[상법] 주택 수리 계약

주택을 수리하거나 리모델링할 때 가장 큰 어려움은 컨트랙터(시공업자)와의 관계이다. 작은 공사라도 계약이 필요하며, 계약에 대한 이해 부족이나 부정직한 컨트랙터로 인해 피해를 보는 경우가 많다. 다행히 주거용 주택에 대한 수리 및 리모델링 공사는 소비자를 보호하기 위한 특별 규정이 마련되어 있다.     공사비(인건비 및 자재 포함)가 500달러를 초과할 경우, 반드시 라이선스를 보유한 컨트랙터만이 공사할 수 있으며, 서면 계약서를 작성해야 한다. 컨트랙터와 계약을 할 때 반드시 들어가야하는 내용은 다음과 같다.     ▶컨트랙터의 이름, 주소, 라이선스 번호: 컨트랙터 라이선스 번호는 주 정부의 웹사이트에서 확인할 수 있다. 또한 계약서 또는 명함에 적혀있는 이름도 확인해야 한다.     ▶공사의 개시일과 완공일: 공사의 규모가 클 경우에는 각각의 공정에 대한 기간도 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.     ▶도면: 공사에 필요한 재료와 장비, 그리고 각각의 공사에 대한 구체적인 가격이 명시되어야 한다. 특히 마감 재료의 경우에는 브랜드 이름과 모델명도 구체적으로 명시해야 한다.     ▶공사 대금 지급일자: 공사대금 지급 일정은 공사 진행을 결부시켜야 한다. 진행도에 따라서 대금을 지급하는 것이다.     ▶위법사항에 대한 설명: 계약이 성립된 후 정당한 이유 없이 20일 안에 공사가 시작하지 않는 것은 컨트랙터 라이선스 법에 저촉 된다는 설명 또한 계약서에 포함되어야 한다.   ▶보험정보: 공사계약서에는 컨트랙터가 공사하는데 필요한 책임보험과 종업원 상해보험을 갖고 있는가에 대한 정보를 밝혀야 한다. 예를 들어 종업원 상해보험을 소지하고 있지 않은 경우에는 이를 공개해야 한다.     이외에도 주의할 것들이 있다.     공사가 시작하기 전에 다운 페이먼트를 요구하는 경우에는 전체 공사금액의 10%까지를 다운 페이먼트로 요구할 수 있지만 1000달러를 넘어서는 안 된다.  사실 많은 주택 리모델링 공사계약에 있어서 가장 문제가 되는 부분이 컨트랙터가 1000달러를 넘는 다운페이먼트를 요구하는 것이다. 이보다 많은 금액을 요구할 경우에는 법에 위반된다.       또한 공사 진행 중에 대금이 지급될 때마다 지급한 금액만큼 메케닉스 린(Mechanics' Lien) 또는 어떠한 클레임에도 소비자가 책임이 없다는 조건 없는 면책 증서(Unconditional Release)를 제공해야 한다.     모든 공사에 있어서 분쟁의 소지가 큰 것 중의 하나는 추가공사 또는 공사의 내용을 바꾸는 것이다. 추가 공사 또는 공사의 범위를 바꿀 때는 반드시 서명으로 된 계약서를 작성해야 하고 소비자와 컨트랙터의 서명이 있어야 한다.     그뿐만 아니라 공사계약서에는 사용되는 재료를 구체적으로 작성해야 하고 특히 에어컨, 냉장고, 조명, 카펫 등의 재료에 대해서는 브랜드 이름과 모델 종류도 구체적으로 작성해야 논란의 소지를 줄일 수 있다. 모든 주택 수리 및 리모델링 계약은 계약 성립 후 3일 안에 이유와 상관없이 소비자는 계약을 해지할 수 있다.  소비자가 3일 안에 계약해지 통지서를 발송한 후 10일 안에 컨트랙터는 다운페이먼트를 돌려줘야 한다.  계약을 해지한 후 20일 안에 컨트랙터가 이미 공사현장에 재료나 물품 등을 가져가지 않을 경우에는 소비자는 이러한 재료나 물품 등을 컨트랙터에 반환할 의무 또한 없게 된다.     ▶문의:(213)487-2371   이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 주택 수리 공사대금 지급 리모델링 계약 서면 계약서

