[부동산 가이드] 부동산 리스 종류

이전 칼럼에서 리스의 성립 요건에 대해 알아봤습니다. 상업용 부동산 투자자로서 가장 중요한 요소는 현금 흐름입니다. 이 현금의 흐름은 투자 부동산에 계약된 리스의 조건에 따라 정해지고, 테넌트와 어떻게 계약이 되었는지가 건물 가치에 많은 영향을 주게 됩니다.     오늘은 리스의 종류와 이에 따라 건물 가치에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.   상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉩니다. 부동산을 소유하고 임대를 주면 테넌트에게 임대료를 받고, 건물주는 부동산 세금과 부동산 화재 보험, 그리고 공용 공간 혹은 외부 조경 및 주차장 관리 등을 제공해야 합니다. 건물주가 지불하는 위의 비용들을 렌트비 안에 녹여 넣을 수 있거나, 혹은 분리해서 받을 수 있습니다.     그로스 리스는 건물 관련 비용을 렌트비 안에 넣어서, 테넌트는 리스 계약상의 렌트비만 지불합니다. 이 경우 장점은 테넌트와 건물주 모두 계약 기간 계약된 렌트비만 주고받으면 됩니다.     반면, 넷 리스는 건물 관련 비용을 계약된 기본 렌트비와 별개로 나눠서 따로 받는 형태입니다. 넷 리스는 다시 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세만 부담하는 Net Lease(N), 두 번째는 재산세와 보험료를 부담하는 Net-Net Lease(NN), 세 번째는 재산세, 보험료, 건물 관리 비용을 모두 부담하는 Net-Net-Net Lease(NNN), 즉 트리플 넷 리스입니다.     이렇게 넷 리스로 기본 임대료와 비용(추가 임대료)을 나누는 이유는 부동산 투자자 관점에서 건물의 가치를 판단하는 데 도움이 되고 매매 시 인상되는 비용들을 테넌트에게 전가해 투자자는 예상한 수익률을 비교적 안정적으로 기대할 수 있기 때문입니다.     넷 리스 형태는 쇼핑센터, 리테일 건물, 그리고 창고 건물에서 많이 사용합니다. 스타벅스, 맥도널드 등 싱글 테넌트 프랜차이즈 건물에서부터 웨스트필드 쇼핑센터, 그리고 크게는 아마존 물류창고 등이 넷 리스 형태의 임대계약을 많이 합니다. 부동산 투자자 입장에서는 크레딧이 좋은 테넌트가 들어가 있으면 테넌트 회사가 부도가 날 확률이 낮고, 장기간 임대계약으로 안정적인 현금 흐름을 예상할 수 있기 때문에 예측 가능한 매력적인 투자 상품입니다.       넷 리스 투자 경우 특히 리스 계약서의 세부 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 일부 리스 계약서에는 테넌트의 비용 부담에 대한 제한 조건을 두고 있거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 부담할 수도 있습니다.이번 팬데믹 기간 동안 크레딧이 좋은 테넌트도 완전히 안전하지 않다는 것을 경험했습니다. 유명한 프랜차이즈 테넌트들이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 연장 협상에서 임대료를 대폭 삭감을 요구하거나, 리노베이션 비용과 그에 따른 기간 임대료 면제 요구 등으로 건물주들이 어려움을 겪는 경우가 종종 있었습니다.  계약서 작성 시 특히 경험 있는 에이전트와 변호사를 고용해 만일의 경우에 대비하여 조항을 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다.     종합적으로, 상업용 부동산 투자의 성공은 리스 계약의 세부사항에 달려있습니다. 현명한 투자 결정을 위해서는 리스의 종류, 비용 부담 조항, 그리고 시장 동향을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 부동산 렌트비만 부동산 투자자 투자 부동산 상업용 부동산

2024.02.07. 17:48

[부동산] 부동산 시세와 금리

제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 기준금리 인하 시점을 결정하는데 ‘신중한’ 접근이 필요하다고 강조했다. 그는 3월 금리 인하 가능성에 선을 그었지만, 올해 세 차례 금리 인하를 예상한다는 점은 재차 언급했다. 파월 의장은 지난 4일 저녁 방송된 CBS 뉴스쇼 ‘60분(60 minutes)’과의 인터뷰에서 “연준의 금리 인하 시기 결정은 신중히 해야 할 것”이라면서 “(연준의) 할 일은 시간을 갖고, 데이터를 통해 인플레이션이 지속가능한 방식으로 2%로 내려가고 있음을 확인하는 것”이라고 말했다. 이어 그는 “(금리 인하에) 너무 빨리 혹은 너무 늦게 움직일 경우의 위험에서 균형을 맞춰야 한다”면서 “우리는 인플레이션이 2% 목표를 향해 내려오고 있다는 약간의 더 많은 자신감을 얻고 싶을 뿐”이라고 강조했다.     우리 생활에 많은 영향을 미치는 금리. 금리란 무엇일까? 바로 돈의 가치를 의미한다. 금리를 다른 말로 이자라고 생각해 볼 수도 있는데 우리가 은행에서 돈을 대출받으려 할 때 내는 이자를 금리라 볼 수 있겠다. 금리와 주택가격은 반비례하곤 한다. 쉽게 말해, 금리가 오르면 집값이 내려간다는 뜻이다.   금리가 하락한다는 것은 대출을 받을 때 지불해야 하는 비용이 감소한다는 것이겠다. 주택을 사고자 하는 사람에게는 금리 하락이 대출의 허들을 낮추는 역할을 해준다. 그렇다면 자연스럽게 대출을 받는 사람이 늘어나며 대출액으로 부동산을 구매하려는 사람이 많아지기 때문에 부동산에 대한 수요가 올라가 집값이 상승한다.   임대 수익률 측면에서도 생각해 보자. 금리가 하락하면 내가 은행에서 대출을 받아 주택을 구매해, 이를 임대할 경우 임대 수익률이 내가 은행에 내야 하는 대출 이자보다 높아질 수 있다. 그래서 대출받아 부동산 투자하려는 사람이 생긴다.   금리가 상승한다는 것은 반대로 대출을 받을 때 지불해야 하는 비용이 증가한다는 것인데 주택을 구입하고자 하는 사람에게는 금리 상승이 대출을 받기 힘들게 하는 장벽 역할을 한다. 그리하여 대출을 받는 사람이 적어지고, 목돈을 가진 사람이 적어지니 대출액으로 부동산을 구매하려는 사람도 줄어든다. 따라서 부동산에 대한 수요가 내려가 집값이 하락하게 된다.     앞선 내용대로라면 금리가 하락하면 주택가격은 상승해야 하고. 금리가 상승하면 주택가격은 하락해야 한다. 하지만. 이러한 관계는 금리와 집값 이외의 모든 변수를 배제해야만 성립된다. 항상 반비례 관계가 성립하지는 않을 수 있다.   예를 들어 금리가 올랐지만 오른 금리마저 낮은 수준이라면 어떨까? 사람들이 대출을 받을 때 큰 부담을 느끼지 않는 것은 비슷할 것이다. 그렇다면 금리가 올라도 부동산 가격이 많이 내려가지는 않는다. 여전히 대출을 받아 집을 사려는 사람이 많을 것이다.     또 다른 예시로, 금리가 올라도 집값 하락률이 크지 않은 경우도 있다. 보통 인기, 선호 지역, 좋은 학군 주위 주택은 공급이 부족한 상황이다. 이처럼 아무리 금리가 올라 집을 살 돈을 대출받지 못하는 사람이 많다고 해도, 대출을 받기 위한 비용을 지불할 용의가 있는 사람들에게 공급할 주택조차 부족하다면 집값이 하락하지 않을 수 있겠다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 시세 기준금리 인하 부동산 시세 금리 하락

