[부동산 이야기] 사업체 인수·인계

일반적으로 셀러와 바이어의 합의에 따라 사업체를 인수하는 날짜를 정하기 원하지만, ABC 주류 라이선스 혹은 약국 라이선스와 같이 주가 되는 정부기관에서 발행하는 증서가 동반되는 경우는 그 절차가 크게 다르다. 셀러가 Sign-off(Form 211-A)를 주류통제국에 제출하고 바이어가 신청서를 접수 후 30일간의 포스팅 기간을 거치고, 심사 후 라이선스가 이전된다. 약국 라이선스도 마찬가지로 약사보드에서 라이선스를 발행하기까지 복잡한 절차가 진행된다.     위와 같이 라이선스 이전이 필수인 사업체 그리고 일반적인 사업체 모두 인수·인계 절차는 바이어와 셀러 모두에게 매우 중요하다. 우선 DWP를 비롯한 모든 공공기관의 어카운트 오픈과 클로징은 물론 주 복권국, 담배 라이선스, 주조세형평국 어카운트 등 여러 기관에 접촉하여야 한다. 요즘은 대개 온라인으로 서류가 진행되므로 사전에 미리 신청하는 것이 현명하다. 그리고 모든 공공기관의 명의 이전과 함께 이전 셀러가 보유하고 있는 거래처와 고객에 대한 정보도 반드시 넘겨받는 것이 중요하다.  요식업의 경우 캐더링이나 단체식에 대한 고객정보는 사업의 매우 중요한 자료이며, 주기적으로 오더가 발생하는 고객에 대한 정보를 받아 새로운 인수자의 정보를 알리는 것이 매상을 유지하는데 관건이 되기도 하다. 물론 직원에 대한 인사서류나 모든 기계와 설비에 대한 가이드를 지도받는 것은 당연한 일이며, 서비스를 받는 업체에 대한 연락처까지 세심하게 받아 두는 것이 현명하다. 사업체를 인수한 후에 일일이 셀러에게 문의하는 것은 시간과 효율 면에서 난감한 상황이 발생할 수 있으므로 모든 자료를 컴퓨터에 입력하여 후에 열람할 수 있도록 해두는 것이 바람직하다.     흔히 ‘트레이닝’ 이라고 하는 기간을 계약서에 명시하여 셀러가 일정 기간 바이어에게 계산기 작동법부터 오더받는 요령은 물론 주방과 직원들과의 협업에까지 모든 매뉴얼을 지도받게 되는데, 바이어 혹은 배우자뿐 아니라 새로운 핵심 직원이 함께하는 것이 만약의 경우를 대비하게 되는 방법이기도 하다. 많은 셀러가 사업체를 정리 후, 훈련 기간이 지나면 장기간의 여행이나 이주로 쉽게 연락이 닿지 않을 수도 있다는 것을 고려해야 한다.  훈련 기간은 대개 인수 이전 혹은 이후로 하게 되는데 장·단점이 있으므로 협의하게 진행하면 된다. 일반적으로 무보수로 진행되지만, 하루에 일정 시간 제공되며 점차 의존도를 줄이는 것으로 바이어가 효율적으로 시간을 이용하는 것이 바람직하다.     인수 후 공공 기관에서 오는 모든 서류는 잘 살펴보아 사업체에 금전등록기 주변에 눈에 잘 띄는 벽에 붙여야 하며, 현장 시찰이나 감사 시에 지적사항이 될 수 있으므로 주의하여야 한다. 스팸 전화인 줄 알고 전화 연락이나 이메일을 간과하지는 않는지, 이전 셀러 이름으로 나온 고지서라 할지라도 바이어가 지불해야 하는 어카운트일 수 있으므로 반드시 전문가에게 문의하여 처리하도록 한다. 보통 인수한 첫해에 발행된 고지서를 미납하는 바이어가 가장 많다. 정부기관은 사업체 매매에 대한 정보가 일일이 업데이트되지 않는다는 것을 명심하자.     ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 사업체 인수 사업체 인수 사업체 매매 사업체 모두

