무조건 재융자 받는 것이 도움이 되나 [ASK미국 커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 무조건 재융자 받는 것이 도움이 되는 것인가요? ▶답= 지금까지 경험하지 못한 저금리 시대를 맞이해서 많은 분들이 보다 낮은 이자로 재융자를 받으려고 합니다. 하지만 저금리 시대에도 모든 사람들이 재융자를 할수 있는 것은 아닙니다. 오히려 재융자를 하지 않고 그대로 융자를 유지하는 것이 더 유리하신 분들도 있습니다. 그렇다면 재융자가 유리한 분과 재융자를 하실 필요가 없는 분의 차이는 무엇일까요? 첫째로 재융자를 시작할 때, 재융자의 대체적인 윤곽을 먼저 잡는 것이 중요합니다. 예를 들면, 현재 가지고 있는 이자율에서 최소한 1%이상 떨어뜨릴 수 있을 때, 재융자를 하는 것이 좋습니다. 이자율 1%를 떨어뜨릴 때, 융자 금액의 1/100을 일년동안 이자로 절약하실수 있는 것입니다. 예를 들면, 융자금액 50만불 5%를 가지고 있는 분이 재융자를 통해서 4%가 된다면, 일년에 5,000불의 이자를 절약하게 됩니다. 만약 30만불 4%를 가지고 있는 분이, 재융자를 통해서 이자율을 3%로 떨어뜨리면, 일년 3,000불의 이자를 절약할 수 있습니다. 융자 금액이 클 경우에, 재융자를 통해서 절약할수 있는 이자는 더 커지게 됩니다. 론비용(행정비용으로 에스크로비용, title 비용, recording 비용, underwriting 비용 등)이 보통 3500불에서 4000불 정도 들어가기 때문에, 일년에 이자를 5000불 절약하시게 되면, 10개월 안에 융자비용을 다 갚고 그 후에는 원금을 갚아 나가실 수있는 것입니다. 만약에 현재 살고 있는 집에서 1년이상 살 계획이 있다면, 당연히 재융자를 하는 것이 좋습니다. 둘째로 모기지 대출은 렌더로 부터 빌린 돈을 15년에서 30년에 걸쳐서 다시 상환하는 것으로, 재융자를 할때, 현재 살고 있는 주택에서 앞으로 얼마나 더 거주할 것인지를 생각해야 합니다. 최소한 3년이상 거주하게 된다면 재융자를 하는 것이 좋지만, 1, 2년 후에 주택을 다시 팔 계획을 가지고 있다면 재융자를 피하는 것이 좋습니다. 또한 융자금액에 갚을 충분한 인컴을 가지고 계시다면, 30년 보다 15년으로 재융자를 받으시는 것을 추천합니다. 대출 이자가 30년보다 적어서 돈을 갚을 때, 더 빠른 속도로 원금을 갚을수 있기 때문입니다. 여기서 렌더(lender)가 보는 개인의 페이먼트 능력을 DTI (debt to income)라고 하는데, 15년으로 모기지 페이먼트 액수를 늘려도 DTI의 (매달 지불하는 자동차 페이먼트, 크레딧 카드 페이먼트 비율을 매달 받는 인컴으로 나눈 비율) 비율이 45% 밑으로 내려 가야 모기지를 받을수 있기 때문에, 자신의 인컴이 모기지 15년 (고정)이 가능하신지를 전문가를 통해서 확인해 보시기 바랍니다. 모기지 재융자가 모든 사람들에게 유익한 것은 아닙니다. 자신의 상황에 맞추어서 결정하는 지혜가 필요합니다. Samuel S. Lee (MLO) Pacific Wholesale Mortgage NMLS: #1790017 and DRE: #02073730) Email: [email protected] Cell:714-472-4267

2020.12.02. 16:35

융자시 좋은 모기지 이자율을 받는 방법 [ASK미국 커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 어떻게 하면 융자할 때, 좋은 모기지 이자율을 받을 수 있을까요? ▶답= 50년만에 모기지 최저 금리의 시대를 맞이하고 있습니다. 많은 분들이 2021년에는 이런 저금리 속에서 “주택을 구입해 볼까?”라는 계획을 세우고 계십니다. 이런 저금리 시대는 지금까지 주택을 렌트해서 사시는 분들에게 주택을 구입할수 있는 좋은 기회가 됩니다. 그럼, 이런 저금리 시대에 더 좋은 모기지 이자를 받는 방법이 무엇인지를 살펴 보도록 하겠습니다. 첫번째, 좋은 크레딧을 유지해야 합니다. 일반적으로 미국에서 사용하는 크레딧 스코어는 파이코 (FICO) 스코어라고 합니다. 여기서 750 이상이면 융자에 가장 좋은 조건이 됩니다. 크레딧의 스코어는 보통 세 회사 (Experian, TransUnion, Equifax)에서 주어지는데, 사용하는 스코어는 세 회사중에 중간점수를 사용하게 됩니다. 이 회사들이 크레딧 스코어를 산출하는 방법은, 1) 집 모기지나 자동차, 크레딧 카드의 부채들을 정해진 날짜에 납부를 했는지를 확인합니다. 만약에 late 페이먼트가 계속해서 일어나고, 30일이 넘게 페이먼트를 하지 못할 때에는, 크레딧 리포트까지 보여지기 되어 융자를 하는데 큰 지장이 올수 있습니다. 2) 개인이 가지고 있는 부채의 한도가 있는데, 그 부채의 한도의 몇 퍼센트까지 사용하고 있는지를 평가합니다. 크레딧 능력을 높이는 방법은 크레딧 카드의 신청과 신용 확장을 통해서 크레딧 신용 리밋(limit)을 높이는 것이 중요합니다. 크레딧 카드를 신청하고 사용하다가 발란스를 zero로 만든 후에 계속 그 크레딧 카드를 유지하는 것은 크레딧 능력을 높이는 방법 중에 하나입니다. 크레딧 카드를 사용하지 않는다고 크레딧 카드를 없애지 말아야 합니다. 3) 모기지 융자를 앞두고는 새로운 크레딧의 신청과 문의의 횟수를 줄어야 합니다. 모기지 융자를 앞두고 크레딧 리포트 상에서 새로운 크레딧 카드를 위한 인쿼리(inquiry)가 많아지면, 융자에 부정적으로 작용하게 됩니다. 두번째, DTI 비율을 잘 조정해야 합니다. 렌더가 대출 받는 사람의 상환능력을 측정하는 수치입니다. 매달 지출하는 모기지 페이먼트와 자동차, 크레딧 카드 비용 지출을 매달 받는 전체 인컴으로 나눌때 나타나는 수치입니다. 이 DTI 수치가 45% 미만이 되어야 융자가 가능합니다. 모기지 융자를 할때, 아무리 다운을 많이하고 다른 수치가 좋아도, DTI가 맞지 않으면 모기지 론을 받기가 어렵습니다. 평소에 인컴 대비 지출의 비율을 잘 조정해서 관리해야 합니다. Samuel S. Lee (MLO) Pacific Wholesale Mortgage NMLS: #1790017 and DRE: #02073730) Email: [email protected] Cell:714-472-4267

2020.12.02. 16:33