서던캘리포니아의 9, 10월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아 9,10월주택 시장 상황은 어떻습니까?     ▶답= 금리가 인하되고 있지만 모기지의 하락세에는 제한적인 영향을 미치고 있습니다. 원래 금리의 인하가 경제 전반에 영향을 미치려면 최소 4~6개월 이상 걸리기 때문에, 모기지보다는 낮은 금리가 장기적으로 지속된다면 시장의 이자 부담을 줄여주고 경제 여건을 개선시키는 장기적인 효과가 더 큽니다. 현재 10월 둘째 주 전후 모기지가 다시 상승하고 있고, 추후 다시 보합세를 6% 초반에서 반복하고 있습니다.   현재 상황에서 분명한 점은 정부가 시장에 유동성을 공급하려는 시도를 할 것으로 보입니다. 이미 코로나 시기 약 25%의 달러를 시장에 공급하고, 주택시장의 가치를 30~40%까지 급상승시키면서 경기를 회복시킨 전례를 생각한다면 충분히 주택시장의 가격 상승과 거래량 증가를 통해 경제위기 상황의 극복을 시도할 것입니다.   이미 월스트리트의 투자가들을 중심으로 약 10조 달러의 자금이 단독주택을 중심으로 거주용 주택에 투자되고 있는 상황을 본다면, 이는 앞으로 시장이 거품 상황이 되더라도 인플레이션에 대비하고 안정적인 투자처를 렌트 시장에서 찾으려는 포석으로 보입니다.   앞으로의 주택시장의 가장 중요한 점은 계속 올라가는 가격 속에서 실소유자들이 어떠한 점을 염두에 두고 유리한 구입 결정을 해야 하는가입니다. 장기 보유에 초점을 둔 포석을 가지고 몇 년 전부터 말씀드린 앞으로 오르기만 할 보험료와 각종 유틸리티 비용, 그리고 각종 모기지 수수료의 상승과 세수 확보를 위한 재산세의 인상이나 LA의 맨션택스 형태의 고가 부동산 매매 특별세나 부동산 투자자나 소규모 투자자에 대한 추가 과세 등을 전부 고려하고 주택 구입을 결정하셔야만 합니다.   또한 각종 워런티나 주택 보험을 통해서 주택의 상태를 최고로 유지할 수 있어야만 합니다. 앞으로 차압을 포함한 Distressed 프라퍼티가 나올 만한 지역인 오렌지와 LA 카운티 경계 지역인 리버사이드, 샌버나디노의 단독주택 시장을 내년에는 집중 모니터링해야 합니다.   현재 아마존이나 UPS의 대량 해고를 시작으로 실업률 상승 시 각종 물류가 집중된 외곽에서 주로 적은 다운 프로그램으로 주택을 처음 구입한 주택 소유주들의 주택 차압이 늘어날 수 있다는 점을 고려해 두셔야 합니다.   렌트 시장에서 지나친 테넌트 보호책으로 14년간 6번의 퇴거를 하면서 공짜로 주거를 하는 프로페셔널한 테넌트들도 있기 때문에 업데이트되는 렌트 관련 법에 대한 이해도 중요합니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 단독주택 시장 서던캘리포니아 910월주택 부동산 투자자

2025.11.04. 20:42

[부동산 가이드] 부동산 리스 종류

이전 칼럼에서 리스의 성립 요건에 대해 알아봤습니다. 상업용 부동산 투자자로서 가장 중요한 요소는 현금 흐름입니다. 이 현금의 흐름은 투자 부동산에 계약된 리스의 조건에 따라 정해지고, 테넌트와 어떻게 계약이 되었는지가 건물 가치에 많은 영향을 주게 됩니다.     오늘은 리스의 종류와 이에 따라 건물 가치에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.   상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉩니다. 부동산을 소유하고 임대를 주면 테넌트에게 임대료를 받고, 건물주는 부동산 세금과 부동산 화재 보험, 그리고 공용 공간 혹은 외부 조경 및 주차장 관리 등을 제공해야 합니다. 건물주가 지불하는 위의 비용들을 렌트비 안에 녹여 넣을 수 있거나, 혹은 분리해서 받을 수 있습니다.     그로스 리스는 건물 관련 비용을 렌트비 안에 넣어서, 테넌트는 리스 계약상의 렌트비만 지불합니다. 이 경우 장점은 테넌트와 건물주 모두 계약 기간 계약된 렌트비만 주고받으면 됩니다.     반면, 넷 리스는 건물 관련 비용을 계약된 기본 렌트비와 별개로 나눠서 따로 받는 형태입니다. 넷 리스는 다시 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세만 부담하는 Net Lease(N), 두 번째는 재산세와 보험료를 부담하는 Net-Net Lease(NN), 세 번째는 재산세, 보험료, 건물 관리 비용을 모두 부담하는 Net-Net-Net Lease(NNN), 즉 트리플 넷 리스입니다.     이렇게 넷 리스로 기본 임대료와 비용(추가 임대료)을 나누는 이유는 부동산 투자자 관점에서 건물의 가치를 판단하는 데 도움이 되고 매매 시 인상되는 비용들을 테넌트에게 전가해 투자자는 예상한 수익률을 비교적 안정적으로 기대할 수 있기 때문입니다.     넷 리스 형태는 쇼핑센터, 리테일 건물, 그리고 창고 건물에서 많이 사용합니다. 스타벅스, 맥도널드 등 싱글 테넌트 프랜차이즈 건물에서부터 웨스트필드 쇼핑센터, 그리고 크게는 아마존 물류창고 등이 넷 리스 형태의 임대계약을 많이 합니다. 부동산 투자자 입장에서는 크레딧이 좋은 테넌트가 들어가 있으면 테넌트 회사가 부도가 날 확률이 낮고, 장기간 임대계약으로 안정적인 현금 흐름을 예상할 수 있기 때문에 예측 가능한 매력적인 투자 상품입니다.       넷 리스 투자 경우 특히 리스 계약서의 세부 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 일부 리스 계약서에는 테넌트의 비용 부담에 대한 제한 조건을 두고 있거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 부담할 수도 있습니다.이번 팬데믹 기간 동안 크레딧이 좋은 테넌트도 완전히 안전하지 않다는 것을 경험했습니다. 유명한 프랜차이즈 테넌트들이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 연장 협상에서 임대료를 대폭 삭감을 요구하거나, 리노베이션 비용과 그에 따른 기간 임대료 면제 요구 등으로 건물주들이 어려움을 겪는 경우가 종종 있었습니다.  계약서 작성 시 특히 경험 있는 에이전트와 변호사를 고용해 만일의 경우에 대비하여 조항을 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다.     종합적으로, 상업용 부동산 투자의 성공은 리스 계약의 세부사항에 달려있습니다. 현명한 투자 결정을 위해서는 리스의 종류, 비용 부담 조항, 그리고 시장 동향을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 부동산 렌트비만 부동산 투자자 투자 부동산 상업용 부동산

