[부동산 가이드] 부동산 계약서 확인사항 7가지

미국의 부동산 계약서는 셀러와 바이어 간의 분쟁을 최소화하기 위해 매우 세분화되어 있다. 특히 해외 바이어에게도 비교적 명확한 기준을 제시해 주기 때문에 안심하고 거래할 수 있는 구조이다.     하지만 계약서에는 일상적으로 사용하지 않는 법률 용어가 포함되어 있어 내용을 정확히 이해하지 못한 채 서명하는 경우도 생긴다. 계약서의 핵심 조항 몇 가지만 잘 챙겨도 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.   첫째, 계약서에 기재된 날짜와 주요 내용을 반드시 확인하자. 바이어의 경우 오퍼 유효 기간, 인스펙션 마감일, 융자 및 감정 조건 기한(Loan Contingency, Appraisal Contingency), 클로징 날짜 등을 체크해야 한다. 셀러의 경우 에이전트에게 전달한 집 상태가 계약서에 정확히 반영되었는지, 바이어의 요청 사항이 정확히 포함되었는지를 살펴보자.     둘째, AS-IS 조건을 정확히 이해하자. 이는 셀러가 문제를 고쳐 주지 않고 이 상태로 판다는 뜻이지 집의 결함을 숨겨도 된다는 뜻은 아니다. 셀러는 알고 있는 모든 문제를 반드시 바이어에게 공개해야 하며, 바이어는 Seller‘s Disclosures를 참고해 인스펙션을 진행하고 서류들을 리뷰하게 된다.     셋째, 인스펙션 기한 내에 전문가를 고용해 부동산 상태를 점검하자. 아무리 AS-IS라도 거래를 고려할 만한 문제가 발견되면 셀러에게 수리를 요청하거나 계약 조건을 다시 협의할 수 있다.     넷째, 디파짓(보증금) 조건을 꼼꼼히 살펴보자. 오퍼가 수락되면 바이어는 디파짓을 에스크로 계좌에 입금한다. 에스크로는 바이어와 셀러 양쪽이 서로 서명으로 약속한 계약 내용에 따라 업무를 진행한다. 거래가 성사되지 않으면 디파짓이 환불되지만, 계약 조건에 따라 환불받지 못하는 경우도 있으므로 반드시 내용을 숙지해야 한다.     다섯째, 컨틴전시 조항을 꼼꼼히 검토하자. 융자 승인, 감정평가, 인스펙션 등이 일정 기한 내에 충족되어야 계약이 유지된다. 기한을 넘기면 계약을 취소하거나 디파짓을 돌려받는데 문제가 생길 수 있다.     여섯째, Disclosure 문서를 꼼꼼히 읽어보자. Disclosure는 셀러가 주는 것으로 집의 하자, 지붕, 누수, 곰팡이 등 문제가 있었거나 해결된것이 무엇인지 알려주는 서류이다. 종종 애매하게 작성되거나 중요한 내용이 빠지는 경우도 있으니, 의심되는 부분은 반드시 에이전트를 통해 확인해야 한다.     일곱째, 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트를 만나자.     내 에이전트가 나만을 위한 대리인인지, 아니면 양측을 모두 대리하는 Dual Agent인지 반드시 확인해야 한다. Dual Agency일 경우 이해 충돌 가능성이 있기 때문에 사전에 충분한 설명을 듣고 동의 절차를 거치는 것이 중요하다.   미국 부동산 계약서는 단순한 양식이 아니라 법적 효력이 있는 중요한 문서다. 작은 실수가 경제적 손실로 이어질 수 있다. 일을 잘하는 부동산 에이전트는 계약서 내용을 쉽게 설명해 주고, 계약에 문제가 발생하지 않도록 미리 날짜별로 해야 할 일들을 정리해 준다. 서류 정리도 잘 되어있고, 마무리가 깔끔하다. 거래가 끝난 후에도 꾸준히 손님과 소통한다.   ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 확인사항 부동산 부동산 계약서 부동산 에이전트 부동산 상태

