빅랏, 가주 매장 54곳 정리…수익성 부진한 업소 폐점

할인 소매업체 빅랏(Big Lots)이 가주를 포함한 전국 매장을 정리한다.     업체는 최근 판매가 부진한 일부 매장을 폐점할 계획이라고 밝혔다. 특히 빅랏은 가주 109개 매장 중 절반에 해당하는 54곳을 폐점하기로 했다. 폐점 대상인 매장은 현재 최대 20%의 폐업 세일을 진행하고 있다. 단, 정확한 폐점 시기는 밝히지 않았다.     업체는 지속되는 인플레이션과 치열한 소매 시장 경쟁을 폐점의 주요 원인으로 꼽았다.     문을 닫는 매장으로는 애너하임 매장 2곳(1670 웨스트 카텔라 애비뉴, 6336 이스트 샌타애나캐년 로드), 롱비치 매장(2238 노스 벨플라워 불러바드), 리버사이드 매장(2620 캐년스프링 파크웨이), 새크라멘토 매장 2곳(6630 밸리 하이 드라이브, 8700 라리비에라 드라이브) 등이 있다.   더 자세한 폐점 예정 매장 정보는 업체 웹사이트(local.biglots.com)에서 확인하면 된다.   정하은 기자수익성 매장 업소 폐점 새크라멘토 매장 리버사이드 매장

2024.07.30. 23:03

[부동산 이야기] 부동산 수익성

투자 목적으로 수익성 부동산 구입을 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치와 합리적인 가격이다.     콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택인 경우 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 그러나 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 연수입 계산에 가장 많이 쓰이는 것이 수익환원률(캡레이트·CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.   캡레이트는 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치로 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡레이트는 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 연 순수입을 구매가격으로 나눈 것이다. 캡레이트는 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편, 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 총수입배수(GRM·Gross Rent Multiplier)가 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는지의 배수를 뜻한다.     예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡레이트는 4.4%가 되는 것이다.     그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 이는 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡레이트보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다. 그리고 같은 수입이 창출되는 부동산이라도, 부촌에 위치한 것은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 일반적으로 캡레이트가 낮은 매물은 위치가 좋은 곳에 있고, 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡레이트의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 수익성 수익성 부동산 부동산 수익성 투자 부동산

2024.01.03. 17:23

은행들 점보론 꺼리기 시작…금액 크고 수익성은 낮아

불안정한 영업환경 속에 은행들이 큰 규모의 모기지 대출자를 예전만큼 선호하지 않는 것으로 나타났다.   월스트리트저널(WSJ)은 최근 높은 금리 및 지난 3월 은행 도산 영향으로 은행권에서 금액 규모가 큰 모기지인 점보 모기지 대출자를 꺼리고 있다고 보도했다.   전문가들은 파산한 실리콘밸리은행(SVB)이 고금리 환경에 대처하지 못했다는 점과 퍼스트리퍼블릭은행이 고객에 맞춤형 초저금리 대출을 영업했다는 데에 따른 것으로 분석했다.   레드우드 트러스트의 크리스 어베이트 최고경영자(CEO)는 “최근 은행들 사이에선 이 같은 요소들이 대출 사업에 대한 심리적 압박감으로 이어졌을 것”이라고 설명했다.     여기에 3월 중견 은행의 연쇄 도산에 금융 감독 기관들이 은행들에 자본비율 및 자본 건전성 강화를 요구하면서 대출 규모가 큰 부유층 주택 구매자를 비선호 하는 추세인 것으로 전해졌다.     일각에서는 고금리 환경에서 지출이 늘어난 은행들이 수익성이 떨어지는 점보 모기지 고객 유치에 대한 관심도가 떨어진 것이라는 가능성도 제기됐다.   점보 모기지는 기존 연방주택금융청(FHFA)의 대출 한도를 초과하는 모기지 대출이다. 국책 모기지 기관인 프레디맥과 패니매가 표준을 설정했으며 72만6200달러가 넘는 모기지를 점보 모기지로 구분한다. 일반적으로 은행에게 점보 모기지는 디폴트가 낮은 부유층이 주요 고객으로 리스크가 낮고 부유층 고객을 유치하면 다른 커머셜이나 부동산론 대출 영업도 가능해서 인기가 있었다.   하지만 최근엔 대출 규모 대비 수익성이 낮아 은행들이 꺼리고 있는데다 이와 같은 영업을 해 온 퍼스트리퍼블릭이 파산을 맞으면서 점보 모기지를 되레 줄이고 있다는 게 업계의 설명이다.   점보 모기지 거래 정보 업체 레드우드 트러스트 측은 점보 모기지를 처리하려는 은행들이 늘고 있다고 밝혔다.     연방준비제도(Fed·연준)가 지난 6일 은행의 고위 대출 담당자들을 대상으로 한 설문조사 결과, 은행의 10곳 중 6곳이 3분기 모기지 대출 수요가 상당히 감소했다고 전했다. 직전 분기의 43%에서 17%포인트나 급감한 것이다.점보론 수익성 점보 모기지로 모기지 대출자 은행 도산

