[부동산 가이드] 상업용 부동산 개발 전략

부동산 투자의 꽃은 부동산 개발인 만큼 많은 투자자가 부동산 개발에 대한 가능성을 검토하고 있습니다.     단순히 매매 차익을 추구하는 기존의 투자 방식에서 벗어나, 부동산 개발을 통해 더 큰 수익을 창출하고자 하는 움직임이 두드러지고 있습니다. 이번 칼럼에서는 성공적인 부동산 개발을 위해 고려해야 할 주요 요소를 살펴보겠습니다.   부동산 개발의 첫 단계는 적절한 부지를 선정하는 것입니다. 부지를 구매하기 전, 해당 지역의 조닝(Zoning) 규제를 검토하고, 투자가의 목표에 부합하는 용도로 개발이 가능한지를 확인해야 합니다. 만약 현재 조닝이 계획과 맞지 않더라도, 시 정부와 협상해 용도 변경이 가능한지 확인하는 과정이 필요합니다.     또한, 인구 증가, 경제적 성장 가능성, 경쟁 부동산의 상황 등 시장 데이터를 분석해 해당 지역의 개발 잠재력을 평가해야 합니다. 예를 들어, 도심에서 가까운 지역이나 상업 활동이 활발한 지역은 더 큰 수익을 창출할 가능성이 높습니다.   부동산 개발은 큰 수익 가능성을 제공하지만, 그에 상응하는 리스크도 존재합니다. 이러한 리스크를 사전에 파악하고 대비해야만 성공적인 개발이 가능합니다.   1. 예산 초과   대부분의 개발 프로젝트는 계획보다 비용이 초과하는 경우가 많습니다. 예상치 못한 설계 변경, 자재비 상승, 공사 지연 등이 주요 원인입니다. 이를 방지하기 위해 충분한 예비 자금을 확보하고, 현실적인 예산 계획을 수립해야 합니다.   2. 공사 지연   공사 일정이 지연되면 추가 비용 발생뿐만 아니라 프로젝트 완공 후 예상되는 수익 흐름에도 차질이 생깁니다. 시공사를 선정할 때 과거 실적과 신뢰도를 철저히 검토하고, 프로젝트 일정에 대한 명확한 계약 조건을 설정해야 합니다.   3. 입주자 확보   개발이 완료된 후 부동산의 가치와 수익성을 결정짓는 핵심 요소는 입주자입니다. 공사 초기에 입주자를 유치할 수 있는 전략을 마련하고, 마케팅 전문가의 도움을 통해 리스 또는 분양 계획을 실행해야 합니다.   부동산 개발은 혼자 진행하기에는 매우 복잡한 과정입니다. 부지 선정부터 시공, 마케팅, 운영에 이르기까지 각 분야의 전문가와 협력하는 것이 필수적입니다. 예를 들어, 설계 단계에서부터 공사 완공 후의 마케팅까지 모든 과정에서 전문 지식을 갖춘 파트너와 협력하면 예산 초과, 일정 지연, 입주자 부족 등 주요 문제를 사전에 방지할 수 있습니다. 또한 개발이 완료된 후, 투자가는 해당 부동산을 보유할 것인지, 매각할 것인지에 대한 전략적 결정을 내려야 합니다. 이러한 결정은 시장 상황, 투자 목표, 자금 흐름 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 부동산 개발은 단순한 부동산 거래를 넘어 투자가에게 더 큰 성과를 제공할 수 있는 도전적인 과정입니다. 그러나 성공적인 개발을 위해서는 철저한 준비와 전략적인 접근이 필수적입니다. 2025년 부동산 시장에서 좋은 개발의 기회는 많아질 것으로 예상이 됩니다. 올바른 준비와 전략으로 부동산 개발에 도전한다면, 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있을 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 상업용 부동산 부동산 개발 부동산 투자 개발 프로젝트

2025.02.05. 17:19

남가주한인부동산협회 신년하례식

남가주한인부동산협회(회장 마크 홍)가 지난 24일 2024년 1차 이사회를 LA한인타운 로텍스호텔 중식당 홍연에서 열었다. 이날 총 30여명의 임원진과 이사진이 참석한 가운데 13명의 신임 인사 인준식도 진행됐다. 협회는 올해 ▶매달 브로커 세미나 개최 ▶이사진 및 회원 확대와 혜택 증대 ▶부동산 관련 교육세미나 ▶건설협회와 부동산 개발 세미나 ▶장학금 마련 골프대회 2회 개최 ▶인앤아웃 펀드 레이징 ▶교육 줌 미팅 등의 사업 계획도 함께 공유했다. 이사회를 마치고 마크 홍 회장(앞줄 왼쪽부터 네 번째)과 이사진이 기념촬영을 했다. [남가주한인부동산협회 제공]남가주한인부동산협회 신년하례식 남가주한인부동산협회 신년하례식 브로커 세미나 부동산 개발

