[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <2>

지난주에 이어 리스가 성립되고 법적인 효력을 발생시키는 나머지 네 가지에 대한 요건들을 소개한다.     세번째로 필요한 요건은 렌트비를 정확하게 명시하는 것이다. 리스 종류에 따라 다르지만, 렌트비 외에 추가 렌트비용이 발생하는 경우가 있는데, 관련 내용을 정확하게 명시해야 한다. 매년 렌트비가 인상된다면 인상되는 금액을 서면상으로 명시해야 하고, 보증금이 필요한 경우 보증금 액수를 정확히 기입해야 하며, 또한 매달 렌트비를 내야 하는 날짜와 늦게 냈을 때 벌금에 대해서도 정확하게 명시해야 한다.     리스 계약이 만기 된 후에 테넌트가 추가 리스를 할 수 있는 리스 연장옵션이 있을 경우, 옵션을 행사할 수 있는 기간을 명시해야 하고, 리스 연장옵션 기간 동안의 렌트비 책정에 대한 내용도 명시가 되어 있어야 한다.       네 번째는 테넌트가 어떠한 용도로 사용하겠다는 것을 정확하게 명시하는 것이다. 테넌트는 임대한 공간에서 연방법, 주법, 그리고 지방 법 등에 저촉이 없는 비즈니스를 운영하고 사용해야 한다. 상업용 공간을 임대하고 숙식을 하면서 지내는 경우도 있고, 조닝을 확인하지 않고 임대를 하여 시에서 비즈니스 퍼밋을 못 받는 경우도 있다. 고의성의 여부와 상관없이 임대한 공간의 사용이 법에서 허락이 되지 않을 경우 리스 계약은 테넌트의 의지와 상관없이 파기할 수 있다.     테넌트는 임대계약을 하기 전에 시청에 가서 계획하는 비즈니스가 허가되는지를 사전에 직접 확인하는 것이 중요하다. 가끔 비즈니스 퍼밋을 받기까지 시간이 걸리는 경우가 있는데, 임대 계약서를 작성할 때 시청에서 비즈니스 퍼밋을 예상과는 다르게 주지 않을 경우를 대비해 작성하는 것도 추천한다.     다섯 번째로는 건물주와 테넌트 사이의 오퍼와 수락을 한다는 요건이 있어야 한다. 테넌트는 건물주에게 렌트비를 정해진 시점부터 지급을 하고, 그에 따른 요구사항들에 대한 오퍼를 한 것이 명시가 되어야 하고, 건물주는 테넌트의 리스 조건과 요구사항에 대한 오퍼를 수락한다는 내용이 명시가 되어야 한다.     마지막으로는 리스 계약서는 항상 서면으로 작성하여야 한다. 리스 기간이 일 년 미만일 경우에는 서면으로 작성된 계약서를 요구하지 않는 시 혹은 주가 많이 있다. 하지만 계약 기간이 일 년이 넘어가는 대부분의 리스 계약의 경우에는 반드시 서면으로 작성해 건물주와 테넌트가 모두 서명해야 법적인 효력을 발생시킬 수가 있다.     처음에 계약한 이후 리스가 진행되면서 추가되거나 변경이 되는 부분이 발생이 될 수 있는데, 이러한 경우 반드시 서면으로 계약서의 부록(Addendum)을 추가해 양측의 서명을 받는 것이 정석이다.     한인들은 여러 가지 이유로 추가되거나 합의된 변경 내용을 서면으로 작성하지 않는 경우가 있는데, 몇 년이 지나고 문제가 발생이 되는 경우가 많기 때문에 반드시 서면으로 추가사항을 작성해야 하고, 만약 직접 작성이 어려울 경우 담당했던 에이전트의 도움을 받아서라도 작성할 것을 추천해 드린다.     2주 동안 설명드렸던 리스 계약의 성립 요건들은 리스 계약 시에 반드시 들어가고 확인해야 하는 중요한 사항들인 만큼, 리스계약을 할 때는 이 여섯 가지 요건들을 꼼꼼히 확인해서 진행한다면 차후에 발생할 수 있는 큰 피해를 줄일 수가 있을 것이다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 성립 요건 성립 요건들 리스 계약서 임대 계약서