2024.02.06. 18:17

400~500불 미끼 40년간 거래 독점 횡포

소액의 보조금을 미끼로 40년간 부동산의 매매, 임대 등에 대한 독점 계약을 체결한 부동산 업체가 재판에 넘겨졌다.   크리스 카 조지아주 법무장관은 지난 달 31일 공정거래법 위반 혐의로 부동산 서비스 그룹 MV리얼티를 기소했다고 밝혔다. 법무부는 보도자료를 통해 "현금이 부족한 소비자들에게 불법적이고 기만적인 방식으로 접근해 40년 독점 계약이라는 약탈적 금융상품을 판매했다"고 지적했다. 법무부는 법원 명령을 통해 업체의 관행을 무효화하고, 소비자 피해에 대한 배상을 청구할 예정이다.   MV리얼티는 2020년 6월부터 2022년 11월까지 조지아 104개 카운티의 약 3300여명 이상 주민에게 400~500달러의 보상금을 제시하면서 40년간 매물 리스팅 권한을 요구한 혐의를 받는다. 업체는 '주택소유주 보조금 프로그램'이라는 당근을 내세워 향후 자사의 서비스를 이용하기로 동의한다면 즉시 현금을 받을 수 있다고 홍보했다.       법원은 이 업체가 아닌 다른 부동산과 40년 안에 매매, 임대 등의 거래를 할 경우 주택 가치의 최소 3%를 위약금으로 내야 한다는 조건을 소비자에게 명확히 알려지 않았다고 판단했다. 또 계약을 맺은 이들 중 1000명 이상이 60세 이상인 점을 고려, 시니어 집주인의 역모기지 연금을 노린 약탈적 금융 범죄에 해당한다고 봤다.     전체 피해의 71%가 흑인 밀집 거주지역에서 벌어졌다는 점에서 소액 현금 수요가 높은 저소득층에게 계획적으로 접근한 것으로 지적됐다. 이들은 발신자 표시 번호를 바꾸는 스푸핑 기술을 이용해 조지아 내에서만 55만건 이상의 텔레마케팅 영업을 벌여 피해자를 늘렸다.   사건 수사는 MV리얼티와 보상금 프로그램을 계약하며 현금 500달러를 받은 후 부동산을 팔았다는 이유로 9000달러를 물어내야 했던 한 주민의 사례를 지역매체 WSB-TV가 2022년 보도하면서 시작됐다. 보도 이후, 주 의회는 부동산 업체가 리스팅 독점권을 주장하는 행위를 지난해 불법으로 규정했지만, 법 제정 이전의 계약에는 소급적용이 불가해 약 124명의 피해자가 업체에 위약금을 지급했다.     주민 피해가 발생한 노스캐롤라이나, 플로리다 등서도 지난해부터 MV리얼티에 대한 법적 제재가 진행 중이다. 장채원 기자 [email protected]조지아 부동산 부동산 업체 독점 계약 부동산 서비스

2024.02.01. 15:58

[에이전트 노트] LA·한인타운 부동산 결산 및 전망

새해 부동산 시장의 최대 관심사는 모기지 이자율의 하락세로 모든 시선이 몰리고 있다.   지난해 말부터 하락세에 들어선 모기지 이자율은 최근 6%대 중반을 유지하고 있는데 지난해 10월 한때 7.8%대까지 치솟았던 것과 비교하면 1% 이상 하락한 수치로 최근 '올해 내 집 마련 성공'에 대한 기대감도 크게 증가하고 있다.   지난 2022년 부동산 시장을 종합해 보면 ‘고물가’에 ‘고이자율’ 그리고 크게 상승한 주택가격과 부동산시장의 극심한 매물 부족 현상까지 4가지 악재가 서로 물고 물리면서 부동산 시장은 급격히 얼어붙었다.   그래서 지난해 LA카운티와 한인타운 부동산 매매 상황이 얼마나 축소되었는지는 조사해 보았다.     분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 확인한 결과이다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만9421건이 성사됐는데 이는 지난 2022년의 매매 건수인 6만 4765건에 비해 24%나 축소된 것으로 밝혀졌다.   또한 LA카운티 지역 내 현재 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 총 7289개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.7개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기에 유지되고 있는 1.7개월 치에서 조금도 늘어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다.   그리고 한인타운의 2023년 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 512건이 매매됐으며 지난 2022년의 매매 건수인 825건에 비해 무려 38%나 급감했다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 126개에 불과하며 지난해 상반기에 유지되던 140개에서 더 줄어든 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 내 2023년 매매 건수는 총 4943건으로 지난 2022년의 매매 건수인 7083건과 비교하면 30%가 급감했으며 한인타운의 2023년 거래 건수는 201건으로 2022년의 369건에 비해 46%나 급감하며 LA카운티 수치보다 크게 앞선 것으로 알려졌다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1979개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 4.8개월 치로 지난해 상반기의 4.3개월 치를 보다 다소 증가한 것으로 알려졌고, 한인타운의 매물 건수는 158개로 지난해 하반기에 유지하던 163개보단 다소 감소한 것으로 조사됐다.   종합적으로 비교해 볼 때 시장 상황을 낙관하기는 다소 빠를 수도 있으나 많은 전문가가 올해 초 모기지 이자율의 하락세가 뚜렷한 상황으로 올 한해 부동산 시장의 회복세가 예상보다 빠르게 나타날 수 있다고 조언하고 있으며 모기지 이자율이 올해 하반기까지 5%대 진입에 성공한다면 정상적인 시장으로 회복이 가능할 것으로 보고있다.   다행히도 부동산 시장 내 매물 부족 현상이 지난해 하반기보다 더 악화되진 않고 있는 상태로 모기지 이자율이 하락하면 매물 역시 소폭 증가할 가능성이 예상되기 때문에 낙관적이라고 할 수 있다.   다만 LA지역에 높아진 부동산 가격은 1% 미만의 모기지 이자율 하락으로 낮추기는 어려울 것으로 판단되기 때문에 올해 부동산 가격 상승세는 주춤하겠으나 큰 하락세를 기대하기는 힘들 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 한인타운 부동산 한인타운 부동산 주택가격과 부동산시장 부동산 시장

2024.01.30. 22:15

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다.     이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024.01.24. 17:01

