[부동산 이야기] 매매 가격 산정

부동산 시장은 항상 오르내리는 주기를 반복하지만, 그 주기와 상관없이 매매는 계속 이루어집니다. 셀러의 마켓이나 바이어의 마켓에 따라 적정 매매가격이 달라지고, 양측의 기대치도 변화합니다. 하지만 언제나 변하지 않는 것은 셀러는 더 높은 가격을 원하고 바이어는 더 낮은 가격을 원한다는 점입니다. 이러한 기본적인 이해를 바탕으로 적정 매매가격이 무엇인지 알아보겠습니다.   현재는 셀러와 바이어가 서로 숨죽이고 있는 마켓이지만, 바이어 마켓에 더 가까운 마켓이라고 필자는 생각합니다. 그래서 셀러의 입장에서 적정 매매가격을 산정하는 방법을 살펴보겠습니다. 가장 중요한 원칙은 건물 자체가 시장에서 구매자의 관심을 받을 수 있도록 하는 것입니다. 즉, ‘매물이 제 알아서 팔려야 한다(Property should sell itself)’라는 원칙이 적용됩니다. 다음은 적정 매매가격을 설정하기 위한 구체적인 방법입니다.   ▶시장 조사: 주변 유사한 매물들의 가격을 조사하여 시장에서의 평균 가격대를 파악합니다.   ▶현실적인 기대 설정: 셀러는 자신이 원하는 가격보다 조금 낮은 가격으로 매물을 리스팅하는 것이 바람직합니다. 이는 협상 과정에서의 가격 조정을 고려한 전략입니다.   ▶가격 차이의 영향: 상업용 건물의 경우, 5만~10만 달러의 가격 차이가 마케팅에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 현실적인 가격을 설정하여 바이어들의 관심을 끌도록 합니다.   ▶협상 과정 고려: 셀러는 초기 리스팅 가격에서 협상 과정을 거쳐 최종 가격이 조정될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 일 년 전의 마켓을 회상하며 너무 높은 가격을 설정하면 바이어의 관심을 끌기 어렵습니다.   ▶시장 적정 가격 반영: 적정 가격에 리스팅하면 예상보다 더 좋은 오퍼를 받을 가능성이 높습니다. 반면, 과도한 가격 책정은 매물이 시장에 오래 머물게 되어 부정적인 인식을 초래할 수 있습니다.   셀러가 높은 가격을 고수했고 까다로운 바이어를 만나 에스크로를 클로징하는 데 1년이 넘게 걸린 사례가 있습니다. 이로 인해 셀러는 변호사 비용과 기회비용이 증가하고, 적절한 바이어와 빠르게 협상하지 못한 것을 후회하게 되었습니다. 이는 현실적인 가격 설정의 중요성을 보여주는 사례입니다.   현재 시장 상황에서 필요한 전략으로 아래 3가지 방법을 조언해 드립니다.     ▶적정 가격 설정: 현재의 바이어 마켓에서는 시장에 맞는 적정 가격을 설정하는 것이 중요합니다. 대부분의 바이어는 시장 가격을 매우 잘 알고 있기 때문에 현실적인 가격을 설정하면 더 많은 관심을 받을 수 있습니다.   ▶빠른 결정유도: 적정 가격에 리스팅된 매물은 보통 한 달 안에 결정이 납니다. 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.   ▶시장 노출 시간 최소화: 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 일반적이지 않은 바이어를 만날 확률이 높아집니다. 따라서 빠르게 매매를 완료하는 것이 바람직합니다.   적정 매매가격을 설정하는 것은 부동산 매매의 성공에 중요한 요소입니다. 셀러는 현실적인 기대를 설정하고, 시장 조사를 통해 적정 가격을 산정하며, 협상 과정을 고려하여 가격을 설정해야 합니다. 이를 통해 매물이 시장에서 빠르게 거래되고, 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 셀러와 바이어 모두에게 유리한 조건에서 거래를 성사시키기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.   ▶문의: (213)-613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 매매 산정 적정 매매가격 바이어 마켓 시장 적정

2024.07.03. 17:51

쿡카운티 재산세 산정 기준 3배까지 ‘껑충’

최근 재산세 고지서가 발부되면서 대폭 오른 재산세 산정 기준액 때문에 놀라는 주민들이 늘어나고 있다.     ABC에 따르면 Unincorporated Rich Township 지역으로 분류된 시카고 남서 서버브 틴리 파크(Tinley Park)의 경우 올해 재산세 기준액이 지난해와 비교, 2~3배 오른 주택들이 적지 않았다.     또 시카고 북 서버브 쿡 카운티 지역의 세금은 평균 16% 늘어난 것으로 알려졌다.     이 같은 재산세 기준액을 확인한 일부 주민들은 “세금 때문에 수십 년간 거주하던 터전을 잃게 됐다”며 “다른 주로의 이주를 고려하고 있다”고 말했다.     이에 대해 쿡 카운티 프리츠 케이기(Fritz Kaegi) 조세사정관실 대변인은 “올해 높은 기준액 인상은 해당 주택의 시가를 반영한 것일 뿐이며 최종 납부 세금과 동일하지 않을 수도 있다”고 밝혔다.     하지만 쿡 카운티 리뷰 위원회는 “높은 상승률은 합리적이지 않을 뿐 아니라 지역 기반을 무너뜨리는 행위”라며 조세사정관실, 세금 심사 위원회 또는 거주 지역 관계 기관 등을 통해 항소할 수 있다고 전했다.     Sona Kim재산세 산정 재산세 기준액 재산세 산정 최근 재산세

