[부동산 이야기] 소유권과 등기의 차이

부동산 거래를 처음 접하는 분들은 자주 “소유권(title)과 등기(deed)의 차이가 뭘까?”라는 질문을 합니다.     실제로 이 두 개념은 부동산 매매에서 매우 중요한 역할을 하므로, 알기 쉽게 설명드리겠습니다.   먼저 소유권은 말 그대로 그 부동산을 소유할 수 있는 권리를 의미합니다. 하지만 소유권 자체는 종이 문서가 아닙니다. 반면, 등기는 이 소유권을 공식적으로 넘겨주는 데 사용되는 법적 서류입니다. 즉, 등기 서류가 있어야 “이 부동산은 내가 소유하고 있다”라는 사실이 관공서(법원, 시청 등)에 공식 기록되고, 소유하고 있음을 입증할 수 있습니다.   이처럼 소유권이란 권리 자체이고, 등기는 그 권리가 실제 누구에게 있음을 보여주는 공식 문서입니다. 그래서 매매 계약이나 증여, 유증 등에서 deed가 매우 중요한 역할을 합니다.   그럼 소유권은 어떻게 이전(transfer, alienation)될 수 있을까요? 소유권 이전 방식은 크게 자발적(voluntary)과 비자발적(involuntary) 방식으로 나뉩니다. 자발적 이전에는 매매나 증여 등으로 타인에게 소유권을 넘기는 개인간 이전( private grant), 부동산을 공공 목적으로 정부나 공공기관에 양도하는 헌납(dedication), 정부가 개인 또는 민간단체에 토지를 주는 공공 증여(public grant), 그리고 유언에 따른 상속(devise) 등이 있습니다.   반대로 비자발적 이전에는 정부가 공익을 위해 토지를 강제로 사들이고 보상하는 강제 수용(eminent domain), 대출을 갚지 못했을 때 금융기관이 부동산을 강제로 처분하는 차압(foreclosure), 공동소유자간 불할 소송(partition) 또는 소유관계 확인 소송, 소유주가 오랜 기간 방치한 토지를 남이 점유하여 일정 조건을 만족하면 소유건이 넘어가는 역역유(Adverse Possession), 상속인 없이 사망할 경우 국가가 가져가는 국유 귀속(escheat), 등기에 명시된 특정 조건을 위반했을 때 소유권이 변경되는 압류(Forfeiture of possession), 자연재해 등으로 인한 변화 귀속(accession) 등이 포함됩니다.   정리하면, 등기는 소유권을 공식적으로 증명하거나 이전하는 데 필수적인 문서입니다. 소유권은 다양한 방식으로, 즉 자발적 또는 비자발적 방법으로 넘겨질 수 있으므로, 거래나 상속, 증여, 소송 등등 다양한 상황에서 등기의 진위를 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.   부동산 거래 과정에서 혼란을 줄이려면, 오늘 설명드린 소유권과 등기의 차이와 이전 방식을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 핵심은 등기는 소유권 이전의 공식 입증 자료라는 점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 소유권 등기 소유권 자체 소유권 이전 등기 서류

2025.08.06. 17:20

[부동산 이야기] 집 문서와 소유권 이전 보고서

집문서의 형태로는 크게 Grant Deed와 Quitclaim Deed가 있으며, 정상적인 매매를 통한 재산권의 이전에는 전자가 이용되고 부부 혹은 파트너의 지분에 대한 이전에는 후자가 일반적으로 작성된다.     재산을 취득하기 전, 바이어는 자신의 재산 계획과 세금에 적절한 소유형태를 미리 전문가와 상의하여 결정하고 등기 서류에 기재될 자신의 우편주소를 어디로 할 것인가에 대해서도 정확하게 에스크로에 전달하는 것이 매우 중요하다. 개인의 주거 주택의 매매에는 대부분 해당 주소로 집문서에는 물론이고 카운티에 함께 보고되는 소유권 이전 보고서에 기재되는 것이 일반적이나, 커머셜이나 택지의 매매에는 별도의 주소나 사서함을 이용하는 분들이 대부분이다. 이는 투자물에 대한 재산세 고지서와 같은 정부의 우편물을 수령하는데 어렵다는 것이 가장 중요한 이유이며, 다음으로 개인정보 보호 차원에 매우 중요하므로 사전에 계획을 해두는 것이 필요하다.   재산권 소유 형태는 일반 주택거래에는 부부 혹은 자녀들과 공동 소유일 경우, 현재와 미래에 세금에 대한 이점을 고려하여 결정하는 것이 바람직하다.  요즘은 가족의 미래를 계획하여 변경 가능한(Revocable) 혹은 불가한(Irrevocable) 가족 신탁형태로 명의를 원하는 분들이 급상승한 것이 특이 사항이다.   커머셜과 같은 투자매물의 소유 형태로는 더욱 다양하여 파트너와 개인 혹은 법인 형태나 주식회사 등 여러 옵션을 가질 수 있으므로 파트너 계약서 작성시 변호사와 미리 정하여 에스크로에 전달하는 것이 중요하다.   또한 등기 문서에는 매매 가격에 대한 인지세가 표기되게 되어 있다.  몇 년 전까지만 해도 이를 비공개로도 가능하여 별도의 요청에 의해 에스크로 오피서가 서류를 작성할 수 있었으나, 이제는 모든 매매 정보가 공공 자료가 되었다.  가장 상단에는 등기보험 회사명과 매입자의 주소가 아래 기재되며, 등기 보험사의 일련번호와 에스크로 회사의 파일 번호가 있고 가장 중요한 매물의 토지측량번호(Assessor's Parcel Number) 흔히들 APN이라고하는 번호가 있는데 사람의 소셜번호와 같이 매물의 고유재산 번호이다.   다음으로 매도자의 정확한 등기상 명의가 나오고, 이어 매입자의 명의가 나오게 된다.  그리고 이어서 부동산의 지정학적 표기가 나열되는데, 단순히 지면의 위치표기뿐 아니라 지하의 유전이나 생수 혹은 천연가스등의 소유에 대한 지정학적 내용도 함께 나오므로 정확하게 표기되었는지 점검에 재확인하는 것이 에스크로와 등기보험사인 타이틀회사의 주요 업무 중 하나이다.  지역에 따라 정확한 소속 시의 구분이 애매한 경우에도 이 내용을 검토하면 알 수 있고 고유 등기된 지도에 대한 내용까지 나열되어 있으므로 가장 중요한 자료가 되며 대지의 크기에 따라 그리고 등기된 내용에 따라 집문서 앞면에 다 표기될 수 없는 경우, 별도로 Exhibit A로 첨부되는 것이 일반적이다.   요즘은 모든 등기내용이 링크로 쉽게 열람이 가능하여 재산 내용, 즉 매매 가격과 융자 금액은 물론 등기 이전 추적까지 가능하다.   ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 소유권 문서 소유권 이전 등기 문서 재산권 소유

2024.05.14. 23:46