2023.10.31. 22:48

[부동산 이야기] 에스크로 조건 항목2

주택이나 커머셜 같은 부동산과 달리 사업체 매매는 바이어가 직접 확인하고 점검해야 할 사항들이 더욱 많은 것이 사실이다. 부동산의 거래에는 전적으로 에이전트에게 맡기고 해외에서 원격으로 계약서를 사인하고 문서로 받아보며 송금하고 종료까지 할 수 있으나, 사업체는 매상점검부터 시작해서 리스와 주류통제국(ABC)의 인터뷰에까지 직접 공증과 사인을 필요로 하기 때문이다.     우선 매상점검은, 이미 주류사회에서는 업체별로 매상점검을 전문적으로 대행해주는 회사가 있으나 한인 사회의 사업체 거래에서는 비용문제와 언어 불편으로 이용하는 분들이 아직은 적다. 주로 점검 기간은 계약일로부터 일정 기간을 정하고 셀러는 바이어에게 필요한 회계장부와 세금자료, 페이롤 그리고 POS자료까지를 전달하고 은행의 가이드라인에 맞추어 매매가격과 감정을 하는 것으로 시작한다. 이러한 중요하고 민감한 자료들을 전달받기 위해서는 디파짓과 잔고증명 등 바이어도 당연히 필요한 자료를 제출하여야 하며, 모든 자료에 대해서는 서로가 대외비(Confidentiality)를 존중하는 것을 원칙으로 한다. 충분한 자료와 주어진 기간이 지나면 계약서에 따라 바이어가 승인 혹은 거부에 대해 의사표시를 할 수도 있고 문서로 통보하지 않음으로 승인으로 간주할 수도 있다.     다음 점검 사항은 리스 문제이며 법적으로 많은 분쟁의 소지를 남길 수가 있는 사항이므로 매우 중요하다. 십수 년 전부터 타운을 비롯해 많은 한인분들이 건물과 함께 사업체를 구입한 경우가 많으므로 매매에 있어서 예전보다 여러 가지로 편리해진 것 또한 사실이다. 해당 사업체에 경험이나 바이어의 포트폴리오에 따라 리스의 조건은 다양하게 책정될 수 있으며, 새 리스 혹은 양도리스에 따라 비용과 진행시간이 현저하게 차이가 난다.     팬더믹의 영향으로 리스 페이먼트를 일부 연체했거나 삭감 받은 셀러의 남은 발란스와 리스 디파짓의 책정에 대한 적절한 계약 또한 매우 중요하다. 에스크로를 통해 시큐리티 디파짓을 건물주에 정확하게 별로도 전달하여, 수년이 지난 후 정확한 자료를 가지고 환불받는 것이 현명하지만, 그렇지 못한 일들이 흔하게 일어나는 것이 문제점 중의 하나이다.     바쁘게 사업체를 운영하는 분들 가운데는 리스사본이나 디파짓수표 사본 등을 제대로 보관하지 않아 불이익을 당하는 분들을 많아 매우 안타깝다. 반드시 디지털로 여러 군데 파일로 보관하여 매매 시에 정확하게 제출하는 것이 중요하다. ABC 라이선스가 있는 사업체의 경우, 바이어가 신원조회를 위해 지문과 신청서를 제출하면서 직접 인터뷰를 하게 되는데 크게 개인 혹은 법인으로 신청할 수 있으며 융자의 내용과 동일하게 접수되어야 하며, 무엇보다 자금의 출처에 대한 내용이 중요하고 이를 증명할 자료의 준비가 되어야 한다. 대개 ABC 라이선스의 진행 기간은 심사가 까다로워진 요즘 60일 정도가 소요되는 것이 일반적이나 다소 차이는 있을 수 있다.     마지막으로 융자이며 대부분의 사업체는 SBA 혹은 일반 (Conventional)융자, 그리고 경우에 따라 오너캐리로 에스크로를 종료할 수 있다. 모든 조건이 충족되고 준비되면 공식적으로 에스크로 클로징 서류에 양측이 사인함으로써 준비가 되며 Form 226이 ABC에 제출됨으로서 라이선스가 이전되게 된다.   ▶문의:[email protected] 제이 권 에스크로 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 라이선스 에스크로 클로징 에스크로 조건 사업체 매매