2024.01.31. 17:19

[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <1>

리스 계약이 법적인 효력을 발생하기 위해서 필요한 요소들이 있다.     법률적으로 계약이 성립되고 효력이 발생하는 데 필요한 요건들이 있는데, 리스 계약에서도 요구되는 요건들이 포함되면 법적으로 보호를 받을 수 있다.     인터넷에서 찾을 수 있는 간단한 리스 계약서는 2~3페이지 정도가 되는 것도 있지만, 부동산 전문가 혹은 변호사가 작성하는 리스 계약서는 많게는 100페이지가 넘는 경우도 있다.     건물주와 테넌트 사이 책임과 책무를 얼마나 세분화해서 서술해 놨는지에 따라 페이지 수가 많아지는데, 이렇게 페이지 수가 많고 복잡한 법적 용어들이 많이 명시되어 있다고 해도 리스 계약에 대한 법적인 효력을 발생시키는 요건들은 대략 여섯 가지로 나누어진다.     이번 주와 다음 주에는 이 요건들에 대해서 알아보려고 한다.     첫째 건물주의 이름 또는 회사의 이름과 테넌트의 이름 또는 회사명이 명시가 되어야 한다. 건물주는 테넌트의 회사이름이 실제로 존재하는 회사인지를 확인해야 하고, 회사의 재무 상태와 자산 등 크레딧을 확인해야 한다. 테넌트가 개인 명의일 경우에도 크레딧 리포트와 신분증, 은행 명세서, 그리고 세금 보고서 등을 통해 테넌트의 크레딧을 확인해야 한다.     크레딧이 좋은 회사일 경우 개인 보증이 생략되는 경우가 많이 있지만, 그렇지 못한 경우는 대부분 회사의 대표자 중 한 명이 개인보증을 서야 하는 경우가 많다. 이럴 경우 리스 계약서의 테넌트의 이름에 회사명과 함께 개인 이름이 함께 올라간다.     반대로 건물주의 크레딧 혹은 건물의 재정이 좋지 못한 경우, 크레딧이 좋은 테넌트가 건물주에게 본인들의 리스 계약을 보호받을 수 있도록 SNDA를 요청하는 경우가 있다. 이 부분은 일반적이지 않기 때문에 나중에 소개하는 시간을 갖도록 하겠다.       둘째는 리스 계약이 되는 해당 부동산 건물과 공간에 대한 설명과 묘사가 있어야 한다. 대부분 해당 부동산에 대한 주소와 등기가 되어있는 타이틀에 명시되어 있는 건물 및 대지의 크기 및 건물의 경계선 등이 명시되어야 하고, 건물의 통상적인 이름이 있다면 이 부분도 표시되어 진다.     무엇보다 테넌트와 계약하는 공간의 크기와 위치가 명시되어야 한다. 공간 사이즈와 관련해 계약상의 면적과 실제 사용 가능한 면적이 다를 때도 잦다. 건물을 전체 임대할 경우보다 건물의 부분 임대가 이루어질 때 면적이 정확하지 않을 때가 많은데, 이는 실제 사용하는 면적과 공용 면적의 일부분을 포함해 계산되는 경우가 있기 때문이다.     종종 면적과 관련해 문제가 발생한 경우가 있는데 아래 예를 들어 보겠다.     한 테넌트가 2만 스퀘어피트의 창고 공간을 리스했는데 계약 당시의 렌트는 스퀘어 피트당 1달러였다. 리스 계약 중 테넌트가 내부 공사를 하게 되었고, 그 공사를 하던 업체를 통해 측정한 내부 실측 사이즈가 2만이 아닌 1만9000스퀘어 피트가 나왔다.     테넌트는 입주한 지 2년이 지난 상황이고 지난 2년 동안 1000 스퀘어피트에 대한 렌트비 2만4000달러를 더 부담한 것에 대해 반환을 요구했다. 이런 경우에는 과연 누가 책임을 져야 할까.  리스 계약서가 어떻게 작성이 되었는지에 따라 다르다. 리스 계약서에 건물주가 알고 있는 사이즈가 정확하지 않기 때문에 테넌트가 확인을 직접 했다는 문구가 있고, 사이즈도 정확하게 명시하지 않고 대략 20000 스퀘어피트라고 적는 경우라면 건물주 측에서는 아무런 잘못이 없다. 따라서 리스 계약을 맺기 전에 내부 면적이 의심스럽다면 테넌트가 측정해 보는 것도 추천하는 방법이다.       ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 성립 요건 리스 계약서 성립 요건들 공간 사이즈

