주택 보유 '5년 법칙' 흔들린다

집을 사서 5년만 거주하면 집값이 꾸준히 올라 초기 비용을 회수할 수 있다는 이른바 '5년 법칙'이 흔들리고 있다. 5년 법칙은 주택 구매자가 손해를 보지 않고 집을 팔기 위해 최소 어느 정도 기간을 보유해야 하는지를 판단하는 기준이었다. 하지만 최근 비싼 집값과 모기지 금리 고착, 거래 비용 증가 등이 맞물리며 주택 보유에 따른 손익분기 시점이 크게 늦어지고 있다.     리얼터닷컴의 해나 존스 선임 애널리스트는 "바이어들은 집을 살 당시의 시장 환경에 맞춰 현실적인 기대치를 설정하는 것이 중요하다"고 강조한다. 전통적인 기준에 따르면 최소 5년은 거주해야 손실을 피할 수 있지만 내년에 주택을 구매할 경우 2036년이 돼야 실제 손익분기점에 도달할 수 있다는 전망까지 나오는 현실을 지적한 것이다.     주택 구매에는 계약금과 에이전트 수수료, 클로징 비용 등 다양한 초기 지출이 따른다. 과거에는 집값 상승으로 비교적 짧은 기간 안에 이러한 비용을 회수할 수 있었지만 현재 시장에서는 상황이 크게 달라졌다.     일부 전문가들은 5년 법칙을 엄격한 공식이 아니라 참고 지침으로 받아들여야 한다고 본다. 시장 특성에 따라 유연하게 적용해야 한다는 것이다. 집값이 꾸준히 상승하는 지역에서는 비교적 빠르게 수익을 낼 수 있지만 상승세가 더딘 지역에서는 손해를 피하기 위해 훨씬 더 오랜 기간 보유해야 할 수도 있다. 집값 상승률 둔화와 거래 비용 증가, 집값 하락 위험을 동시에 안고 있기 때문이다. 주택 관리 상태와 업그레이드 여부도 적지 않은 영향을 미친다.     리얼터닷컴은 올해 집값 상승률이 2%로 둔화할 것으로 예상한다. 2024년의 4.5%는 물론, 지난 10년간 평균인 6.5%를 크게 밑도는 수준이다. 내년에는 상승률이 2.2%로 소폭 개선될 전망이다. 상승세 자체는 유지되고 있다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있지만, 2021년 평균 17.9%까지 치솟았던 폭발적인 상승과 비교하면 현저히 낮은 수준이다.     지역별 편차는 매우 크다. 2025년 기준 전년 대비 집값 상승률은 북동부 10.4%, 중서부 5.8%, 서부 3.6%, 남부 1.9%로 지역별로 뚜렷한 차이를 보였다.     높은 거래 비용도 부담 요인이다. 바이어는 일반적으로 주택 가격의 2~5%를 클로징 비용으로 지출한다. 여기에는 에이전트 수수료와 세금 등이 포함된다. 집값이 비쌀수록 이러한 비용도 커지며 손익분기점에 도달하는 데 걸리는 시간 역시 길어진다.     집값 하락 위험도 무시할 수 없다. 내년 바이어에게 가장 우려되는 요소 가운데 하나는 역자산(negative equity)이다. 집값이 정점에서 하락세로 전환될 경우, 주택 가치보다 모기지 잔액이 더 커질 수 있다.     일부 인기 지역은 이미 조정 국면에 접어들었다. 2025년 초 기준 샌프란시스코와 마이애미, 텍사스 오스틴의 중간 매물가는 각각 10.87%, 9.9%, 7.86% 하락했다. 이후 샌프란시스코는 보합세를 보이고 있으나, 오스틴과 마이애미는 여전히 각각 8.2%, 3.8% 하락세를 이어가고 있다.     내년에는 다른 도시들도 비슷한 흐름을 보일 것으로 예상된다. 플로리다 케이프코럴은 10% 이상, 덴버는 3.4%, 플로리다 새러소타는 8.9%의 가격 하락이 전망된다. 이러한 지역에서는 주택 구매 시점과 보유 기간이 어느 때보다 중요해질 수 있다. 가주도 내년에는 지역별로 집값 추이가 바뀔 수 있다.     주거 유지 비용 상승도 5% 법칙을 위협한다. 재산세와 공공요금, 보험료 등 주택 보유 비용은 최근 몇 년간 급등했다. 올해는 전기요금만 해도 지난해 대비 약 10% 상승했으며 이는 임금 상승률이나 물가 상승률을 크게 웃도는 수준이다. 보유 기간 동안 발생하는 모든 비용은 결국 판매 시 순이익을 줄이는 요인으로 작용한다. 유지비 상승은 최종 수익에 부정적인 영향을 미친다.     내년에 주택을 구매한다고 가정했을 때 중간 매매가격은 약 40만 달러, 모기지 금리는 6.3~6.7%, 재산세율은 1.7%, 거래 비용은 약 4% 수준으로 추산할 수 있다. 전문가들은 집값 상승률을 연간 4%로 보수적으로 가정하고 다운페이먼트를 10%로 설정할 경우, 초기 비용을 회수하는 데 10년 이상이 걸리는 것으로 분석한다. 다운페이먼트를 20%로 늘리더라도 손익분기점까지는 약 8년이 필요하다.     집값 상승률은 해마다 변동성이 커 정확한 예측이 어렵다. 실제로 최근 5년간 상승률은 2020년 9.4%, 2021년 17.9%, 2022년 10.5%, 2023년 1.1%, 2024년 4.5%로 큰 차이를 보였다. 무리하게 집을 사면 손익분기점 이전에 매도해야 할 수도 있다. 안유회 객원기자주택 보유 집값 상승률 주택 보유 주택 구매자

