[부동산 기고] 부동산 리스의 장단점

부동산에 관심이 있다면 전 세계에서 가장 큰 기업 중 하나인 아마존이 테넌트로 있는 창고를 한국기관이 혹은 어떤 회사가 투자하였다는 기사를 본 적이 있었을 것입니다.   아마존이라는 회사가 돈이 없어서 건물을 구매하지 못하는 것이 아닐 텐데 왜 임대를 하는 것일까요. 부동산 임대의 장단점에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다. 먼저 상업용 부동산의 리스 계약의 정의는 특정 건물 전체나 일부를 경제적으로 사용하기 위해 정해진 기간 약속된 금액을 지불함으로써 소유권 없이 사용권을 구매하는 것입니다.     이는 법적 효력을 가진 중요한 계약으로, 건물주와 입주자 사이에 합의된 기간과 조건에 따라 맺어지며, 입주자는 약속된 렌트비를 약속된 날짜에 건물주에게 제공함으로 계약이 성립 및 유지가 됩니다. 임대와 건물 구입 간의 선택은 비즈니스의 규모와 비전, 그리고 주주 수익 환원 등과 같은 여러 가지 이해관계 등을 고려해 결정이 됩니다.     비즈니스 운영자에게 임대 관련 몇 가지 특징에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.   리스의 주요 장점은 다음과 같습니다.   1. 현금 흐름의 유연성   건물 구입에 필요한 대규모 초기 투자 대신, 임대를 통해 현금 흐름을 원활하게 하고, 그 여유 자금을 비즈니스 확장이나 다른 투자에 사용할 수 있게 합니다.   2. 세금 혜택   리스 비용은 세금 보고 시 전액 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 건물 구입 시의 일부 세금 혜택보다 유리할 수 있습니다.   3. 계약 책임의 제한   비즈니스에 문제가 발생하더라도, 리스는 계약에 대한 책임만 있으며, 건물에 대한 책임은 없으므로, 돌발적인 방향 전환 시 유리할 수 있습니다.   4. 비용 예측의 용이성   리스 비용은 사전에 알 수 있으므로, 비즈니스 운영 계획을 세우기 쉽습니다.   5. 유연성   건물 소유보다, 리스는 영업 장소를 변경하는 데 있어 유연성을 제공합니다.   반면, 리스의 단점도 고려해야 합니다.     1. 자산 가치 증가의 누락   리스는 재정적 자산으로 간주하지 않으며, 부동산 가치 상승의 이점을 누릴 수 없습니다.   2. 운영 제약   입주자는 비즈니스의 확장이나 장소의 리모델링에 있어 제한을 받을 수 있으며, 건물에 대한 컨트롤이 어렵습니다.   2024년 현재, 상업용 부동산 시장은 다양한 변화와 도전에 직면해 있습니다. 디지털화, 원격근무의 증가, 소비 형태의 변화 등이 리스와 구입 결정에 새로운 고려 사항을 추가합니다. 투자자와 비즈니스 오너는 이러한 변화를 인식하고, 리스 또는 구입 결정 시 시장 동향, 자금의 유동성, 세금 혜택, 장기적 비즈니스 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다.     결론적으로, 리스 계약은 특정 상황과 비즈니스 요구에 따라 매우 유리할 수 있지만, 건물 구입과의 비교 분석을 통해 장기적인 비즈니스 전략과 재정적 목표에 가장 적합한 결정을 내리는 것이 중요합니다. 이 과정에서, 시장 변화를 주시하고, 전문가의 조언을 구하는 것도 중요한 고려 사항이 될 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 기고 부동산 장단점 부동산 임대 상업용 부동산 비즈니스 운영자