2023.11.09. 23:29

100불로 한인은행 1.41불, 중국계 1.82불 벌었다

지난해 남가주 한인은행들은 100달러로 평균 1.41달러를 벌었지만 비슷한 규모의 중국계 은행은 41센트 더 많은 1.82달러의 수익을 올린 것으로 나타났다. 더욱이 한인은행들은 수익성뿐만 아니라 효율성에서도 중국계 은행에 뒤처졌다.   본지가 남가주에 본점을 둔 한인은행 6곳과 자산 규모가 비슷한 중국계 은행 4곳의 총자산순이익률(ROA)과 효율성을 비교 분석한 결과, 한인은행들은 수익성과 효율성에서 모두 중국계 은행에 뒤지고 있는 것으로 조사됐다. 조사 한인은행은 뱅크오브호프, 한미은행, PCB뱅크, 오픈뱅크, CBB뱅크, US메트로뱅크다. 또 자산 규모가 비슷한 중국계 은행은 캐세이뱅크, 프리퍼드뱅크, 로열비즈니스뱅크(RBB), 퍼스트제너럴뱅크 등이다. 이들 은행이 연방예금보험공사(FDIC)에 제출한 2022년 실적보고서(call report)와 경영보고서(UBPR)를 토대로 수익성과 효율성을 비교·분석했다.   ▶수익성   한인은행 6곳의 평균 총자산순이익률은 1.41%였다. 중국계 4곳은 평균 1.83%로 한인은행보다 42베이시스포인트(Basis Point,1bp=0.01%포인트) 높았다. 이는 한인은행들이 100달러로 1.41달러의 이익을 거둘 때 중국계 은행들은 42센트 더 많은 1.83달러를 벌었다는 의미다. 〈표 참조〉   은행별로 봐도 한인은행 모두 동급 중국계 은행보다 수익성이 부진했다. 평균 자산 규모가 214억 달러를 돌파한 캐세이뱅크의 ROA는 1.71%다. 캐세이뱅크와 동급 은행이자 한인은행 중 가장 자산 규모가 큰 뱅크오브호프는 1.26%로 45bp 밑돌았다. 뱅크오브호프는 한인은행 6곳 중에서도 수익성이 가장 낮았다.   ROA가 1.57%인 한미은행의 경우도 자산 규모가 비슷한 프리퍼드뱅크(2.08%)보다 51bp나 낮았다.   한인은행 중 수익성이 가장 좋은 은행은 오픈뱅크로 ROA가 1.76%였으며 비교 대상인 퍼스트제너럴뱅크의 2.80%에는 한참 못 미쳤다.   ▶효율성   효율성은 은행이 1달러를 벌기 위해 얼마를 지출했는지 나타내는 지표다. 수치가 낮을수록 좋은데 한인은행 평균치는 47.96%인 반면 중국계는 30.96%였다. 즉, 1달러 순익을 올리는데 한인은행들이 17센트를 더 썼다는 것이다.   뱅크오브호프는 효율성이 49.23%였다. 1달러를 벌기 위해 49.23센트를 지출했다는 의미다. 중국계 은행인 캐세이뱅크는 37.63%로 뱅크오브호프보다 11센트 이상 지출이 적었다.   한미은행의 효율성은 44.82%로 한인은행 중 가장 앞섰다. 그러나 26.93%의 프리퍼드뱅크보다는 비용으로 17.89센트를 더 썼다.   한인은행 6곳 중 가장 효율성이 떨어진 은행은 CBB뱅크로 50.48%를 기록했다. 자산 규모가 유사한 중국계 은행인 퍼스트제너럴뱅크의 효율성은 23.00%로 CBB뱅크보다 절반 이상 적었다.   한인 은행권은 “올해 들어서 은행의 주 수입원인 SBA융자 수요가 급감하면서 수익성은 앞으로 더 악화할 것”이라며 “경비 절감으로 효율성을 높이면서 수익성을 보전하려는 은행이 많은 것도 이런 이유”라고 진단했다.   한 은행권 관계자는 “경기침체 가능성과 기준금리 인상 등 경제 불확실성이 크다”며 “성장보다는 자산 건전성 관리, 수익성 및 효율성 개선에 집중할 필요가 있다”고 덧붙였다.   우훈식 기자 [email protected]한인은행 수익성 수익성한인은행 6곳 남가주 한인은행 올해 한인은행들

2023.02.12. 19:05

[부동산 투자] 투자 부동산의 수익성 계산

 부동산 특히 임대 유닛에 투자하기 전에 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적인 그리고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다.   그러므로 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장되어야 한다.     그런 면에서 다른 수익성 부동산보다 안정된 수익을 올릴 수 있다는 것이 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자의 큰 장점이다.     그러나 코로나19 사태 때문에 렌트비를 지불하지 못하는 테넌트들로 인하여 건물주의 어려움도 크다. 건물주가 정부보조를 받아도 정상적인 렌트 수입보다는 여러 가지 면에서 어려움이 크고, 그러는 중에 렌트가 밀려도 테넌트를 보호하는 정부 정책 때문에 퇴거도 시키지 못하는 이중고를 겪기도 한다.   그러나 지금도 투자를 하려는 분들이 많다. 부동산 투자는 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있기 때문이다. 그런데 제대로 투자를 하려면 사려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매달 내는 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다. 그래서 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 되며 수입과 지출을 근거로 하는 가격 산정 시 필요한 정보나 용어를 알아야 할 필요가 있다.     우선 일 년의 총수입을 계산하는데 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장, 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다. 그리고 일 년 총지출의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세와 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입이 나온다.     그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는데 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러가 나오는 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%이다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연 총수입에 비례한 ‘배수’를 이야기하며 부동산의 가치를 단순비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달러짜리 아파트에서 들어오는 일 년 동안의 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은15가 되는 것이다. 그 이외에 여러 가지 변수를 염두에 두어야 한다. 즉 같은 10유닛 아파트라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치가 많이 달라지게 되는 것이 당연하듯이 유닛 구성에 따라 임대수입의 차이가 나고 수입에 따라 부동산의 가격도 달라진다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 수익성 수익성 부동산 투자 부동산

2021.10.27. 16:10