[에이전트 노트] 바이어 마켓

올해 초까지만 해도 모기지 이자율 하락과 함께 부동산 시장의 활성화에 대한 기대치가 높았으나, 이란 전쟁 여파로 인해 하락은커녕 금리가 오히려 상승할 것이라는 우려와 함께 부동산 시장이 크게 위축되고 있다.   현재 부동산 시장의 위축은 무엇보다 거래량이 감소에 있다. 거래가 감소하면서 바이어가 줄어들고 상대적으로 셀러가 증가하는 것이다.   부동산 중개업체 레드핀의 보고서에 따르면 지난 2월 기준 전국에서 바이어보다 셀러가 무려 46.3%나 많은 것으로 조사됐다고 한다. 이를 환산하면 셀러가 63만 명이나 더 많은 것이다.   이는 집게가 시작된 지난 2013년 이후 최고의 격차로, 지난 1년 전 29.8%, 45만 명 차이보다 더 높아진 것이다.   특히 LA의 경우 그 격차가 전국 평균보다 높은 52.6%인 것으로 알려졌다. 구체적인 바이어의 숫자는 1만4700명이지만, 셀러는 무려 2만2400명으로 차이가 확연하게 나타났다.   이렇게 셀러가 바이어보다 많은 경우 ‘바이어 마켓’이라고 표현한다. 시장에 매물 공급이 많아지고 바이어가 상대적으로 감소하면 자연스럽게 셀러와의 가격협상에서 바이어가 우위를 점하게 된다.   바이어 마켓에서의 가장 큰 특징으로는 매물이 시장에 머무는 기간이 길어지고 재고가 쌓이게 되면서 시장 주도권이 바이어에게로 전환된다. 이는 주택가격 상승세의 둔화와 함께 가격 하락으로 연결될 수 있다.   월스트리트 저널의 최근 보도에 따르면, 지난해 주택을 산바이어 중 무려 62%가 셀러의 리스팅 가격보다 낮은 가격에 주택을 구매했다. 평균적으로 리스팅 가격보다 8% 낮은 가격으로 주택을 산 것으로 나타났다.   레드핀은 바이어보다 셀러가 10% 이상 많아질 경우의 마켓을 ‘바이어 마켓’으로 정의한다. 사실 전국 부동산 시장은 이미 지난 2024년 하반기부터 바이어 마켓으로 진입한 것으로 봐야 한다. 2023년 이후 부동산 가격 상승세가 멈춰진 정체 시기로 볼 수 있다.   현재 주택시장은 모기지 이자율 재상승과 이란 전쟁의 불확실성으로 인해 변동성이 높은 투자로 인식되고 있다. 변동성이 높은 상황에서의 투자는 자칫 손실이 발생할 수 있다고 생각할 수 있다.   그러나 부동산의 경우 단기적 투자를 하는 다른 투자 상품과는 다르다. 어차피 발생하는 주거비용 부담을 실거주 목적과 장기투자 계획으로 연계한 투자 포트폴리오를 적용해 본다면, 현 상황이 오히려 좋은 투자 시기가 될 수 있다. 여기에 바이어 마켓의 장점과 함께 셀러의 가격 할인 혜택까지 받아 낸다면 저점매수를 통해 수익을 올릴 좋은 기회로 볼 수 있다는 의견도 있다.   부동산의 구매로 기대되는 잠재적인 투자 수익과 함께 실거주를 통해 거주 비용이 에퀴티로쌓이는 재투자까지 고려한다면, 부동산 투자는 여전히 견실한 투자처로 봐야 한다는 것에는 큰 이견은 없을 것으로 본다.   지금 본인의 실거주 목적의 부동산 구매를 계획하고 있는 예비 바이어라면 보다 적극적으로 부동산 구매 시장에 관심을 가져야 할 시기로 판단된다.     ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 바이어 마켓 바이어 마켓 부동산 시장 부동산 중개업체

2026.04.01. 0:06

다운타운 52층 빌딩 2억1000만불에 매각…'피게로아 앳 윌셔'

LA다운타운의 대표적인 고층 빌딩 중 하나인 ‘피게로아 앳 윌셔’ 타워가 올해 들어 가장 큰 부동산 거래를 통해 새로운 주인을 맞았다.   부동산 중개업체 코스타에 따르면, 최근 브룩필드 프로퍼티스는 이 52층짜리 오피스 타워를 샌퍼낸도 밸리에 본사를 둔 사모 부동산 투자업체 언커먼 디벨로퍼스에 2억1000만 달러에 매각했다. 스퀘어피트당 가격은 201달러다.     바이어 측을 대변하는 부동산 서비스 및 투자관리 업체 콜리어스는 이번 거래가 올해 LA에서 이뤄진 최대 규모의 상업용 부동산 거래이자, 2023년 이후 최대 규모의 오피스 건물 매매 사례라고 밝혔다.   브룩필드는 지난 2006년 해당 타워를 포함한 포트폴리오 딜로 인수한 뒤, 2013년부터 다른 기관 투자자들과의 합작 투자 형태로 건물을 운영해 왔다.     언커먼 디벨로퍼스는 이번에 인수한 건물을 리포지셔닝할 계획이다. 콜리어스를 통해 자산관리 및 임대 전략을 새롭게 수립하고, 경쟁력 있는 임대료와 현대적 편의시설을 앞세워 공실률이 높은 다운타운 시장에서 세입자를 다시 끌어들이겠다는 전략이다.   해당 타워는 약 100만 스퀘어피트 규모로, 현재 입주율은 약 75% 수준이다. 대표 세입자로는 회계법인 PwC가 있으며, 다국적 로펌 덴튼스는 올해 6만2383스퀘어피트에 달하는 임대를 갱신했다.     건물 내부에는 피트니스 센터, 테넌트 전용 라운지, 전기차 전용 주차 공간 등이 제공된다.   언커먼 디벨로퍼스는 최근 적극적인 매입 행보를 보이고 있다. 지난해 말에는 할리우드 지역의 오피스 건물 두 채를 4500만 달러에 인수한 바 있다. 우훈식 기자다운타운 빌딩 다운타운 시장 부동산 중개업체 부동산 거래 박낙희 매각 LA