[부동산 이야기] 부동산 소유권 보유법 TIC

부동산 구매 시에 혼자서 소유한다면 형식은 매우 간단하다. 팔 때도 스스로 결정하고 사인하면 그만이다. 하지만 두 명 이상이 보유하게 된다면 어떤 형식의 소유권을 택할지 신중히 알아보고 본인에게 맞는 것을 결정해야 한다.     최근 어떤 손님과 상담을 해드리는 과정에서 보니 렌탈 프로퍼티인데 부모님과 두 아들이 각각 43%씩의 지분과 7%씩의 지분으로 나눠서 TIC(Tenancy In Common)로 소유하고 있었다. 그런데 문제는 부모님 중 한 분이 돌아가신 것. 이 경우 돌아가신 분이 소유하고 있던 43%는 어찌 될까? 상속 재판(Probate Court)을 거쳐야 한다. 수개월에 걸친 절차를 거쳐서 변호사비, 그 외의 서류와 조사 등 발생한 비용, 시간과 에너지를 들이고 판매 후 남은 지분을 상속인에게 결과대로 나눠주게 된다. 또 이렇게 오랜 시간이 걸리니 리스팅 가격도 좀 더 낮게 책정이 되는 경우가 빈번하다. 바이어들이 이런 오랜 대기 기간을 기다리게 하려면 그럴 수밖에 없는 까닭이다.     TIC는 그렇다면 안 좋은 형식의 소유권인가? 그렇지 않다. TIC의 가장 큰 장점은 소유 지분을 자유롭게 지정할 수 있다는 점이다. 가령 3명이 소유권을 갖는데 한 명은 45%, 다른 한 명은 38% 그리고 나머지 한 명은 17% 이런 식으로 100%의 소유권을 맘대로 나눌 수 있다. 반면 다른 소유권 형식 중 하나인 JT(Joint Tenancy)로 간다면 1/3씩 무조건 똑같은 지분으로 분배가 되어야만 한다.     부부가 공유하는 커뮤니티 프로퍼티의 형식일 경우도 무조건 50:50으로 지분은 동일하게만 허용이 된다. 이렇다 보니 TIC는 주로 함께 공동 투자를 하는 경우인데 투자하는 액수가 각각 다를 경우가 많다. 가령 A가 70%, B가 30%를 TIC로 소유권을 가졌다고 치자. 만일 훗날 B가 자기 지분을 가령 C에게 20% 팔고 D에게 10% 팔아서 이 투자에서 나가겠다고 결정하면 소유권은 A의 70%와 C의 20%, D의 10% 이렇게 바뀌게 되겠다.     만일 B가 사망했다면 그가 소유했던 30%는 아까 말한 대로 상속법원을 통해 상속인에게 부여된다. 이때 A가 설사 상속인 자격이라고 해도 자동으로 소유권이 100% A에게 넘겨지는 것이 아니다. 만일 B가 C에게 채무를 지게 되었다면 채권자 C는 B의 지분 30%에 대해서만 법원에 소송을 걸어 강제 집행 매매를 요구할 수 있고 만일 승소하게 되면 A는 그대로 70%, 그리고 C가 B를 대신하여 나머지 30%의 소유권을 갖게 되는 것. 그러므로 소유지분을 자유롭게 지정할 수 있고 본인의 소유지분을 자유롭게 양도할 수 있다는 점들이 바로 이 TIC의 장점이다.     하지만 단점은 소유지분을 자동으로 상속되게 할 수는 없다는 것이니 만일 본인이 TIC 형식의 소유권을 갖고 있다면 사망 전에 미리 상속하여 넘겨주면 좋겠다. 이러한 특성을 잘 파악하지 못한 상태에서 소유자가 사망할 경우 위에서 언급한 것처럼 복잡한 절차와 경비가 발생하는 불편함이 있을 수 있음을 미리 양지하시면 좋겠다. 여기서 드리는 설명은 일반적인 부분에 대해 기본적인 상식 정도로 알고 있으면 좋을 정도이고 사실 소유권은 매우 복잡하고 민감한 이슈일 수 있으므로 법률 전문가와 상의하시기를 권해 드린다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커부동산 이야기 부동산 소유권 부동산 소유권 소유권 형식 사실 소유권

2024.01.24. 17:00

[부동산 이야기] 비트코인과 부동산

사기, 쓰레기, 거품 등 의구심이 끊이지 않던 비트코인이 드디어 제도권 시장 안에 편입됐다. 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF)가 증권거래위원회(SEC)의 승인을 얻어 거래가 시작됐다. 이는 세계 최대 자본시장인 미국의 제도권 자산으로 인정받았다는 점에서 매우 특별하다. 선물 기반의 비트코인 ETF는 이전 2021년에 출시됐지만, 현물 ETF는 기관들이 투자자들에게 모은 돈으로 실제 코인들을 사는 만큼 대규모 자금이 코인 시장에 유입되는 매우 유의미한 단계를 넘어 가상자산의 달라진 위상을 입증하는 순간이라고 할 수 있다.     우선 ETF는 주식처럼 증권거래소에서 거래할 수 있는 투자 상품이다. 특정 지수에 연동하는 것을 기반으로 주식, 채권, 부동산(Reit), 인덱스 등 다양한 자산의 시장 지수와 연동하는 상품에 투자할 수 있는 개념이다. 이제 비트코인 선물은 제도권 시장 내 편입하여, 우리가 현재 거래하고 있는 채권, 주식, 금 EFT 등 다양한 투자 상품들과 함께 일반 투자자들에 새로운 투자 기회를 제공할 수 있다. 게다가 기관투자자들이 증권 계좌에서 비트코인 ETF 등을 구매 보유할 수 있게 되며, 예를 들어 401(K) 퇴직 계획 및 기업용 연금 기금과 같은 포트폴리오에 비트코인을 통합하기가 더 쉬워 진다.     하지만 반대로, 비트코인 현물 ETF의 단점은 분명 존재한다. 기술적으로는 비트코인 자체가 P2P 거래의 특성을 가지고 있으며 중앙 관리자가 없이도 거래가 가능한 자산이다. 이러한 특성이 비트코인 현물 ETF에는 반영되기가 쉽지가 않다.     또한 비트코인의 매우 큰 장점인 프라이버시(익명성)도 ETF에서는 제한된다. EFT는 증권 거래소를 통해 거래하고 투자자의 정보가 필요하기 때문이다. 둘째, 무엇보다도 비트코인 자체에 대한 투자 리스크와 불확실성이다. 매우 큰 등락 폭과 작년 테라 코인 사태에서 봤듯 시가총액 10조원의 가치가 하루아침 100분의 1토막이 나거나, 원인 모를 시세 급등 및 급락은 여전히 비트코인 ETF 투자를 가로막는 결정적인 이유이다.     보통 자본의 특성상 보유한 자산 중 비교적으로 큰 리스크가 존재하는 경우 마지막 종착지와 탈출구를 찾기 마련이다. 개인, 회사, 법인 등을 불문 대부분의 운용 주체들의 마지막은 부동산 소유로 투자 비중을 늘리기 마련이다. 부동산은 기본적으로 존재 자체로도 효용성이 높고, 투자 가치가 존재하며, 안전하기까지 하다. 비트코인 EFT가 수년 내 제도권 시장에서 성공적으로 정착한다는 가정하에, ‘성공한 투자 혹은 기업들의 다음 자산 이동은 어디로’라는 물음에 부동산 말고는 다른 답은 없다. 앞서 언급한대로 부동산의 효용성과 안정 이외에도 세금과 절세 측면에서도 가장 효과적이기 때문이다.     매우 빠르게 변화하는 세상 속, 자본 또한 다양한 형태와 방식 자산의 형태가 변화하고 있다. 코인 시장도 그랬든, 항상 예측은 빗나가고 현실은 다르게 흘러왔다. 하지만 불변의 법칙은 있다. 사람도 돈도 가장 중요한 것은 안전이다. 그 점에서 여전히 부동산, 특히 미국 부동산은 부동의 1위 안전 자산임이 틀림없다.     ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / eXp 부동산 리얼터부동산 이야기 비트코인 부동산 비트코인 현물 비트코인 선물 비트코인 자체

