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[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제
자신의 실제 거주 주택을 팔아서 이익금이 나왔을 때 부부 합계 이익금의 50만 달러까지 세금이 면제되는데, 주택구매 후 이때까지 최근 5년 동안 2년을 실제로 거주해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 임대주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다. 그러나 이러한 임대주택을 팔아서 이익금이 남을 경우에는 1031 교환(1031 Exchange)이라고 하는, 이익금에 대한 세금을 유예시키는 좋은 제도가 있다. 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산 또는 주거용이지만 임대를 하는 주택 등은 팔아서 매매차익이 생겨도 해당 매매자금으로 같은 종류의 투자용 부동산을 사면 세금납부를 연기시켜준다. 매매가 아니라 교환이라고 인정하여 부동산을 팔 때 남은 소득에 대한 세금을 연기시켜 주는 것이다. 따라서 최종적으로 주택을 팔 때 그동안 여러 번에 걸쳐 매매, 즉 교환할 때마다 발생한 세금을 모두 모아 나중에 한꺼번에 내게 되는 것이다. 세금을 나중으로 미루게 되면 본인에게 적용되는 세율이 뚝 떨어지는 게 일반적이어서 그만큼 세제 혜택을 보게 되는 것이다. 1031 제도는 사업 또는 투자 목적으로 보유하고 있는 부동산을 매각하고 동일한 목적으로 구매하는 새 부동산으로 교환하여 매각 시 양도소득세를 유예해 주는 제도다. 단 몇 가지 조건이 있다. 우선 판매 수익은 제삼자가 에스크로에 보관한 다음 새 부동산을 구매하는 데 사용해야 하며, 일시적이라도 매매대금을 소유주가 받을 수 없다. 여기서 매매되고 다시 구매하는 교환 자산은 양도소득세가 연기되기 위해 국세청(IRS)의 관점에서 봐서 동종으로 간주하여야 한다. 같은 종류로 구매해야 한다는 부분에 대해서는 그 제한이 그리 까다롭지는 않은 것 같다. 아파트 건물을 토지로, 목장을 스트립몰로 교환하는 경우도 보았으니 규칙은 의외로 자유롭다고 할 수 있겠다. 한 비즈니스를 다른 비즈니스로 비교적 자유롭게 교환할 수도 있지만, 주의할 점도 있으니 반드시 1031 전문가 혹은 회계사와 상의하고 처리하기 바란다. 1031에서 가장 중요한 타이밍규칙이 있는데, 현재의 투자용 부동산의 에스크로 종료일 이후 45일 이내에 새로 사는 부동산을 명시하여 서면으로 1031 담당회사에 통보하여야 하고 180일 이내에 그 부동산의 에스크로를 종료하여야 한다. 현재의 부동산을 팔기 전에 다른 부동산을 미리 산 경우에도 이 45일과 180일의 규정이 적용된다. 큰 투자용 부동산을 팔고 그 자금으로 작은 투자용 부동산 여러 개를 사도 상관이 없고, 작은 투자용 부동산 여러 개를 팔고 큰 부동산 하나를 사도 괜찮다. 단 각 부동산의 소유주가 바뀌면 안 된다. 예전에는 파는 부동산의 가격보다 같거나 높은 가격의 부동산을 사야 1031을 인정해 주었는데 최근에는 새로 사는 부동산의 가격이 낮아도 그 차액만 세금을 내는 것으로 융통성 있게 규정이 개정되어서 투자자들의 자산운용이 다소 원활하게 되었다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 매매 투자용 부동산 주택 매매 부동산 하나
2023.05.17. 17:48
[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제
몇 년 전에 사서 나 자신이 실제로 살아온 집을 최근에 팔았는데, 그 사이에 집값이 올라서 이익이 생겼을 경우, 집주인 1인당 그 이익금의 25만 달러까지, 부부의 경우에는 이익금의 합계 50만 달러까지 세금면제를 받을 수 있다. 이때의 조건은 주택구매 후 지금까지 최근 5년 동안 2년을 실제 거주를 해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 투자용 주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다. 여기서 2년은 최근 5년 동안 실제 거주한 기간의 합계가 2년이 넘고 실제 거주임이 확인되면 세금면제가 가능하다. 그렇다고 하면 2년마다 집을 사서 팔고 또 사서 2년 후에 팔고 하면 계속 그 이익금에 대한 세금이 면제되는 걸까? 그것도 맞는 이야기이다. 여기서 그 이익금, 즉 혼자 사는 세대주가 50만 달러에 집을 사서 2년 후에 80만 달러에 팔면 30만 달러가 남아 25만 달러가 세금면제가 되고, 매매에 들어간 각종 경비도 또한 면제된다. 부동산중개인 수수료, 살아온 동안 집의 수리, 개선 비용 등이 모두 세금 면제가 되니 영수증, 인보이스, 크레딧카드 영수증 등을 잘 보관해 두는 것도 필요하다. 