[부동산 이야기] 소유권과 등기의 차이

부동산 거래를 처음 접하는 분들은 자주 “소유권(title)과 등기(deed)의 차이가 뭘까?”라는 질문을 합니다.     실제로 이 두 개념은 부동산 매매에서 매우 중요한 역할을 하므로, 알기 쉽게 설명드리겠습니다.   먼저 소유권은 말 그대로 그 부동산을 소유할 수 있는 권리를 의미합니다. 하지만 소유권 자체는 종이 문서가 아닙니다. 반면, 등기는 이 소유권을 공식적으로 넘겨주는 데 사용되는 법적 서류입니다. 즉, 등기 서류가 있어야 “이 부동산은 내가 소유하고 있다”라는 사실이 관공서(법원, 시청 등)에 공식 기록되고, 소유하고 있음을 입증할 수 있습니다.   이처럼 소유권이란 권리 자체이고, 등기는 그 권리가 실제 누구에게 있음을 보여주는 공식 문서입니다. 그래서 매매 계약이나 증여, 유증 등에서 deed가 매우 중요한 역할을 합니다.   그럼 소유권은 어떻게 이전(transfer, alienation)될 수 있을까요? 소유권 이전 방식은 크게 자발적(voluntary)과 비자발적(involuntary) 방식으로 나뉩니다. 자발적 이전에는 매매나 증여 등으로 타인에게 소유권을 넘기는 개인간 이전( private grant), 부동산을 공공 목적으로 정부나 공공기관에 양도하는 헌납(dedication), 정부가 개인 또는 민간단체에 토지를 주는 공공 증여(public grant), 그리고 유언에 따른 상속(devise) 등이 있습니다.   반대로 비자발적 이전에는 정부가 공익을 위해 토지를 강제로 사들이고 보상하는 강제 수용(eminent domain), 대출을 갚지 못했을 때 금융기관이 부동산을 강제로 처분하는 차압(foreclosure), 공동소유자간 불할 소송(partition) 또는 소유관계 확인 소송, 소유주가 오랜 기간 방치한 토지를 남이 점유하여 일정 조건을 만족하면 소유건이 넘어가는 역역유(Adverse Possession), 상속인 없이 사망할 경우 국가가 가져가는 국유 귀속(escheat), 등기에 명시된 특정 조건을 위반했을 때 소유권이 변경되는 압류(Forfeiture of possession), 자연재해 등으로 인한 변화 귀속(accession) 등이 포함됩니다.   정리하면, 등기는 소유권을 공식적으로 증명하거나 이전하는 데 필수적인 문서입니다. 소유권은 다양한 방식으로, 즉 자발적 또는 비자발적 방법으로 넘겨질 수 있으므로, 거래나 상속, 증여, 소송 등등 다양한 상황에서 등기의 진위를 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.   부동산 거래 과정에서 혼란을 줄이려면, 오늘 설명드린 소유권과 등기의 차이와 이전 방식을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 핵심은 등기는 소유권 이전의 공식 입증 자료라는 점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 소유권 등기 소유권 자체 소유권 이전 등기 서류

2025.08.06. 17:20