2024.01.24. 16:59

작년 시카고 부동산 거래 20%↓ 가격 ↑

작년 한해 시카고의 부동산 시장은 거래는 한산했지만 가격은 상승한 것으로 나타났다. 전문가들은 모기지 이자율이 하락하는 올해에는 보다 활발한 거래가 나타날 것으로 예상하고 있다.     일리노이부동산인협회가 최근 내놓은 자료에 따르면 2023년 일리노이에서 거래된 주택은 모두 13만2120건이었다. 이는 2022년 대비 18.3%가 줄어든 수치다. 이 중 8만9482건이 시카고 메트로폴리탄 지역에서 거래된 주택이었는데 이 역시 전년 대비 20.1% 감소한 것으로 나타났다.     시카고 시의 경우도 2만2400건이 거래돼 2022년 대비 20.9% 하락한 것으로 집계됐다.     거래량은 줄어들었지만 가격은 올랐다. 작년 일리노이에서 거래된 주택의 중간가격은 26만9000달러로 2022년 중간가격에 비하면 3.5% 올랐다. 시카고 메트로 지역의 중간 거래가격은 32만4900달러로 전년 대비 4.6% 높은 것으로 드러났다. 시카고 시의 경우에는 중간 가격이 떨어져 대조를 보였다. 33만달러로 2022년 대비 1.5% 줄어들었다.     전국 부동산 시장도 시카고 시장과 큰 차이를 보이지 않았다. 12월 기준 부동산 거래는 최근 30년래 가장 낮았으며 중간값은 38만9000달러로 최고치를 기록했다.     전문가들은 작년 시카고 부동산 시장의 거래가 부진했던 이유를 주택담보대출 이자율에서 찾았다. 프레디 맥 자료에 따르면 지난해 10월 30년 고정 모기지 이자율은 7.79%로 고점을 찍은 후 12월 6.61%로 떨어졌다. 올해는 이자율이 6~7%대를 오고 갈 것으로 보인다.     2023년 12월 기준으로 시카고 주민이 5% 다운페이먼트를 하고 6%의 모기지 이자율을 적용 받아 중간 가격대의 주택을 구입할 때 월 페이먼트는 2299달러였다. 이는 연 소득이 9만1960달러는 되어야 집을 구입할 수 있는 능력이 된다는 것을 뜻한다.     하지만 7%의 이자율을 적용 받는다고 가정했을 때 월 페이먼트는 2474달러로 뛴다. 연 소득도 9만8960달러로 올라간다. 그만큼 주택 소유주의 부담은 늘어가고 집 구입은 어려워진다는 의미다.     시카고부동산인협회는 “올해 모기지 이자율이 하락할 것으로 보이기 때문에 마켓에 매물을 내놓는 사례가 늘어날 것으로 보인다. 매물이 늘어나고 구입 희망자 역시 낮은 이자율로 보다 적극적으로 마켓에 참여할 수 있기 때문에 부동산 시장은 개선될 것"이라고 밝혔다. 또 아파트 렌트비가 지속적으로 오르고 있기 때문에 집 구입 쪽으로 선회하는 주민들이 많아질 수 있다. 아울러 현재는 높은 이자율이 이어지고 있지만 나중에 이자율이 떨어질 것으로 확신하는 주택 구입 희망자들이 늘어나면서 선 구입-후 재융자를 선택하는 주민들의 숫자도 늘어날 수 있다는 것이 전문가들의 예측이다.     Nathan Park 기자시카고 부동산 시카고 시장 시카고 메트로폴리탄 시카고 주민

2024.01.23. 13:23

‘베스트 부동산’ 27일 드림포올 설명회 개최

추첨 방식으로 재개되는 첫 주택 구매자 다운페이먼트 지원 프로그램 ‘드림포올’에 대한 궁금증을 풀 수 있는 자리가 마련된다.   콜드웰뱅커 베스트 부동산은 오는 27일 오전 10시부터 자사 풀러턴 사무실(4130 W. Commonwealth Ave) 세미나실에서 드림포올 설명회를 개최한다고 밝혔다.   이날 행사에는 샬롬센터 이지락(사진) 소장이 강사로 초빙돼 1700~2000명을 추첨하는 드림포올에 대한 개요와 신청자격, 신청요령 등에 관해 설명한다.   베스트 부동산 관계자는 “지난해 1월 1차 드림포올을 통해 많은 한인들이 첫 주택을 마련했다. 이번 2차 프로그램 시작에 앞서 사전 준비를 통해 내 집 장만을 하는 데 도움이 될 수 있도록 세미나를 마련하게 됐다”면서 한인들의 많은 참여를 당부했다.   선착순 30명으로 제한되며 문의는 전화(714-451-1700/714-904-8949)로 하면 된다. 박낙희 기자베스트 부동산 베스트 부동산 설명회 개최 프로그램 시작

2024.01.22. 19:30

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

지난 수년 동안 미국 부동산 시장은 ‘예측불허’ 그 자체였다. 몇 년 전에는 낮은 모기지 금리로 인해 시장이 매우 뜨거웠지만 2021년 8월부터 2023년 8월 사이 30년 고정 모기지 금리가 지속해서 상승해 현재 20년래 최고치를 기록 중이다.     그런데도 절대적인 매물 부족으로 주택가격의 고공행진은 멈추지 않고 있다. 향후 5년간 주택시장이 어떻게 펼쳐질지 전망해 본다.     전국부동산중개인협회(NAR)에서 지난해 12월 12일에 2024년 전망 보고서를 발표했다. 특이한 점은 내년 재택근무자들이 줄어들어 도시 지역 주택들의 수요가 늘 것으로 예상하고 있다는 것이다.   올해 주요 전망은 ▶올해 주택 매매 건수 회복 ▶30년 고정 모기지 금리 6.3% ▶모기지 금리 0.2%씩 하락할 때마다 약 95만 가구 주택시장 재진입 ▶예상 이자율 도달 약 450만 예비 주택구매자 증가 ▶이로 인해 부동산 가치 지난해 4.8% 혹은 그 이상 상승 등이다.     올해는 몇 년간의 불확실성 이후 주택시장이 더욱 안정될 것으로 예상한다. 모기지 금리가 예상보다 빠르게 하락함에 따라 주택가격은 올해 대부분 보합세를 유지할 가능성이 높다. 이는 시장 진입을 위해 잠시 방관하고 기다려온 구매자들에게 좋은 소식이 될 것이다.     그러나 가장 집값이 비싼 지역 중 하나인 캘리포니아주의 경우 향후 1년 동안 집값이 10% 정도 오르거나 내릴 수도 있다고 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 전망했다. 캘리포니아는 모기지 금리에 따라 주택가격이 큰 영향을 받는 것으로 알려졌다. 향후 5년 동안 캘리포니아주 주택가격은 15~25% 상승할 것으로 예측됐다. 비록 고정 모기지 금리가 높은 수준이긴 하지만 주택가격은 거의 꿈쩍도 않고 있다.     올해 일부 예비 주택구입자는 주택 구매에 더 좋은 해가 될 수 있다. 주택 가격은 계속 상승할 가능성이 높다. 일부 시장에서는 상승할 가능성도 있지만, 특정 지역에서는 가격이 하락할 것으로 예상한다. 억눌린 수요와 낮은 재고는 일반적으로 가격을 상승시킬 것이다.   그러면 이제 주택 구입 준비는 어떻게 하면 좋을까. 가장 중요한 것은 자금이다. 지난해 퓨 리서치센터가 직장을 바꾼 미국인들을 대상으로 설문조사를 한 결과 응답자의 60%는 직장을 옮긴 후 봉급이 인상됐다고 밝혔다. 셀러와 바이어 모두 완벽한 타이밍을 기대하는 것도 좋지만 그러다가 좋은 기회를 놓치는 경우도 많다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 가구 주택시장 부동산 시장 모기지 금리

