로 콘도는 가고, 실거주형 임대는 오고"   이러한 건설 기조의 변화는 소비 트렌드에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 그동안 토론토 도심을 가득 채웠던 500평방피트 미만의 이른바 '투자용 마이크로 콘도'에 대한 수요가 급락한 반면, 더 넓은 주거 공간을 찾는 임대 수요는 늘고 있다. 리얼로소피 부동산의 존 파살리스 대표는 "마당이 있는 단독주택 공급이 제한적인 상황에서 대안으로 임대 전용 주택이 떠오르고 있다"며 "앞으로 시장에 나올 유닛들은 투자자 위주의 좁은 공간이 아니라 실거주자들이 살 수 있는 더 넓은 형태가 될 것"이라고 전망했다. 실제로 2025년 임대 전용 주택(Purpose-built rental) 착공 건수는 1990년 이후 두 번째로 높은 수치를 기록하며 처음으로 분양 콘도 착공을 앞질렀다.   2029년 '공급 절벽' 우려… 시장 불균형의 심화   전문가들은 이러한 변화가 단기적으로는 임대 시장에 숨통을 틔워줄 수 있으나, 장기적으로는 심각한 주택 부족 문제를 야기할 수 있다고 경고한다. 멀티플렉스와 소형 건물의 증가폭이 기존 고층 콘도가 담당하던 압도적인 공급 물량을 대체하기에는 턱없이 부족하기 때문이다.     나노스키 경제학자는 "시장에는 실수요자가 원치 않는 마이크로 유닛만 넘쳐나고 정작 필요한 주택은 부족한 '공급의 미스매치'가 발생하고 있다"며, 현재의 착공 급감이 2029년경 신규 입주 물량의 기록적인 부족으로 이어질 것이라고 내다봤다. 라이트앳홈(Right At Home) 부동산의 임란 자이디(Imran Zaidi) 매니저 역시 "내 집 마련은 여전히 캐나다인들의 꿈이자 우선순위"라며 "실거주자를 위한 신규 분양 공급이 위축되면서 향후 매매 시장의 수급 불균형이 더욱 심화될 것"이라고 우려했다.   ‘양’에서 ‘질’로의 변화인가, 공급 위기의 전조인가   토론토 주거 지형이 고층 숲에서 저층 멀티플렉스로 이동하는 현상은 도시 밀도 측면에서는 긍정적인 신호일 수 있다. 하지만 문제는 이 변화가 시장의 건강한 선택이 아닌, 분양 시장 붕괴에 따른 '어쩔 수 없는 도피'라는 점에 있다.   건설사들이 수익성이 낮고 자본 투입이 많은 임대 시장으로 밀려나고 있다는 사실은, 향후 민간 주도의 주택 공급 시스템이 제대로 작동하지 않을 수 있음을 시사한다. 정부는 착공 건수에만 일희일비할 것이 아니라, 실거주자들이 원하는 크기와 가격대의 주택이 지속 가능하게 공급될 수 있도록 금융 및 규제 환경을 근본적으로 재점검해야 한다. 토론토 중앙일보 편집팀 [email protected]멀티플렉스 건설업계 소규모 멀티플렉스 멀티플렉스 개발 문제 토론토

2026.03.18. 6:15