2025.08.20. 17:16

[법 상식] 계약과 공소시효

부동산 분쟁에 따른 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어논리는 공소시효(Statute of Limitations) 만기와 계약의 문서화(Statute of Frauds)에 관한 규정이다. 부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소시효와 계약의 문서화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본 안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 기각할 수 있다. 소송이 제기됐을 때, 소송의 쟁점이 시효가 만기 된 후 제기됐을 경우에는 쟁점을 다루기도 전에 시효만료의 이유로 소송을 기각시킬 수 있다.   일반적으로 문서화가 되지 않은 구두의 계약도 계약으로서 효력을 인정받는다. 다만 구두 계약이므로 계약 당사자 간에 계약에 대한 이견이 있을 수 있다. 그러나 이러한 일반적인 규칙에서 예외는 부동산거래와 관련된 계약이다. 부동산에 관련된 계약이 문서화되지 않았을 경우에는 계약의 효력이 없다. 즉 부동산의 매매, 부동산을 담보로 하는 융자, 임대 기간이 1년 이상 되는 임대계약서 등을 계약할 경우에는 문서화된 계약서를 작성해야 한다. 또한 부동산 브로커의 고용에 관한 계약서도 서면으로 되어 있지 않고 구두로만 계약이 되었다면 계약의 효력이 없다. 따라서 부동산에 관련된 계약을 할 경우에는 모든 내용을 문서화해야 계약의 효력이 있을 뿐 아니라 분쟁이 발생했을 경우에도 문서화 한 계약서의 내용을 기본적인 계약으로 인정한다. 구두 계약에서 당사자들이 계약의 의무를 준수한다면 문제가 없지만 한쪽이 계약을 이행하지 않을 경우, 계약의 효력이 없으므로 계약의 준수를 요구할 수 없다. 일반 계약에서는 구두로도 계약 준수를 요구할 수 있지만, 부동산과 관련된 계약은 반드시 문서화된 계약서를 작성해야 한다.   부동산에 관련된 분쟁이 발생하고 소송을 제기할 때 고려해야 할 조건 중 하나는 소송을 제기할 수 있는 공소시효가 지났는가를 확인하는 것이다. 공소시효를 넘겼을 경우에는 소송할 수 있는 방법이 없다. 문서화한 부동산 계약의 공소시효는 4년의 기간이 있다. 4년의 공소시효는 계약한 날짜로부터 4년의 계산을 하는 것이 아니라 상대방이 계약의 의무를 불이행한 날부터 4년을 계산한다.   사기에 의한 부동산 계약서의 파기에 관한 소송은 3년의 공소시효 기간이 있다. 3년의 공소시효 기간의 시작은 사기 피해자가 사기를 발견한 날부터 계산한다. 예를 들어, 피해를 본 당사자가 사기를 발견한 날부터 3년이 지나지 않았을 경우에는 사기소송을 할 수 있다. 이러한 소송에서는 피해자가 언제 사기를 발견했고 또한 왜 사기를 발견하기까지 지연된 이유가 정당한가에 대한 논쟁이 소송의 중요한 쟁점이 된다. 만약 피해자의 사기 발견의 이유가 정당하지 못했을 경우에는 공소시효 말소로 인하여 소송이 기각될 수 있다. 부동산 계약서에 의하여 소송하는 것이 아니라 계약 외적인 문제에 관해서 사기가 발생했을 때 하게 되는 소송이다.   또한 공소시효의 기간이 있으므로 부동산거래에 있어서 피해를 봤을 경우에는 지체하지 말고 변호사와 상의하여 소송을 준비해야 한다. 시간을 너무 오래 지체했을 경우에는 시효가 만료되기 때문에 소송할 수 없다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh법 상식 공소시효 계약 부동산 계약서 구두 계약 계약 준수

