[부동산 가이드] 창고를 소유할 것인가, 맡길 것인가

기업이 성장 궤도에 오르면 반드시 고민하게 되는 문제가 있다. 물류 창고를 직접 소유해 운영할 것인가, 아니면 3자 물류(3PL)에 맡길 것인가 하는 선택이다. 이는 단순한 운영 방식의 차이가 아니다. 비용 구조, 서비스 경쟁력, 리스크 관리, 그리고 기업가치에까지 영향을 미치는 전략적 결정이다.   3PL의 가장 큰 장점은 유연성이다. 초기 투자 부담이 거의 없고, 수요 변화에 따라 공간과 인력을 조정할 수 있다.     매출 변동성이 큰 기업이나 신규 시장에 진입하는 경우에는 합리적인 선택이 될 수 있다. 실제로 최근 몇 년간 산업용 부동산 임대의 상당 부분을 물류업체가 차지할 만큼, 기업들은 외주 모델을 통해 단기 변동성을 흡수해 왔다.   그러나 ‘올인원’ 요율 뒤에는 구조적인 비용이 숨어 있다. 임대료, 인건비, 관리비, 시스템 비용, 그리고 물류사의 마진까지 모두 포함된 구조다. 관리·노무·간접비에 붙는 마진은 통상 10~25%에 달한다.     여기에 초과근무, 임시 인력, 추가 작업 요청이 더해지면 실제 비용은 더욱 높아진다. 물량이 안정되고 장기 계약으로 전환될수록, 외주 모델의 누적 비용은 자체 운영을 넘어서는 경우가 적지 않다.   반대로 창고를 소유하면 비용 구조가 투명해진다. 부동산이라는 고정비와 운영비라는 변동비를 분리해 관리할 수 있고, 3PL 마진이 제거되면서 연간 시설 비용이 8~15% 절감되는 사례도 있다. 인력 구조를 직접 설계하고 생산성을 관리하면 단위당 인건비를 5~10% 낮출 수 있다.   운영 성과 측면에서도 차이가 크다. 3PL은 여러 고객을 동시에 운영하기 때문에 표준화에 초점을 둔다. 반면 자체 창고는 자사 SKU 구성, 주문 패턴, 서비스 요구에 맞춰 설계할 수 있다. 레이아웃과 동선, 자동화 시스템을 최적화하면 처리량이 10~20% 증가하고 주문 사이클이 단축된다. 이러한 개선 효과는 시간이 지날수록 누적된다.   재무적 관점에서도 장점이 있다. 자체 보유 시설은 EBITDA 가시성을 높이고, 매출 대비 운영비 비율을 정밀하게 관리할 수 있게 한다.     필요 시 일부를 임대하거나 세일 앤 리스백을 통해 자산을 유동화할 수 있다. 자동화 투자 수익 역시 외주업체가 아닌 기업에 귀속된다. 부동산 가치 상승과 세제 혜택도 장기적으로 기업가치를 높인다.   물론 3PL이 항상 불리한 것은 아니다. 수요가 불확실한 초기 단계, 계절성 프로그램, 특수 인증이 필요한 사업, 자체 시설이 완공되기 전까지의 브리지 물량에는 여전히 합리적인 선택이다.   결국 중요한 것은 시점이다. 물량이 1~2년 이상 안정적으로 유지되고, 해당 시장에서 중장기 운영이 예상된다면 소유 모델을 본격적으로 검토해야 한다. 단위당 비용을 낮출 구조가 보이고, 서비스 차별화가 필요하다면 더욱 그렇다.   3PL은 여러 고객을 동시에 최적화해야 한다. 그러나 창고를 소유하면 오직 내 사업만을 최적화할 수 있다. 성장의 다음 단계에 있는 기업이라면 이제 질문을 바꿔야 한다. “지금이 맡길 때인가”가 아니라, “이제는 내가 통제할 때인가”라고. 그리고 그 답이 소유라면, 그 선택은 단순한 비용 절감이 아니라 기업가치를 키우는 전략적 투자로 이어질 것이다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 창고 소유 비용 구조 물류 창고 시스템 비용

