[부동산 이야기] 모기지 올라도 잘 팔리는 집

결론부터 말하면 흔치 않은 집이다. 그렇다면 내 집도 흔치 않은 집으로 만들면 모기지 이자가 올라도, 부동산 불황이 와도 잘 팔리지 않을까? 그러기 위해서는 여러 가지 요소가 필요하다. 지역, 위치, 집의 상태, 이자율, 무엇보다 바이어의 경제적 상황이 중요하다.     물론 천정부지 물가 상승과 이자율 상승으로 부동산 구매보다는 관망하는 것이 좋다, 집을 구입할 시기가 아니다 등등의 염려가 확산되어 있다. 그러나 지난 1년여 동안 매물이 턱없이 부족하고 경쟁까지 치열하여 10만 달러, 20만 달러, 30만 달러 이상의 웃돈을 주고 집을 구입하는 것까지는 아니더라도 바이어의 마음을 충족시킬 수 있는 있는 집을 만들면, 뭔가가 부동산 시장을 덮칠 것이라는 전망 속에서도 집을 팔 수 있을 것이다. 부동산 시장이 설령 얼어 붙는다 하더라도 집을 파는 사람, 집을 구입하는 사람은 있기 때문이다.     얼마 전, 이자율이 요동치기 시작하여 5%를 넘었을 때 에스크로를 클로즈했다. 손님이 직접 집을 찾아 결정한 집이었다. 그것도 9만 달러를 더 올렸다.     한인타운에서도 가깝고, 녹지가 잘 되어 있고, 가격도 비교적 저렴한 비아마리솔 지역의 한 콘도는 15만 달러를 더 올려서 75만 달러에 팔렸다. 이 지역 최고 기록이 아닐까 싶다(올해 1·2분기 이 지역 콘도는 리스팅 가격보다 평균적으로 10만 달러 이상 웃돈을 주고 팔렸다.) 유닛보다 더 큰 패티오에는 하이라이징 가드닝, 모기장 달린 대형 카바나, 패티오 너머로는 나무로 우거진 언덕, 완전 리모델링한 유닛, 특히나 도심에서 보기 드문 대형 패티오와 셀러의 정성이 돋보였던 콘도였다. 바이어가 75만 달러를 지른 이유는 이제는 어디에서도 그만한 돈으로 이런 조건의 집을 구입할 수 없으리라는 것을 알고 있는 듯했다.     미국의 지난 30년 모기지 고정 평균 이자율 역사를 보자. 프레디맥의 자료에 따르면, 7~10% 모기지 이자율을 보였던 1970년대, 12~18.39%의 이자율을 보인 최악의 불황 시기였던 1980년대 초, 14.66% 이자율로 다시 한번 정점을 찍었던 1985년 이후 점진적으로 하락세를 보였다.   서브프라임 사태 이전인 2007년, 2008년에는 7% 이내였으며, 서브프라임이 끝나고 부동산 시장이 회복될 때쯤인 2010~2015년 사이에는 3.4~6%의 이자율을 보였다. 이렇게 다시 이자가 상승세를 보이자 ‘2016년에 부동산 가격이 떨어질 것이다 그리고 다음 해는 가격이 오를 것이다’라고 말하며 집을 팔아 버린 사람도 있다. 물론 그 이후 집을 다시 구입하지 못했다.     치솟는 물가를 잡기 위하여 연방준비제도이사회는 지난달 자이언트 스텝(0.75%포인트 인상)을 단행했고, 조만간 울트라 스텝(1%포인트 인상)까지 예상하고 있어서 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것이라고 전문가들은 의견을 내놓았다.     그러나 물가는 과연 잡혔는가. 최근의 물가상승, 특히 개스비는 인위적인 요인으로 인상되고 있다. 오일이 부족해서가 아니라 정유회사들은 미국 내 판매보다는 이윤이 더 많은 해외 수출에 열을 올리고 있다. 물가와 이자율 상승, 불황 등등은 이제는 전통적인 교과서의 흐름을 따르지 않고 변수, 인위적인 요소도 눈여겨 볼 필요가 있다.     우리의 살림살이가 예상 가능한 또는 예상 가능하지 않는 상황에서도 셀러는 집을 팔아야 한다면 팔 것이고, 바이어는 집을 구입해야 한다면 구입할 것이다. 어려운 시기일수록 나를 개발하는 것이 중요한 것처럼 집도 마찬가지이다.     ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산부동산 이야기 모기 바이어 모기지 이자율 이자율 상승 상태 이자율

2022.07.27. 16:51

[부동산 이야기] L.A. 시의 아름다운 주택

오랜 역사를 가진 LA시에는 여러 지역이 역사보존구역(HPOZ)으로 지정되었는 데 목적은 역사적 가치를 보존, 관리하고 처음 지어진 겉모습을 원래 형태로 보존하기 위해서다. 특별히 보존 지역 내에 있는 주택은 매우 아름답고 뛰어난 건축 형태를 지니고 있다.   이렇게 역사적으로 보존 가치가 있는 주택들이 몰려있는 곳은 부촌인 행콕팍이나 윈저 빌리지를 포함하여 15개 이상의 지역이 역사보존구역(HPOZ : Historic Preservation Overlay Zone)으로 지정되었고 지금도 계속 추진 중이다. HPOZ는 동네가 역사적 특성을 보존하도록 도와주며 커뮤니티의 건축 형태에 일관성이 있도록 지침이 되는 시 조례 중의 하나이다. 이 구역 안의 주택들은 역사적으론 물론이고 건축학적, 문화적으로 보호가 필요하여 이런 주택들이 몰려있는 지역을 공청회 등을 통해 주민 의견을 수렴한다.  LA시 도시개발국이 지정해 증축이나 개축 등을 엄격하게 관리하고 있다. HPOZ로 지정되면 주민들을 주축으로 위원회가 구성돼 각종 불법 건축이나 개조 등에 대해 감시를 하게 되며 건물 외부나 정원 공사 시에도 시 도시개발국에서 반드시 승인을 받아야 한다.     이렇게 L.A.시에서 제안하거나 주민들이 원해서 결정된 HPOZ의 건축 가이드라인은 지역마다 차이가 있지만, 건물 안에서의 다양한 형태의 리모델링이나 시설물에 대한 업그레이드는 대부분 특별한 제약이 없이 마음대로 할 수 있다. 하지만 건물 외관을 처음 지어졌을 때와 전혀 다른 모습으로 만든다거나 헐어서 현대적인 스타일로 짓는 것은 거의 불가능하다. 그러므로 만약 건물 외관을 초기 건축형태와 다른 모습으로 리모델링하거나 재건축을 하려면 반드시 HPOZ 이사회를 통하여 허가를 받아야 한다.     가끔 히스토릭 조닝 지역의 주택이 건축 및 리모델링 제한 때문에 주택 가격에 영향을 줄 것이라고 오해하는 경우가 있다. 그러나  대부분 HPOZ가 기존 주택가치에 부정적 영향을 미치지는 않는다.  수 백만 달러가 넘는 행콕팍지역의 주택 가격은 물론이고 주변 HPOZ안의 집 값도 계속 큰 폭으로 오르고 있다.     역사보존지구 안에 있는 주택은 증축이나 개축을 할 때도 까다로운 제한을 받을 수 있다. 콘도나 아파트를 지을 때 허가가 나오지 않는 단점도 있어 투자자들의 반대 의견도 있다.  물론 R-3지역에 새로 콘도나 아파트를 짓는 것에 많은 제약이 있게 되니 새로 개발을 하는 면에서는 불리할 수 있다.   그러므로 무차별적인 개발을 막아 쾌적한 주거 환경을 만들자는 목소리와 심각한 주택 난에 시달리는 LA지역 개발을 원하는 부동산 투자자들의 의견이 공존하고 있다. 그러므로 역사보전구역 지정은 해당 주민들의 올바른 이해와 적극적인 참여로 정책 결정에 정확한 의견이 반영돼야 할 것이다. 혹시 증·개축을 계획하고 있는 HPOZ 내의 주민들은  www.preservation.lacity.org/HPOZ/la 에 들어가 정확한 정보를 확인하는 것이 좋다.   이렇게 역사보존구역으로 지정되면 엄격한 관리로 쾌적한 주거 환경이 조성되어 궁극적인 주택가치 상승을 기대할 수 있으며, 특별히 역사 가치를 지닌 건물에는 세금 혜택이 있다. 이것이 밀스 액트(The Mills Act)인 데 시가 HPOZ안에 있는 주택 소유주와 합의로 역사 보존의 대가로 재산세를 줄여줄 수 있는 주 법령이다. 그러므로  주택 소유자는 설계 변경이나 보수를 시작하기 전에 먼저 시의 도시계획 부처(Planning Department)에 연락하여 ‘the Mills Act’ 신청 자격의 여부를 알아보는 것이 좋다.     ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 la역사보존구역 기존 주택가치 주택 가격 역사보전구역 지정

