집값·모기지 이자 고공행진에 변동금리 인기

모기지 금리의 고공행진이 지속하고 집값 오름세도 유지되면서 변동 금리 모기지(ARM) 수요가 상승하고 있다.       30년 고정 모기지 이자율은 4월 넷째 주 기준으로 7.24%에서 7.29%로 오르면서 7% 대를 유지하고 있다. 이로 인해 월 페이먼트를 낮추려는 주택바이어들이 ARM에 대해 큰 관심을 보이고 있다는 게 모기지은행협회(MBA)의 설명이다.     MBA에 따르면 4월 넷째 주 기준으로 ARM 신청 건수 비중은 7.8%로 연중 최고치를 기록했다. 이는 지난해 11월 이후 최고 수준이다.     2021년 모기지 금리가 사상 최저치를 기록했을 때 ARM이 전체 모기지 신청 건수에서 차지하는 비중이 3% 수준이었다.     ARM 수요가 급상승한 것은 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 유지하면서 예비 주택바이어나 재융자하는 주택소유주가 모기지 금리를 내릴 수 있는 ARM으로 전환하는 경우가 늘면서다.     뱅크오브호프 박경주 모기지 론오피서는 “30년 고정 모기지 금리가 높은 수준을 유지하면서 최근 ARM에 대한 문의가 늘었다”며 “ARM 모기지를 선택하는 고객들 대부분이 나중에 재융자할 계획이 있다”고 설명했다.     대출 기간 이자율이 변경되거나 조정되는 변동 금리 모기지(ARM)는 5년 경우 6.64%에서 6.60%로 하락했다.     마이크 프라탄토니 모기지은행협회(MBA) 수석 부사장은 “인플레이션이 여전히 높아 주택시장은 모기지가 높은 수준을 유지할 것이라는 기조가 대세”라며 “최근 30년 고정 모기지 금리가 올해 최고 수준인 7.29%로 상승하면서 주택 및 모기지 시장에 역풍이 불고 있다”고 진단했다.     한인 융자업계에 따르면 ARM은 올해 기준 대출한도가 76만6550달러 컨포밍론(Conforming loan)보다 76만6550달러 이상인 점보론(Jumbo loan) 경우 더 유리하다.     남가주한인부동산협회 관계자는 “남가주 중간 주택가격이 100만 달러가 넘으면서 최근 융자업계에 점보론 문의와 사전 승인을 받는 예비 주택구매자들이 많아졌다”며 “점보론 경우 20~30% 다운페이에 크레딧 점수 760점 이상, 단독주택을 구입한다면 단기간 월 모기지 지급액을 줄이기 위해 ARM을 고려해 보는 것도 좋은 선택”이라고 조언했다.     반면 컨포밍론 경우 5월 6일 오후 2시 현재 30년 고정 금리 모기지와 ARM의 차이는 0.125%로 월 페이먼트 차이가 60달러 정도로 안전한 30년 고정 금리 모기지 선택을 전문가들은 권장하고 있다.     업계 관계자는 “ARM은 고정 금리 모기지보다 돈을 절약할 수 있지만, 금리가 인상되면 월 페이먼트가 빠르게 오를 수 있다”며 “ARM을 선택할 때는 신중하게 고려해야 한다”고 당부했다.   이은영 기자 [email protected]변동금리 수요 주택소유주가 모기지 arm 모기지 arm 수요

2024.05.06. 19:42

지난주만 10%, 변동 모기지 신청 급증

모기지 이자가 8%에 육박하면서 주택구입자들이 변동 모기지에 몰리고 있다.   모기지은행협회(MBA)에 따르면, 지난주 변동 모기지 신청 건수가 10% 증가했으며 전체에서 차지하는 비중도 10.7%나 됐다. 이는 1년 내 최고 수준이다.   조엘 칸 MBA 이코노미스트는 “고정 모기지 이자가 8%에 근접하면서 바이어들이 이보나 1%포인트 이상 낮은 변동 모기지 이자를 선택하고 있다”고 설명했다. 그는 5년 고정 후 1년마다 변동 이자율이 적용되는 5/1 ARM의 지난주 평균 모기지 이자율이 6.77%로 하락한 것도 신청 증가 이유로 봤다.     지난주 30년 고정 컴포밍론(72만6200달러 이하) 모기지 평균 이자율은 7.90%에서 7.86%로 내렸지만 전년 동기 대비 80bp(1bp=0.01%포인트)가 웃돌았다.   한편, 지난주 모기지 신청 건수는 여전히 감소세를 이었다. 재융자 신청 건수는 전주 대비 4%, 전년 동기 대비 12% 줄었다. 주택 구매 모기지 신청 건수도 전주 대비 1%, 지난해 같은 기간보다 22%나 감소했다. 이는 1995년 이후 최저 수준이다.   정하은 기자 [email protected]변동금리 이자율 변동금리 모기지 가운데 변동금리 모기지 프로그램