2026.05.06. 19:14

[Nathan Park 기자의 시사분석] 물류 창고와 데이터 센터

시카고가 20세기 후반 이후 빠른 속도로 발전할 당시 주요 산업은 유통이었다. 시어스 백화점과 몽고메리 워드 백화점이 그랬듯이 시카고에 본사를 둔 유통 업체들이 한창 잘 나가던 시기가 있었다. 이들은 당시로서는 최신 마케팅 방법이었던 우편 주문과 카달로그 제작으로 시카고 지역을 넘어 중서부 전역을 상대로 판매 활동을 펼쳤다. 이전까지는 물건을 구입하기 위해서는 직접 매장으로 찾아야 했지만 카달로그를 통해 물건을 파악한 뒤 우편을 통해 주문하면 배달되는 방식이었다. 현재로 따지면 아마존 전자상거래의 초기 모델쯤 되는 셈이다. 요즘 소매전자상거래를 아마존이 장악했다면 당시 시어스와 몽고메리 워드가 이 모델의 시초였다고 볼 수 있다. 시카고 상품 거래소와 유니온 스탁 야드 등을 통해 전국의 농산물과 축산 거래가 시카고를 중심으로 이뤄진 것도 시카고의 유통 산업이 발전할 수 있는 토대가 되기도 했다.     유통업체들은 물류 창고가 필수다. 다양한 상품을 미리 구매해 놓고 소비자의 주문들 받아야 했기 때문이다. 그래서 시어스는 시카고 호만길에 당시로서는 최대 규모의 물류 창고를 오픈했다. 이 물류 창고는 시카고의 물류 비즈니스를 상징하게 됐다. 이후로는 줄곧 시카고의 물류 산업은 발전을 거듭했다.     시카고는 물류 산업이 발전할 수 있는 기반을 모두 갖췄다는 평가가 지배적이다. 이전에는 미시간호수와 운하를 통한 수상 운송이었다면 서부 개척시기부터는 동부와 서부를 연결하는 철도망이 시카고를 거쳐갔다. 아직도 철도 화물 운송 네트워크에서 시카고가 차지하는 비중을 무시할 수 없다. 또 그 이후로는 오헤어국제공항을 통한 항공 운송이 대세를 이뤘다.     이 모든 것을 갖춘 것이 시카고였기 때문에 물류 산업이 바람의 도시에서 발전할 수 있었다. 지금도 물류 산업이 가장 발달한 지역 중 하나인 엘크 그로브를 보면 여전히 시카고의 장점이 효력을 발휘하고 있다는 사실을 쉽게 확인할 수 있다. 엘크 그로브에 그 많은 산업 단지가 조성되고 크고 작은 한인 물류, 운송, 무역 업체가 위치하고 있는 것은 그만큼 경쟁력이 있다는 반증이다.     최근 시카고에 본사를 뒀던 주요 기업들이 사무실을 매각하면서 그 자리에 물류 창고와 데이터 센터가 속속 들어서고 있다. 보험사인 올스테이트사가 입주했던 글렌뷰의 캠퍼스는 현재 물류 창고 건설이 한창이다. 올스테이트사는 코로나19 팬데믹으로 인해 직원들의 재택 근무가 일상화되자 대형 본사 건물을 매각하고 현재는 인근 샌더스길에 위치한 소형 건물로 본사를 임시로 옮겼다. 이후 본사를 어떻게 정할지는 결정하지 않았지만 이전과 같이 200에이커가 넘는 대형 캠퍼스 스타일의 본사로 회귀하지는 않을 것이라는 게 회사측 입장이다. 294번과 윌로우길이 만나는 교통의 요충지인 이 곳은 물류 창고로도 적격이다. 물론 주민들의 반대가 있긴 했지만 고속도로 진출입이 가까워 트럭이 지역 내 거주시설을 통과하지 않을 수 있다는 점이 유리하게 작용했다. 물류 창고와 고속도로가 붙어 있어 트럭 운행이 크게 거주 환경을 해치지 않을 수 있기 때문이다.     마운트 프로스펙트의 전 유나이티드항공 본사 부지에는 데이터 센터가 올라가고 있다. 데이터 센터는 컴퓨터와 서버, 네트워크 설비가 가득한 전산 허브라고 생각하면 된다. 요즘에는 스마트폰 정보 등이 저장되는 클라우드 서비스가 일상적이기 때문에 대용량의 전산 정보를 처리하고 저장할 수 있는 데이터 센터가 필수다. 또 인공 지능 등 최신 기술이 속속 개발되면서 데이터 센터는 전국에 속속 들어서고 있다. 유나이티드항공 본사는 이미 다운타운의 윌리스 타워로 이전했고 그 빈자리를 데이터 센터가 채우고 있는 것이다. 최근 데이터 센터가 들어서고 있는 지역 중에서 시카고는 버지니아와 캘리포니아, 텍사스에 이어 전국에서 네번째로 많은 면적을 채우고 있는 것으로 나타났다. 그만큼 거대 시장과 가깝고 관련 기술자를 채용하기 용이하며 시설 관리가 편하다는 장점이 있기 때문이다.    유나이티드항공 본사 부지 뿐 아니라 드캘브에도 페이스북과 인스타그램을 소유하고 있는 메타가 10억달러를 투자해 대형 데이터 센터를 짓고 있다. 또 파산 신청을 한 시어스사 역시 호프만 에스테이츠에 있는 본사 부지에 데이터 센터를 유치하는 방안을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 만약 이 계획이 성사되면 시어스사의 빈 자리를 데이터 센터가 메울 수 있어 지역 경제에도 도움이 될 것을 기대된다.    사실 물류 창고와 데이터 센터는 기존 산업 분야와는 차이점이 있다. 물류 창고는 트럭을 불러 오고 데이터 센터는 전기를 대용량으로 쓰면서 채용 효과는 그리 크지 않다는 단점도 분명히 존재한다. 그래서 글로벌 제약회사 백스터의 디어필드 본사 부지를 물류 창고로 개발하는 계획이 주민들의 반대로 좌초되기도 한 것이다. 그렇다고 큰 부지를 흉물로만 남겨두는 것 역시 매력적인 선택은 아니다. 거대한 사무실 부지를 어떻게 활용할지 여부를 두고 주민들과 시청의 현명한 판단이 절실한 때다. (편집국)   Nathan Park 기자Nathan Park 기자의 시사분석 데이터 물류 물류 창고 물류 산업 시카고 지역