2024.01.17. 17:57

LA·OC 상업용 부동산 부실 터질라 우려 확산

LA와 오렌지카운티의 상업용 부동산 대출 부채 만기가 다가오면서 연체율이 높아질 경우 대출 부실로 상업용 부동산발 위기가 현실화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.     부동산 매체 더리얼딜은 투자조사기관 모닝스타의 크레딧 어날리스틱 데이터를 인용해 올해 LA와 오렌지카운티 부동산 시장이 210억 달러 규모의 상업용 모기지담보증권(CMBS)과 대출채권담보증권(CLO) 대출 만기로 위기에 직면해 있다고 10일 보도했다.     올해 만기가 되는 CMBS 및 CLO 대출 중 거의 60%가 금융당국의 감시 목록에 올라가 있는데 이는 채무불이행이 예상되거나 발생했음을 나타낸다. 또 약 2억5000만 달러 상당의 대출이 만기일이 되기 전에 연체된 것으로 전해졌다.   팬데믹으로 재택근무가 확산하면서 가장 큰 타격을 입은 상업용 부동산은 사무실로 수요가 줄면서 공실률이 급증하고 대출 부실이 증가하기 시작했다.     무디스 인베스터에 따르면 지난해 11월 CMBS 오피스 대출 연체율은 5년 만에 최고치를 기록했다. 지난 3일 마켓워치는 무디스 CMBS 데이터를 인용해 60일 이상 연체된 오피스 대출 비율은 지난 10월 5.14%에서 11월 5.28%로 높아졌다고 밝혔다.     상업용 부동산 대출 부실 사태는 연방준비제도(Fed·연준)의 제로 금리 정책 시행의 영향도 크다. 지난 2020년과 2021년 연준이 기준금리를 0%에 가깝게 유지하기로 결정하면서 많은 차용인이 상업용 부동산을 재융자하기 위해 자본 시장으로 몰려들었다. 이때 대출 중 상당수는 지난해 만기가 되었거나 올해 만기가 될 예정이지만 이자율 환경은 그때와 달라졌다. 기준 금리가 5.25~5.5%로 치솟자 상업용 부동산 대출 금리는 두 배로 뛰었지만 상업용 부동산 가치는 급락했다. 상업용 부동산 담보 대출은 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 방식이 약 80%를 차지해 부동산 가치가 떨어져 건물을 팔아도 대출금을 갚기 힘들고, 고금리에 재융자를 받기도 쉽지 않은 상황이다.     더리얼딜에 따르면 거대 자산운용사인 블랙스톤도 올해 남가주 부동산의 최대 10개 CMBS 거래 중 6개 차용자로 대출 규모는 약 27억 달러다. 만기는 오는 8월로 금융당국의 감시 목록에 올라와 있다.     LA 다운타운에 있는 두 개 오피스타워도 올해 만료된다. 라이징 리얼티의 원 캘리포니아 프라자에 묶인 3억 달러는 오는 11월 만기 되고 브룩필드의 뱅크오브아메리카 프라자의 3억7700만 달러도 오는 9월 만기를 앞두고 있다.     고금리 여파로 연체율은 올해 더 오를 것이라는 전망도 쏟아지고 있다.     대런 휠러 CMBS 수석 연구원은 “과거 저금리에 자금 조달을 했던 차입자 및 투자자들이 높은 금리로 상환하는 상황에 직면하면서 향후 수개월 동안 연체율이 더 오를 것”이라고 내다봤다.   단 올해 상업용 부동산 시장은 연방준비제도의 기준금리 결정과 경제 상황에 달려있다고 덧붙였다.     모기지은행협회에 따르면 올해 만기 도래하는 상업용 부동산 부채는 약 1조2000억 달러에 달한다. 지난해 12월 금융감독국은 상업용 부동산이 올해 금융 시스템에 가장 큰 위협이 될 것이라고 우려한 바 있다. 이은영 기자 [email protected]상업용 부동산 상업용 부동산발 상업용 모기지담보증권 오렌지카운티 부동산

2024.01.11. 19:21

[부동산 가이드] 리스의 종류

상업용 부동산에서 건물주와 테넌트 모두에게 가장 중요한 것은 리스 계약이다. 둘의 관계가 형성되고 정리되는 상업용 부동산에서는 아주 중요한 요소다.     아파트 경우 일 년 단위로 계약하는 경우가 많고, 오피스 빌딩 혹은 인더스트리얼 빌딩 경우는 3~년 단위로 계약하는 경우가 대부분이다. 리테일 등 쇼핑센터는 5~10년 이상의 장기 리스계약이 되어 있는 경우가 있지만, 호텔은 숙박객에게 하루 단위로 리스 계약을 한다.     부동산의 종류에 따라서 리스 계약의 기간과 조건이 달라지고, 각 부동산별로 신경을 쓰고 확인을 해야 하는 사항들이 매우 다양하다. 결정적으로 가장 중요한 것은 이러한 크고 작은 리스 계약의 조항들이 소유하고 있는 부동산 자산의 가치에 큰 영향을 준다는 것이다.   오늘 리스의 기본 개념에 대한 설명을 시작으로 앞으로 몇달에 걸쳐 리스에 대해서 알아보도록 한다.   리스의 종류는 Owner's Leased-Fee Interest, Tenant’s Leasehold Estate, 그리고 Sublease 이렇게 세 가지로 나눌 수 있다.     첫째 Owner's Leased-Fee Interest 는 일반적으로 우리가 알고 있는 리스의 개념이다. 건물주가 테넌트에게 계약된 기간 동안 건물의 일부나 전체를 사용할 권리를 주고 이에 대한 대가로 정기적인 렌트비를 받는 리스 형태다.     리스계약 기간이 끝나면 테넌트는 건물주에게 공간을 돌려주게 되는데, 계약된 기간 동안에는 테넌트는 사업을 위해 꾸며진 공간을 건물주의 허락을 받은 후 다른 사람에게 판매하거나, 그 공간의 사업체를 담보로 융자를 받을 수도 있다.       둘째 Tenant’s Leasehold Estate은 조금 전에 설명한 Owner's Leased-Fee Interest가 가치를 가질 때 Tenant’s Leasehold Estate 라고 부르게 된다.     가치를 가진다는 말은 테넌트가 현재 지불하고 있는 렌트비가 비교 대상 지역 안에서 다른 임대공간과 비교하여 낮을 때를 가리키는 말이다.     즉, 현재 지불하고 있는 렌트비가 근처 비슷한 조건을 가진 공간의 렌트비보다 낮을 경우 그 차액이 바로 이 리스의 가치를 형성하게 되는 것이고, 만약에 건물주가 Sublease를 허락하였을 경우 그 가치는 매매 가능한 가치가 된다. 공유 오피스, 공유 창고, 공유 주방 등이 이런 개념에서 발전된 상품들이다.     마지막으로 Sublease가 있는데 이는 현재 공간을 리스하고 있는 테넌트가 다른 테넌트(서브 테넌트)에게 리스를 다시 계약하는 것을 말하고, 이럴 때는 건물주의 허락이 필요하고, 리스 계약서에 Sublease를 할 수 있는지 없는지가 명시되어 있다.     허락되면 현재 테넌트가 전체의 공간이나 부분 공간을 다른 서브 테넌트에게 서브리스를 주게 되는 경우이고, 이렇게 Sublease를 계약했다 하더라도 기존의 테넌트는 건물주에게 모든 리스에 대한 책임이 있는 동시에 그 공간에 대한 권리도 같이 유지되게 된다.     리스에 대한 책임이라는 것은 Sublease를 주었다 하더라도 테넌트는 서브 테넌트가 렌트비를 내든 지 안내든 지와 상관없이 계속 건물주에게 렌트비를 지불하여야 하고 임대한 공간을 리스 계약이 끝날 때까지 건물주와 약속한 컨디션으로 유지하고 돌려주어야 할 의무를 지고 있다.     부동산 거래를 할 때는 나의 권리를 보호해주고 생각하지 못한 부분까지 챙겨줄 수 있는 부동산 전문가의 도움을 받을 것을 추천한다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE 코리아 데스크부동산 가이드 리스계약 부동산 리스 계약서 서브 테넌트 리스계약 기간