2023.11.01. 20:20

카드빚·변동금리 대출자엔 직격탄

연방준비제도(Fed·연준)가 지난 4연속 자이언트스텝(한번에 0.75%포인트 금리 인상)을 단행하면서 기준금리가 3.75~4%로 올랐다.   이로 인해서 크레딧카드 연체 이자(APY)와 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 포함한 변동금리가 적용되는 대출을 받은 소비자가 직격탄을 맞게 됐다. 또 모기지 이자와 자동차 융자 등도 간접적으로 영향을 받게 됐다. 기준금리 인상이 소비자에게 미치는 여파를 분야별로 정리해봤다.   ▶크레딧카드 이자   이번처럼 75베이시스포인트(1bp=0.01%포인트)가 오른다는 건 카드빚 1만 달러당 연 75달러의 이자를 더 부담해야 한다는 걸 뜻한다. 따라서 크레딧점수가 좋은 소비자는 이자율이 상대적으로 낮거나 ‘0’%인 크레딧카드로 바꾸는 게 이롭다. 4연속 자이언트스텝 단행을 고려하면 카드 밸런스가 1만 달러인 소비자의 이자 부담은 300달러나 늘어난 셈이다. 급격한 금리 인상 여파로 크레딧카드 연평균 이자율(APR)이 연초 16.3%에서 최근에는 19%까지 상승했다.     ▶모기지융자   변동 이자율이 적용되는 모기지 융자나 HELOC을 가진 주택소유주는 당장 이자 부담이 늘어난다. HELOC으로 5만 달러의 빚이 있으면 다음 달 페이먼트가 30~31달러 정도 오른다고 보면 된다. 변동 모기지가 있는 주택소유주라면 향후 기준금리 인상이 예고된 만큼 고정 이자로 재융자하는 게 유리하다고 업계 관계자들은 전했다. 특히 단기간 기준금리가 가파르게 오르면서 30년 고정 모기지 이자도 7%선에 육박하고 있다. 전문가들은 “연초에 30만 달러의 모기지를 받았다면, 지금은 20만 달러를 융자해야 비슷한 월 페이먼트를 낼 수 있다”며 차갑게 얼어붙은 주택시장의 현황을 지적했다.     ▶자동차융자   즉시는 아니더라도 자동차 융자 이자율에도 영향을 미치게 된다. 현재 5년 만기 자동차 융자 이자는 5.63%나 된다. 이는 연초의 3.86%에서 1.7%포인트 이상 오른 것이다. 내년 초에는 6%까지 상승할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 온라인 자동차 업체인 에드먼즈(Edmunds)는 “72개월 할부로 4만 달러를 빌렸다면 이자율이 1% 상승할수록 소비자가 총 1348달러의 이자를 더 지불해야 한다”고 설명했다.     ▶학자금융자   기준금리 인상이 학자금융자에 미치는 영향은 거의 없다. 연방정부가 매년 7월 학자금융자 이자율을 재설정하기 때문이다. 그러나 은행이나 융자업체에서 변동 이자율로 학자금을 빌렸다면 페이먼트 부담이 늘어난다. 변제부담을 줄이려면 역시 재융자가 최선이다.   ▶CD와 세이빙 계좌   연준의 기준 금리 상승으로 꿈쩍도 하지 않던 예금 이자가 오르기 시작했다. 코로나19팬데믹 기간 동안 변동이 없었던 세이빙 계좌의 이자율은 평균적으로 0.21% 올랐다. 한인 은행들 역시 최근 2-3% 선의 예금 이자를 제공하는 고금리 저축 상품을 내놓고 있다.   경제 전문가들은 12월에도 최소 0.50%포인트 인상할 것이라고 전망해서 변동금리가 적용되는 빚이 있다면 상환화거나 고정금리로 변경하는 게 이롭다고 조언했다.   양재영 기자변동금리 직격탄 기준금리 인상 학자금융자 이자율 변동금리 대출자

