한인 첫 집 마련의 기회, 가주 20% 보조 프로그램 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주에서 2026년도 다운페이먼트 보조 프로그램을 발표했다고 하는데 자세한 내용이 궁금하다.   ▶답= 가주주택금융청(CalHFA)은 2026년도 첫 주택 구입자를 위해 20%까지 다운페이먼트를 지원해 주는 프로그램을 발표하였다. 일명 California Dream For All Shared Appreciation Loan(CDFA) 프로그램으로 약 3억 달러의 자금이 약 2,000여 가구에게 지원될 것으로 예상된다. 집값의 최대 20%까지(금액 기준 최대 150,000달러까지) 지원되는 이 자금은 무이자로 제공되며, 미래에 집을 팔 때 오른 집값을 가주 정부와 비율적으로 나누는 것이 특징이다. 집을 팔거나 오너십 변경이 없는 한 원금을 갚지 않아도 되는 획기적인 이 프로그램의 자격 요건과 지원 방법 등에 대해 알아본다.   자격 요건은 다음과 같다. 1) 모든 신청자는 첫 주택 구입자여야 한다. 2) 시민권자, 영주권자 및 합법적 체류자여야 한다. 3) 신용 점수, 수입 등이 1차 모기지 융자 심사 기준에 부합되어야 한다. 4) 프로그램이 정한 구입 주택 해당 카운티의 수입 상한선을 넘지 말아야 한다. 5) 구입자 중 한 명은 반드시 가주 거주민이어야 한다. 6) 구입자 중 한 명은 반드시 첫 세대 주택 구입자여야 한다.   먼저 첫 주택 구입자란 지난 3년 동안 주택을 보유하지 않은 사람을 말한다. 모든 융자 신청인은 반드시 첫 주택 구입자여야 하며, 3년 내에 배우자가 소유한 집에 거주하였어도 첫 주택 구입자에 해당하지 않는다. 첫 세대 주택 구입자란 지난 7년 동안 미국에서 주택을 소유한 적이 없어야 하고, 부모가 현재 미국에 집을 소유하고 있지 않아야 한다. 부모가 돌아가신 경우에는 돌아가신 시점에 미국에서 주택을 소유하고 있지 않았어야 한다. 주택 구입자 중 반드시 한 명은 첫 세대 주택 구입자여야 한다.   가구당 연 소득 상한선은 2025년 수입 기준으로 LA 카운티는 168,000달러, 오렌지카운티는 216,000달러다. 이는 현재 거주하는 카운티 기준이 아니라 구입할 주택이 위치하는 카운티 기준이다. 또한 본인 자금을 최대 5%까지 추가로 다운할 수 있다. 즉 750,000달러 주택을 구입하면서 20%인 150,000달러는 보조 프로그램을 통해 지원받고, 본인 자금을 추가로 5%인 37,500달러까지 다운함으로써 월 페이먼트를 낮추고 융자 심사 통과도 수월하게 할 수 있다.   프로그램 신청 등록은 2월 24일에 시작하여 3월 16일에 마감된다. 지원자는 이 기간 내에 CalHFA 웹사이트를 방문해 계좌를 만들고 각종 요구 서류를 업로드해야만 등록이 완료된다. 다만 지원자가 가장 먼저 해야 할 일은 융자 담당자를 찾아 자격 요건 심사를 받고, CalHFA 고유 양식인 사전 융자 승인서를 발급받는 것이다. 그리고 이를 웹사이트에 업로드해야만 한다.   등록 기간이 끝나면 가주 정부는 업로드된 서류에 대한 검토와 검증을 거친 후 추첨을 통해 대상자를 선정한다. 지역별로 인구 비례에 따라 추첨을 진행하며, 당첨되면 바우처를 받게 된다. 여기에는 지원 금액과 만기 일자가 적혀 있으며, 반드시 90일 이내에 주택을 찾아 매매계약서를 작성하고 CalHFA 웹사이트에 융자 등록을 완료해야 한다. 90일 만기를 놓치게 되면 대상에서 제외되고 해당 자금은 대기자 명단에 있는 다음 대상자에게 넘어가게 된다.   가장 획기적인 무이자 다운페이먼트 보조로 여겨지는 이 프로그램의 혜택을 많은 한인들이 누릴 수 있기를 바란다.   ▶문의: (213)393-6334미국 프로그램 주택 구입자여야 다운페이먼트 보조 사전 융자