2023.01.21. 22:08

[부동산 가이드] 세입자 거주 주택 매매

바이어가 맘에 드는 매물을 찾았는데 주인이 아닌 세입자가 거주하고 있는 경우를 종종  본다. 특별히 나쁜 것은 없지만 이때 주의할 것들이 몇 가지 있다.     첫째 LA경우 1978년 이전에 지어진 건물에 대해 렌트 컨트롤이 적용된다.     단독 주택에는 적용되지 않고 2가구 이상 세입자가 있는 멀티 유닛에 적용된다. 만약 렌트 컨트롤이 없는 부동산을 팔때 세입자가 일년 이하로 거주했을 경우 30일 노티스, 일 년 이상 거주했을 경우  60일 노티스, 정부 보조를 받는 세입자(SECTION 8 TENANT) 경우에는 90일 노티스를 준 후 이사하도록 해야 한다.     만약 렌트 컨트롤이 있는 경우에는 그 외에 이사 비용을 지불할 수도 있으므로 미리 에이전트와 세입자에 대해 기본적인 것들을 알아보는 것이 좋다.     둘째, 바이어와 셀러의 합의로 에스크로가 오픈되면 바이어는 세입자의 리스 서류와 세입자 에스토펄(TENANT ESTOPPEL)을 받게 된다.     세입자가 얼마나 오래 거주하였는지, 현재 몇 명이 살고 있으며 처음 이사 들어 왔을 때 미리 낸 다운페이먼트가 얼마였는지 냉장고나 세탁기 등의 가전제품이 누구의 소유진지, 전기료나 물세를 어떻게 지불하고 있는지 등의 자세한 내용을 전달받게 된다. 이때 계약서 외에 다른 사람이 살고 있지는 않은지 확인하는 것도 좋다. 정확히 말하면 바이어는 잘 모르거나 놓칠 수 있는 부분들을 에이전트가 옆에서 잘 챙겨서 전달한다. 셋째, 에스크로가 끝났는데도 세입자 또는 집주인이 제시간에 집을 비워주지 않아 문제가 생기는 경우도 있다.     단 며칠 일수도 있으나 시간이 길어지는 경우도 생길 수 있기 때문에 그 상황에 맞도록 단기 렌트를 하거나 에스크로 기간이 늘어나게 되는 경우도 있고 법적 분쟁의 소지가 생길 수도 있다.     넷째, 렌트 컨트롤이 있는 집의 경우 바이어가 꼭 거주해야 한다면 한 유닛이라도 비워주는 부동산을 구입하는 것이 좋다. 이미 세입자가 주인이 합의된 경우에는 문제가 적지만 통보 없이 급하게  세입자를 이사 내보내는 일은 렌트 컨트롤이 있는 LA의 경우라면 쉬운 일이 아니다.     다섯째, 크고 작은 문제들을 바이어가 직접 찾아내는 경우도 있지만 에이전트와 손님은 한 팀이 되는 것이다.     결정한 부동산의 좋은 점과 안 좋은 점들을 에이전트를 통해서 충분히 숙지해야 하고 손님은 에이전트에게 본인의 상황에 대해 숨김없어야 딜을 잘 마칠 수 있다. 예를 들어 손님이 재정상의 이유로 부동산 계약을 파기하고 싶은 경우라도 함께 일하고 있는 에이전트와 솔직히 의논하고 문제를 해결하는 것이 중요하다.     에이전트는 손님이 최상의 결과를 얻도록 일한다. 그 최상의 결과가 계약 파기라고 해도, 에이전트는 바이어가 원하는 일들을 진행한다.     부동산 계약서를 보면 “Time is the essence”라는 내용이 있다.     이 뜻은 계약에 있어서 정해진 기간에 수행하지 못해 상대가 물질적인 손해를 보게 되면 이 손해를 배상할 수도 있다는 뜻이다. 문제가 생길 수 있다면 작은 것도 그냥 넘기지 말고 에이전트와 상담하는 것을 잊지 말자.   ▶문의: (213)379-3886 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 세입자 거주 세입자 거주 부동산 계약서 팔때 세입자