2022.11.03. 18:40

실거주 목적이면 변동금리 모기지 재고해야

고정금리보다 금리 1%p 이상 낮아 다급한 바이어 몰려 최대 10% 비중 초기 상환 부담 낮아 일부 투자용 적합 변동 기간 진입 후 예측 불가 리스크 커   모기지 이자율이 크게 오르면서 고정금리 모기지(ARM)에 대한 관심이 커지고 있다. 지난달 31일 기준 ‘프레디맥’이 발표한 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 이자율이 4.67%지만, 5년 만기 변동금리는 3.50%로 1.17%포인트 낮았기 때문이다.   이미 오른 집값도 부담인데 이자율까지 오르면서 이중고에 처한 바이어가 당장 금리가 낮은 고정금리로 관심을 돌리는 경우도 포착된다. 일부는 바이어 경쟁 속에서 일단 변동금리 모기지로 주택을 구매하고 나중에 처분하는 전략까지 쓰고 있다.   그러나 연방준비제도(연준)는 변동금리 모기지를 이용하려면 인덱스, 마진, 디스카운트, 금리 캡, 마이너스 상각(Negative Amortization), 페이먼트 옵션, 대출 재계산 등을 이해해야 한다고 조언했다.   ▶난해한 이론   쉽게 말해서 연준은 대출 희망자들에게 변동금리 모기지 선택 시 주의할 것을 경고한 것이다. 대출받으려면 당장 월 페이먼트뿐 아니라 말 그대로 이후 금리가 변동된 뒤 갚아나갈 페이먼트까지 감당할 수 있을지 미리 따져야 한다는 뜻이다. 또 옵션에 따라 빌린 원금이 줄어들지 않고 늘어날 수 있는 구조도 있다는 점을 알아야 한다.   이렇게 복잡하니 대부분 대출자가 고정금리를 선택하지만 역시 문제는 2020년 12월 2.7%까지 낮아졌던 평균 이자율이 현재 5%를 향해 오르고 있는 점이다. ‘뱅크레이트’는 지난달 말 평균 이자율로 4.9%를 제시했는데 50만 달러 대출을 예로 들면 2020년 12월 이후 월 페이먼트 부담이 625달러 늘어난 셈이다.   ▶변동금리 수요 증가   모기지은행협회(MBA) 통계에 따르면 이자율이 3% 아래였던 지난해 11월 말 전체 모기지 신청 건수에서 변동금리가 차지한 비중은 3.4%에 그쳤다. 당시는 역사상 가장 낮은 모기지 이자율의 혜택을 누리며 30년 장기 고정금리로 못 박길 원하는 대출자만 있었을 뿐이다.   그러나 연말부터 이자율이 오르기 시작하고 해가 바뀌어 상승 폭이 커지자 변동금리 모기지 비중은 달마다 첫 자리를 바꿔 2월 말 5.3%에 이어 지난달 말에는 6.6%까지 치솟았다.   ‘코어로직’은 다른 방식을 활용해 분석하며 이미 1월 변동금리 모기지 비중이 10%를 넘어 지난해 1월 10년래 최저였던 4%를 크게 웃돌았다고 밝혔다.   ▶변동금리 모기지의 악몽   변동금리 모기지는 2006년 주택 위기 때 악명을 떨친 바 있고 세월이 흐른 요즘 새롭게 부활했다는 평가를 받고 있다. 그러나 ‘브루킹스 연구소’는 주택 위기 당시 변동금리 모기지가 악명을 떨친 이유는 정상적인 대출이 안 되는 대출자까지 마구잡이로 끌어들였기 때문이었다고 분석했다.   초기에 낮은 상환금을 미끼로 일단 대출을 실행했지만 이후 집값 하락과 경기 하강으로 수많은 부실대출을 양산했다는 지적이다. 다만 버블이 붕괴된 이후 재건 과정에서 고정금리 모기지도 이자율 산정 방식을 조정하고 대출 심사를 강화해 현재는 안정적인 상태로 대출자의 자격을 따지고 있다.   ▶변동금리 모기지 비교   대출자가 보게 될 2가지 숫자가 있다. ‘5/1 ARM’ 같은 식이다. 앞의 5는 5년간 초기 이자율이 고정된다는 의미이고, 뒤의 1은 이후 1년마다 대출 기간이 끝낼 때까지 이자율이 변동한다는 뜻이다.   