2022.07.27. 16:35

[부동산 이야기] 부동산 구매 적기

2020년 3월 전세계에 팬데믹이 선언되었을 때, 그 봄과 여름 밤이 두렵고 무서웠던 그 느낌은 지금도 잊히지 않는다. 외부활동 금지(LOCK DOWN)가 발령되고, 비필수 & 필수 사항으로 나뉘어 일했다.     그때도 나는 집안 캐비넷 어딘가에 보관되어 있었던 꼬질꼬질한 마스크를 쓰고 다니며 집 매물 소개를 계속했다. 모든 상황이 패닉 상태에서 “집값이 폭락하겠죠?”라는 질문을 가장 많이 받았었다.     2021년 새해가 찾아오면서 바이어 수요는 더 많이 늘어났다.     팬데믹 기간이 길어지면서 콘도 또는 타운하우스를 구매하려던 젊은 층이 마음을 돌렸다. 그들은 뒷마당이 있는 단독주택을 선호했다. 한인타운 지역 콘도/타운하우스 매물은 늘어나고, 심지어 다운타운 지역은 가격을 깎아서 오퍼를 넣는 상황도 생겨났다. 이 작은 움직임으로 외곽지역 단독주택까지 오퍼 경쟁이 시작됐다.     그 정점의 시작이 2022년 1월~5월(이자가 오르기 시작 전일)까지였다. 단독주택은 물론이고 콘도/타운하우스 등 지붕이 있는 ‘집’ 이면 무조건 팔리는 속칭 ‘없어서 못 파는 상황’이 생겼다.     보통 콘도/타운하우스의 경우에는 웃돈으로 3만~5만달러는  기본이고, 외곽 지역 단독주택은 8만~15만달러, 소문난 부촌인 경우에는 리스팅 가격에 30만~40만달러를 더 올렸다. 모든 컨틴젠시(바이어 보호조항) 없이 오퍼를 넣어도 뽑힐지 말지 한 상황이었다.     하지만 러시아 우크라이나 전쟁, 이자 급등, 물가 상승으로 그리고 변종 바이러스가 주는 이 모든 불안감으로 모든 상황이 얼어붙어 버린 느낌이 드는 요즘 웃돈을 주면서 전쟁을 치르듯 했었던 부동산 시장도 변화를 느낀다.     예를 들어 현재 외곽지역의  60만달러 중반 타운하우스를, 6월초 시장에 내놓았는데 바이어가 없었다. 7월 독립기념일 연휴를 지내고 가격(2만5000달러)을 내린다. 그러나 실제로 바이어가 한번 내린 가격에서 1만5000-2만달러를 깎아서 써도 오퍼가 성사된다. 물론 바어어의컨틴젠시 조항을 끼고 들어가도 셀러는 상관하지 않는다.     또 다른 변화가 있다. 전화나 문자를 해도 연락이 없었던 셀러의 리스팅 에이전트가 바이어를 모시고 집쇼잉을 하고 나면, 2시간 이내로 바이어가 집을 마음에 들어 하느냐고 문자와 전화가 폭주한다. 마켓에 내놓은 집이 2주가 또는 한 달까지 안 팔린 매물이라면 충분히 셀러와 가격협상을 할 좋은 기회의 마켓이다.     반면, 많은 바이어는 이자율 때문에 선뜻 집 구매를 못한다고 한다. 그전에는 집값이 높아서 못 샀는데, 지금은 또 이자율이 올라서 못산다고 한다. 모든 일이든 하려면 ‘방법’이 많고 안 하려면 ‘이유’가 많다.     모두에게 ‘집’이란 ‘나 자신 또는 가족이 쉬는 공간’ 그리고 팬데믹을 통해서 ‘일하는 공간’이라는 또 다른 이유가 생겼다.      주위에서 진행하는 집구매 에피소드를 통한 부동산 이야기로 내 부동산 구매를 결정짓는 일은 위험한 일이다. 어떠한 상황이든 집을 파는 사람은 팔고 사는 사람은 있다. 부동산 시장은 항상 뜨겁다고 생각한다.   ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산 에이전트부동산 이야기 부동산 구매 부동산 구매 부동산 시장 외곽지역 단독주택

2022.07.20. 16:43

[부동산 이야기] 등기 문서 이해

요즘 공공기관의 전산화로 등기 원본에 대한 중요성이 그다지 크지 않고 누구나 쉽게 사본 열람이 가능해졌다.     등기해야 효력을 발생하는 많은 문서들 중에는 크게 두 가지로 나누어진다. 매매를 통해 소유권을 이전에 관한 서류(Deed)와 담보권이나 권리 혹은 클레임을 목적으로 하는 담보 또는 선취권(Liens)에 관한 서류가 그것이다.     이외에도 특정한 이유로 등기해야 하는 서류들이 더 다양하다. 소유권을 위해 등기되는 문서들로는 그랜트디드(Grant Deed), 큇클레임디드(Quitclaim Deed) 등이 가장 흔하다.     종류로는 대표적으로 트러스트디드(Deed of Trust), 메케닉 담보권(Mechanic''s Lien)과 같은 문서들이 있다. 소유권에 대한 등기서류들은 대부분 에스크로에서 작성하게 되고 담보권 서류들은 은행과 같은 기관에서 작성하여 융자 서류와 함께 에스크로로 보내어진다. 오피서가 모든 과정을 거쳐 마무리하여 타이틀을 통해 등기하게 된다.     주 정부와 카운티 정부의 등기서류와 메케닉 담보권을 제외한 위의 모든 서류는 반드시 공증해야만 등기가 가능하다. 특히 집문서인 그랜트디드와 큇클레임디드 같은 서류들은 카운티에서 매도인과 매수인에 각각 확인서를 보내 오류와 사기방지를 위한 절차를 거치게 된다. 집문서를 등기할 때에는 ''PCOR(Preliminary Change of Ownership)'' 서류를 첨부하게 되어있는데 위의 디드 내용에 대한 자세한 재산권 내용을 카운티로 보내어 소유권 이전에 대한 내용과 재산세 산정에 기준이 되는 중요한 자료가 된다.     채무관계나 재산권 분리 등의 목적으로 전문가를 거치지 않고 ''약식 등기(Accommodation)''를 거쳐서 낭패를 당하는 경우가 종종 있다. 약식 등기의 경우, 정식 매매가 아니라는 점에서 필요한 서류를 모두 갖춰지지 않는 게 흔하다. 그러다가 약식 등기 후 집을 매각하려고 하였을 때나 재산세가 급등하면서 어려움을 겪게 되는 한인도 많다.     은행 측은 융자 신청자의 신용을 담보로 돈을 빌려주기 때문에 대부분의 노트(Note)에 조기 상환을 요청할 수 있는 조항을 기재한다. 부동산의 소유권을 양도할 때 대출 잔액의 지불을 요구하는 조항(due on Sale)이다. 주택 등기 시 이 조항을 정확하게 확인해야 다음에 발생할 수 있는 문제를 미리 막을 수 있다. 집문서의 명의를 변경하는데 신중을 기해야만 하는 이유다.     또 불가피하게 집문서 등기가 필요한 경우 ''예외조항(Tax Exempt Clauses)''을 명확하게 PCOR 서류의 ''양도 정보 내용(Transfer Information)''을 기재하는 곳에 정확한 내용을 기술해야 한다. 일례로 가족간 주택 양도시 현 시가로 주택 가격의 재산정에 대해 면제를 받을 수 있다. 그런데 이와 같은 예외조항을 정확하게 기재하지 않으면 재산세가 급등할 수 있어 주의가 요구된다. 또한 명의를 이전해준 사람의 ''신상정보서''와 실제 거래금액에 대한 확인서(Affidavit)를 공증받아 보관하여야만 그 효력을 인정받을 수 있다는 점도 명심할 사항이다. 이 두 가지 서류를 보관하지 않고 명의만 이전받아 많은 채무와 세금을 동시에  책임지게 되므로 후에 실제 매매가 불가능하게 되는 경우도 종종 발생한다. 명의 이전한 분이 사망하거나 행방을 찾을 수 없는 상황이 될 수도 있으므로 위의 원본서류들 보관에 특별한 주의가 필요하다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기 문서 집문서 등기 주택 등기 약식 등기

2022.07.12. 21:33

[부동산 이야기] 부동산 시장 대처법

국가 정책이 바뀌면서 시장에 미치는 여파가 과거와는 다르게 거의 바로 시장에 반영되고 있다. 부동산 시장의 전망 또한 급속도로 부정적인 방향으로 예상이 되고 있다. 인플레이션이 상승하면서 모기지 이자율이 바로 오른 것은 현재의 주택 담보 대출이 인플레이션이 올라갈 경우 미래에 대출회수 시 손해 보는 것을 방지하기 위해 이자율이 사전에 높게 책정이 되는데 빠른 인플레이션의 상승으로 그 속도가 지나치게 빨리 실제 이자율에  반영이 되었기 때문이다.     4월부터 시작된 신규주택 판매 하락과 기존주택의 거래량도 5월 메모리얼데이 전후에 전년 대비 30% 정도 실질적인 충격파를 시장에 주었고 그동안 쇼핑에 지쳐버린 바이어들을 한 템포 쉬어가게 하고 있다. 이 상황에서도 주택 가격은 여전히 유지되고 있지만 바이어나 셀러 모두에게 진지하게 고민해야만 하는 선택의 시점이 다가왔다.     6월 둘째 주까지의 주택시장 상황을 메모리얼 연휴 후부터 살펴보자면 첫째, 메모리얼 데이 이후 상대적으로 매물이 증가한 추세를 보이는 경우와 더불어 매매에 특징이 확실히 나타난다는 것이다. 앞으로 매매 침체기에 대비해서 셀러들이 급하게 매물을 내놓는 경우들이 눈에 띄고 있으며 이 중에서 업그레이드가 불량하거나 위치가 안 좋은 곳 그리고 제대로 셀러가 거주를 위해 잘 관리된 주택이 아닌 단기소유 후 매각을 위한 투자용 주택은 오랜 기간 팔리지 않는 경향이 뚜렷해졌다. 콘도나 타운홈의 경우 화장실의 숫자가 부족하거나 주차가 안 좋은 곳 그리고 특히 HOA가 지나치게 비싼 단지의 경우 매매가 줄어든 경향을 보인다.     두 번째, 상태가 아주 좋은 A급 매물 리스팅이 상대적으로 줄어들었고 현재 파는 것보다 일단은 바이어들의 구매 포기로 인해 높아진 렌트로 전환하는 경우가 6월 둘째 주부터 늘어나고 있으며 세 번째, 점보 융자에 해당하는 주택들의 매매가 중저가 주택 매매보다 더 활발한 특징이 보인다. 이는 100만불 이상의 구매주택 바이어들의 경우 재정적으로 좀 더 여유가 있으며 점보 이자율이 상대적으로 더 유리한 경우들이 많고 주택 구매를 통해서 세금 감면 혜택이 가능하기 때문이다.     네 번째, 주택 매매 계획을 보류하고 계속 거주를 위해서 리모델링을 계획하는 주택 소유주들이 늘어나고 있다. 이는 렌딩트리의 설문조사에서도 10명의 소유주 중 거의 7명꼴로 이런 응답을 하고 있다는 점에서 입증되고 있다. 상황에 맞는 최상의 선택을 본인이 해야 할 시기가 왔다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 부동산 대처법 주택시장 상황 부동산 시장 구매주택 바이어들