2023.06.13. 22:13

[부동산 이야기] 사업체 가격 항목설정

매번 사업체 매매의 에스크로 클로징에 진통을 겪는 문제 중의 하나는 가격의 항목별 조정이다. 계약대로 정해진 매매 가격에서 대개는 권리금(Goodwill), 리스권(Leasehold Improvement), 경쟁제한권(Covenant not to compete) 그리고 장비(Furniture, Fixture & Equipment) 등으로 나눌 수 있다. 이 중 장비에 대한 가치만큼 바이어는 중고세(Use Tax)를 내야 하는데, 이 금액은 지난해 셀러의 사업체 세금보고서에 명시한 금액으로부터 감가 상각된 금액으로 산정하여 매매 종료 시 셀러를 통해 지불되는 것이 일반적이다.  많은 셀러는 상대적으로 소득세를 내야 하는 권리금의 비율보다 장비 금액을 올리는 것을 원하지만, 바이어는 당장 지불해야 하는 장비세에 민감해지는 것이 사실이다.     몇 달 전에 매매를 마친 식당 에스크로에, 주조세형평국(CDTFA)에서 이메일을 받았는데 다름 아닌 셀러가 보고하고 납부한 장비 세금을 도저히 받아들일 수 없다는 내용이었다.     셀러와 CPA가 함께 제출해준 매매가격의 항목별 가격에 준하여 에스크로를 통해 바이어는 세금을 지불했으나 주 정부 감사관은 이를 받아들일 수 없으므로 다시 모든 장비의 내용과 그 가치를 산정하여 보고하라는 것으로, 에스크로는 받는 즉시 셀러와 바이어에게 통지하였으나 결국 바이어의 세금을 배려하여 항목을 저가로 조정해준 셀러가 다시 조정하여 제출하였지만, 이는 쉽게 감사관에게 받아들여지지 않았다.     항목별 구입날짜, 현재 산출 금액 등을 다시 제출하고 많은 진통 끝에 장비 항목의 총금액을 처음의 4배에 가깝게 제출하고 감사결과를 기다리는 중이다.  그러면 처음 산정된 금액과 재조정된 장비 가치와는 큰 차이가 있으므로 그에 따르는 세금 금액 또한 큰 차이가 나는 것이 사실인데, 과연 그 차액은 누가 지불해야 하는가?  엄밀하게 말하면 장비를 전체 매매금액에 포함하여 구입한 바이어가 내야 하는 것이 마땅하나, 이미 그 가치를 낮게 산정한 것에 동의한 이상의 금액을 순순히 지불하는 바이어는 드문 것이 사실이다.  이번 일도 예외는 아니어서 감사를 받는 셀러의 답답한 마음에 바이어로부터 받은 세금보다 3배나 많은 조정된 실제 세금을 셀러가 내는 안타까운 상황이 되어 버린 것이다.  대개 이런 경우는 지난해 세금 보고서에 제출된 장비의 산정가치와 매매될 때 바이어와 계약하는 가치가 크게 차이가 날 경우 감사를 받게 되는 것이며, 실제로 요즘은 많은 사업체가 매매 시 감사를 거치는 경우가 증가한 것이 현실이다.     모든 에스크로 서류들은 검증(Certified)되어 주 정부에 보고되며, 접수된 서류를 보유하고 있는 자료들과 비교하고 특별한 하자가 발견되지 않으면 에스크로 사무실로 Certificate of Release(확인서)를 보내는 것이 일반적인 과정이다.  마지막 보고된 판매 보고서와 Sellers Permit을 반납하는 과정에서 크레딧 카드매상과 전체 매상 등 여러 복합된 자료들을 분석하여 위의 확인서를 발급하는 것이므로 그 시기를 예측하기란 매우 어렵다.     가장 바람직한 것은 에스크로 오픈 시, 예상 매상 금액을 기준으로 하여 미리 세금과 보고서를 제출하는 것이 시간을 단축하는 현명한 방법으로 타인종의 대형 사업체 매매 시 일반적인 방법으로 한인 분들이 시도해 볼 만하다.     ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 항목설정 사업체 사업체 세금보고서 사업체 매매 전체 매매금액