2025.12.24. 18:22

[브리프] '외국인 보유 미 국채 7조5730억불'외

외국인 보유 미 국채 7조5730억불   외국인의 3월 미국 국채 매입 규모가 2년 새 최대 수준이라고 로이터통신이 지난 15일 보도했다.     이는 당시 국내 지역은행의 잇따른 파산 등의 여파로 안전한 국채에 투자가 몰렸기 때문으로 분석됐다.   이날 공개된 연방 재무부 자료에 따르면 지난 3월 현재 외국인이 보유한 미국 국채 규모는 전달보다 2300억 달러가 늘어난 7조5730억 달러였다.   뉴욕 소재 TD 증권의 겐나디 골드버그 선임 금리 전략가는 지난 3월 월간 국채 매수 규모는 2021년 6월 이후 최대라고 말했다.   골드버그 전략가는 “그달(3월)은 은행 부문의 변동성이 컸던 시기로, 가장 흥미로운 점은 엄청난 양의 국채 매수가 있었다는 것”이라고 말했다.   그는 “당시 투자자들은 은행 부문 스트레스 때문에 리스크를 회피했다”며 “중국과 일본이 (국채를) 많이 매수했고, 영국이나 영국을 통한 매수도 흥미로웠는데 이는 헤지펀드의 매수를 시사한다”고 전했다.   머스크, 테슬라 트윗 함부로 못 해   일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 테슬라 경영과 관련된 내용을 트위터에 올릴 때 회사 변호사의 사전 승인을 받도록 한 연방증권거래위원회(SEC) 지침에 반발하며 항소했으나, 다시 패소했다.   뉴욕 맨해튼 연방 항소법원은 최근 머스크가 SEC와의 2018년 합의를 끝내게 해달라며 법원에 제기한 항소를 기각했다. SEC를 상대로 한 머스크의 소송전은 5년 전 테슬라 상장 폐지 소동에서 비롯됐다.   당시 머스크는 테슬라 상장 폐지를 검토하겠다는 트윗을 올렸다가 번복했고, SEC는 시장에 혼란을 초래한 책임을 묻겠다며 머스크를 주식 사기 혐의로 고발했다.   이후 머스크와 테슬라 법인은 도합 4000만 달러 벌금을 냈고, 테슬라 사내 변호사들이 머스크의 트윗 일부를 미리 점검해 비슷한 사안의 재발을 막기로 SEC와 합의했다.    브리프 외국인 보유 외국인 보유 머스크 테슬라 국채 규모