2022.06.29. 16:38

[부동산 이야기] 후반기 전망

지난 14~15일 양일에 걸쳐 진행된 6월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 연준은 0.75%의 자이언트 스텝 인상을 단행했다. 이는 5월의 빅 스텝 0.5%를 넘어서는 것이며 1994년 이후 28년 만에 있는 매우 이례적인 조치인데 7월 역시 자이언트 스텝 인상이 매우 유력시되고 있다.     이는 인플레이션이 장기화하며 경제 성장 또한 둔화하는 스태그플레이션에 대한 전 세계적인 우려가 커짐에 따라 강하고 빠르게 공격적인 조치를 취해서 금융시장 안정을 도모함이겠으나 한편 불확실성이 매우 큰 현시점에서 블랙아웃 기간의 규칙을 깨면서 오히려 불안감을 더욱 끌어올리는 무리수일 수도 있겠다.   치솟는 생활 물가와 당분간 예고되는 금리 인상 랠리, 제대로 돌아가지 않는 글로벌 공급망, 장기화하고 있는 러-우 전쟁 등이 복합적으로 작용하고 있는 가운데 금리 인상만으로 인플레이션이 잡히기는 쉽지 않을 것으로 예상되는 바다. 글로벌 공급망의 문제 해결을 위해 미정부는 중국에 대한 수입 관세를 약화하는 것을 적극 검토 중인 듯하다.     이런 가운데 부동산 시장에 대해서도 우려가 커지고 있는데 그도 그럴 것이 이제까지 고공행진을 이어온 마켓이 버블투성이인지가 핵심이 될 듯하다. 실제로 하반기부터는 작년 동기 대비 훨씬 오른 모기지 이자와 인플레이션 우려로 바이어들의 심리가 위축되고 조정기를 맞이하게 될 것이란 생각이다.   하나 주식시장처럼 추락하는 것은 날개가 없는 모습일까. 지난 부동산 하락점에는 거의 밸류가 절반으로 두 동강이 났었지만, 그때와는 상당히 차이가 있을 것으로 전문가들은 예측하고 있다. 충분한 다운페이를 하고 산 바이어들이 대다수며 은행들은 매우 엄격하게 가이드라인을 정해서 융자를 내줬고 지난 수년 동안 고공행진을 이어온 마켓 덕분에 홈오너들은 충분한 에퀴티를 가지고 있는 바다.   그러므로 일부 차압 매물들이 나올 수는 있겠으나 그 양은 과거에 비해 많지 않을 것이라고 보여진다. 그리고 이미 집을 산 홈오너들은 역사상 최저의 이자율로 융자와 재융자를 해놓았고 반면 렌트가 내리기는 힘들 것으로 예상되는 바 굳이 집을 버리고 비싼 렌트로 들어가는 것이 의미가 없을 것이다. 따라서 이번 조정기에는 버틸 수 있는 여력이 충분하지 않을까 싶다. 다만 앞으로 다시 회복세로 돌아설 때까지 가능한 생활비를 비축하고 소비를 자제하며 잘 이겨내는 것이 필요하겠다.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 후반기 인플레이션 후반기 전망 금리 인상 자이언트 스텝

2022.06.29. 16:37

[부동산 이야기] 경쟁 제한 계약

“세상에 바로 코앞에서”, “조카 이름으로 버젓이 장사하다니..” 타운은 이런 실랑이로 늘 뜨겁다.     바이어 입장에서는 비즈니스를 헐값에 산 것도 아니고, 그렇다고 리스 조건이 좋은 것도 아닌데 길 건너 새 쇼핑몰에 당당하게 동일 업종이 오픈을 했으니 속이 타는 것은 너무도 당연하다.     대개 사업체 매매에는 특별한 경우를 제외하고 사업체의 경쟁력을 높이기 위해  반 경 몇 마일 이내 그리고 몇 년 동안은 같은 업종의 사업체를 열지 않는 것으로 계약서를 작성하게 된다.     그에 맞춰 에스크로 서류도 ‘경쟁제한계약(Covenant Not to Compete)’이라고 하는 별도의 문서를 작성해 셀러와 바이어의 정확한 사인을 받는다.     기존에 이미 셀러가 운영하는 장소가 더 있다면 그 곳을 제외한다는 점을 명시해야 한다.     보통 대형 쇼핑몰이나 중소 커머셜 빌딩 등에도 동일 업종이나 유사 업종에 대한 독점권을 인정하는 조항 등이 리스 서류에 명시되어 있고 또 이를 확인하는 것이 입주자가 확인하고 넘어가야 하는 중요한 사항이다.   몇 해 전, 대형 고깃집 개업의 붐을 타고 중소규모의 식당들이 우후죽순 생겨날 무렵, 그 영업과 고기에 대한 노하우를 가지고 한 골목 건너로 생기는 식당들로 분쟁들이 끊이지를 않았다.     남편 이름으로 식당을 팔고 부인 이름으로 개업을 했으니 법적으로 하자가 없다고 주장하는 이들도 있었고, 실제 주인은 아버지이나 모든 서류에 사위 이름이니 해볼테면 해보라는 당당한 이들로 인해 시시비비가 있었다.     식당업으로 재산을 모은 L씨는 일찌감치 상속 목적으로 관공서 서류에 딸 이름으로 바꿔놓고 식당을 운영하다 종업원만으로 돌아가는 프랜차이스 운영을 꿈꾸며 식당을 매각했다.     그러나 반년이 넘도록 남가주 일대를 샅샅이 뒤져보아도 식당업으로 잔뼈가 굵은 자신에게 성이 차는 사업이 없었고 결국 직장다니던 아들 며느리와 함께 다시 식당업에 뛰어들게 되었다.     마이다스 손을 가진 L씨의 사업 수완과 열정으로 여느 때보다 한층 업그레이드된 식당의 면모를 갖춘 새 식당은 손님들로 발 디딜 틈이 없었다.     퓨전 소스에 기막힌 된장찌개를 손수 조리하느라 정신없이 바쁜 L씨가 어느 날 날아든 법정 소환장에는 계약 위반이라고 하는 내용이 누가 보아도 정확하게 명시되어 있었다.     난 그저 주방 쿡 담당이지 주인이 아니라고 아무리 항변을 해도 상대방에서 준비한 자료들로 결국 바이어와 합의를 보는 것으로 길고 긴 분쟁을 끝낼 수 있었다.     ‘경쟁제한계약(Covenant Not to Compete)’ 조항을 없애주기를 은근히 원하는 셀러와 있으면 없는 것보다 낫다고 생각하는 바이어 사이 미묘한 기류는 만만치가 않다.     그만큼 이 조항은 사업체의 가치를 높이는 중요한 사항이 될 수 있기 때문이다.   대개 ‘5년에 5마일’ 혹은 ‘1년에 1마일’ 때로는 ‘무기한으로 미국 전역’이라는 파격적인 계약조건으로 사업체의 성격과 딜러십, 그리고 경쟁력에 따라 상호간의 이해와 수용에 맞추어 서류가 작성되어 지는 것이다.     바이어라면 사전에 염두에 두고 조정에 임하는 것이 필요하고 셀러라면 자신의 계획과 사정에 따라 신중한 결정이 있어야 한다.     사소한 문제들이 언제나 말썽을 일으키게 되는 일이 많으므로 확실하고 정확하게 짚고 넘어가는 것이 절대 지나치지 않다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 경쟁 제한 경쟁 제한 사업체 매매 바이어 입장

2022.06.14. 16:18

[부동산 이야기] 부지 임대

그라운드 리스는 기업을 확장하려는 회사가 위치가 좋은 곳에 있는 빈 땅을 찾아서 땅 주인에게 '땅을 빌려주십시오, 건물을 지어 비즈니스를 하려고 합니다. 공사비를 비롯한 제반 비용은 저희가 냅니다' 라고 제안하고 땅 주인이 승낙하면 그라운드 리스가 시작되는 것이다. 빈 땅을 가지고 있는 땅 주인은 테넌트가 된 기업으로부터 땅에 대한 렌트비를 받고, 기업은 비싼 땅값을 지불하지 않고도 비즈니스를 확장할 수 있다. 기업 차원에서 땅을 빌려서 건물을 짓는 것이 경제적으로 훨씬 낫다고 생각하기 때문이다.   테넌트는 공사비와 땅 렌트비를 비롯하여 수리비, 리모델링, 세금, 보험(땅 주인 보호 포함) 등의 모든 비용을 책임진다. 그라운드 리스 기간은 대체로 50년에서 99년이다. 그라운드 리스는 장단점이 있다. 테넌트의 장점은 기업은 땅을 살 때 필요한 다운페이먼트가 없으니 경제적이고, 렌트비는 연방과 주의 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 땅 주인의 장점으로는 개발하지도 못하고 세금만 축냈던 빈 땅에서 인컴을 꾸준히 벌 수 있다. 렌트비를 올릴 수도 있고, 테넌트가 렌트비를 내지 못하거나 다른 비용을 해결하지 않으면 퇴거시킬 수 있다. 땅 주인의 또 다른 장점으로는 건물 보수 책임이 없다. 매달 렌트비 입금만 확인하면 된다.   테넌트의 단점으로는 땅 주인의 허락을 받아야 하는 경우가 있을 수 있다. 이는 땅 주인이 승인하지 않으면  테넌트의 비즈니스 계획에 차질을 가져올 수 있다. 그리고 테넌트가 자신이 지은 건물 포함 땅을 구입하고자 할 때는 매매 가격이 비쌀 수 있다. 땅 주인의 단점은 리스 계약서에 조항을 제대로 넣지 않으면 땅 주인으로서의 힘을 쓰지 못할 수 있다. 또한 위치에 따라 땅 주인은 높은 세금을 내야 하는 경우도 생기며 건물에 대해 감가상각을 할 수 없다.     부동산은 주로 땅과 건물을 말하며 무엇보다 우리 한인들에게는 땅과 건물, 둘을 다 소유해야 한다고 생각한다. 그래서 그라운드 리스를 좋아하지 않는다. 선생님, 여기 좋은 물건 있는데요, 렌트비가 아주 좋아요. 손 볼 것이 없고, 그라운드리스예요. 이렇게 말하면 열이면 열, 다 관심을 갖지 않는다.   팬데믹을 겪으면서 많은 투자자들은 확실하고 튼튼한 테넌트, 충분한 리스 기간, 건물주의 손이 덜 가는 건물을 선호하고 있다. 그러나 이러한 조건을 가지고 있는 건물은 가격이 만만치 않을 것이다. 설령 좋은 상가를 구입하였는데 만에 하나 테넌트가 문 닫고 나가거나 리스가 끝난 경우, 어떤 아이디어로 새로운 테넌트를 어떻게 빨리 찾을 것인가가 중요하다. 경험과 지혜, 아이디어 싸움이다. 그런 면에서 그라운드 리스도 테넌트하고의 문제도 적고, 리스 기간 걱정도 없고, 빈 유닛을 채워야 하는 걱정도 없고, 고쳐 줄 일도 없고, 땅만 빌려준 것인데 렌트비는 꼬박꼬박 잘 나오고, 땅이 최고인지 아니면 돈이 최고인지, 생각해 볼 만하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산 에이전트부동산 이야기 임대 임대료 렌트비 입금 건물 보수 그라운드 리스