2024.02.07. 17:48

[부동산 투자] 상업용부동산 구입조건

성공적 부동산투자는 적은 돈으로 시작되는 경우가 대부분이다. 물론 큰돈을 가지고 시작하는 사람들도 있지만, 많은 성공한 투자자들은 적은 돈을 아껴서 다운 페이먼트를 할 수 있는 종잣돈을 만들어 작은 부동산을 장만하는 것으로 시작한다. 그러므로 부동산에 투자를 하려면 큰 돈이 있어야 한다는 생각은 옳지 않다. 본인이 가지고 있는 돈의 액수에 맞는 매물을 찾아서 그 부동산의 특징과 주위 환경 등 지역 정보들을 부지런히 알아보고, 만약을 대비하여 모든 위험요소들을 철저하게 살펴본 후에 투자를 하는 것이 중요하다.     성공하는 부동산 투자의 또 다른 조건은 무조건 발로 뛰는 것이다. 부동산 투자를 시작할 때는 부동산 정책이나 흐름에 대해서 잘 알아야 하지만, 더 중요한 것이 현장을 파악하는 것이다. 혹시 경험부족으로 모르는 것이 있어도 직접 현장에 가서 하나 하나 조사를 하다보면 실전 경험이 쌓이고 이것이 모여 성공적인 투자의 중요한 요소가 되어 성공한 부동산 투자자가 되기 시작하는 것이다. 즉 부동산 투자는 이론보다는 현장 경험이 더 중요한 성공요소가 된다. 현장을 발로 뛰지않는 성공한 부동산 투자가는 세상에 없다는 것을 꼭 명심해야 한다.     그리고 성공하는 부동산 투자는 현재의 부동산 경기도 중요하지만 앞으로의 매물의 투자 가치를 볼 줄 알아야 한다. 지금보다는 앞으로  3년 혹은 5년 후의 미래가치를 신중하게 알아보고 확신이 생긴 후에는 과감히 투자를 해야 한다. 부동산시장엔 항상 주기가 있어서 현재 부동산시장이 좋지 않아도 당장의 이익에만 급급하지 말고 철저한 투자 분석과 미래에 어떤 가치가 창출될 것인가를 판단해서 절대 놓치지 않고 그 기회를 잡아야 한다.   그리고 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이 성공적인 부동산 투자의  중요한 조건은 역시 위치(Location)가 뛰어난 곳에 투자하는 것이다. 보통 상가등의 상업용부동산은 거주지에서 가까워 수요자들의 접근성이 좋아야 한다. 그래야 수요가 많아서 가격의 상승 폭이 크고, 상대적으로 여러 가지 위험부담률도 낮아 질 수 있기 때문이다. 그런 이유로 도시 중심에서 가까운 위치일수록 가격이 높게 형성되는 것이 일반적이다.     한편 상업용 건물의 입지조건은 교통도 좋아야 하고 상가가 위치해 있는 상권과 입주자가 운영하고 있는 비즈니스 성격이 적합한가도 고려해야 한다. 즉 세입자가 비즈니스를 잘 운영해서 건물주에게 렌트비를 잘 낼 수 있는지를 알기 위하여 상가 주변 주민들의 성향분석이 필요하다. 상가를 중심으로 반경 1마일 내지 넓게는  5마일 이내의 인구분포도와 수입수준, 연령 분포, 직업 분포, 교육수준, 주거환경 상태 등을 조사하여 이에 맞는 비즈니스를 운영하는 세입자들로 구성되어 있는지를 확인해야 한다. 이는 대형 쇼핑센터는 물론이고 중소형 크기의 상가 구입에도 매우 중요한 요소이다.   끝으로 꼭 염두에 두어야 할 것이 상가에서 비즈니스를 하고 있는 세입자들을 효율적으로 관리하는 것이다. 혹시 상가의 위치가 조금 안 좋아도 많은 고객을 끌 수 있는 업종의 세입자를 유치할 수 있다면 상권과 상관없이 상가를 번영시킬 수 있기때문이다.   ▶문의:(818)497-8949부동산 투자 상업용부동산 구입조건 부동산 투자가 성공적 부동산투자 부동산 투자자

2022.11.23. 17:04