[상법] 임대 부동산 보증금 반환
임대주택부동산의 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁중 하나는 보증금 (Security Deposit)에 관한 것이다. 임대기간이 만료될 때 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있는가에 대한 우려를 하게 되고, 부동산 소유주 입장에서는 임대가 해소된 후에 발견되는 임대부동산의 상태에 따라서 보수에 따른 비용을 삭감해야하는 입장이 대치가 된다. 따라서 경우에 따라서는 세입자는 마지막 렌트비를 내지 않는 경우도 있고 부동산 소유주는 막무가내로 보증금을 주지 않는 경우도 있다. 주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택의 경우에는 월 렌트의 2개월 치까지, 그리고 가구가 제공되면 월 렌트의 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 따라서 신용문제로 법에 규정한 보증금 이상을 요구할수는 없다. 반면에 상업용 부동산일 경우에는 보증금의 한도액이 법으로 규제되어 있지 않다. 따라서 건물주와 임대자간의 임대계약서에 의해서 정해진다. 일반적으로 주거용 임대주택 일 경우에는 보증금은 환불이 가능하다. 어떤 경우에도 계약서에서 보증금을 환불이 불가능한 것으로 규정할 수는 없다. 다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대부동산에 대한 수리의 목적으로 공제할 수는 있다. 임대주택을 비운후 손상된 부동산에 대한 수리의 목적으로 공제할수는 있으나 주거동안 일반적으로 발생하는 손상에 대해서는 청구할 수 없다. 임대기간이 종료된후 세입자가 임대부동산에서 이사갈 것을 통보한 후 합리적인 기간안에 우선 검사를 할 수 있는 권리가 있는 것을 부동산 소유주는 세입자에게 통보해야 한다. 우선 검사의 목적은 세입자에게 임대주택에 대한 사전 검사를 해서 손상된것에 대한 수리를 할수 있는 기회를 주기 위한 것이다. 따라서 세입자가 수리를 했을 경우 부동산 소유주가 보증금에서 일방적인 삭감을 할수 없게 하는 것이다. 이러한 우선검사를 통하여 부동산 소유주는 수리와 청소에 대한 명세서를 제공해야 한다. 부동산 소유주는 세입자가 명세서에 적힌 수리와 청소에 대한 청구 항목에 대하여 처리할수 있는 충분한 시간과 기회를 제공해야한다. 또한 수리목적으로 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 세입자가 임대부동산으로 부터 이사간 후 21일 안에 세입자에게 제공해야 한다. 마찬가지로 보증금에서 수리비용을 공제한 후 남는 보증금은 세입자가 이주 나간 후 3주 안에 세입자에게 환불되어야 한다. 상업용 부동산의 경우에는 세입자에게 세입자가 건물을 비운후 30일 안에 건물 수리비를 제외한 금액을 반환해야 한다. 부동산 소유주가 보증금에서 수리비용으로 삭감을 할 경우에는 삭감한 금액이 합당한지를 증명할 의무가 있다. 임대부동산 소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우에는 부동산 소유주는 보증금에서 어떠한 금액도 공제할 수 있는 권리를 상실한다. 따라서 부동산 소유주는 세입자에게 보증금 전액을 환불해야 한다. 또한 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다. 보증금 청구소송은 피해금액이 $10,000을 넘지 않는 경우가 많으므로 소액재판소에 소송을 제기할 수가 있다. 보증금의 공제액이 적당한가에 대한 소송에서는 임대부동산 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다. 따라서 임대자는 임대부동산을 반환하고 보증금 공제명세서를 확인해야 하고 임대부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 공제내용이 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다. 공제 내용이 정당한가의 규준은 수리의 대상이 부동산에 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상까지 책임을 질 필요가 없게 한다. 따라서 거주하면서 기간에 따라 발생하는 카펫의 손상에 대하여 원상 복구를 할 필요는 없으나 기간에 비하여 상대적으로 심한 손상일 경우에 책임을 지게 된다. 세입자는 부동산에서 이주한 후 3주안에 명세서를 받지 못하거나 환불을 받지 못했을 경우에는 소액 재판 또는 정식 소송을 해야한다. 소액 재판일 경우 변호사없이 진행하는 것이고 절차도 일반인이 진행하기에 어려움이 없을 정도로 간단하다. 이런 경우를 대비해서 이주할 때는 부동산의 소유주나 매니저와 같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 하고 사진을 찍어 놔야 한다. 이러한 증거가 소송할 때 결정적인 증거 역할을 한다. 또한 일정한 물품이 손상이 났을 경우에는 이주하기 전에 직접 고쳐 놓는 것이 부동산 소유주와의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다. ▶문의:(213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 부동산 보증금 임대부동산 소유주 보증금 공제명세서 보증금 청구소송
2026.03.08. 11:32