2022.05.25. 17:12

[부동산 이야기] 주택 최종 점검

에스크로가 순조로이 진행되어 종료되기 보통 3~7일 사이에 프로퍼티의 마지막 점검 절차인 파이널 워크스루를 진행하게 된다. 이때 만약 바이어 쪽에서 요청해서 셀러가 수용한 수리 부분이 있다면 수리가 제대로 되었는지를 확인하는 것이 첫 번째, 그리고 에스크로 기간 동안 혹시라도 바뀐 컨디션이 없음을 확인하는 것이 두 번째의 목표라 하겠다.     기본적으로 계약에 있어 셀러는 에스크로 기간 동안 프로퍼티에 들어가게 해주는 3번의 기회를 최소한 보장하도록 되어있다. 인스펙션 때, 그리고 감정과 바로 파이널 워크스루 하게끔 협조할 의무가 있는 것이다.   종종 여기서 분쟁이 생기는 경우가 있는데 가령 셀러가 약속한 수리를 제대로 마치지 않았다거나, 마쳤는데 바이어가 만족할만한 컨디션이 아니어서, 아니면 셀러가 이사를 나갔는데 가져간 물건에 대해 싸우는 경우도 많다. 연못에 있는 잉어들을 몽땅 가져갔다고 바이어가 도로 가져오라고 요구하는 경우도 있었는데 연못의 물고기는 셀러의 소유이고 가져갈 권리가 있다. 나무를 뽑아가는 경우라면? 화분들은 가져갈 수 있으나 땅에 심어진 나무는 집의 일부라고 해석하기 때문에 가져가선 안 된다. 분수대를 가져가고 마당에 벽난로를 설치해 놨는데 거기에 있는 가짜 나무처럼 생긴 부분을 떼어갔다. 이런 경우는 설치된 방법에 따라 어떠한 도구 등을 이용해서 라인을 연결하거나 못 나사 등으로 고정해 놓은 경우라면 이 또한 프로퍼티의 일부분으로 해석되므로 가져갈 수 없다. 때로는 정수기를 떼어가서 문제가 되기도 한다. 그러므로 만일 정수기가 리스이거나 셀러가 가져가길 원한다면 계약 성립 당시에 명시가 되어야 하겠다. 이러다 보니 에이전트들은 오퍼가 들어오고 카운터가 나갈 때 이처럼 가져갈 수 없는, 세일에 포함된 아이템들이나 또는 가져갈 아이템에 대한 명시가 정확하게 되는 것이 중요하다. 오븐을 떼간 경우도 보았는데 사실 프리스탠딩형 모델인 경우는 놀랍지만, 셀러가 가져갈 수 있다고 해석을 한다.   또 키친 싱크대안에 인스펙션 때는 그릇이 가득 차 있어서 몰랐는데 마지막 점검 시에 싱크대 안쪽이 금이 가 있고 코팅도 벗겨져 있는 걸 발견했다. 이 경우 만일 셀러가 디스클로저에 이것을 명시했다면? 셀러는 책임을 면하겠지만 반대의 경우일 때는 책임이 있는 것이다. 이러한 이유로 딜에 연루된 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 꼼꼼히 보면서 자체적인 인스펙션 폼을 작성하도록 요구되는 것이 몇 년 전에 추가되었다. 하지만 바이어 또한 여기서 인지해야 할 부분은 이처럼 파이널 점검에서 지적된 아이템들은 에스크로 취소할 권리로는 인정되지 않는다. 파이널 점검에서 분쟁이 생기는 아이템들은 소액 재판으로 청구할 수는 있어도 이로 인해 에스크로를 취소할 수는 없다.   바이어 에이전트로서 셀러가 이사 나간 것을 확인한 후에 이 파이널 점검에 관한 서류를 바이어에게 싸인 받아서 내보내는 것이 중요하겠다. 그리고 혹시 셀러가 에스크로 종료 후에렌트백으로 세입자가 돼서 잠시 프로퍼티에 머물러야 하는 케이스 역시도 파이널 점검에 관한 서류는 셀러가 렌트백을 마치고 이사 나간 후에 하는 것이 마땅하다고 본다.                                                           ▶문의: (661)675-6000  윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 주택 점검 파이널 점검 바이어 에이전트 마지막 점검

2022.05.25. 17:12

[부동산 이야기] NNN 투자 부동산 시장

인플레이션 우려로 인한 예상된 시나리오였던 기준금리 상승충격에 대출 이자율이 5%대로 오르고 주식시장 하락이 이어지면서 바이어분들은 손을 놓고 구매를 미루는 분위기가 계속되다가 5월 들어서면서 올 초에 급하게 바이어를 결정했던 매물이 클로징을 못 하고 다시 나오는 등 서서히 좋은 위치에 투자율 5~6% 매물이 시장에 공급되고 있다. 북가주 새크라멘토 인근 신도시에 위치한 한 상가 건물은 스퀘어피트 당 2달러 가격의 비교적 싼 렌트에 7·11 편의점, 도넛, 반려동물 그루밍 숍과 미장원이 안정적으로 입주해 있고 투자율 6%에 매물이 나왔다. 약간의 CAM 비용을 관리부실로 받지 않고 있었던 점을 바로 잡아야 하는 세입자와의 렌트비 조정이 예상되는 상황이지만 지난달과는 달리 이런 좋은 매물이 더 자주 시장에 유입이 되는 분위기다. 예전 같으면 금방 팔려 나갔을 투자율 4% NNN ‘ALDI’ 마켓 매물과 익스프레스 카워시 매물이 그대로 남아 있다. 샌버나디노의 15번 프리웨이 출구에 위치한 스타벅스는 2023년 투자율 4.4%로 오르지만, 아직 바이어의 선택을 못 받고 있다.     신축한 익스프레스 카워시가 테넌트로 입주가 이루어진 매물 여러 개가 애리조나주 피닉스 지역에 투자율 5%, 20년 NNN 리스 계약 매물은 일주일 만에 바이어가 결정되었다. 익스프레스 카워시는 대지 1에이커 안팎으로 시설비만 400만 달러가 든다. 세입자들은 장기 계약을 원하기 때문에 투자자는 안정된 세입자를 둘 수 있다. 유의할 점은 렌트비를 받는 땅 주인이 감가상각하지 않고 세입자가 하는 그라운드 리스 계약이 대부분이다. 2027년까지 계속 줄어들기는 하지만 보너스 감가상각까지 세입자가 할 수 있다. 비록 감가상각하지못하지만, 그라운드 리스를 선호하는 이유는 지붕수리와 같은 건물관리에서 자유로워지고 15년에서 35년 정도로 장기계약이기 때문이다.   건물오너가 선호하는 좋은 NNN 내셔널 세입자는 S마켓, QSR 중에서 R브랜드, W브랜드 등은 건물주들 사이에서 아주 좋은 조건의 리스계약을 하는 테넌트들로 많은 투자자분 사이에서 그 특정 브랜드의 세입자만을 찾는 경우도 자주 보게 된다. 보유세, 보험까지 직접 납부를 하고 건물관리도 직접 모든 것을 하고 건물주가 빌딩 감가상각을 할 수 있는 조건을 갖춘 경우를 자주 만나기 때문이다.     이자율이 높아져도 SBA 융자를 이용해서 적은 다운페이로 식당, 치과, 호텔, RV 캠핑장 등 다양한 분야에서 비즈니스와 건물을 함께 사시려는 문의가 이어지고 있다. 캠핑사이트로 유명한 K사와 같이 프랜차이즈 매물은 미 전국에서 활발하게 거래가 이루어지고 있고, 현재 250만 달러에서 800만 달러 등 5곳 정도만 남은 상태이고 독립적인 사이트들도 어렵지 않게 매물을 찾아볼 수 있다.   세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 하시는 분들은 현재 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 경우에 그 오퍼가 약해서 밀리는 상황이므로 컨틴전시가 제거된 상태에서 오퍼가 고려된다는 점이 경쟁이 많은 매물에 오퍼를 쓸 때 고려해야 한다. 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아두는 것은 물론이거니와 한 발 더 빨리 움직여서 매물을 신속하게 판단해야 한다.     매월 들어오는 렌트 수익이 비록 낮더라도 시세차익을 더 고려하시는 분들은 타운에 있는 주거용 유닛들을 사고 계신다. 주거용 유닛을 살 때에 코로나 관련 유예된 렌트가 있는 유닛이 있는지가 제일 큰 바이어들의 관심거리이다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 살 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가 구매가 최적이다.   ▶문의: (213)626-9790   해리 정 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 투자자분 사이 마켓 매물 주식시장 하락