2024.01.26. 1:02

[코리아 콘퍼런스의 리더들] 부동산, 한인 기업에 투자 가치 높다

“인플레이션과 정치적 혼돈에도 부동산은 한인 기업들 입장에서는 투자 가치가 높은 분야입니다.”     코리아 콘퍼런스에서 부동산 개발과 판매, 구조조정 전문가로 참가할 휴 힐튼(사진) ‘알바레즈 & 마샬 부동산(A&M)’ 최고 경영자에게 부동산 전망을 묻자 돌아온 답이다.     A&M의 설립초기인 92년 7번째 사원으로 입사한 휴 힐튼은 기업 관리 및 조정에 탁월한 능력을 인정받은 전문가다. 그는 콜로라도대 법대를 졸업했다.     83년에 설립된 A&M은 현재 한국을 포함 34개 국가에 76개 사무실이 있으며 총 8000여 명의 전문 인력이 활동하고 있다. 그의 경력에는 월마트의 전신인 ‘페드코(FEDCO)’의 LA점 최고 경영자, 라스베이거스 알라딘 호텔&카지노 최고 구조조정자가 들어있다. 부동산을 단순히 구매 판매하는 것이 아니라 주로 경영 합리화를 통해 매출을 늘리는 데 필요한 지식과 경험을 갖추고 있다.     그는 “90년대 초반에 이민온 분들은 알라딘 호텔을 잘 알 것”이라며 “내부의 부서간 소통을 강조하고 매출을 두배로 끌어 올려 새로운 호텔로 탈바꿈했다”고 회고했다. 당시 알라딘은 매출 감소로 이미 파산을 신청한 상태였는데 모두가 미래가 없다고 진단했지만 유명 셰프를 고용하고 음식부서와 카지노 부서와의 협업을 통해 매출 정상화를 유도했다. 18개월의 노력 끝에 그는 1800만 달러 가치의 알라딘을 연매출 6500만 달러 호텔로 바꿔놨다. 알라딘은 이후 플레닛헐리우드로 매각됐다.     페드코의 경우에도 정부 관리의 소매점이었지만 경영 혁신이 큰 이익을 가져올 수 있다는 중요한 예시가 됐다고 포트폴리오를 소개하기도 했다. 이후 그는 그랜드 시에라 리조트, 비 라일리 파이낸셜을 거치며 승승장구했다.     동남아시아에서도 활동이 많은 알바레즈 & 마셜은 ‘자본에도 컬쳐가 있다’는 창업 철학을 갖고 있다.     “부동산을 사고 팔 때는 돈이 어디서 어떻게 오는지를 잘 봐야하며 매물을 둘러싼 커뮤니티의 컬쳐를 잘 이해해야 합니다. 그래서 저는 큰 거래 전에 반드시 고객과 함께 일주일 전에 가서 지내며 이웃들과 업계 관계자들과 만나고 어울려봅니다.”     그는 최고 임원이 됐지만 여전히 엘세군도 사무실에서 고객들을 만나 경험과 기억을 나누고 있다.     한국과 미국 기업인들의 정보 교류와 가교의 마당으로 자리 잡은 코리아 콘퍼런스는 오는 8월 16일과 17일 이틀 동안 LA에서 열린다. 16일 VIP 만찬은 마리나델레이 항구의 ‘판타시원(FantaSea One)’ 요트에서, 이튿날 본 행사는 오전 10시부터 오후 4시까지 베벌리힐스의 ‘베벌리 윌셔 호텔’에서 진행된다. 최인성 기자 [email protected]코리아 콘퍼런스의 리더들 부동산 한인 부동산 개발 마샬 부동산 투자 가치