2026.02.12. 0:18

사전 융자 승인서란 무엇이고 어떻게 받을 수 있나 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 집을 사기 위하여 부동산 에이전트에게 연락을 했더니 사전 융자 승인서를 받았는지를 물어왔습니다. 사전 융자 승인서가 무엇이고 어떻게 받을 수 있나요?     ▶답= 사전융자승인서(Pre-approval letter)란 집을 살 계획이 있는 바이어가 렌더의 융자담당자로부터 특정한 금액까지 융자를 받는데 문제가 없다고 받는 편지를 말합니다.   집을 현금으로 사지 않는 한 융자를 받아서 사야하기 때문에 집 살 계획이 있는 사람들은 부동산에이전트를 찾기 이전에 먼저 융자담당자를 찾아야 합니다. 그래야 얼마를 다운하고 얼마를 융자받아 얼마짜리 집을 살 수 있는지 큰 그림을 먼저 그릴 수 있습니다.   융자받기에 충분한 자격이 있는지, 어떤 조건으로 얼마를 받을 수 있는지, 최고조건의 받을 자격이 되는지, 아니면 몇 가지 부족한 것이 있어서 이자율이 좀 올라가는지, 부족한 것을 고쳐서 더 좋은 조건으로 받을 수 있는지, 다운페이먼트는 충분한지 등등 수많은 사항에 대하여 상담을 한 후 주택구입 계획을 세우는 것이 옳은 순서입니다.   사전융자승인서를 받지 않은 채 집 계약을 하고 에스크로를 먼저 열면 설령 융자를 받을 수는 있다 하여도 높은 이자율의 안 좋은 조건의 융자를 울며 겨자먹기 식으로 받게 될 수도 있습니다.   사전융자승인서를 발행하기 위하여 렌더의 융자담당자는 손님의 수입과 직장경력, 신용과 채무상태, 은행잔고 등 제반 자격요건을 세밀하게 검토합니다. 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 볼 수 있습니다.   하지만 사전융자승인서를 받았다고 최종융자승인이 보장되는 것은 아닙니다. 융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 렌더의 각종 검증 과정에서 문제가 생길 경우에는 최종융자승인을 못 받을 수도 있습니다.   따라서 사전융자승인서는 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요합니다. 융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있어야 합니다. 또한 심사기준에 문귀로 표현되지는 않았지만 융자승인에 직접적인 영향을 줄 수 있는 많은 경우를 알고 있어야 합니다.   한편 최근 들어서는 수입을 검증하지 않고도 융자를 해주는 다양한 프로그램이 많이 생기면서 수입을 반드시 검증해야만 하는 풀닥으로 자격이 안 되는 손님들도 충분히 집을 살 수 있게 되었습니다. 따라서 융자시장의 빠른 변화를 잘 파악하고 많은 렌더들의 다양한 프로그램을 보유하고 있는 융자회사의 담당자에게 사전융자승인서를 신청하는 것이 좋습니다.   그리고 융자담당자를 가능한 일찍, 집을 보러 다니기 수개월 전에 찾아 상담을 받을 것을 권합니다. 손님이 예상치 못한 신용보고서상의 문제점이 나타났거나, 은행잔고증명서의 자금출처 문제, 자동차 페이먼트, 학자금융자, 신용카드 밸런스 등 채무와 관련된 문제가 있을 경우 해결하는 데 많은 시간이 필요할 수도 있기 때문입니다.   그리고 융자상담 자체는 여러 담당자들과 할 수는 있겠지만, 사전융자승인서는 가능하면 나중에 실제로 융자 신청할 담당자에게 신청하는 것이 좋습니다.   주택구입은 시간이 오래 걸리고 힘든 과정입니다. 융자상담은 이 길고 힘든 과정의 첫 걸음이며, 유능한 융자담당자를 통해서 그 과정이 좀 더 쉽고 편해질 수 있을 것입니다.        ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 프로융자 대표 사전 융자 융자 담당자

2025.03.18. 23:33