2024.01.10. 17:13

[부동산] 2024년 부동산 전망

새해 부동산 시장 전망은 전체적으로 밝아 보인다. 이런 전망이 나오게 된 배경, 가장 먼저 눈에 띄는 현상으로는 한동안 높았던 이자율이 드디어 고개를 숙이기 시작한다는 것이다. 한동안 정말 환상적인 이자율을 누렸었다. 그리고 우리가 누렸던 것보다 훨씬 혹독하게 갑자기 상승한 고이자율로 인해서 아주 큰 어려운 시간을 보내야 했다. 다행히 부동산 시장은 꾸준한 수요 증가로 인해서 기존의 수요가 잠시 숨 고르기를 하고 있던 시간 동안에도 꾸준한 수요가 있었다. 덕분에 매매는 많이 줄어들었지만, 가격은 기대치만큼은 떨어지지 않았다. 전국적으로 볼 때도 남가주 지역은 아주 특수한 지역이었다. 가격이 내려가기는커녕 고이자율로 미국 전체가 불경기로 힘들어할 때도 꾸준한 상승을 유지하였다.   이렇게 이자가 떨어진다는 것은 바이어들이 본격적으로 다시 움직이기 시작한다는 것이다. 빠르면 3월 말에서 늦어도 7월 전에는 6%의 이자율을 기대할 수 있는 상황이다 보니 아마 겨울이 끝나기 전부터 부동산 시장에는 봄이 찾아올 것이란 기대를 한다. 한동안 메말라 있던 매물들이 나오기 시작하겠지만 늘어나는 바이어들 때문에 새해에도 집 구입은 그리 만만하지만은 않을 것으로 보인다.   단순히 이자율만 떨어지는 것은 아니다. 이제 대선도 또한 다가오기 시작한다. 대선이 있는 해의 부동산 시장은 아주 활발해진다. 현 정부에서도 대선이 있는 해에는 어떻게 해서든지 경제적으로 좋은 결과를 내기 위해서 여러 가지 정책을 시행한다. 그리고 이런 정책에는 부동산의 부흥이 밑바탕이 되어 있어야 한다. 연방준비제도(Fed.연준)가 제로 수준으로 기준금리를 떨어뜨리고 도널드 트럼프 전 대통령이 재선에 성공할 경우 오는 2024년까지 부동산 침체는 없을 것으로 보인다. 트럼프 전 대통령이 부동산을 기반으로 한 사업가 출신이기 때문에 임기 중에는 부동산 친화적인 정책을 펼칠 수밖에 없어 보이고 단순히 이자율을 떨어뜨려서 부동산 시장에 활기를 불어넣는 것이 아니라 그 외에도 여러 가지 정책을 통해서 부동산 시장에 활력을 불어넣게 될 것이다.   이보다 가장 중요한 것은 바로 심리적 요인이다. 환상적으로 낮은 이자율로 오랫동안 길들어 있다가 갑자기 상승한 이자율에 겁먹고 숨만 고르던지 아니면 아예 포기해버린 바이어들이 아주 많다. 그런데 이제 높은 이자율에 어느 정도 적응이 되는 상황에서 현실적으로 안정적인 6%대의 이자율과 여러 가지 부동산 정책으로 인해서 바이어들의 마음에는 이제는 부동산을 구입해도 괜찮은 시기란 인식이 들기 시작한다. 그리고 이런 인식은 아주 빠르게 펴지게 되어 있어서 바이어들이 움직이기 시작하고 셀러들도 이제는 본인의 아주 낮은 이자율을 가지고 있는 집을 팔고 조금은 높아지지만 그래도 현실적으로 얼마든지 나쁘지 않은 새로운 이자율로 다른 집을 구입하고 이사 갈 준비를 하기 시작할 것이다. 이런 과정을 통해서 매물은 자연스럽게 늘어나게 되고 매매 건수도 증가하게 되는 것이다.   상업용 부동산 가운데 특히 비즈니스호텔 산업이 호황을 누릴 것으로 보인다. 팬더믹 후 해외 여행객과 내국인 여행객의 지속적인 증가로 인해 호텔 초과 수요가 상당 기간 지속될 전망이다. 특히 LA 지역을 중심으로 한 가주에 주목하고 있다. 꾸준히 유입되는 아시아계 이민자로 인해 수요와 자금이 풍부하고, 벤처산업과 함께 관광산업이 발달해 호텔의 지속적인 성장이 기대되는 지역이기 때문이다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 비즈니스호텔 부동산 시장 새해 부동산 상업용 부동산

2024.01.09. 22:42

[부동산 이야기] 부동산 수익성

투자 목적으로 수익성 부동산 구입을 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치와 합리적인 가격이다.     콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택인 경우 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 그러나 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 연수입 계산에 가장 많이 쓰이는 것이 수익환원률(캡레이트·CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.   캡레이트는 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치로 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡레이트는 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 연 순수입을 구매가격으로 나눈 것이다. 캡레이트는 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편, 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 총수입배수(GRM·Gross Rent Multiplier)가 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는지의 배수를 뜻한다.     예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡레이트는 4.4%가 되는 것이다.     그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 이는 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡레이트보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다. 그리고 같은 수입이 창출되는 부동산이라도, 부촌에 위치한 것은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 일반적으로 캡레이트가 낮은 매물은 위치가 좋은 곳에 있고, 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡레이트의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 수익성 수익성 부동산 부동산 수익성 투자 부동산

2024.01.03. 17:23

[부동산 가이드] 2024년 부동산 전망

2007년 금융위기 이후 팬데믹 등의 글로벌 위기 상황을 거치면서도 부동산 시장은 2022년까지 거침없이 상승세로 올라왔다. 하지만 2022년 3분기를 지나면서 연준의 기준 금리 인상과 함께 2023년 말까지 부동산 시장은 어떠한 방향으로 흐를지 예측하기 어려운 상황 속에서 방향을 결정하지 못한 투자자들의 관망 속에 한 해가 마무리 되었다.     기업 혹은 개인 고객 모두 가장 궁금해 하는 것은 부동산 투자의 적합한 시기와 좋은 매물 투자 기회가 오면 알려 달라는 것이다.     많은 사람들이 기대하는 부동산 가격의 대조정의 시간이 앞으로 올 수도 있지만, 그러지 않을 가능성이 더 많다라는 것이 전문가들의 의견이다. 실제로 이미 마켓의 가격은 10~20% 정도 조정이 되어 있지만, 은행의 고금리 저축 상품과 더 큰 가격 하락에 대한 기대감으로 이러한 가격 조정은 좋은 기회를 기다리는 투자자들에게는 매력적으로 다가오지 않고 있다. 또한 주택시장은 여전히 수요가 많고 매물이 많지 않아 선호도가 높은 지역들의 주택 가격은 여전히 상승그래프를 그리고 있다.     많은 금융보고서들은 2024년 금리 인하 가능성을 매우 높게 예상하고 있다. 금리가 인하한다는 것은 시장 경제가 안 좋다고 판단을 했기 때문이고, 실제로 금리 인하가 되는 시점에는 미국의 많은 회사와 구성원들이 경제적인 어려움을 체감하는 시기가 될 것이다.     이러한 상황을 극복하기 위해 부동산 자산 매물을 처분하는 계획을 세울 수 있고, 증가되는 매물로 인해 부동산 가격이 하락할 가능성이 있다. 바이어 입장에서는 부동산 가격이 떨어지고, 이자율도 낮아지면서 구매력이 상승되어 부동산 구매를 더 적극적으로 고려할 것이다. 아마도 많은 부동산 투자를 원하는 많은 사람들이 기대하는 2024년의 전망이라고 생각된다.     하지만 우리는 책으로 배웠던 많은 경제 이론들과 순환 시스템이 들어맞지 않는 시대에 살고 있다는 것도 잊지 말아야 한다. 미국은 서브프라임으로 인한 경제위기를 겪은 이후 많은 시스템의 개선과 새로운 경제 활성화 대책들로 불황이 없는 시대를 만들고 있다. 2024년 미국은 대통령 선거가 예정되어 있고, 어느 대통령이 되든지 경기 침체가 없는 경기 호황만 있는 시대를 만들려고 시스템을 조정해 갈 것이다.     힘들어진 사업체는 은행 융자금을 갚지 못하지만 정부는 은행이 차압을 하는 것을 막을 수도 있고, 어려운 사업체들을 재정적인 도움을 지원하여 어려운 상황을 극복하게 하거나 자연스럽게 사업을 정리할 수 있는 시간을 줄 수도 있다. 이 기간동안 소유하고 있던 부동산 자산은 마켓 가격에 판매를 하고 1031 익스체인지를 이용하여 수익용 부동산을 구매하여 계속 경기가 선 순환되게 만들 수 있다. 이 경우는 금리는 하락이 되지만 부동산 가격은 계속해서 상승 곡선을 그리는 시나리오이다.     2024년은 우리가 정신 없이 지나온 2023년보다 더 다양하고 다이나믹한 이벤트들로 지나갈 한 해가 되지 않을까 싶다. 필자는 2024년에 주어진 이 칼럼 공간을 통하여 한인커뮤니티에게 주류 부동산 투자자들이 당연히 알고 있는 기본기를 함께 공유해 미국에서 부동산 임대 혹은 매매를 할 때 몰라서 손해 보는 경우는 없도록 정보를 제공해 드리고자 한다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE 코리아 데스크부동산 가이드 부동산 금융보고 부동산 투자 부동산 시장 부동산 자산