2022.05.25. 16:49

[부동산 이야기] 에스크로 성립과 취소

살다 보면 오랜 부부도 이혼하고, 수십년 친구가 원수가 되기도 하며, 동업자가 앙숙이 되어 서글플 때가 있다.  그리고 물건을 샀다가 교환을 하거나 환불을 받아야 할 때가 많은데, 우리가 사는 미국은 고객 위주의 시스템과 정직을 기본으로 큰 어려움 없이 편리한 혜택을 누리며 산다.     주택 매매 혹은 투자를 위한 계약에 개인이나 법인이 사인한 경우에도 계약금 지급에 대한 기한 규정이 명확하게 명시되어 있고, 그 입금도 에스크로 트러스트 계좌에 예치됨으로써 공정하고 안전한 거래가 보장되는 신용 사회에 살고 있으며 그 중심 역할을 하는 것이 큰 보람이다.     최근 개정된 12/21 Version CAR(California Association Realtor) 계약서 내용을 살펴보면, 오퍼의 유효 기간, 계약금 입금일, 융자 기한 및 모든 조건부 시한 등이 매우 상세하게 기재되어 있다.   바이어들 중 처음 입금한 수표에 잔고가 없다는 이유로 새로운 수표로 바꾸면서 시간을 연장하는 경우도 있으나 엄밀히 계약 위반이 될 수 있으며 요즘은 대부분 수표보다는 송금으로 디파짓을 하는 경우가 많다. 그리고 계약서는 사인하고 에스크로 서류에 사인하지 않아 에스크로가 오픈 안됐다고 오해를 하는 경우가 있으나, 1998년 이후로 가주의 대부분의 부동산 계약서는 구매 계약 및 공동 에스크로 지침(Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction)이라고 복합적으로 이미 작성이 되어 있으므로 굳이 부속서류(Supplemental)가 되는 에스크로 서류에 사인하지 않고 시간을 끄는 것은 법적 효력이 없다.     사업체 매매에도 실사 기간, 인스펙션, 융자, 매상 점검, 리스, 라이선스 등 모든 조건(Contingency)의 불이행이나 적절한 사유로 인하여 계약이 불가능한 경우에는 자신의 에이전트나 브로커를 통해 문서로 의사를 밝히는 것이 순서다.   문서화되지 않은 어떤 이의나 의사 표시는 법적으로 의미가 약하므로 날짜와 서명이 들어간 이의서를 제출하고 부동산 계약 해지서에 사인을 하는 것이 순서이다. 양측의 사인된 해지 동의서가 들어오면 에스크로는 이를 근거로 에스크로 취소 안내서를 작성하여 양측으로 보내도록 되어 있다. 이 서류에는 바이어나 셀러의 입금과 경비, 비용에 대한 내역이 들어 있어서 모든 계약의 정확한 해지를 위해 양측의 동의가 필요하다.   만약 계약의 해지를 동의하지 않거나 그 내용에 이의가 있을 경우에도 문서로 제기하는 것이 바람직하며, 특별한 이유 없이 사인을 고의로 하지 않을 시 6개월 경과 후 자동으로 해지된다고 하는 조항이 원본 계약서에 대부분 명기되어 있다.     대개 디파짓은 바이어가 하였지만, 매매 취소로 화가 난 셀러가 사인을 안해 디파짓을 돌려받지 못하는 경우가 있으나, 이는 소모전만 야기할 수도 있다.   모든 계약은 항상 부록 및 개정을 통해 수정이 가능하며, 펀드를 이체해야 하는 등의 이유로 디파짓 수표의 교환을 원하는 바이어가 있으나 입금 확인 후 교환하여 자칫 디파짓이 무효가 되는 것에 주의할 필요가 있다. 배우자 대신 계약서에 사인하고는 또 그를 빌미로 계약의 무효를 주장하는 일도 있다.     ▶문의: (213)365-8081 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 성립 에스크로 취소 에스크로 서류 에스크로 트러스트

2022.05.17. 17:32

[부동산 이야기] 판매 전 집 정리

꽃봉오리가 만개하는 계절이 오면 가장 많이 접하는 것이 ‘청첩장’이다. 모든 부모님의 마음은 언제나 학창시절에 머물러 있는 것 같은데, 누구누구의 첫째 자녀가 결혼을 하게 됐다고 전해 듣게 되면 세월이 그리 흘렀느냐고 놀라신다.   처음이라는 뜻의 ‘첫’이란 접두사가 들어가는 단어를 접하면 왠지 마음이 설렌다. 현재 집을 소유하고 계신 분이라면 누구나 ‘첫 집 장만’이라는 설레는 경험을 해보셨을 것이다. 그리고 꿈꾸던 ‘우리 집’이라는 공간을 쓸고 닦고, 예쁘게 꾸미면서 살다 보니 ‘추억’이라는 녀석들이 차곡차곡 쌓여 있을 것이다. 이제는 이런 내 집을 되팔아야 할 때가 왔다면 어떤 절차를 거쳐야 할까! 자녀들이 결혼하기 전에 ‘상견례’라는 절차를 거쳐야 하는 것처럼 집을 팔 때도 나한테 꼭 맞는 부동산 에이전트를 찾기 위한 상견례 절차를 갖기를 추천해 드린다.   자녀들의 배우자를 처음 만났을 때 첫인상이 중요한 것처럼, 바이어가 내 집 문을 열고 ‘첫발’을 들여놓았을 때 현관에 대한 이미지가 중요하다. 현관에 들어섰는데 여러 켤레의 신발이 나와 있거나 구둣주걱, 우산, 지팡이 등의 물건들이 나와 있지 않도록 현관은 최대한 깔끔하게 보여야 한다. 현관을 거쳐서 바로 보이는 거실이 있다면 소파에 옷이나 이불 종류가 걸쳐 있지 않도록, 작은 테이블이 있다면 포인트로 작은 꽃병으로 포인트를 두는 것이 좋으며, 키친일 경우는 최대한 아일랜드나 카운터 탑 위에 밥솥, 토스터, 설거지 개수대, 주전자, 도마, 고무장갑, 걸레, 수저통 등의 것들을 안 보이게 한다. 자주 여닫는 키친 캐비닛은 손때나 기름때가 묻은 경우가 많으므로 닦으시고, 스토브는 기름때 또는 요리할 때 국물이 넘친 자국들이 없도록 하고 스토브 위에는 냄비나 프라이팬이 올려져 있지 않도록 깔끔하게 비워둔다. 가끔 바이어들이 키친 캐비닛을 열어 보는 경우가 있는데 모든 물건을 캐비닛 안에 쑤셔 넣었다가 밖으로 우르르 쏟아져 떨어질 수도 있으므로 조심해야 한다.   방으로 들어섰을 때 가장 눈에 띄는 것은 침대이므로 이불은 정갈하게 정돈해두고 침대 옆 가구 위에 작은 조명 스탠드를 켜두면 보는 사람은 안락한 느낌을 받는다. 화장대가 있다면 화장품 용기들은 최대한 깔끔하게 정돈하고 거울은 닦아둔다. 화장실은 카운터 탑 위에 각종 머리 손질 용품, 헤어 브러시, 줄이 길게 늘어진 헤어드라이어 등이 나와 있지 않고 변기 안에 때가 끼어있지 않게 하며, 욕조 바닥에 머리카락이나 찌든 때가 없도록 하며, 욕조 문은 물때가 없어 보이도록 닦아야 한다.   다이닝 공간에 들어섰을 때 식탁 위에 비타민, 냅킨, 이쑤시개, 각종 고지서 우편물, 열쇠 꾸러미 등이 없도록 한다. 차고는 바이어가 시각적으로 2대의 차를 주차할 만큼의 공간 확보가 가능하게 보여줘야 한다. 단독주택으로 수영장이나 스파가 있고 한동안 사용하지 않았다면 미리 관리자를 불러서 물 안이 최대한 투명하고 깨끗하게 보이도록 손봐야 한다. 잔디의 풀들이 죽어있지 않도록 미리 손봐주고, 무성하게 자란 잡초들도 뽑아주며, 죽은 나무가 있다면 차라리 뽑아야 한다.   보통 며느리나 사위가 마음에 안 들면 머리를 싸고 자리에 눕는 경우가 시어머니 또는 친정어머니인 것처럼 대부분 바이어가 집을 볼 때 여성은 키친과 화장실을 중요시하고, 또 집 구매 결정을 하는 것도 여성인 경우가 많은 편이므로 염두에 두면 좋은 꿀팁이 될 것이다. 요즘은 ‘스테이징’을 해서 마켓에 집을 내놓는 경우가 많아서 그냥 스테이징을 하면 간편하지 않으냐고 반문하시는 분도 계시겠지만, 기본적으로 집이 정리되지 않은 상태에서는 스테이징이 무의미하다.   결론적으로 집은 최대한 단출하게 정리·정돈해 넓은 공간을 확보하는 게 중요하다. 어차피 팔고 이사할 집에 무엇하러 시간과 돈을 들이느냐는 생각을 하시는 분도 있지만, 집도 새신부처럼 예쁘게 꾸미고 드레스를 입혀서 마켓에 내보내면 그만큼 좋은 가격에 팔리게 될 것이고, 그 이전에 또 다른 누군가에게 살던 내 집이 ‘첫 집 장만’의 설렘을 준다고 생각하면 얼마나 행복한 ‘첫’ 챌린지인가!   ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산 에이전트부동산 이야기 판매 새신부 키친 캐비닛 최대한 아일랜드 안이 최대한