2023.08.03. 21:59

500만불 이상 부동산 거래 '부유세' 추진

LA 시가 500만 달러 이상 부동산 거래에 새로운 세금을 부과하는 방안을 추진한다. 해당 세 수입으로 주거난 해소에 나서겠다는 구상인데 찬반 논쟁이 뜨거워질 분위기다.   LA 시 의회는 고액의 주거용 및 상업용 부동산의 거래 또는 소유권 이전 시 세금을 부과하는 내용의 ‘하우스 LA’ 조례안을 오는 11월 주민투표에 부치기로 15일 결정했다.   주거안정 시민단체 ‘유나이티드 투 하우스 LA’를 비롯한 100여개 비영리단체가 나서 지난달 초 9만8000건 이상의 주민 서명을 받은 조례안은 이날 시 의회에서 14대 0 만장일치로 통과돼 오는 11월 유권자들의 선택을 받게 됐다.   투표 통과 시 신설될 세금은 일회성 부유세의 성격으로 조례안에 따르면 500만~1000만 달러 부동산에는 거래액의 4%를, 1000만 달러 이상은 5.5%를 과세하게 된다. 오직 예외는 저소득층 주택 공급 목적으로 일정 기준을 충족할 때만 세금 면제가 허용된다.   이번 주민투표 상정을 성공으로 이끈 유나이티드 투 하우스 LA는 “하우스 LA 조례가 시행되면 궁극적으로 8억 달러의 기금을 마련, 2만6000유닛의 저소득층 주택을 확보해 6만9000명의 주거 안정을 도울 것”이라며 “기금은 부동산 개발과 건축에 주로 쓰여 장기적으로 수 만 개의 일자리도 창출할 것”이라고 밝혔다.   LA 시의 500만 달러 이상 주거용 및 상업용 부동산 비중은 건수 기준 약 3%로 조례안 지지자 측은 과세 대상을 연평균 1021건으로 추산했다. 실제로 인터넷 부동산 업체 ‘레드핀’에 따르면 지난 2년 동안 LA 시의 500만 달러 이상 단독주택 거래는 1000건 정도로 파악됐다.   기금은 개발과 건축 이외에 기존 부동산의 인수와 개조, 운영비로 쓰이고 저소득층에 대한 재정 지원과 교육 등에도 지출될 예정이다. 특히 조례안은 기금의 투명한 운영을 위해 시민감시단을 두는 내용도 담고 있다.   하우스 LA 캠페인을 이끄는 시민단체 ‘ACT-LA’의 로라 레이먼드 디렉터는 “일부 부동산 개발업자에게 스퀘어피트당 8~15달러로 부과하는 개발분담금(Linkage Fee)으로는 턱없이 부족하다”며 “현실적인 문제 해결 방법으로 막대한 재원이 시급하다”고 강조했다.   반면 비즈니스 단체 등에서는 반발기류가 감지된다.   LA 카운티 비즈니스 연맹인 ‘비즈페드’의 트레이시 에르난데즈 CEO는 “하우스 LA 조례안에 공식적으로 반대한다”며 “고액 부동산 소유주가 늘어난 세금 부담을 세입자와 스몰 비즈니스에 전가하며 다른 문제를 야기할 것”이라고 말했다.   증세 반대 성향의 정책 분석 비영리단체인 ‘하워드 자비스 납세자 연합’의 존 쿠팔 회장도 “보다 나은 대안을 기대하며 이번 조례안은 반대한다”며 “LA는 이미 세금 부담이 큰 도시인데 자본 유출만 가속할 것”이라고 밝혔다. 류정일 기자부동산 부유세 상업용 부동산 부동산 개발 인터넷 부동산

2022.06.16. 21:35

맥아더 파크 인근 264유닛 주상복합

LA 한인타운 동쪽 맥아더 파크 인근의 대형 주상복합 개발이 반대 여론을 딛고 추진된다.   2일 LA 시 의회에 따르면 의회는 8가/파크 뷰 북서쪽의 빈 부지(2405 W 8th St.)에 7층 주상복합 신축 안에 대한 시민단체의 반대에도 불구 최근 개발을 승인했다.   식당 등 한인업소가 많은 8가 선상으로 ‘더 파크뷰(조감도)’로 명명된 개발안에 따르면 총 264유닛에 9700스퀘어피트의 리테일 공간과 230대 규모 주차장이 들어선다.   또 편의시설로 피트니스 센터, 커뮤니티 룸, 코트야드와 루프톱 테라스가 계획됐으며 개발사인 ‘셉코 캐피털’은 대중교통 중심지개발(TOC) 인센티브를 신청해 27유닛을 저소득층에 배정할 예정이다.   지난해 10월 웨스트레이크와 한인타운을 중심으로 부동산 개발을 반대하는 시민단체인 ‘에퀴터블 웨스트레이크 맥아더 파크’는 해당 개발 안을 반대했지만 뜻을 이루지 못했다. 이 단체는 가주환경품질법(CEQA)에 따른 환경영향 분석이 충분치 않다고 주장했지만 시 정부는 이를 기각했고 최근 시 의회도 거부하면서 더 파크뷰 프로젝트는 본격적인 추진이 가능해졌다. 류정일 기자맥아더파크인근 유닛주상복합 대중교통 중심지개발 파크뷰 프로젝트 부동산 개발