2023.05.16. 18:57

[우리말 바루기] ‘보유고’, ‘보유액’

수출액과 수입액의 차이를 나타내는 무역수지 소식을 전하는 기사 가운데는 외환보유액 대신 ‘외환보유고’, 수출액 대신 ‘수출고’, 수입액 대신 ‘수입고’라는 표현을 쓰는 곳도 있다.   어떤 차이가 있을까? 이처럼 일부 명사 뒤에 ‘-고’를 붙이는 것은 일본식 조어(造語)로 알려져 있다. 일본어에선 ‘-고(高)’를 ‘다카(だか)’라 하는데 이는 다른 낱말에 붙어 액수나 수량, 분량의 뜻을 더하는 말이다. ‘외환보유고’ 역시 이러한 형태를 띠고 있으며 ‘수출고’ ‘수입고’도 마찬가지다.   국립국어원은 ‘외환보유고’ ‘수출고’ ‘수입고’는 일본어투 용어이므로 각각 ‘외환보유액’ ‘수출량’ ‘수입량’으로 순화해 사용할 것을 권하고 있다. 순화어는 3단계로 사용 기준을 정하고 있는데 이들은 특히 가장 높은 단계인 반드시 순화어만 써야 하는 단어로 분류해 놓았다(일본어투 용어 순화 자료집, 2005).   ‘수확고’도 ‘수확량’으로 순화어를 정한 바 있다. ‘판매고’는 ‘판매액’ 또는 ‘매출액’으로 바꾸어 부를 것을 권하고 있다. 판매와 관련해서는 “거리두기 해제로 매상고가 올랐다”처럼 ‘매상고’라는 표현도 자주 사용한다. ‘매상고’는 ‘판매’의 일본말인 ‘매상(賣上)’에 ‘-고’를 붙인 것이므로 더더욱 ‘판매액’이나 ‘매출액’으로 바꿔 써야 한다.   그렇다면 은행 통장에 남아 있는 금액 등을 얘기하는 ‘잔고’는 어떻게 될까? 국립국어원은 이 또한 ‘잔액’ 또는 ‘잔량’으로 순화어를 정했다.우리말 바루기 보유액 보유 외환보유액 대신 어투 용어 사용 기준

2022.09.11. 14:23

‘보유고’와 ‘보유액’

외환보유액 대신 ‘외환보유고’, 수출액 대신 ‘수출고’, 수입액 대신 ‘수입고’라는 표현을 쓰기도 한다.     어떤 차이가 있을까? 이처럼 일부 명사 뒤에 ‘-고’를 붙이는 것은 일본식 조어(造語)로 알려져 있다. 일본어에선 ‘-고(高)’를 ‘다카(だか)’라 하는데 이는 다른 낱말에 붙어 액수나 수량, 분량의 뜻을 더하는 말이다. ‘외환보유고’ 역시 이러한 형태를 띠고 있으며 ‘수출고’ ‘수입고’도 마찬가지다.   국립국어원은 ‘외환보유고’ ‘수출고’ ‘수입고’는 일본어투 용어이므로 각각 ‘외환보유액’ ‘수출량’ ‘수입량’으로 순화해 사용할 것을 권하고 있다.     ‘수확고’도 ‘수확량’으로 순화어를 정한 바 있다. ‘판매고’는 ‘판매액’ 또는 ‘매출액’으로 바꾸어 부를 것을 권하고 있다. 판매와 관련해서는 “거리두기 해제로 매상고가 올랐다”처럼 ‘매상고’라는 표현도 자주 사용한다. ‘매상고’는 ‘판매’의 일본말인 ‘매상(賣上)’에 ‘-고’를 붙인 것이므로 더더욱 ‘판매액’이나 ‘매출액’으로 바꿔 써야 한다. 마찬가지로 은행 '잔고'도 '잔액'으로 표현해야 한다.          보유액 보유 외환보유액 대신 은행 잔고도 수량 분량