2022.05.11. 16:54

[부동산 이야기] 에스크로의 본질

주택 및 커머셜 부동산의 매매는 물론이고 사업체와 회사 거래 시, 계약부터 잔금의 지불에까지 모든 과정을 총괄하는 가장 중요한 역할 중 하나가 에스크로다.     우선 계약을 맺은 셀러가 법적 혹은 등기상 하자 없는 셀러인지를 확인하고, 바이어가 계약금을 지불하는 기관이기도 하며, 융자 진행에 필요한 서류를 제출하는 역할까지 모두 관할하는 기관이기 때문이다. 계약서의 이행이나 수정사항은 물론 모든 자금의 입·출금도 법적인 절차에 의해 서류의 진행에 맞게 마무리가 에스크로를 통해 이루어지는 것이다.     미국에 서부와 중서부 몇 개의 주에서 법적으로 권장되는 에스크로 업무는 거의 유사한 방법으로 동부 쪽에서는 변호사가 업무를 맡고 있다.  따라서 동부에서 부동산을 매매하고 이곳 서부로 투자하는 경우의 에스크로는 1031을 비롯한 모든 절차에 동부 쪽 변호사 사무실과 긴밀하게 연계가 되고 서로 절차를 이해하고 있으므로 진행에 별다른 불편함이 없다.  한장이든 여러 장이든 계약서를 작성하는 것은 비슷하지만 우선 계약금을 셀러가 챙길 수가 없고 에스크로의 트러스트 어카운트에 입금이 되므로 안전하다고 볼 수 있다. 중도금이나 잔금을 지불하는 기준도 단순히 날짜에 맞추어지는 한국식 거래방식에 비해 이곳 미국의 에스크로는 그렇게 간단하지가 않다.     부동산이나 사업체의 매물에 대한 세금과 담보권 조사가 철저히 이루어지고, 법적 소유권자의 확인 그리고 매매자가 제공해야 하는 여러가지 조건들이 철저하게 진행되어야 한다. 예를 들면 주변 환경 조사서, 주택이나 건물의 내·외부를 전문가를 통해 조사한 자료, 해당 시에서 요구하는 서류들, 관리회사의 자료들, 등기 보험회사의 소유권에 대한 보고서,  채무 혹은 담보권에 대한 확인과 금액, 재산세 납부의 확인, 건물주와의 계약서 및 렌트비 내역, 법정 공고 기간을 통한 거래처와의 정산 등 헤아릴 수 없는 많은 자료가 에스크로를 통해 들어오고 확인을 거쳐야만 정식으로 클로징이 이루어질 수 있다.     예를 들어 피자 가게를 구입하는 경우 일일이 셀러의 밀린 밀가루나 치즈값의 외상 장부를 들추어볼 필요가 없다.  3주간의 법정 공고 기간을 통해 에스크로에 접수된 거래처의 청구 금액을 셀러가 확인 후 에스크로를 통해 지불함으로써 인수·인계를 확실하게 할 수 있다.  그리고 아무리 빚이 없이 깨끗하다고 하는 셀러의 백만번의 말보다는 에스크로에서 해당 주(State)와 카운티(County) 기준으로 조사된 자료로 담보가 걸려있는지 확인하는 것이 보다 정확한 방법이다.     부동산의 경우에는 바이어의 제반 비용을 포함한 입금과 은행 융자를 한 경우 펀딩이 끝난 후 마지막으로 소유권 보험회사(타이틀 회사)를 통한 명의 이전 등기가 완료돼야만 온전히 주인이 되는 것이다. 따라서 에스크로는 진행 상황과 날짜에 맞추어 모든 보험을 신청해 놓고 은행과의 담보권 서류 등을 전달하고 절차를 따른다.  더욱 중요한 것은 자금을 대출해 주는 융자 기관이나 은행에서 반드시 에스크로 오피서의 서명이 들어간 서류를 제출할 것을 요구하고 입금이나 지불관계를 에스크로에 확인한다는 것이다.  주 정부기관의 인준을 받은 에스크로 오피서가 기관에 제출하는 모든 서류는 공신력을 가지므로 그 자격에도 철저한 신원조회가 이루어진다.     가끔 예외를 주장하는 셀러나 바이어들로 인해 시달리는 하루가 길게 느껴지기도 하나 많은 분의 재산을 보호하는 데 중요한 몫을 한다는 자부심으로 늘 뿌듯하다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 본질 에스크로 업무 소유권 보험회사 확인 건물주

2022.04.19. 20:15

[부동산 이야기] 셀러 마켓과 바이어 마켓

 부동산을 시작한 지 올해로 19년째가 되어 가지만 이토록 극심한 매물 부족은 처음 경험하고 있다. 현재 마켓에 나와 있는 매물량은 불과 한달치도 안돼서 한 매물에 수십 개의 오퍼가 쌓이는 경우가 대부분이고 적정가격에 나온 매물은 거기서 또 한참 오버가 돼 팔리고 있다. 컨디션이 좋고 업그레이드가 잘 된 매물의 경우 많게는 약 15~20%가 오버되어 팔리기도 한다.     이처럼 치열한 오퍼 전쟁서 승리하기 위해서 바이어들은 불리한 조건으로 셀러들의 요구를 맞추는 수밖에 없다. 위에서 언급한 대로 가격은 당연히 최상으로 제시하고 묻지도 따지지도 않겠다는 식의 감정, 인스펙션, 그리고 융자에 대한 컨틴전시들을 대부분 없애고 들어간다거나 아니면 아예 모든 컨틴전시를 없애기도 한다. 이러다 보니 오퍼를 쓰는데 더욱 확실한 준비가 필요해진다.   첫째, 융자 서류는 미리 철저하게 점검을 마친다. 예전에는 서류를 미처 보지도 않은 채로 전화통화로 대충 몇 가지 물어보고 융자 프리퀄을 주는 것도 많았지만, 이제는 집을 보러 다니는 걸 시작하기 전에 모든 서류를 완비해서 리뷰를 완벽히 마치는 것이 좋다. 때로는 리스팅 에이전트에 따라 프리퀄보다 더 높은 융자 자격을 요구하는 경우도 종종 있는데 어찌 되었든 크레딧 체크와 세금보고 등등을 세밀하게 리뷰하고 시작하는 것이 바람직하다. 융자에 대한 컨틴전시 기간을 아주 짧게 잡거나 아니면 경우에 따라 완전히 리무브하고 시작하려면 이는 필수라 하겠다.   둘째, 오퍼 가격을 확 올려야 하고 대부분 여기에 감정 컨틴전시를 없애고 들어오도록 요구하는 경우가 대부분이라서 예상 감정 가치에 대한 좀 더 상세한 조사가 필요하다. 에이전트들 역시 감정에 쓸 수 있는 비교매물에 대한 이해도가 감정사 수준 못지않게 요구된다. 팔린 시기, 사이즈, 그리고 로케이션 등에 따라 어떤 매물은 사용 가능하고 어떤 매물은 사용할 수 없기 때문에 세밀히 분석해서 예상할 수 있는 감정가가 어느 정도인지 그래서 감정이 만약 계약한 액수보다 적게 나올 경우 어떤 옵션들이 가능할지 대비가 필요하다.     셋째, 좀 더 적극적으로 오퍼를 따내줄 수 있는 에이전트의 실력이 요구된다. 오퍼만 써서 던져놓고 얌전히 대답 오는 걸 기다린다면 요즘 같은 마켓에서는 카운터 오퍼는커녕 리스팅 에이전트에게서 전화나 문자 한 통 못 듣고 게임 오버가 되곤 한다. 오퍼의 갯수나 현재 오퍼의 상황을 계속해서 파악하고 손님과 거기에 맞는 작전을 짜야 하겠다. 리스팅 에이전트에게 손님의 자격조건을 계속 어필하거나 또한 함께 협업할 에이전트로서의 본인의 적합함도 계속 리스팅과 좋은 관계로 쌓아야겠다.     바이어들은 이렇게 엄청난 경쟁 상황에서 많은 스트레스를 느끼는데 이러한 상황에서 에이전트들의 좀 더 지혜롭고 노련한 가이드가 더욱 요구된다. 만약 바이어 마켓으로 변한다고 해도 어차피 한 쪽은 불리한 입장이고 또한 바이어 마켓에서도 사실 인기가 좋은 매물, 즉 가격을 잘 설정하고 매력적인 컨디션과 장점이 있는 매물들은 어차피 언제나 복수 오퍼를 누리곤 한다. 반면에 초강력 셀러 마켓에서 조차도 쉽게 안 팔리고 찬밥 신세인 매물들도 가끔 있다. 조건에 맞지 않는 너무 무리한 가격의 요구라던가 할 때 그래서 더더욱 에이전트들의 역할이 중요하다. 본인을 대변해서 최고의 딜을 해 줄 에이전트를 찾는 것은 셀러, 바이어를 초월해서 모든 부동산 딜의 가장 중요한 포인트다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 마켓 바이어 바이어 마켓 셀러 바이어 현재 마켓

2022.03.30. 17:08

[부동산 이야기] 팬데믹 후유증과 호텔

 식당에는 사람들로 북적거리고, 주말에는 번화가 술집과 클럽에서는 마스크 쓰지 않은 젊은이들로 꽉 차 있고, 콘서트장이나 운동 경기장 티켓은 매진되어 인산인해를 이루고 있다. 이제는 거의 많은 사람이 백신 접종을 한 결과 어느 정도 우리가 컨트롤하고 있지 않나 싶다.   정상적인 일상으로 돌아가기 위하여 가장 큰 관심을 보이는 것은 여행이 아닐까 싶다. 물론 팬데믹 기간에도 불구하고 가족 단위로 여행하는 사람들이 있었지만 가장 큰 관심사는 단체 여행이다. 단체 여행에는 비즈니스, 교육, 종교, 군인, 소셜 파티, 여행사를 통한 단체 여행 등이 있지만, 그중에서 여행사를 통한 해외 단체 여행은 언제 기지개를 켤 것인지 귀추가 주목된다.     팬데믹으로 이렇게 다양한 종류의 여행이 중단되면서 가장 큰 타격을 입은 것 중의 하나는 호텔이다. 팬데믹 기간에 누가 호텔을 살 것인가? 매매는 과연 이루어질 것인가? 그때 안 사기를 잘했지! 등의 이런 말을 자주 들었다. 그런데 특이한 것은 코비드 기간에 호텔 가격이 곤두박질치지 않았다는 것이다.   커머셜 환경 오염 검사 전문가에 의하면 지난 2021년 상반기에 그의 회사에서 커버한 호텔 환경 오염 검사는 미국 내 대형호텔 50여건을 했다고 한다. 치노힐스에서 호텔을 운영 중인 지인은 비즈니스가 잘 된다고 했다. 멀리서 온 여행객들이 아니라 로컬 사람들이 와서 가족 위주 파티와 휴식을 즐긴다고 했다. 지난해, 모로베이의 한 호텔은 매물로 나온 후 여름을 맞이하여 투숙률이 올라서 매매 가격을 상향 조절했고 상향 조절된 가격으로 매매가 이루어졌다. 최근 랭커스터의 한 호텔도 캡이 8%인 상태에서 매매가 이루어졌다. 또한 LA 주변 리조트 호텔에는 숙박료가 상승하였음에도 불구하고 투숙객으로 가득하다. 팬데믹으로 호텔업이 거의 동면 상태라고 말하면서도 팬데믹 셧다운 이후 지난 2년간 LA카운티에서 매매가 된 호텔은 144개이다. 캡이 가장 낮은 2.1% 호텔도 팔렸다.   이렇게 해외여행이 거의 닫힌 팬데믹 기간에도 국립공원, 주변 리조트 호텔, 바닷가 호텔은 성황을 누리고 있다. 또 하나 달라진 점은 평일 호텔 투숙률이 증가하고 있다는 것이다. 여행은 대체로 주말을 이용한다. 그러나 재택근무 확산으로 주말이 아닌 평일에도 활발하게 이루어져 최근에는 주말이 수요일부터라고 호텔 전문가들은 말한다.     지난 2월, 전 세계적으로 불안정한 경제와 러시아의 우크라이나 침략 속에서도 투자자들은 호텔업 회복에 아주 긍정적인 반응을 보인다. 그 예로 지난 2월 호텔 주식 지수는 4% 가 올랐다. 반면 다른 경제 지수 S&P500 과 RMZ 는 오히려 3.1%, 3.3% 각각 떨어져 호텔 지수와 7% 차이를 보였다. 지난 1월과 2월에 예약했던 단체 비즈니스 여행객들이 오미크론으로 인하여 예약을 취소했다가 봄이 되면서 재예약을 하기 시작했다. 또한 봄방학 시즌도 다가온다. 스트레스를 풀려고 얼마나 많은 젊은이가 바다로 산으로 날아갈지 모른다.   ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산부동산 이야기 후유증 호텔 호텔 전문가들 호텔 환경 평일 호텔