2022.12.27. 21:32

[부동산 이야기] 경쟁 제한 계약

“세상에 바로 코앞에서”, “조카 이름으로 버젓이 장사하다니..” 타운은 이런 실랑이로 늘 뜨겁다.     바이어 입장에서는 비즈니스를 헐값에 산 것도 아니고, 그렇다고 리스 조건이 좋은 것도 아닌데 길 건너 새 쇼핑몰에 당당하게 동일 업종이 오픈을 했으니 속이 타는 것은 너무도 당연하다.     대개 사업체 매매에는 특별한 경우를 제외하고 사업체의 경쟁력을 높이기 위해  반 경 몇 마일 이내 그리고 몇 년 동안은 같은 업종의 사업체를 열지 않는 것으로 계약서를 작성하게 된다.     그에 맞춰 에스크로 서류도 ‘경쟁제한계약(Covenant Not to Compete)’이라고 하는 별도의 문서를 작성해 셀러와 바이어의 정확한 사인을 받는다.     기존에 이미 셀러가 운영하는 장소가 더 있다면 그 곳을 제외한다는 점을 명시해야 한다.     보통 대형 쇼핑몰이나 중소 커머셜 빌딩 등에도 동일 업종이나 유사 업종에 대한 독점권을 인정하는 조항 등이 리스 서류에 명시되어 있고 또 이를 확인하는 것이 입주자가 확인하고 넘어가야 하는 중요한 사항이다.   몇 해 전, 대형 고깃집 개업의 붐을 타고 중소규모의 식당들이 우후죽순 생겨날 무렵, 그 영업과 고기에 대한 노하우를 가지고 한 골목 건너로 생기는 식당들로 분쟁들이 끊이지를 않았다.     남편 이름으로 식당을 팔고 부인 이름으로 개업을 했으니 법적으로 하자가 없다고 주장하는 이들도 있었고, 실제 주인은 아버지이나 모든 서류에 사위 이름이니 해볼테면 해보라는 당당한 이들로 인해 시시비비가 있었다.     식당업으로 재산을 모은 L씨는 일찌감치 상속 목적으로 관공서 서류에 딸 이름으로 바꿔놓고 식당을 운영하다 종업원만으로 돌아가는 프랜차이스 운영을 꿈꾸며 식당을 매각했다.     그러나 반년이 넘도록 남가주 일대를 샅샅이 뒤져보아도 식당업으로 잔뼈가 굵은 자신에게 성이 차는 사업이 없었고 결국 직장다니던 아들 며느리와 함께 다시 식당업에 뛰어들게 되었다.     마이다스 손을 가진 L씨의 사업 수완과 열정으로 여느 때보다 한층 업그레이드된 식당의 면모를 갖춘 새 식당은 손님들로 발 디딜 틈이 없었다.     퓨전 소스에 기막힌 된장찌개를 손수 조리하느라 정신없이 바쁜 L씨가 어느 날 날아든 법정 소환장에는 계약 위반이라고 하는 내용이 누가 보아도 정확하게 명시되어 있었다.     난 그저 주방 쿡 담당이지 주인이 아니라고 아무리 항변을 해도 상대방에서 준비한 자료들로 결국 바이어와 합의를 보는 것으로 길고 긴 분쟁을 끝낼 수 있었다.     ‘경쟁제한계약(Covenant Not to Compete)’ 조항을 없애주기를 은근히 원하는 셀러와 있으면 없는 것보다 낫다고 생각하는 바이어 사이 미묘한 기류는 만만치가 않다.     그만큼 이 조항은 사업체의 가치를 높이는 중요한 사항이 될 수 있기 때문이다.   대개 ‘5년에 5마일’ 혹은 ‘1년에 1마일’ 때로는 ‘무기한으로 미국 전역’이라는 파격적인 계약조건으로 사업체의 성격과 딜러십, 그리고 경쟁력에 따라 상호간의 이해와 수용에 맞추어 서류가 작성되어 지는 것이다.     바이어라면 사전에 염두에 두고 조정에 임하는 것이 필요하고 셀러라면 자신의 계획과 사정에 따라 신중한 결정이 있어야 한다.     사소한 문제들이 언제나 말썽을 일으키게 되는 일이 많으므로 확실하고 정확하게 짚고 넘어가는 것이 절대 지나치지 않다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 경쟁 제한 경쟁 제한 사업체 매매 바이어 입장

2022.06.14. 16:18