2024.01.03. 17:12

[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.     이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.     지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.   특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.   그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.   상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.   지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.   그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.   지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.   다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.   이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.   그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024.01.02. 21:09

[부동산 이야기] 2024년 부동산 시장 전망

한참 정점을 찍어 8%대까지 치솟았던 모기지 이자가 12월 연준이 3차례 연속 기준금리를 동결하며 내년에 약 3차례 정도를 인하할 것임을 시사하자 오랜만에 6% 초까지 내려왔다. 가장 우려했던 경기침체에 관한 부분이 완만한 연착륙으로 물가상승을 성공적으로 잡을 수 있으리란 희망적인 메시지로 해석되는 것이다. 물론 소비자들이나 상인들이 느끼는 체감경기는 여전히 우려가 크고 위축되어 있으며 기업들 역시 여전히 구조조정을 유지하며 긴축재정을 이어나가는 모습들이다. 개인들의 크레딧 사용률은 지난 수년간 경제 압박 속에서 매우 높아져서 위험한 수준이란 경고도 꽤 설득력 있다.   2024년 새해에도 기업들은 이러한 긴축재정을 이어나갈 것으로 예상된다. 아직은 많은 위험변수가 존재하고 거인 기업들도 한순간에 무너질 수 있으므로 비용 절감에는 계속해서 예민하게 반응할 수밖에 없을 것. 또한 미국이 연착륙한다 한들 글로벌 경제의 회복은 또다른 문제이므로 이는 당연하다 하겠다.     그러면 부동산 시장은 어떨까. 금리가 인하하면 모기지 이자와 동일하게 생각하시는 분들도 많다. 물론 장기적인 입장에서는 연결성이 있지만 모기지 이자의 직접적인 기준 지수는 10년 국채 금리다. 그리고 바로 이 10년 국채 금리는 올여름 이후 처음으로 4% 이하대로 떨어지면서 모기지 이자도 따라서 6% 초반대까지 현재 떨어진 것이다. 내년에도 좀 더 인하할 것으로 예상된다. 부동산 시장은 그렇게 되면 거래량은 올해보다는 활발해질 것으로 예상되고 따라서 가격도 살짝 오름세로 돌아설 수 있음을 감안해야 한다. 올해 이자가 그렇게 치솟는데도 가격이 안 떨어진 이유는 시장에 매물이 극히 적었고 집을 팔아야 하는 셀러들은 거의 어쩔 수 없는 이유로 팔아야 할 경우들에 한했다. 하지만 리스팅 에이전트로 오퍼들이 들어오는 걸 보면 융자 없이 전액 현금인 경우들도 많았고 아니면 다운페이를 아주 많이, 거의 40-50% 정도는 하고 사는 경우들이었다. 적은 다운페이로 이미 오른, 그리고 내리지는 않는 집값을 사려면 이전보다 훨씬 높은 인컴 수준이어야 가능했다. 이러다 보니 연봉 10만 달러 정도의 적지 않은 인컴으로 평균 수준의 빚을 갖고 있는, 다운페이가 많지 않은 그런 바이어들은 올해는 사고 싶어도 살 수 있는 집들이 없었고 그래서 거래량 자체가 적었다.     내년에 이자가 인하되기 시작하면 다시 바이어들은 집을 사기 위해 움직일 것이고 거래량 자체는 올해보다 훨씬 많아질 것으로 예상된다. 그리고 그것은 무엇을 의미하나. 매물이 쏟아져 나오지 않는 이상 바이어들은 다시 오퍼 경쟁을 맞이해야 하고 그러면 또 가격이 오를 수 있는 악순환의 시작도 의미한다.     만약 집을 사려고 계획 중이라면 이래도 저래도 집 사기가 쉽지 않기는 마찬가지일 것이므로 좀 더 빨리 움직일 것을 권한다. 어차피 집값은 내릴 기미는 당분간 없고 이자는 내릴 것으로 예상하니 얼른 사고 이자가 내리면 재융자를 받으시는 것이 좋은 방법일 것이다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 모기지 이자 올해 이자

2023.12.27. 18:17

기관 투자가 투자 확대, 소매 부동산 활기

경기하강에도 소매 부동산 투자에 다시 불이 붙고 있다.     월스트리트저널(WSJ)은 수년 동안 소매 부동산 투자를 기피해 온 대형 투자 기업들이 최근 판매 실적이 좋은 그로서리 스토어, 약국 등 경기 침체에 상대적으로 내성이 강한 비즈니스와 소매 자산 인수에 나서고 있다고 최근 보도했다.     재택근무로 오피스 빌딩에 대한 수요는 감소하고 있지만 팬데믹 이후 일부 소매업체들의 매출이 되살아나면서 기관 투자자들의 소매 부동산 투자가 다시 증가하고 있다고 WSJ은 설명했다.   투자관리 회사인 블루아울캐피탈은 올해 가장 활발하게 소매 부동산을 매입한 업체 중 하나다. 2020년부터 연간 15~23억 달러의 소매 자산을 인수했다.     블루아울의 부동산 플랫폼 책임자인 마크 자르는 “그로서리 스토어, 약국, 주유소, 편의점, 자동차 부품 소매점 등 온라인 쇼핑과 경기침체에 탄력적으로 대응할 수 있는 소매점을 주로 구매한다”고 말했다.     시카고에 본사를 둔 사모펀드 회사인 테머리티 스트레티지 파트너스(TSP)도 소매 부동산 투자에 뛰어들었다. 이번 달 민간 소매 부동산 회사인 DLC와 제휴해 향후 3년 동안 소매 부동산 인수에 최대 2억 달러를 지원할 예정이다.   데이터 분석 업체 MSCI 리얼 에셋에 따르면 민간자산관리 자문회사, 부유한 개인, 소규모 민간투자회사가 여전히 소매 부동산 투자를 주도하고 있다. 3분기 기준으로 이와 같은 투자자들이 매각된 소매 부동산의 총액보다 10억 달러나 더 많은 자금을 소매 부동산 매입에 썼다.     소매부동산 개발 업체인 퍼시픽 리테일 캐피탈 파트너스의 스티브 플렌지 최고경영자(CEO)는 “산업용 및 다가구 부동산 가격 상승으로 투자 비용이 커지면서 사모펀드가 연방 정부의 기준금리 인상 이후 투자가 시들했던 소매 부동산으로 눈을 돌리고 있다”고 분석했다.   특히, 소매업계와 애널리스트들은 연준의 내년 금리 인하 전망되면서 소매 부동산에 더 많은 투자가 이루어질 것이라고 내다봤다.     전문가들은 산업용과 다가구 부동산의 경우, 인수 업체가 바로 임대료를 인상해야 할 정도로 가격이 워낙 높게 형성돼 있어서 기관 투자자들이 투자를 꺼리고 있다며 대신 수년 동안 가격이 대폭 내려가 인수 부담이 대폭 줄어든 소매 부동산에 대한 투자를 늘리고 있는 것이라고 진단했다.   이에 더해서 소매 부동산에 대한 부정적인 전망으로 소매 부동산 공급이 줄면서 공실률이 낮은 데다 임대료도 경쟁적인 수준을 유지하는 점도 기관 투자자들의 소매 부동산에 대한 투자 증가에 일조하고 있다고 덧붙였다. 이은영 기자 [email protected]투자가 부동산 기준금리 인상 소매부동산 개발 부동산 투자