2023.12.01. 14:44

[알기 쉬운 세금 이야기] 재산세 산정

미국에서 부동산을 소유하거나 비즈니스를 하는 대부분의 납세자는 일 년에 한두 차례 이상 재산세를 납부하라는 고지서를 받아보았을 것이다.     재산세는 주로 주 정부 산하 카운티 관할로 부동산 또는 동산이 위치한 County Assessor‘s Office로부터 고지서를 받게 된다.     세금고지서는 Secured와 Unsecured로 나누어 발송되는데 Secured Property Tax는 주로 부동산에 부과되는 세금을 의미하고, Unsecured Property Tax는 사업체가 가지고 있는 Tangible Property, 즉 비즈니스에서 사용되는 가구, 컴퓨터 그리고 기계 등의 가치에 부과된다.     'Unsecured'라는 단어는 'Secured'라는 말에 상반되는 것으로서 부동산처럼 이동이 어려운 재산이 아닌 쉽게 이동이 가능한 성질의 재산을 의미한다.     따라서 비즈니스를 운영하는 납세자의 경우 Unsecured Property Tax 관련 공지를 매년 받게 되는데, 자영업자와 법인 모두 매년 초 카운티에 Tangible Property에 대한 사항을 보고하게 되어 있으며, 카운티는 매년 자영업자와 법인의 세금 보고서를 통하여 보고된 비즈니스의 자산 현황을 토대로 Unsecured Property Tax Bill을 납세자에게 보내게 된다.   미국에서 부동산에 대한 재산세는 한국처럼 정부 공시지가 또는 FMA(Fair Market Value, 즉 현재 거래가격)에 따라 산정되는 것이 아니고, 부동산 구매자가 실제 구매한 가격을 토대로 매년 반복적으로 부과된다.   인플레이션 또는 CPI(Consumer Price Index) 등을 반영하여 조금씩 오르고 내리고 하지만 구매 가격에서 크게 바뀌지 않게 된다. 따라서 오래전에 주택을 산 납세자는 부동산의 예전 가격으로 재산세를 납부하기 때문에 최근에 주택을 산 납세자보다 현저히 낮은 재산세를 납부하는 경우를 종종 볼 수 있다.   부동산을 증축 또는 개축하는 경우 증·개축에 따른 건축업자의 공사 허가서의 접수를 통해 나중에 추가 세금(Supplemental Tax) 고지서를 받는 경우가 있는데, 예를 들어 전용 면적이 변경되는 공사를 하거나 수영장의 설치 같은 기존에 없던 공간을 설치하는 경우에 기존 부동산 대하여 카운티가 가지고 있는 평가가치에 변동이 생기게 되므로 추가적인 변동 사항에 대하여 재산세 변동 고지서인 Supplemental Tax Bill을 납세자에게 보내는 것이다.     주의할 점은 추가 은행 대출을 받거나 기존 대출을 조정(Refinance)하는 경우는 소유권 변동이 일어나지 않아 재산세의 변동이 생기지 않지만, 부동산을 사고파는 경우뿐만 아니라 공동 소유의 경우 소유권에서 한사람이 제외된다거나 추가되는 경우, 그리고 부모가 자녀한테 소유권을 넘겨주거나 자녀와 공동 소유의 형태로 만들기 위해 자녀를 함께 소유권에 넣는 경우와 같이 부동산 소유주의 변경이 있는 경우에는 카운티에서 위와 같은 변경 사항을 매매로 인한 소유권의 변동으로 인식하고 현재 시세로 재산세 산정이 다시 이루어지기 때문에 요즘처럼 부동산 가격이 상승한 경우는 자칫 잘못하다가는 재산세 폭탄을 맞을 수 있으니 소유권 변동을 해야 하는 경우에 신중히 처리해야 한다.   물론 단순 매매로 소유권이 변경되고 오히려 과거보다 가치가 하락한 경우에는 기존 납부 금액을 환급 받게 되는 경우도 생길 수 있다.   ▶문의: (213)388-8943 엄기욱 / UCMK 회계법인알기 쉬운 세금 이야기 재산세 산정 재산세 산정 재산세 변동 소유권 변동

2022.04.17. 13:25