2025.06.05. 21:10

"CRE<상업용 부동산> 문제로 금융위기 재현은 과장"

팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산(CRE) 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일 영국 이코노미스트지가 진단했다.   이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터를 인용해 2022년 말 농지를 제외한 부동산의 총가치는 66조 달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.   이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조 달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조 달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.   매체는 은행들이 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났기 때문이다.   이 밖에도 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 뉴욕커뮤니티은행(NYCB) 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised ‘multi-family’ apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.   대부분 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 국내 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.   최근 몇 주간 중형 은행인 NYCB와 상업용 부동산에 노출된 일본 아오조라 은행, 독일 도이체 판드브리프방크는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.금융위기 상업용 상업용 부동산 주거용 부동산 부동산 중개업체

2024.02.15. 19:30

[부동산 투자] 2023 부동산 전망

다사다난했던 2022년이 지나고 새로운 한 해가 밝았습니다. 2023년 부동산 시장의 전망을 여러 기관과 관련 회사들이 내놓기 시작해서 여러분께 소개해 드리는 시간을 가져 볼까 합니다. 코로나19 팬데믹이 시작된 지난 3년은 냉탕과 온탕을 오가는 혼란스러운 부동산 시장이었다고 할 수 있습니다. 그렇다면 전문가들은 올 한해 부동산 시장을 어떻게 전망할까요?   지난 2년간 풍부한 유동성, 기록적인 저금리, 낮은 재고 및 높은 구매 욕구가 맞물리며 기록적인 두 자릿수 주택 가격 상승을 기록했다면 작년 하반기부터는 급속한 이자율 상승과 낮은 재고 등 여러 악재가 겹치며 주택 거래량이 급락하는 상황을 맞이했습니다. 이러한 상황의 연장선에서 올 한해도 미국 부동산 에이전트 협회는 7%, 부동산 중개업체 레드핀은 16% 정도의 거래량 감소를 예측합니다.     얼마나 많은 거래량 하락이 이루어 질 것인지를 결정하는 요인에는 모기지 금리, 주택 공급 및 전반적인 경제 상황이 포함됩니다. 인플레이션이 낮아지고 연준이 금리 인상을 완화하는 정책을 편다면 주택 구매자들은 경제 상황을 안정적으로 인식하고 다시 시장에 뛰어들어 판매량 하락을 억제 할 수도 있습니다. 하지만 경기침체가 가속화되고 높은 금리가 계속 유지 된다면 주택량 하락과 동반된 가격 하락도 일어날 수 있습니다.   주택 시장에 가장 큰 영향력을 주는 변수는 모기지 금리라고 말씀 드릴 수 있습니다. 작년 11월 초 20년 만에 7.08%까지 오른 모기지 금리는 최근 몇 주 동안 하락세를 보이며 현재는 6% 근처에서 형성되고 있습니다. 모기지 전문가들과 은행들의 전망은 대체로 6% 아래로 떨어지면서 점차 낮아지고 연말에는 약 5.5% 정도에서 형성될 것으로 예측합니다. 하지만 금리가 3%로 다시 떨어지는 일은 당분간 일어날 수 없을 것으로 보고 있는데 높은 인플레이션으로 인해 연준이 통화량을 늘리는 정책을 펼 수는 없을 것으로 예측합니다.   전문가들은 모기지 금리가 하락할 가능성이 높다는 데 동의하지만 주택 가격에 관한 전망은 조금씩 편차가 있습니다. 레드핀은 올해 주택 가격이 4% 정도 하락할 것으로 전망했고 전국부동산중개인협회(NAR)와 질로(Zillow)는 0.5% 정도의 하락 및 보합세를 예측하였습니다. 하지만 5.4% 정도의 상승을 예측한 리얼터닷컴(Realtor.com)은 부동산 시장의 수요가 감소하겠지만 공급도 비슷한 규모로 감소하면서 완만한 상승을 기대한다고 말했습니다.   팬데믹 기간에 집값이 폭등한 가장 큰 원인 중 하나는 주택 공급 부족이었습니다. 올해는 재고량이 정상 수준으로 유지될 것으로 기대하는 전문가가 많지만 일부 의견은 20% 정도 매물이 늘어나 시장에서 판매되는 속도가 늘어나며 약보합세의 시장을 이어갈 것으로 예측하였습니다. 아무리 뛰어난 전문가들이라 해도 시장을 예측할 수는 없습니다.     전문가들의 의견은 올해 부동산 투자 시 참고용으로 인용하고 본인과 시장의 경제 상황을 예의 주시하며 현명한 부동산 투자를 이루어 가길 기원 합니다.   ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 레드핀 부동산 시장 한해 부동산 부동산 중개업체

2023.01.18. 16:58