2023.12.27. 0:16

11, 12월 부동산 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 11, 12월 남가주 부동산 시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 12월 중순 기준으로 이자율이 6.5% 정도의 범위를 형성하고 있지만 거래량에는 변화가 없습니다. 가격이나 거래량에 상승 하락폭이 한자리 숫자이고 계절적인 요인으로 이러한 추세는 이어질 전망입니다. 금년도 전체를 놓고 본다면 대략 20% 정도의 신규주택과 기존 주택을 포함해서 에스크로가 캔슬이 된 것으로 조사되었고 이자율의 하락으로 재융자나 에큐티 관련 융자가 증가 추세에 있고 특히 9월부터 비즈니스 경기 하락으로 여유자금의 확보를 위한 주택 담보 융자 수요는 늘어날 것으로 보입니다.     최근 특히 외곽지역과 최초 주택 구입자의 경우 FHA 나 VA 융자를 이용하는 경우가 많습니다. 승인이 가능하다면 낮은 다운으로 그리고 좀 더 쉬운 가이드라인과 지역별로 다운페이먼트 보조금도 가능한 경우들과 같이 이용이 가능해서 선호되고 있습니다. 추후 다운을 적게 하는 바이어들이 이용하기 때문에 추후 가격이 하락 시에 밸류에 민감할 수 있고 내년에 가능한 대량 해고의 경우에 해당될 경우 집이 default 위험에 처할 수도 있습니다.     레드핀의 발표에 따르면 금년도 3분기 전체 세일 중 신축 주택의 비율이 30.6%에 이르고 있고 이러한 신규 주택들의 분포가 주로 고인컴 지역에 분포하고 있고 신규주택의 경우 위치에 상관없이 대도시 권에서는 분양이 이루어지고 있고 많은 이들이 대기하고 있는 인기 단지들의 경우 분양을 미루는 추세를 보여주고 있습니다.     내년도에는 은퇴를 포함한 다운사이징 수요와 맞물려지고 모기지 이자가 좀 더 하락한다면 바이어보다는 셀러들의 움직임이 더 활발해질 수 있는 한 해가 될 전망입니다. 시장에 매물이 쌓이기 시작하고 거래량이 가격 상관없이 두 자릿수 이상 최소 2-3개월 증가하게 된다면 바이어들도 다시금 주택 시장에 돌아올 수 있을 것으로 보입니다.    표면적으로 본다면 현재는 매물 부족과 이자율의 상승추세가 바이어들에게는 어려움을 주고 있지만 이자율이 하락 추세에 있어도 거래량이 증가하지 않고 있는 이유는 무엇보다도 바이어들의 시장에 대한 확신이 부족하고 선택의 폭이 거의 없는 상황이 지속되고 높은 가격대를 유지하는 주택시장의 현 상황이 지속되면서 바이어들이나 셀러 양측 결정을 미루거나 거래의 취소나 매물 계약 취소가 빈번하였던 것이 사실입니다.     코로나로 촉발된 연주의 급격했던 금리 인상으로 인한 부작용이 내년에 어떤 식으로 시장에 영향을 줄지는 전망 하기가 힘듭니다. 중소 은행들의 위기 상황에 대한 보도나 상업용 건물 소유주들의 재융자의 난황으로 인한 소유권 포기나 파산의 가능성이 그 어느 때보다 현실에서 나타날 것으로 보입니다.    어느 시기나 주택의 구입은 본인의 재정상황이 제일 중요하다고 생각합니다. 본인이 은행융자나 현금으로 구매가 가능하고 특히 융자를 포함한 주택 유지 비용을 감당할 수 있다면 적어도 본인의 실거주 목적의 주택 구입 결정은 언제나 가능하지만 투자를 포함한 다른 목적의 구입은 신중에 신중을 기해야만 합니다.    이 상황에서 내년이 되었을 때 일단 시장의 변화는 시장에 매물이 증가하거나 거래량이 증가할 경우 그리고 모기지 구입 융자 건수가 늘어나는 경우들이 시장에서 일어날 경우 다시 한번 바이어와 셀러의 입장에서 신중한 결정을 하실 수 있다고 생각합니다.    현재 또는 추후 주택 구입을 원하신다면 그 어느 때보다도 보험과 HOA 비용, 전기나 물 등 유틸리티의 증가 그리고 렌털 프라퍼티의 경우 테넌트와의 소송 문제와 더불어 정부의 각종 추가 세금 부과의 가능성들을 전부다 고려하시고 의사결정하시기를 권해 드립니다. 새해에는 모두의 사업과 가정에 축복 있으시기를 바랍니다.       ▶문의: 213-663-5392 / www.jasonkwak.com  곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사미국 부동산 남가주 부동산 주택 시장 하락 추세

2023.12.26. 23:34

매물 부족·거래 둔화에 부동산 사기 증가세

부동산 업계가 높은 모기지 이자율, 매물 부족, 거래 둔화 등의 어려움을 겪고 있는 가운데, 이 틈을 노린 부동산 사기가 급증한 것으로 나타났다.   야후파이낸스는 최근 저당이 잡혀있지 않거나 빈 건물과 토지 등의 부동산 주인을 사칭해 부동산 에이전트와 구매자들의 거래금을 갈취하는 부동산 사기가 폭증하고 있다고 전했다.   지난해 연방수사국(FBI)은 부동산에 관련된 총 1만1727건의 신고를 접수했다. 추정 피해액은 3억9600만 달러로 지난 2020년 대비 86%나 증가했다.   올해 초 연방 비밀경호국(USSS)도 저당이 잡혀있지 않고 비어있는 부동산을 타깃으로 한 부동산 사기가 급격히 증가했다며 관련 주의보를 내리기도 했다.   부동산 셀러를 사칭한 사기 시도 자체도 크게 늘었다. 전자 사기 보호 서비스 업체 서티파이디(CertifID)의 설문조사 결과에 의하면 부동산 업계 전문가 중 77%는 지난 6개월간 셀러를 사칭하는 사기가 늘었다고 답했다. 전체의 54%는 해당 기간 최소 한 번의 사칭 사기 시도를 경험했다고 밝혔다.   알려진 사기 수법을 보면 이들은 건물이 비었거나 관리자가 상주하지 않는 부동산을 주 대상으로 삼았다. 사기범들은 온라인 등에서 쉽게 구할 수 있는 부동산 토지 관련 자료를 습득해 그럴듯하게 실제 주인처럼 행사하면서 부동산 임대 또는 매매를 했다.   특히 대면보다 전화나 이메일을 통한 거래를 선호하며, 판매가를 시세보다 일부러 낮게 부르는 대신 출금 후 잠적하기 쉬운 전액 현금 거래를 유도하는 식이다.   부동산 업계가 높은 모기지 이자율 등으로 주택소유주들이 집을 내놓지 않아 매물이 부족하고 가격이 치솟은 상태라는 점을 악용한 것이다. 최근 부동산 거래가 줄어든 에이전트들과 저렴한 가격의 부동산을 구매하려는 바이어들이 이들의 주 타깃이다,   서티파이디의 타일러 애덤스 최고경영자(CEO)는 “최근 부동산 거래 건수가 급감한 에이전트들은 이와 같은 얕은 수법에도 쉽게 현혹될 수 있다”며 “선취권이 없고 거주자, 관리인이 없는 비어있는 부동산이 특히 취약하다”고 말했다.     한편 전문가들은 이 같은 사기를 벌이는 사칭범들의 특징을 공유하며 에이전트들과 주택 구매자들의 주의를 당부했다.   주로 ▶가격이 일반 시세보다 크게 저렴하거나 ▶전액 현금 거래를 집요하게 요구하고 ▶판매 표지판을 설치하는 것을 꺼리며 ▶타주 또는 해외 체류를 이유로 이메일이나 전화로 거래 진행을 원하거나 ▶필요 이상으로 거래를 독촉한다면 한 번쯤 사기를 의심해볼 필요가 있다고 조언했다. 우훈식 기자 [email protected]사기 부동산 부동산 사기 사기 정황 부동산 에이전트

2023.12.25. 19:36