가장 일반적인 변동금리 모기지는 5/1 ARM으로 국책 모기지 기관인 ‘프레디 맥’이 매주 변동금리 모기지의 평균 이자율을 발표할 때 사용하는 표준이다. 일부 렌더들은 3/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM 등도 취급한다. 이자율 변동의 기준은 은행 간 벤치마킹 금리인 1년 리보(Libor)가 주로 이용된다.   초기 이자율은 첫 번째 숫자가 낮을수록 떨어진다. 모기지 렌더 입장에서 보다 자주 시장금리에 맞게 이자율을 조정할 수 있기 때문에 주는 일종의 혜택이다. 물론 대출자 입장에서도 향후 이자율이 떨어진다면 보다 일찍 달라진 낮은 이자율의 이익을 누릴 수 있다.   다만 미래의 이자율이 높아지면 이는 위험한 선택으로 이때 기회비용이 크기 때문에 지금과 같은 금리 상승기에는 초기 이자율 고정 기간을 길게 설정하는 것이 유리하다.   이자율이 바뀐다고 무한대는 아니다. 연방 소비자금융보호청(CFPB)에 따르면 변동금리 모기지에는 보통 3가지 금리 캡이 적용되는데 급격한 금리 변화에 따른 부작용을 막기 위함이다.   첫 번째 캡은 초기 고정기간이 끝난 뒤 적용되는데 통상 2%포인트다. 최초 적용 이자율이 예를 들어 5년 뒤 처음으로 조정될 때 2%포인트 이내에서만 오르거나 내리는 것이다. 두 번째 캡은 이후 변동 사이클마다 적용되는데 마찬가지로 보통 2%포인트다. 그리고 마지막 세 번째 캡은 대출 기간 전체 상승률로 5%포인트 수준이다.   ▶일부 투자 목적용     변동금리 모기지 중 최저 페이먼트 대출은 통상적으로 원금을 줄여주는 대신 매달 내는 상환금을 낮춰준다. 대출자는 대출 원금에 대한 이자만 내면 된다. 또 마이너스 상각 대출도 있는데 이는 실제로 내야 하는 이자보다 적은 금액만 상환하면 되지만 시간이 흐르면서 대출 원금이 불어나는 문제가 있다.   고정금리 대출과는 비교할 수 없는 기묘한 계산법으로 미래에 소득이 많이 늘어날 것으로 기대하기 힘들거나 실수요자로서 집을 산 뒤 계속 거주할 목적이라면 역시 변동금리 모기지는 추천되지 않는다.   대신 비교적 단기간 투자 목적이나 수리해서 되파는 플리핑 목적이면 생각해 볼 수 있는 전략이다. 모기지 브로커 ‘리날디 그룹’의 스티븐 리날디 대표는 “당장 자금이 부족해 적은 다운페이로 변동금리 모기지를 받아 집을 사는 경우가 가장 걱정된다”며 “이자율이 오르면 당연히 부담이지만 만약 집값이 내려가도 깡통주택밖에 남지 않고 고정금리 모기지를 벗어나는 것도 불가능해질 것”이라고 말했다.   이어 그는 변동금리 모기지는 대출 초반에 상당한 금액을 아낄 수 있기 때문에 상대적으로 비싼 주택을 살 때 적합하다고 덧붙였다. 리날디 대표는 “20만 달러 대출을 기준으로 그 이상이면 현재 변동금리 모기지 이자율 3.5%와 5%에 육박한 고정금리 모기지의 월 상환금 격차는 400달러 정도다”라며 “‘7/1 ARM’을 기준으로 하면 연간 5000달러, 최초 7년간 3만5000달러를 아낄 수 있다”고 설명했다.   그러나 모기지 대출이 20만 달러 아래라면 변동금리 모기지를 선택해 아낄 수 있는 부분이 이보다 적다. 그는 “한 달에 100달러 정도 아끼자고 예상하기 힘든 장기 금리에 베팅하는 것은 가치가 없다고 본다”고 말했다.   모기지 업체 ‘론디포’의 브라이언 러그 최고크레딧책임자(CCO)도 “변동금리 모기지의 가장 이상적인 활용법은 저렴한 초기 부담으로 주택을 사서 시세 상승과 함께 에퀴티를 챙기고 수년 안에 제대로 팔아 더 큰 집으로 옮기는 것”이라고 설명했다. 류정일 기자변동금리 실거주 변동금리 모기지로 변동금리 모기지가 고정금리 모기지

2022.04.06. 17:35