2024.03.20. 17:40

[부동산 투자] 상업용 부동산 구매의 첫걸음

한인사회의 이민 역사가 길어지면서 한인들의 경제력 역시 과거에 비해 많이 상승하였다.   이에 따라 부동산 임대 수입을 기대 할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은 그 어느 때 보다 높아졌다. 그러므로 임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할 수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Environmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보 상업용 부동산 구입자들이 신경 써서 알아봐야 한다.   우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경조사(Environmental Survey)가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다 땅의 오염문제가 가장 중요한 요소이다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳의 토질 등의 오염여부는 가치에 영향을 줄 수 밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의 깊게 관심 갖고 알아봐야 한다.     이 환경조사보고(Environmental Survey Report)는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 ‘Phase I’ Report 를 제공한다. 하지만 만약 오염이 의심된다면 ‘Phase II’ 를 해야 된다.   ‘Phase II’ 는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 토양(Soil) 샘플을 채취하여 분석해서 오염여부를 확인하는 것이다. 참고로 ‘Phase I’ 검사비용은 2500~3500달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는 것이 일반적이다.     하지만 ‘Phase II’까지 해야 할 경우 셀러와 바이어의 합의에 의해서 비용을 부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와 바이어간의 비용 부담을 계약상으로 정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이 일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구입하려는 매물의 땅이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생 할 수도 있다.   임대 수입과 관련된 서류는 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴야 한다. 예를 들면 휴대폰 안테나 설치를 위해 대형 전화 회사와 건물 옥상 사용에 대한 장기 계약을 하는 경우가 있는데 이럴 경우 바이어는 계약에 명시된 조항대로 건물 옥상의 사용이나 관리에 제한을 받을 수도 있다. 물론 추가로 임대 수입이 생겨서 긍정적일 수도 있지만 건물에 대한 사용을 다른 업체가 갖고 있는 부분에 대해서는 구매하고자 하는 목적에 잘 부합하는지 여부를 따져 보아야 한다.   최근 인플레이션에 따른 가파른 금리 인상으로 부동산 시장을 관망하는 바이어들이 많아졌다. 하지만 높아진 이자는 차후 상업용 대출이 만기되어 재융자를 해야 하는 건물주에게는 부담이 될 것이며 이에 따른 시장의 변화를 잘 감지하면 좋은 투자 기회가 될 수도 있는 것이다.   ▶문의:(310)227-0066   케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 부동산 임대