2025.07.27. 12:53

[부동산 이야기] 렌트비 분쟁 조정

세입자가 흔히 갖는 불만은 집주인이 렌트비를 인상해 페이먼트에 어려움을 겪고 있다는 것이다.     렌트 계약서에는 두 가지 형태가 있다. 먼저 ‘리스’가 있다. 보통 1년을 계약 기간으로 한다. 세입자가 리스 계약 조항을 위반하지 않은 이상, 리스 계약에 달리 명시되지 않은 상황에선 아파트나 주택 소유주가 리스 기간 중 렌트비를 올릴 수 없다. 또한 소유주는 또한 리스가 만료될 때까지 이사를 요구할 수도 없다.     또 다른 형태의 계약은 월 단위 임대차 계약이다. 이 계약은 정해진 기간 없이 세입자가 이사하기로 결정하거나 소유주가 이사를 요구하기 전까지 지속한다. 렌트비를 매달 내는 경우, 이사를 나가기 30일 전에 소유주에게 서면으로 통지하면 된다. 소유주는 세입자가 이사하기 바라거나 렌트비를 올리기로 결정하는 경우, 서면으로 30일 전에 통지해 주어야 한다. 하지만 세입자가 아파트를 불법적인 목적으로 사용하거나 문제를 일으키는 등 계약 조항을 위반했을 때는 소유주가 3일의 통지 기간만 주는 것도 가능하다. 서면 작성된 계약서가 있으면 잘 읽어보고 내용이 모두 이해가 되는지 확인하고 서명하기 전에 계약서의 빈칸이 있으면 채워 넣거나 줄을 그어 표시하고 사본을 가지고 있는 것이 좋다.     세입자는 수도관이 파열됐거나 주택에 불만 사항이 있는 경우, 소유주 연락처를 알아두어야 한다. 가주법은 3유닛 이상 아파트의 경우, 소유주와 관리인의 성명 및 주소가 임대 계약서에 기재돼야 한다고 규정하고 있다. 또는 건물의 두 곳 이상 세입자들이 잘 볼 수 있는 장소에 이를 게시해야 한다. 시큐리티 디파짓(Security Deposit)도 흔한 분쟁 요소다. 소유주는 일부 비용이나 예치금을 요구할 권리가 있고 세입자는 영수증 또는 디파짓이 무슨 용도로 사용되며 어떻게 돌려받을 수 있는지가 명시된 서면 계약서를 요구할 수 있다.     디파짓은 이사하기 전에 세입자가 깨뜨린 유리창을 교체한다든지 하는 경우에 사용될 수 있지만 아무런 손상이 없다면 세입자에게 반환돼야 한다. 일부 소유주들은 청소비나 예치금을 요구하기도 하는데 리스 계약서에 이와 같은 비용을 반환하지 않는다고 적혀 있다면 이는 불법이다. 청소비든 디파짓이든 그 명칭과 상관없이 세입자가 집을 깨끗이 유지하는 한, 이 돈의 대부분을 돌려받을 수 있다.   집주인이 세입자가 렌털 유닛에 대한 문제를 제기하는 것에 대한 보복으로 세입자를 쫓아내는 것에 대해 캘리포니아 주법 (338)은 세입자를 보호하고 있다.     세입자가 렌트비를 채납한 적이 없고 집주인과 세입자 간에 과거 1년 사이 2번 이상의 분쟁이 없었음을 증명하는 증거를 제시하도록 하고 있다. 집주인이 충분한 증거를 갖고 있다고 하더라도 재판관이나 배심원들이 집주인의 조치가 합당한지 여부를 판가름하도록 하고 있다. 주법과 연방법은 불법적인 집주인들의 행동으로부터 세입자들을 보호하기 위해 연방주택도시개발부(HUD)의 공정주거법을 통해 도움을 받을 수가 있겠고 또한 무료로 법적인 상담을 제공하는 많은 기관으로부터 도움을 요청할 수도 있다.   ▶문의:(213)380-3700  이지락 / 샬롬센터소장부동산 이야기 렌트비 분쟁 렌트비 분쟁 리스 계약서 서면 계약서

2023.07.04. 18:07