남편 사망 후, 공동명의 한국 부동산 어떻게 정리해야 하나 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 남편이 사망하면서 공동명의로 보유하고 있던 한국 아파트가 상속재산이 되었다. 아파트를 매각해 노후 자금으로 활용하고 싶은데, 현재 미국에 거주 중이라 한국에 직접 가기는 어렵다. 이럴 때에도 등기부터 세금 신고, 송금까지 모두 처리할 수 있나?   ▶답= 할 수 있다. 상속등기, 세금 신고, 부동산 매각, 재산 반출까지 모든 절차는 입국 없이도 진행할 수 있다. 다만 절차가 유기적으로 연결되어 있으므로 처음부터 순서를 정리해 단계별로 차근히 진행해야 한다.   ▶문= 절차를 시작하려면 어떤 서류부터 준비해야 하나?   ▶답= 먼저 상속등기에 필요한 서류를 미국에서 준비해야 한다. 보통 가족관계서류, 서명확인서, 위임장 등이 필요하며, 공증 및 아포스티유 인증 절차가 요구된다. 구체적인 서류는 당사자의 신분, 등기 원인 등 케이스에 따라 다르기 때문에 한국의 전문가에게 문의해 볼 것을 권해 드린다.   ▶문= 서류를 준비한 이후에는 어떤 절차가 이어지나?   ▶답= 준비한 서류를 바탕으로 공동명의였던 아파트 중 고인의 지분을 상속인 앞으로 이전하는 상속등기를 진행해야 한다. 등기와 동시에 상속세도 함께 신고해야 하며, 아파트를 매각할 예정이라면 양도소득세까지 함께 검토해 두는 것이 필요하다.   ▶문= 부동산을 매각한 후 그 대금을 미국 계좌로 송금받고 싶은데, 어떤 절차가 필요한가?   ▶답= 해외 송금을 위해서는 국세청에 자금출처확인서를 신청해 재산 반출 승인을 받아야 한다. 상속세와 양도소득세가 모두 적법하게 신고되었음을 증명해야 하며, 승인 후에는 국내 계좌에서 미국 계좌로 자금을 송금할 수 있다.   ▶문= 한국에 입국하지 않고도 이 모든 절차를 실제로 진행할 수 있었나?   ▶답= 실제로 모든 절차를 비대면으로 진행할 수 있다. 미국 내에서 공증과 인증 절차만 처리하고, 등기와 세금 신고, 매각, 송금까지 전 과정을 대리로 마무리한다.   ▶문= 절차가 복잡해 보이는데, 이 과정에서 가장 주의해야 할 점은 무엇이었나?   ▶답= 상속등기, 세금 신고, 송금 절차는 각각 독립된 절차처럼 보이지만 실제로는 하나의 흐름으로 긴밀하게 연결되어 있다. 어느 한 단계에서 요건이 갖춰지지 않으면 전체 절차가 지연되거나 세금 부담이 늘어날 수 있다. 처음부터 전체 구조를 설계한 뒤 차례대로 진행하는 것이 핵심이다.    ▶문의: www.lawts.kr / [email protected] 이우리 변호사미국 공동명 한국 부동산 부동산 매각 남편 사망

2025.07.02. 22:26

[부동산 이야기] 인컴유닛 장점과 특징

인컴유닛이란 보통 2유닛(듀플렉스)부터 4유닛까지의 주거용 부동산을 가리킨다. 최대 4유닛인 탓에 일반 주택과 동일하게 취급하며, 구매조건 역시 비슷하다. 또 최소 35% 이상을 다운페이먼트로 지불해야 하는 아파트 등 5유닛 이상의 매물과 비교하면, 구매조건 역시 까다롭지 않다. 이에 더해 낮은 이자율 역시 인컴유닛 투자의 장점으로 꼽힌다. 세입자 한 명이 나가더라도 총수입에 미치는 여파가 상대적으로 적다는 점 역시 인컴유닛 투자의 장점이다.   인컴유닛은 일반 주거용 주택과 달리 주변 부동산 시세에 따라 가격이 책정되지 않는다. 투자에 따른 수익률이 가격에 반영되는 탓에 주요 수입원인 렌트 수입 규모를 파악하는 것이 중요하다. ‘테넌트 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 렌트 수입을 정확히 확인해야 하는 이유다.     렌트 수입 못지않게 매물의 가치에 영향을 주는 요소가 경비지출 규모다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴유닛은 소유주가 재산세, 보험료, 수리 비용 등을 부담하는 경우가 많다. 따라서 수입에서 경비를 차감한 실질수익을 파악하는 것이 중요하다. 실질수익은 총 렌트수입에서 모기지, 운영경비 등의 지출요소를 차감해 산출할 수 있다. 실질수익을 파악하고 나면 운영수익(NOI·Net Operating Income)과 자본화비율(CAP Rate·Capitalization Rate) 등을 활용해 수익률도 가늠할 수 있다. 이 가운데 자본화비율(Cap Rate)은 매수가격 대비 1년 동안 벌어들이는 수익을 측정하는 데 활용된다. 자본화비율은 부동산의 가치를 반영하며,  연간 순수입을 매수가로 나누어 산출할 수 있다. 비교적 신축이며, 안정적인 임차인이 들어선 경우에 낮은 자본화비율을 나타내는 경향이 있다. 이외 매매 시점 기준 렌트 수입의 규모, 매물의 위치와 사이즈 및 컨디션을 비롯한 조닝 종류 등의 요소들이 매각 가격에 반영된다.   납세 혜택을 받을 수 있는 가격대가 비교적 낮은 인컴유닛에 투자하는 것도 추천한다. 자본화비율이 높은 매물 대신 세금공제 혜택이 더 많이 주어지는 매물에 투자하는 게 효과적일 수 있기 때문이다.   예를 들어 1031교환(1031 Exchange)를 통한 세금 납부 연기 및 자산 증식을 꾀할 수 있다. 1031 익스체인지는 부동산 매각 시 발생한 순이익금에 대한 세금을 재차 부동산매매 자금으로 사용한 경우에 한해 국세청(IRS)에서 납세 혜택을 제공하는 제도다. 매각하고자 하는 부동산의 가치가 높아질수록, 납부해야 하는 세금의 규모 역시 불어난다는 점을 공략하는 것이다. 제도를 활용해 납세 기한을 연장하고, 부동산을 구매하여 자산을 불려 나가는 전략을 고려해 볼 수 있다.   인컴유닛은 꾸준한 수요가 있다는 특징이 있다. 따라서 임차인과 좋은 관계를 가지고, 쾌적한 주거 환경을 유지한다면 리스크를 최소화한 투자처가 될 수 있다.    ▶문의:  (213)-718-7733  윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 장점 다운페이먼트 부동산매매 자금 주거용 부동산 부동산 매각

2024.08.21. 17:26