2024.01.17. 17:56

[부동산 이야기] 에스크로 성립과 취소

살다 보면 오랜 부부도 이혼하고, 수십년 친구가 원수가 되기도 하며, 동업자가 앙숙이 되어 서글플 때가 있다.  그리고 물건을 샀다가 교환을 하거나 환불을 받아야 할 때가 많은데, 우리가 사는 미국은 고객 위주의 시스템과 정직을 기본으로 큰 어려움 없이 편리한 혜택을 누리며 산다.     주택 매매 혹은 투자를 위한 계약에 개인이나 법인이 사인한 경우에도 계약금 지급에 대한 기한 규정이 명확하게 명시되어 있고, 그 입금도 에스크로 트러스트 계좌에 예치됨으로써 공정하고 안전한 거래가 보장되는 신용 사회에 살고 있으며 그 중심 역할을 하는 것이 큰 보람이다.     최근 개정된 12/21 Version CAR(California Association Realtor) 계약서 내용을 살펴보면, 오퍼의 유효 기간, 계약금 입금일, 융자 기한 및 모든 조건부 시한 등이 매우 상세하게 기재되어 있다.   바이어들 중 처음 입금한 수표에 잔고가 없다는 이유로 새로운 수표로 바꾸면서 시간을 연장하는 경우도 있으나 엄밀히 계약 위반이 될 수 있으며 요즘은 대부분 수표보다는 송금으로 디파짓을 하는 경우가 많다. 그리고 계약서는 사인하고 에스크로 서류에 사인하지 않아 에스크로가 오픈 안됐다고 오해를 하는 경우가 있으나, 1998년 이후로 가주의 대부분의 부동산 계약서는 구매 계약 및 공동 에스크로 지침(Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction)이라고 복합적으로 이미 작성이 되어 있으므로 굳이 부속서류(Supplemental)가 되는 에스크로 서류에 사인하지 않고 시간을 끄는 것은 법적 효력이 없다.     사업체 매매에도 실사 기간, 인스펙션, 융자, 매상 점검, 리스, 라이선스 등 모든 조건(Contingency)의 불이행이나 적절한 사유로 인하여 계약이 불가능한 경우에는 자신의 에이전트나 브로커를 통해 문서로 의사를 밝히는 것이 순서다.   문서화되지 않은 어떤 이의나 의사 표시는 법적으로 의미가 약하므로 날짜와 서명이 들어간 이의서를 제출하고 부동산 계약 해지서에 사인을 하는 것이 순서이다. 양측의 사인된 해지 동의서가 들어오면 에스크로는 이를 근거로 에스크로 취소 안내서를 작성하여 양측으로 보내도록 되어 있다. 이 서류에는 바이어나 셀러의 입금과 경비, 비용에 대한 내역이 들어 있어서 모든 계약의 정확한 해지를 위해 양측의 동의가 필요하다.   만약 계약의 해지를 동의하지 않거나 그 내용에 이의가 있을 경우에도 문서로 제기하는 것이 바람직하며, 특별한 이유 없이 사인을 고의로 하지 않을 시 6개월 경과 후 자동으로 해지된다고 하는 조항이 원본 계약서에 대부분 명기되어 있다.     대개 디파짓은 바이어가 하였지만, 매매 취소로 화가 난 셀러가 사인을 안해 디파짓을 돌려받지 못하는 경우가 있으나, 이는 소모전만 야기할 수도 있다.   모든 계약은 항상 부록 및 개정을 통해 수정이 가능하며, 펀드를 이체해야 하는 등의 이유로 디파짓 수표의 교환을 원하는 바이어가 있으나 입금 확인 후 교환하여 자칫 디파짓이 무효가 되는 것에 주의할 필요가 있다. 배우자 대신 계약서에 사인하고는 또 그를 빌미로 계약의 무효를 주장하는 일도 있다.     ▶문의: (213)365-8081 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 성립 에스크로 취소 에스크로 서류 에스크로 트러스트

2022.05.17. 17:32