2022.11.23. 17:04

[상 법] 부동산 임대와 매매

상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에 가장 중요한 것 중 두 가지는 현재 리스 기간이 만기가 되었을 때 리스 연장과 부동산 소유주가 매매할 때 우선 매입할 수 있는 권리다.     상업용 부동산의 리스 연장에 관한 권리는 리스계약서에 의해 결정된다.     리스계약서에 리스 연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자는 리스 연장에 관한 절대적인 권리는 없다.     리스계약서에 명시된 리스 기간이 만기되면 세입자는 임대하고 있는 부동산을 부동산 소유주에게 반환할 의무가 있다.     따라서 상업용 부동산을 리스할 때 리스 기간이 만기 된 후 리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 충분히 고려하고 부동산 소유주와 협상을 해야 할 중요한 이슈다.     리스 연장에 대한 우선 권리를 받는 것이 계약연장옵션(Option to Renew)이다.     계약연장 옵션이 리스계약서에 포함되어 있을 경우 부동산 세입자는 계약이 만기 되었더라도 리스를 연장할 수 있는 권리가 있기 때문에 비즈니스를 운영하는 데 있어 미래에 대한 계획이 쉬워진다.     일반적으로 리스 기간이 명시된 리스 계약은 리스 기간이 명시된 기간이 만기가 가까워지면 부동산 소유주와 리스계약 연장에 관한 협상에 미리 준비해야 한다.     반면 리즈 연장 옵션이 있을 경우에는 정해진 기간 안에 옵션을 행사하면 리즈가 자동 연장된다.     리즈 연장을 원하지 않을 경우에는 옵션을 행사하지 않으면 된다.     리스 계약이 만기가 된 후 리스 연장에 관한 계약이 완결되지 않은 상태에서 부동산 소유주의 허락 없이 임대부동산에 남아있는 경우에는 부동산 소유주는 잔류한 임대자를 불법 침입자로 간주할 수 있는 선택의 권리가 있다.     불법 침입자로 간주할 경우에는 임대료뿐 아니라 그 외 피해에 관한 보상청구를 할 수 있다.     예를 들어 이미 제삼자에게 임대를 했을 경우에는 이에 따른 피해보상을 청구할 수 있다.     또한 임대계약이 되어있는 제삼자 세입자는 부동산 소유주의 허락 없이 잔류한 세입자로 인해 입주를 못 함으로써 피해를 보았을 경우에는 잔류한 임대자에 대해 피해보상 청구를 할 수 있다.   많은 리스계약서에는 계약 기간이만기 된 후 계약 연장 없이 잔류한 임대자에 대한 렌트비 규정이 포함되어 있는데 정상적인 렌트비보다 훨씬 높은 경우가 많다.     이런 경우에도 기간이 만기된 후 계약 연장 없이 잔류한 임대자는 인상된 렌트비를 지불할 의무가 있다.   우선거부권 (Right of First Refusal)은 일반적으로 부동산 소유주가 부동산을 매매하려고 할 때 제삼자에게 매매를 하기 전에 임차인에게 우선적으로 매매의 기회를 줘야 하는 계약 권리다.     우선 거부권은 임차인에게 우선 매입할 권리를 주기 때문에 임차인은 새로운 임대인에게 계속 임대를 할지 아니면 본인지 직접 부동산을 매입할 수 있는 권리가 생기는 것이다.     임차인이 선택하는 권리이기 때문에 부동산 리즈를 계약할 때 임대인과 협상을 통해서 권리를 확보하면 비즈니스 운영에 있어서 부동산이 매각될 때를 대비해서 대응할 수 있는 법적 장치이다.     옵션을 행사하는 경우는 옵션행사를 할 수 있는 구체적인 조건이 많으므로 계약서를 자세히 검토하고 이에 따라서 옵션행사를 해야 한다.   ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 부동산 매매 부동산 임대 부동산 소유주 부동산 세입자

2022.06.01. 18:44

[부동산 이야기] 상업용 부동산 구매 기본요소

 한인사회의 이민 역사가 길어지면서 한인들의 경제력 역시 과거보다 많이 상승하였다. 이에 따라 부동산 임대 수입을 기대할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은 코로나 사태가 무색할 만큼 그 어느 때보다 높아졌다.   그러므로 임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할 수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Environmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보 상업용 부동산 구매자들이 신경 써서 알아봐야 한다.   우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경 검사가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다 땅의 오염문제가 가장 중요한 요소이다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳의 토질 등 오염 여부는 가치에 영향을 줄 수밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의 깊게 관심 갖고 알아봐야 한다.     이 환경 검사 리포트는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 페이즈(Phase) 1 리포트를 제공한다. 하지만 만약 오염이 의심된다면 페이즈 2를 해야 한다.   페이즈 2는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 샘플을 채취하여 분석해서 오염 여부를 확인하는 것이다. 참고로 페이즈 1의 검사비용은 2500~3000달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는 것이 일반적이다.   하지만 페이즈 2까지 해야 할 경우 셀러와 바이어의 합의에 따라서 비용을 부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와 바이어간의 비용 부담을 계약상으로 정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이 일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구매하려는 매물의 땅이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생할 수도 있다.   어느덧 위드(With) 코로나가 일상화되어가고 있으며 역사상 유례 없는 낮은 이자율과 인플레이션의 우려 속에 상대적으로 안전 자산인 부동산에 투자하는 것은 당연한 현상일 것이다. 이러한 경쟁 속에 상업용 부동산을 처음 구매하는 바이어들은 능력 있는 에이전트를 만나서 도움을 받는 것도 중요하지만, 기본적인 상식을 알고 시작하는 것이 바람직하겠다.     ▶문의: (310)227-0066 케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 이야기 기본요소 상업용 상업용 부동산 부동산 임대 상업용 건물

2021.12.08. 16:45