2022.07.13. 16:14

[상 법] 부동산 분쟁

부동산 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어논리는 공소시효 (Statute of Limitations) 만기와 계약의 서면화 (Statute of Frauds)에 관한 규정이다.     부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소 시효와 계약의 서면화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 성공적으로 방어할 수 있다.     소송이 제기됐을 때, 소송의 쟁점이 시효가 만료된 후 제기됐을 경우에는 쟁점을 다루기도 전에 시효 만료로 소송을 기각시킬 수 있다.     일반적으로 서면이 아닌 구두의 계약도 계약으로서 효력을 인정받는다.     다만 구두 계약이므로 계약 당사자 간에 계약에 대한 이견이 있을 수 있다. 그러나 이러한 일반적인 규칙에서 예외는 부동산 거래와 관련된 계약이다.     부동산에 관련된 계약은 서면으로 작성되어있지 않을 경우에는 계약의 효력이 없다.     즉 부동산의 매매, 부동산을 담보로 하는 융자, 임대 기간이 1년 이상 되는 임대계약서를 계약할 경우에는 서면으로 계약해야 한다.     또한, 부동산 브로커의 고용에 관한 계약서도 서면으로 되어 있지 않고 구두로만 계약이 되었다면 계약의 효력이 없게 된다.   따라서 부동산에 관련된 계약을 할 경우에는 모든 내용을 서면으로 작성해야 계약의 효력이 있을 뿐 아니라 분쟁이 발생했을 경우에도 서면으로 된 계약서의 내용을 기본적인 계약으로 인정하기 때문에 계약의 내용을 정확하게 법률적 효력이 있는 문장으로 계약서를 작성하는 것은 매우 중요하다. 따라서 부동산 관련된 계약은 모든 내용에 대해 서면 계약하는 것을 원칙으로 해야 한다.       부동산에 관련된 분쟁이 발생하고 소송을 제기할 때, 고려해야할 조건 중 하나는 소송을 제기할 수 있는 공소시효가 지났는가를 확인하는 것이다.     공소시효를 넘겼을 경우에는 소송을 할 수 있는 방법이 없게 된다.     서면화된 부동산 계약의 공소시효는 4년의 기간이 있다. 4년의 공소시효 기간은 계약한 날짜로부터 4년의 계산을 하는 것이 아니라 상대방이 계약을 어긴 날부터 4년을 계산한다. 따라서 계약을 한 후에 계약 불이행이 있었을 경우 계약 날짜에서부터 4년을 계산하는 것이 아니라 계약 불이행이 있었던 날짜부터 공소 시효를 계산하게 된다.     사기에 의한 부동산 계약서의 파기에 관한 소송은 3년의 공소시효 기간이 있다. 3년의 공소시효 기간의 시작은 사기를 당한 당사자가 사기를 발견한 날부터 계산한다. 예를 들어, 피해를 본 당사자가 사기를 발견한 날부터 3년이 지나지 않았을 경우에는 사기소송을 할 수 있다.     따라서 계약 분쟁과 달리 사기 소송은 공소시효를 계산하는 시점이 다를 수 있다. 계약 분쟁은 계약이 파기된 시점부터 시효를 계산하지만 사기 소송은 사기가 발생한 것을 인지한 시점부터 계산한다.     이러한 소송에서는 피해자가 언제 사기를 발견했고 또한 왜 사기를 발견하기까지 지연된 이유가 정당한가에 대한 논쟁이 소송의 중요한 쟁점이 된다. 만약 피해자의 사기 발견의 이유가 정당하지 못했을 경우에는 공소시효말소로 인하여 소송이 기각될 수 있다. 사기에 관한 소송은 부동산 계약서에 의하여 소송하는 것이 아니라 계약 외적인 문제에 관해서 사기가 발생했을 때 하게 되는 소송이다.     또한 공소시효의 기간이 있음으로 부동산거래에 있어서 피해를 봤을 경우에는 지체하지 말고 변호사와 상의해 소송을 준비해야 한다. 너무 오래 지체했을 경우에는 시효가 만료됨으로써 소송을 할 수 없게 된다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 부동산 분쟁 부동산 계약서 부동산 소송 계약 분쟁

2021.10.20. 17:34