2022.06.20. 10:03

[부동산 투자] 주택 보유 통한 절세

모기지 융자의 이자율이 많이 올랐지만 주택구매에 대한 열기는 여전하다. 새롭게 내 집 장만을 하려는 바이어들은 이자율 상승 때문에 월 페이먼트가 좀 올라서 어려움이 있어도 주택구매를 멈추지 않고 있기 때문이다. 이유는 앞으로 월 렌트도 같이 올라갈 것이고 주택을 소유했을 때의 세금 혜택이 다양하기 때문이다. 그러면 주택을 소유한 납세자들이 누릴 수 있는 세금 혜택을 알아보자.   우선 주택 구매 시 융자를 하였다면 매달 하는 페이먼트 중에 많은 비중을 차지하고 있는 모기지 대출 이자가 세금 공제항목에 포함된다. 2018년 개정된 세법에 의해 공제 한도가 축소됐지만, 여전히 최고 75만 달러에 해당하는 모기지 대출 이자를 소득 공제 항목으로 보고할 수 있다. 특히 융자를 받은 초기일수록 월 상환액에서 원금보다 이자가 차지하는 비율이 높다. 그리고 홈오너들이 납부하는 보통 연 1.25%에 해당하는 재산세도 1만 달러까지 소득 공제 항목에 포함된다.   한편 지난 2년 이상 코로나19 펜데믹으로 인하여 많은 사람이 재택근무를 하고 있다. 그중에 자영업자의 경우 자신의 주택에서 주로 일을 하고 있다면 ‘홈 오피스’로 소득 공제 항목을 적용받을 수 있다. 그러나 급여를 받아 W-2를 발급받는 주택 소유자는 홈 오피스 소득 공제 대상에서 제외된다.   또 신축 주택일 경우 의무적으로 설치해야 하는 태양열 발전과 같은 에너지 효율 관련 시설도 세금 공제 혜택을 볼 수 있다.     주택을 살 때 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 때는 바이어는 모기지 보험(PMI)에 가입해야 한다. 모기지 보험료가 대출액의 약 0.3%에서 1.15%까지 높은 경우도 있어 융자 금액이 많은 경우 비용 부담이 아주 높아진다. 하지만 모기지 보험료 액수가 소득 공제 항목으로 활용되는 장점도 있다. 위의 모기지 보험에 적용되는 소득 공제 규정은 2020년 종료될 예정이었으나 다행히 지난해 마련된 ‘모기지 보험 세금 공제 법안(Mortgage Insurance Tax Deduction Act of 2021)'에 의해 시행 기간이 연장됐다. 모기지 보험료 액수가 높은 주택 보유자는 올해도 세금 보고 시 소득 공제 항목으로 활용할 수 있어 몇천 달러 이상의 절세 효과가 있다.   마지막으로 고령 인구가 점점 늘어가고 있어 상대적으로 집안에 노인용 시설을 설치해야 하는 경우도 많아졌다. 그런데 주택에 노인용 시설을 설치하면 이것도 소득 공제 대상이다. 노인이 거주하는 주택에 휠체어 통로, 미끄럼 방지 욕실 손잡이 등을 설치했을 경우 관련 설치비가 공제 대상에 해당한다. 공제액은 ‘조정 후 총소득(Adjusted Gross Income)'의 7.5%를 초과하는 금액이다. 예를 들어 연 소득이 5만 달러인 주택 보유자가 노인용 시설을  설치하느라 1만 달러를 지출하였다면 소득의 7.5%에 해당하는 3750달러를 뺀 6250달러가 소득 공제 대상이다. 담당 의사로부터 의료용 설치 확인서를 받아야 하는 노인용 시설로는 출입문 확장 공사, 계단 승강기 설치, 캐비닛 높낮이 공사 등이 있다. 노년층에 접어든 베이비 부머 세대가 자신의 필요에 따라 주택을 개조할 때 유효한 세금 공제 항목인데 세금 법이 개정된 이후에도 여전히 유효하여 다행이다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택 보유 주택 보유자 세금 공제항목 주택 소유자

2022.04.27. 16:25