2023.09.06. 14:48

아마존 창고 들어와도 반갑지 않다

팬데믹 이후 아마존이 물류 창고 신설에 박차를 가하고 있지만 인근 주민들은 각종 피해에 시달리고 있다. 시카고 지역에도 주택가에 아마존 창고가 들어왔는데 늘어난 트럭 통행으로 인해 불만이 크다.   컨슈머 리포트가 최근 보도한 바에 따르면 아마존은 2020년 한해 동안 미 전역에 모두 299개의 물류 창고를 새로 확보했다. 이는 이전 4년 간 늘어난 창고의 전체 숫자와 비슷한 수치다.     또 소매업 라이벌 업체인 월마트의 전체 물류 창고의 2/3에 해당하는 것이다.     그만큼 아마존이 적극적으로 물류 창고 늘리기에 집중하고 있다는 분석이다.     하지만 지역 주민들에게는 이는 반가운 일만은 아니다.     일자리 증가와 로컬 정부 세수 확충에는 도움이 되지만 통행량 증가에 따른 안전 문제와 오염 배출 증가라는 불이익에 수반되기 때문이다.   특히 아마존 물류 창고가 들어서는 곳은 임대료 등의 문제로 저소득층과 유색인종이 밀집한 지역이 대부분이다. 시카고 게이즈파크가 대표적인 예로 이 지역 인구의 90%는 라티노다.     아마존 물류창고 인근에는 다섯 개의 학교가 밀집되어 있는 것도 지역주민들이 불만이 큰 이유다. 아마존 창고에 들어가고 나오는 차량이 보통 대형 컨테이너 트럭인 점도 주택가 주민들에게는 골칫거리다.     컨슈머 리포트 조사에 따르면 아마존 물류창고가 들어서는 곳은 소득 수준이 인근 지역에 비해서 낮고 유색인종 비율도 높은 것으로 나타났다.     이 같은 이유로 지역 주민들은 로컬 정부가 아마존 물류 창고에 대한 허가를 내주기 전에 기존 교통량과 오염도를 면밀히 조사해야 한다고 주장하고 있다.  Nathan Park 기자아마존 창고 물류창고 인근 물류 창고 통행량 증가

2021.12.15. 14:28