2022.03.30. 17:07

[부동산 이야기] 오픈하우스 이유

 이번에는 오픈하우스에 대한 이해를 돕고자 한다. 부동산 시장이 성수기로 접어드는 요인도 있지만, 요즈음 주말에 거리를 지나다 보면 이곳 저곳에서 오픈하우스 사인을 쉽게 볼 수 있다. 부동산 붐이 있었던 지난 2004년에서 2006년 사이에도 오픈하우스를 하면 주변이 마비될 정도로 반응이 뜨거웠던 적이 있었다. 현재도 오랜만에 그때와 마찬가지로 오픈하우스를 하면 많은 사람들이 계속해서 집을 볼 정도로, 필자도 놀랄 정도의 상황이 벌어지고 있다.   그럼 오픈하우스란 무엇인가? 말그대로 에이전트 없이도 정해진 시간 안에서는 자유롭게 집을 볼 수 있도록, 집을 일반인에게 공개한다는 것이다. 일반적으로 오픈하우스는 두 가지 경우로 나눌수 있는데, 하나는 주말에 하는 일반 오픈하우스와 또 하나는 부동산 에이전트들을 대상으로 하는 브로커스 오픈하우스가 있다.   일반 오픈하우스는 사람들이 많이 볼 수 있는 주말에 하는 경우가 많다. 그리고 지역마다 요일의 차이는 있지만 브로커들의 오픈하우스는 주중에 하루를 정해서 한다.   예를 들어 한인타운의 경우는 화요일, 패서디나의 경우는 목요일 등이다. 보통 일반 오픈하우스 보다는 브로커들의 오픈하우스를 먼저 하는데, 이유는 먼저 에이전트들에게 보여주고 반응을 보면서 다시 전략을 짜기 위함이다. 물론 일반인들도 브로커스 오픈하우스에 와서 구경해도 상관없다. 여기서 오픈하우스를 하는 이유를 에이전트와 셀러의 입장에서 간단히 정리를 해본다.   오픈하우스를 하는 가장 큰 이유는 당연히 집을 보다 많은 사람에게 보여줌으로써 최고의 가격에 좋은 오퍼를 단시간 내에 받아보도록 하는데 있다. 그러나 이런 이유 말고도 에이전트에게는 여러 다른 이유가 있는데 그중 대표적인 것이 광고에 도움이 된다는 것이다. 세일 사인을 다는 것 만으로도 많은 홍보가 될 수 있기 때문이다. 또 하나는 에이전트가 없는 손님을 만날 수 있어서 손님 확보 측면에서도 도움이 될 수 있다.   그러면 셀러에게 오픈하우스의 의미는 무엇일까? 물론 앞에서 언급한 이유도 있지만 집을 내놓으면 많은 사람들이 보러 와서 계속해서 마음 편히 집에 있기가 어려운데 오픈하우스를 통해 정해진 시간에 보여줌으로써 나머지 시간을 보다 편하게 지낼수 있고, 심리적으로 셀러는 우리 에이전트가 나의 집을 팔기 위해 열심히 일하고 있다는 것을 눈으로 확인할 수 있는 기회이다. 다음은 오픈하우스의 실효성에 대해서 이야기해 본다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 오픈하우스 구경 오픈하우스 사인 일반 오픈하우스 오픈하우스 이유

2022.03.30. 16:50

[부동산 이야기] 모기지 이자와 주택시장의 변화

 연방준비제도 제롬 파월 의장의 기준 금리 인상 관련 발언 이후 모기지 시장의 이자율이 급속도로 인상이 되면서 주택 시장에 상당한 충격파를 주고 있습니다.     주택 이자율이 3월 넷째 주부터 급등세를 보이며 모기지 이자율이 급등하는 중입니다. 금리를 올해 내에 3% 선까지 인상한다고 공표한 상황에서 모기지 이자율이 급상승하고 최근의 빠른 물가상승에 이어서 인플레이션의 공포가 시장에 영향을 빠르게 미치고 있습니다.   모기지 이자율은 금리보다는 재무부 10년 만기 채권과 연관성이 더 큽니다. 다만 팬데믹 이후에 이어온 수요에 비해 부족한 공급과 낮은 모기지 이자율을 이용한 거주와 투자가 연계된 경쟁의 심화 속에서 상승세만을 이어온 주택시장에 큰 변화의 바람이 불 전망입니다. 지금의 모기지 이자가 과거와 비교했을 때 높은 수준은 아닙니다.   역사적으로 1990년대 말 거의 8% 그리고 1980년대에 20%대를 넘은 적이 있었습니다. 이 시기에는 주택의 가격이 상대적으로 낮았고 주택을 투자보다는 주거용 구매로 그리고 이미 주택 시장의 위기 상황을 겪고 난 후라 투자 관심도가 상대적으로 낮았다는 차이점이 있고 렌트비도 상대적으로 높지 않았고 특히 기관투자가들이 주택시장에 관심이 적었습니다.   지난 2007년 이후의 주택시장의 위기 상황은 이미 2005년 정도부터 감지가 되었고 투자가들은 시장에서 발을 뺄 준비를 하거나 실행에 옮기기 시작하였습니다. 그때의 주택시장의 붐은 2000년을 전후로 ‘옵션암’이라는 융자 프로그램의 도입이 결정적인 역할을 하였습니다. 평상시에는 낮은 이자율로 적은 페이먼트를 선택할 수 있는 옵션을 통해서 페이먼트에 적용되지 않은 미지급 이자가 원금에 불어나는 조건임에도 많은 바이어가 쉽게 승인이 나면서 주택을 마구잡이로 사들이기 시작했고 이에 동반해서 주택 가격이 상승하다가 일정 시점 후 거래량이 줄어들고 가격 상승세도 멈추면서 서서히 주택시장의 몰락이 시작되고 저가의 주택 매물들을 투자가들이 집중 매입해서 현재에 이르게 됩니다.   지금과는 다른 상황일 수 있지만 일단 이자가 급속도로 올라가게 될 경우 투자가들이 모기지 투자 시장에 몰려서 좀 더 쉬운 모기지인 Non QM과 같은 대체 융자 시장의 규모가 커질 전망입니다. 이럴 경우에 공급이 계속 부진하다면 대체 융자 프로그램을 이용해서 주택을 사는 바이어들이 증가할 수 있습니다. 이자가 높을 경우 더 많은 시세차익을 위한 급매물이 나오거나 주택 가격이 지역 차를 고려해서 15~20% 정도 낮아질 가능성도 올해 여름 후 있다고 봅니다. 구매 시기가 오래된 투자가들의 경우 현재의 렌트 수입이 급격하게 줄어들지 않는다면 급매물을 내놓을 가능성은 적습니다.   팬데믹 이후 바이어의 45% 이상을 차지해온 밀레니엄 젊은 세대들의 움직임도 중요합니다. 모기지의 이자율이 높은 상황의 지속이 이는 시장의 또 다른 터닝 포인트가 될 수 있습니다. 물가가 감당할 수 없을 정도로 오르게 된다면 결국 많은 주택 소유주들이 주택 유지비용의 증가로 주택을 처분할 수 있고 시장에 영향을 미칠 수도 있습니다. 결국 이제부터는 장기간 주택을 소유 가능한 투자가를 포함한 바이어들이 시장의 주를 이룰 전망입니다. 상당히 위험할 수도 기회가 될 수도 있는 상황이므로 다시 한번 본인의 상황을 점검하고 대비해야 합니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 주택시장 변화 모기지 이자율 주택 이자율 모기지 시장

