[부동산 이야기] 에스크로 문제와 대처법

부동산 거래에서 에스크로는 단순한 절차가 아니라, 계약의 성패를 좌우하는 중요한 과정이다. 구매자와 판매자 모두 계약서에 서명하면 거래가 순조롭게 진행될 거라 생각하기 쉽지만, 실제로는 이 단계에서 다양한 문제가 발생한다. 이번 칼럼에서는 에스크로 중 자주 생기는 문제들과 그 대처법을 정리해 본다.   ▶융자 지연 또는 승인 거절   가장 흔한 문제 중 하나는 바이어의 융자가 제때 승인되지 않거나 아예 거절되는 경우다. 융자가 지연되면 셀러는 일정 차질을 겪게 되고, 바이어는 거래를 잃을 수 있다. 이럴 때는 바이어는 사전 승인을 받은 상태에서 오퍼를 제출하는 것이 좋은 대처법이다. 셀러는 오퍼 수락 전 바이어의 금융 상황을 에이전트를 통해 꼼꼼히 확인하는 것이 안전하다.   ▶낮은 감정가   은행 융자가 필요한 경우, 감정가가 오퍼 가격보다 낮게 나오면 융자 금액이 줄어들고, 바이어는 그 차액을 현금으로 보완해야 한다. 바이어가 추가 자금을 마련하지 못하면 거래가 무산될 수도 있다. 바이어는 오퍼 시 감정가 차액을 일부 보전하겠다는 조항을 포함하는 것으로 대처해야 한다. 셀러는 수락 전 감정 리스크를 고려해 오퍼 조건을 신중히 검토해야 한다.   ▶수리 요청과 협상   홈 인스펙션 이후 수리 요청을 두고 바이어와 셀러 간에 갈등이 생기는 경우가 많다. 바이어는 수리나 크레딧을 요구하고, 셀러는 이를 부담스럽게 느끼는 경우가 있다. 가장 좋은 대처법은 에이전트가 중간에서 현실적인 조율 안을 제시하는 것이다. 셀러는 경미한 수리는 양보하는 태도를, 바이어는 과한 요구는 자제하는 것이 바람직하다.   ▶타이틀 및 법적 문제   타이틀 리포트에서 채무, 세금 미납, 상속 등으로 인한 소유권 문제 등이 발견되기도 한다. 이런 문제는 에스크로를 지연시키거나 거래를 무산시킬 수 있다. 셀러는 거래 전에 미리 타이틀 상태를 점검하고, 문제가 있을 경우 전문가를 통해 신속히 해결하는 것이 좋다.   ▶감정적인 반응과 커뮤니케이션 부족   부동산 거래는 감정이 개입되기 쉬운 과정이다. 작은 오해나 전달 오류가 신뢰를 무너뜨리고, 거래를 어렵게 만들기도 한다. 이때는 에이전트가 중립적인 입장에서 사실과 계약서 중심의 대화를 이끄는 것이 좋다. 감정이 아닌 데이터로 상황을 조율하는 역할을 해야 한다.   에스크로는 단순한 마무리 절차가 아니라, 여러 변수와 협상이 반복되는 민감한 시기다. 하지만 경험 많은 에이전트가 주도하고, 양측이 열린 마음으로 소통한다면 대부분의 문제는 잘 해결될 수 있다. 예상치 못한 상황이 발생하더라도 당황하지 말고, 전문가와 함께 차분히 대응해 나가는 것이 중요하다.   ▶문의:(714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 에스크로 대처법 에스크로 문제 소유권 문제 법적 문제

2025.07.09. 17:32

"차기 한인회장 추대, 법적 문제 없다"…한인회·비대위 측 입장 밝혀

오렌지카운티 한인회(회장 조봉남, 이하 한인회)와 한인회 비상사태 수습위원회(위원장 대행 타이거 양, 이하 비대위)가 차기 한인회장 추대 과정은 한인회 정관과 시행 세칙에 따른 것이며 법적 문제가 없다는 입장을 밝혔다.   조봉남 회장과 타이거 양 대행, 권석대 비대위 위원은 6일 OC한인회관에서 기자 간담회를 열어 조 회장을 내년 1월 임기를 시작할 29대 한인회장으로 추대하는 과정에서 한인회 정관과 비대위 시행세칙을 준수했다고 주장했다.   이날 간담회에서 조 회장, 양 대행, 권 위원은 ‘OC한인회 정상화 추진위원회(공동 대표 노명수·안영대·김종대·이태구·정철승, 이하 한추위) 측이 한인회와 비대위에 보낸 서한에 담긴 질문에 대한 답변을 담은 ’담화문‘도 공개했다.   지난 22일 첫 모임을 가진 한추위는 한인회 정관에 따르면 회장은 선출하는 것이지 추대할 수 없다며 비대위의 결정을 정관에 위배되는 월권 행위라고 지적하고 한인회 측에 이에 관한 답변을 달라는 편지를 보냈다. 〈본지 11월 27일자 A-13면〉   이에 관해 권 위원은 “지난 8월 6일 비상시 최고 의결 기관인 비대위가 차기 회장 선출 임무를 수행하도록 하고 비대위는 선관위를 구성하거나, 비대위에서 차기 회장을 선출 또는 추대할 수 있도록 비대위 시행세칙을 만들었다. 차기 회장 추대는 이 세칙에 따른 것”이라고 설명했다.   권 위원이 공개한 비대위 시행세칙에 따르면 비대위는 재적 3분의 2 이상 출석, 출석 위원 3분의 2 이상 동의 및 제청으로 (회장을) 선출 또는 추대할 수 있다.   조 회장과 양 대행은 공동 명의 담화문을 통해 현재 한인회 운영은 이사장, 이사들이 활동할 수 없는, 비대위 체체로 운영될 수밖에 없는 상태였고 정관과 선거관리 시행세칙을 따를 수 없는 상태였다고 밝혔다.   권 위원은 “비대위가 회장을 추대하는 과정의 합법 여부를 변호사를 통해 검토했는데 문제가 없다는 말을 들었다”며 곧 한추위 측에 변호사의 설명을 담은 편지를 보내겠다고 말했다.   양 대행은 “결국 법정에서 시비가 가려질 가능성도 배제하지 않고 있지만, 그런 일은 없었으면 좋겠다”고 말했다.   한추위는 한인회에 조 회장의 연말 퇴임과 비대위 해산을 요구하고 이에 응하지 않을 경우 조 회장 퇴진 요구 서명 운동을 벌일 것이라고 밝힌 바 있다. 〈본지 12월 6일자 A-15면〉     관련기사 "한인회장 절차대로 뽑아야"…OC 한인회 전직 회장 9명 글·사진=임상환 기자한인회장 차기 차기 한인회장 법적 문제 비대위 시행세칙

2024.12.08. 19:00