일례로 젊은 미혼의 직장인 3명이 각자 자금을 보태 50만불에 주택을 구매하여 함께 3, 4년을 같이 살며 직장을 다닌 후에 집을 80만 달러에 팔게 되었는데, 이 경우에 세 사람에게 모두 1인당 최대 25만 달러(합계 최대 75만 달러)의 세금공제 혜택이 주어진다. 세 사람 모두 매각일 전 5년 중에 최소 2년 동안 집을 공동으로 소유하고 주 거주지로 사용하였으므로, 각각은 특별주택판매세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 이 면제 조항은 대부분 독신 소유주 또는 부부가 가장 자주 설명되거나 사용되고 있지만, 미혼 공동소유자도 이 면제조항을 적용할 수 있다. 여기서 매매 후 이익 즉 자본이익이 30만 달러일 경우, 세 사람의 직장인들은 각각 10만 달러씩 이익을 나누어 가지고 이에 대한 세금은 각각 최대 25만 달러까지 면세가 적용되므로 세금을 일절 내지 않아도 된다. 그렇다면 노년의 부부와 성년의 미혼 아들이 같이 산 주택의 경우 세 사람이 같이 소유주로 이름이 올라가고 세 사람이 같이 최근 5년 동안 최소 2년을 같이 거주한 경우에는 세금혜택이 어떻게 될까? 대다수 회계사와 부동산업자들의 견해로는 이 경우에도 마찬가지로 부부 합계 최대 50만 달러까지, 그리고 아들 25만 달러 포함 합계 75만 달러까지 세금혜택을 입을 수 있다고 본다. 또한, 부부 두 사람의 이름으로 주택을 50만 달러에 구매하여 거주하면서 1년 6개월이 지난 시점에서 60만 달러로 매매하여 매매이익이 10만 달러가 된 경우 1년 6개월에 해당하는 기간을 날짜 계산하여 그만큼 세금혜택을 받을 수 있다. ▶문의: (661) 373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 주택 특별주택판매세금 면제 주택 매매 투자용 주택
2023.04.19. 17:11
[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제
나 자신이 실제로 살아온 내 집을 최근에 팔았는데, 살아온 동안에 집값이 올라서 이익이 생겼다. 이때 세금을 얼마를 내고 어떤 경우에 세금면제의 혜택을 받을까? 주택을 매매하시는 고객들께서 제일 먼저 궁금해하시는 부분이 이 세금 문제인데, 이 문제에 대해서 몇 년 전에 중앙일보 부동산 칼럼에 안내해 드렸는데, 그래도 여전히 궁금해하시는 고객들이 많고 문의 전화도 많이 오고 있어 여기에서 다시 한번 안내해 드려야 할 것 같다. 본인이 사는 주택을 매매한 후에 내는 세금을 한국에서는 양도소득세라 하는데 이곳 미국에서는 이때의 이익을 자본이익, 또는 자본소득(Capital Gain)이라 하고 이때 내는 세금을 자본소득세(Capital Gain Tax)라고 한다. 실제 거주지의 매매에 의한 자본이득이 있을 경우, 그 이익금에서 최대 25만 달러까지, 부부공동신고자의 경우 최대 50만 달러까지 세금면제를 받을 수 있다. 이 세금면제 법은 1997년에 제정되어 2023년 현재까지 많은 수정을 거쳐 꾸준히 연장되어 오는 특별법적 성격으로 지금까지의 주택경기의 활성화에 큰 역할을 하고 있다. 일단, 세금면제를 받을 자격 요건은, 2가지 기준, 즉 팔고자 하는 주택이 자기 자신의 실제 거주 주택(Primary Residence)이어야 하고, 매매 이전 최근 5년 동안 총 2년 이상 그 주택을 실제 거주하여야 한다. 여기서 자기 자신이 실제 거주한 자신의 집에만 해당이 되므로, 렌트를 주었거나 개인이 소유하고 있는 2채의 집 가운데 가끔 별장용으로 사용하는 휴가용 주택(Vacation Property)은 해당하지 않고 반드시 실제 거주한 집에만 해당이 된다. 그다음 기준으로, 매매일 기준으로 최근 5년 동안 총 2년을 소유하고 거주하여야 한다. 여기서 혼동이 되는 부분은, ‘최근 5년 동안 최소한 2년(for at least two of the last five years)’인데, 이에 대한 정확한 해석은, 집을 팔기 직전부터 소급해서 최소한 2년을 실제 살고 있어야 하는 것이 아니라, 최근 5년 안에 중간중간 렌트를 주었거나 다른 곳에 살았더라도 실제로 거주한 기간이 합계 2년이 넘으면 이 세금면제를 받을 수 있다는 것이다. 또한 2년마다 주택을 사서 살다가 팔고 또 새집을 사서 살다가 또 판다 하더라고 횟수에 상관없이 계속해서 1인당 25만 달러까지, 부부가 같이 살았을 경우에는 합계 50만 달러까지 자본이익, 즉 매매이익에서 이 금액을 제외할 수 있으며, 이에 대해 세금을 면제받을 수 있으니 주택투자에 큰 도움이 될 것이다. 단, 집값이 계속 꾸준하게 오른다면, 아주 좋은 투자방법이고, 본인이 살면서 목돈을 쉽게 마련하는 지름길이 될 것이다. ▶문의: (661) 373-4575, [email protected] 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 주택 주택 매매 거주 주택 매매일 기준
2023.03.15. 17:29