2022.03.30. 16:48

[부동산 이야기] 외국인의 부동산 구매

작년 이맘때부터였던가, 한국에서 부동산 문의가 오기 시작하더니, 실제로 미국 방문을 하시는 바이어들이 늘어나기 시작했다. 그리고 미국 부동산 문의에 대한 수요는 올해 들어서 더 늘어났고, 바이어들은 실제로 미국 방문 일정 중에 최대한 많은 집 쇼잉을 원하고 있다.     동네 수퍼마켓 그랜드 오프닝 때 풍선 인형이 미친 듯이 춤추듯 올라간 미국 부동산 가격에 과연 지금 집 구매를 해야 하는 것이 맞는지 아닌지 고민을 하시는 거주자들에 반해, 한국 바이어들이 이구동성으로 하시는 말씀은 “그래도 아직은 미국 부동산 가격이 더 싸다”이다. 한국 바이어들이 미국 부동산 구매를 할 수 있는 방법 중에 가장 쉬운 방법은 ‘현찰구매’이다.   이 경우에는 한국에서 미국 에스크로 회사로 바로 돈을 송금 보내면 간단하다. 예를 들어서 100만 달러 가격의 부동산 구매를 하는데, 한국에서 그렇게 큰돈을 보내도 국세청에 문제가 되지 않을까 하는 생각을 하실 수도 있는데, 마음에 드는 집에 셀러와 바이어가 계약서에 사인하게 되면, 성립된 계약서를 한국 기관에 보여주고 송금을 하면 된다. 단, 집 구매 절차가 끝나면 집문서를 한국 기관에 보내서 집 구매가 완료되었음을 알려 주어야 한다.   또 다른 방법 중에 한가지는 ‘외국인 융자’이다. 그중에 ‘세금보고’ 없이 외국인 융자를 받을 수 있는 간단한 방법이 있다. 외국인 융자 조건으로는 말 그대로 현지인이 아닌 다른 나라에 사는 사람으로 영주권이나 소셜 번호가 없는 분들이다. 실거주가 아닌 투자의 개념으로 진행하게 되는데 ‘법인 명의’로 살 수 없으며, 반드시 ‘개인 명의’로 구매할 수 있다. 절차로는 미국에 개인 은행 계좌를 오픈해야 하며 에스크로가 열리기 전에 계좌에 펀드를 디파짓시켜두어야 한다. 다운페이는 보통 35~40%, 이때 이자는 보통 일반 거주인 융자보다 1~1.5% 또는 다소 차이 날 수 있다. 은행 계좌 오픈 후 집 구매 가격의 필요로 하는 다운페이 금액과 최소 1년 치의 리저브 금액(모기지 페이먼트)이 미리 들어가 있어야 융자 가능하며 실제로 이 여부에 따라서 미세한 이자율 차이도 있다는 점을 명심해야 한다.     에스크로가 열리고 나면, 보통 거주자는 30일 정도가 소요되는데 외국인 융자 경우도 같은 기간이거나 일 처리 상황에 따라서 60일까지 소요될 수도 있다. 집 구매 기간 계속 미국 내에서 체류해야 하는가? 그럴 필요가 전혀 없다. 에스크로가 끝나서 집문서에 이름을 올리기 위한 공증은 한국에 있는 영사관에 가서 직접 할 수 있다.   이외에도 학생비자(F1)로 집을 사는 경우, 미국 내의 다른 가족 명의로 사는 방법 등이 있는데 더 자세한 사항은 부동산 전문가와 상담을 받아 보면 알 수 있다. 필자가 느낀 외국인 융자의 경우는 미국 출장이 잦으신 분이 코로나 팬데믹 이후로 호텔보다는 관리하기 편리한 콘도를 선호하시거나, 미국 현지에 자매회사를 계획 중이어서 사무실 겸 거주 가능한 신축 멀티 유닛 그리고 현재는 투자로 구매하시지만, 자녀의 교육 때문에 미국이민을 고려해서 이왕이면 학군 좋은 동네를 선호하시는 다양성이다. 팬데믹이 바꾸어 놓은 생활패턴. 이제는 엔데믹이라 한다. 긍정의 에너지 그리고 가벼운 발걸음으로 ‘봄’의 문턱을 넘어보자!   ▶문의: (213)254-7718   캐티 리 / 드림부동산 에이전트부동산 이야기 외국인 부동산 부동산 구매 외국인 융자 부동산 문의

2022.03.16. 16:32

[부동산 이야기] 주택 구입과 재정

첫 주택구매자의 재정을 들여다보면 수입은 고정되어있는데 여러 이유로 많은 빚을 지고 매월 빚에 허덕이며 살아가는 분들이 많다. 너무나 많은 크레딧카드도 문제고 카드당 사용량이 최대에 있는 것은 더욱 문제다.     미래에 대한 준비가 전혀 없이 하루 벌어 하루 사는 형태의 삶의 패턴을 유지하고 있으며 재정적인 타격이 오면 금전적인 문제로 가정의 파탄으로 이어지는 경우도 쉽게 볼 수 있다.     우리가 직면한 재정 문제의 해결은 남의 돈을 빌려 쓰는데 좀 더 신중해야겠고 덜 쓰고 좀 더 지혜롭게 소비하고 미래를 위해 저축하는 것이라 생각해 볼 수 있겠다.     부채는 정신적 육체적인 스트레스를 야기시키며 결국은 빚으로 인해 우리의 삶이 지배당하게 된다는 사실을 깨닫는 것이 중요하다.  돈이 많다고 행복한 삶을 산다는 보장도 없고 또 적게 번다고 불행한 것도 아니라면 주어진 돈을 얼마나 잘 관리하며 사는 지혜가 필요한 것 같다.     너무 무리하게 빌린 돈을 갚기 위해 일만 하다가 인생을 마감한다면 얼마나 안타까운 일이겠는가를 한번 돌이켜 생각해 보길 바란다.     우리 개인의 빚은 집 페이먼트를 포함해서 수입의 43%가 넘지 않는 범위가 되도록 해야 무리가 되지 않을 것이다. 수입의 60~70% 이상이 빚 갚는데 쓰여진다면 재정적 어려움은 지속할 수밖에 없을 것이다.     우리가 무리하게 빚을 지고 나서 나중에 빚을 갚을 만큼 돈을 벌 것이라고 가정하고 미래에 큰 부가 생길 것이라고 계획하지만 모든 게 그렇게 계획대로 되지 못하는 것을 많이 체험해 보았을 것이다.   그렇다고 전혀 빚을 지지 않고 살 수는 없을 것이다. 집을 사거나 사업을 시작할 때 돈을 융자받는 것은 가능하다고 할 수 있겠지만, 빚을 상환함에 있어서 우리의 재산에 지나치게 부담이 될 정도는 피하는 것이 좋겠고, 산 것이 앞으로 가격이 오를 잠재력이 있거나 이익을 가져올 착한 빚인지를 심사숙고할 필요가 있다.   적절한 예가 될지 모르겠으나, 주택을 구입함에 있어서 정부에서 제공하는 다운페이 보조금은 페이먼트를 적정한 수준으로 낮춰 주고 시간이 지남에 따라 에퀴티가 쌓여 집을 되팔 경우 적어도 손해 보는 일은 아니라고 예상해 볼 수가 있겠다.       요즘 20만불까지 보조금을 받아서 집을 구입할 수 있는 정부의 다운페이 보조 프로그램이 있는데 이들의 주된 목적은 각자의 재정 상황에 맞는 주택을 소유해서 안락한 주거 생활을 돕는 것이다.     모든 소유는 그것을 지키는데 시간과 때로는 많은 돈을 필요로 한다. 하지만 너무나 지나친 형태의 주택 소유는 삶의 부담만 가중되어 결국은 차압으로 어려움을 겪게 되는 해가 될 뿐이다.     많은 사람이 돈을 다루는 방법을 배우지 못한 관계로 잘못된 재정적 결정을 내리게 되고 고통스러운 결과를 경험하고 있는 것이 사실이다.     조금 덜 쓰고 좀 더 절약하면서 미래를 대비하는 것도 좋겠다.   ▶문의: (213)380-3700   이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 주택 구입 주택 구입 재정 문제 재정적 어려움

2022.03.08. 19:16

[부동산 이야기] 상업용 부동산 거래 절차

 NNN 리스계약이 되어 있는 단독테넌트나 상가 부동산을 구매를 하는 절차는 2~4유닛 주거용이나 아파트의 거래와는 아주 다른 과정을 거치게 된다. 구매의향서(LOI), 구매계약서(PSA), 리스계약서, 수입과 지출 재정보고서 등 모든 매물마다 똑같은 계약서 폼이 없기 때문에 처음 거래를 해야 한다면 변호사, CPA, 브로커 등 많은 전문가의 도움이 꼭 필요하다. 매물정보는 Loopnet과 Crexi 등 웹사이트의 무료 계정을 통해서 찾아볼 수 있지만, 자세한 마케팅 패키지 내용을 정확하게 이해하고 무엇보다도 신속하게 매물 정보를 받기 위해서는 커머셜 부동산 에이전트의 도움이 필요하다.   마케팅 패키지에는 그 매물을 투자했을 때 예상되는 순수익 내용을 비롯한 리스 계약서 요약, 세입자 관련 정보, 지역 정보가 포함되어 있다. 아파트의 경우도 렌트비와 지출내용들이 있는 정보를 받게 된다. 현지를 직접 방문해 보고 지역상권 등의 정보를 종합한 후 구매결정을 하는데 테넌트가 그 비즈니스를 팔고 있거나 환경영향을 주는 테넌트가 역사적으로 있었는지 등 기초정보가 재정정보보다 더 중요한 구매 판단 기준이 되기도 한다. 오퍼를 쓰기로 결정하면 구매의향서를 작성해 미리 알아 두었던 은행 등의 융자회사로부터 융자의향서와 함께 셀러 쪽에 보내서 협상을 시작한다. 구매의향서가 받아들여져서 바이어로 결정되면 구매 계약서를 쓰게 되는데 셀러 쪽 변호사들이 그것을 작성해서 오는 경우가 많다. 계약서를 충분히 이해하기 위해서 변호사의 도움을 구하는 경우가 아주 많은데 여러 명의 바이어가 경쟁적으로 몰려 있는 최근에는 이 구매계약서를 리뷰하는데 사흘 나흘 정도 시간을 보내다가 딜을 놓쳐 버리는 경우도 종종 발생한다.   에스크로가 오픈되면 보통 3일 이내에 또는 정해져 있는 기간 내에 디파짓을 하고 리스계약서를 포함해서 리뷰할 서류들을 전달받는다. 융자를 받기 위한 절차도 본격적으로 시작된다. 건물에 대한 인스펙션은 셀러 쪽과 테넌트의 비즈니스에 영향을 주지 않도록 진행하고 리스계약서에 적혀진 대로 렌트가 들어오고 있는지와 오너가 지불해야 하는 비용들이 있는지와 타이틀 기록 등 자세하게 리뷰를 하면서 정해진 기간 내에 모든 조사를 마쳐야 한다.   비즈니스를 구매할 목적으로 상업용 부동산을 구매를 하는 경우 보통 SBA 융자를 이용해서 10%에서 15%의 적은 다운페이로 건물을 구매하므로 융자 가능한 금액에 대해서 미리 충분한 상담을 받아 놓는 일이 매물을 찾는 일보다 우선이다. 클로징에 걸리는 시간은 환경평가 리포트에 2차 지질검사가 지적되면 75일에서 90일 또는 그 이상 시간이 걸리는 경우가 많다.     이자율 상승과 올해 급변한 주식 시장의 흐름 속에서 상업용 부동산 시장은 매물이 부족한 셀러스마켓이 여전히 지속하고 있다. 맥도날드 단독 테넌트에 10년 그라운드리스 계약된 중가주에 위치한 한 매물은 투자율 3.25%의 높은 가격에도 불구하고 이틀 만에 바이어가 결정되었다. LTV 50% 이상으로 상가건물을 구매하려는 대다수의 바이어에게는 매물 잡기가 만만치 않은 요즘이다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 드림부동산부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 커머셜 부동산 상가 부동산

2022.03.02. 16:31