2022.02.02. 19:58

[시론] 부동산 개발과 검은 돈

 부동산 투자 개발을 둘러싼 이권 챙기기, 권력층을 상대로 한 불법 로비, 지역 정부의 부정부패 등은 지방자치제의 가장 큰 단점 중 하나다. 사실 이는 대한민국뿐만 아니라 선진국의 아이콘인 미국도 예외가 아니다.       한인들의 생활권이 몰려있는 LA시에서도 부동산 투자 개발을 둘러싼 시의원의 부정부패 사건이 벌어진 바 있다. 한 번에 천문학적 돈을 챙길 수 있기 때문에 시정부의 부동산 개발은 부정부패와 쉽게 엮이는 사업 분야이기도 하다. 정부의 각종 인허가가 순조롭게 이뤄지지 않는다면 단순히 민간의 자금만으로는 벌이기가 불가능한 사업이기 때문이다.       남가주 지역에서 큰 상업용 부동산 투자 개발에 관여하는 지인이 있었다. 아주 오래전 그가 전해 준 부동산 투자 개발을 둘러싼 시의원들과 브로커들, 각종 불법 뇌물을 제공하는 로비스트 이야기가 기억이 난다.     그때는 그저 황당한 소설처럼 들었는데 시간이 흐르면서 실제로 그런 일들이 벌어질 수 있다는 생각이 들었다.     당시 그는 내게 스몰비즈니스 업주들의 노동법을 상담하면서 제대로 돈을 벌겠냐며 자기와 같이 부동산 투자 개발 쪽에서 일해보자고 제안했다.     한 번에 최소 몇천만 달러가 오가는 부동산 개발 프로젝트를 다루는 그가 고작(?) 몇천 달러 심지어 몇백 달러짜리 서비스 요금을 받으면서 살아가는 내가 안돼 보였던 것 같다.     로비는 브로커들이 알아서 하기 때문에 나는 그저 부동산 관련 서류 검토 및 작성 같은 법적인 부분만 챙기면 된다며 업종 전환을 하라는 것이었다.     돈벌기에 그렇게까지 열정적(?)이지 않고 부동산도 별로 관심 있는 분야가 아니어서 웃음으로 넘겼다.     지금 한국에서 벌어지고 있는 ‘대장동 드라마’를 놓고 많은 사람들이 이를 정치적으로 해석하려고 한다. 자기가 지지하는 진영을 방어하고 반대 진영을 비난하기에 정신이 없다.       하지만 나는 이런 정치적인 해석보다 조금은 철학적인 관점에서 들여다보고 싶다. 한마디로 대장동 사태는 탐욕과 위선이 다시 한번 극명하게 드러난 인간 군상의 추한 자화상이다. 인간은 돈이란 유혹 앞에는 누구도 자유롭지 않다.     대장동 사태는 관련자들이 불법과 탈법의 실체가 드러나기도 전부터 여론의 엄청난 비난을 받았다. 그런 천문학적 돈을 챙겨간 그들에게 우리의 마음 한편에서 부러움과 질시의 감정이 작동했기 때문이다.       대장동 관련자들이 적당히(?) 챙기는 사업구조를 설계했다면 이렇게까지 화산처럼 폭발하진 않았을 것이다. 평생 잘 먹고 잘 살려고 벌인 일이 지금 그들에게 비수로 돌아오고 있다. 관련 변호사 한 명은 가족과 함께 미국으로 오기도 했다.     인간의 탐욕은 끝이 없다고 했던가. 좀 더 자신의 몫을 챙기려는 분배 과정에서 결국 단일 대오가 무너졌다. 분배 과정에서 같은 편끼리 싸움이 나는 건 인간 역사의 철칙이다.     그리고 위선도 폭로된다. 앞에선 정의로운 척 고상한 척하는 법조인들이 뒤에선 정의와는 아무 상관없는, 아니 오히려 정의와는 척을 지는 세력과 금전적으로 결탁하는 민낯이 드러났다.     야당 국회의원의 아들이 50억의 퇴직금을 받았다. 변호사 개업 등록도 하지 않은 채 허겁지겁 거액의 고문 변호사료를 받아온 대법관 출신도 있다. 이 전직 대법관은 한 대학교에서 법과 윤리와 관련된 강연을 하기로 돼있었다고 한다.   인간의 추악한 탐욕과 조롱받을 위선은 이 글을 쓰고 있는 나도 결코 벗어날 수 없음을 인정한다. 막대한 돈을 거머쥔 사람들 중 누구 하나 고아원이나 양로원에 돈을 기부했다든지 장학사업을 펼쳤다는 이야기는 아직 나오지 않았다.     아마 나는 그런 생각을 하기 때문에 이들처럼 돈을 벌지 못할 것이다. 그들은 챙긴 돈으로 건물주가 되고 주택을 몇채씩 구입한다.     앞으로 어디까지 인간의 탐욕과 위선을 보여줄지 계속되는 드라마 대장동 시리즈가 기대된다.  김윤상 / 변호사

2021.10.12. 18:55