[부동산 투자] 은퇴 대비 수익형 부동산

성공적인 은퇴 부동산 전략에 큰 변화가 생겼다. 전에는 집이나 아파트 상관없이 장기간 보유하는 자체로 즉, 매매차익의 기대가 부동산 투자의 중요한 이유였다. 하지만, 2023년부터 본격적으로 높은 이자율에 발목을 잡혀 부동산 가격이 마냥 오르던 호시절은 당분간 아련해졌다. 2020년 초까지 2~4유닛은 적은 다운페이로도 융자받기가 용이하고 몇 년만 가지고 있다가 팔아도 많은 차액을 남길 수 있었다.     2024년 1월 현재 ▶주변 사무실 인구 감소 ▶늘어난 대형 아파트로 공급증가 ▶저소득층 렌트 수요 증가 ▶높은 대출 이자율 ▶코로나19 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계 ▶비싼 관리 비용 등 임대 여건은 더욱 악화됐다.     LA한인타운의 오피스 10곳 중 3곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황에서 대형 부동산 개발회사는 소유하고 있는 사무용 건물을 거주용으로 전환하는 사업을 본격화하고 있다. 거주용 유닛들의 최근 거래는 대폭 할인된 매물만이 드물게 있을 뿐이고 적은 렌트비를 내는 세입자가 있거나 투자율 4% 미만인 아파트 매물에 대한 오퍼가 거의 없다.     차츰 아파트 오너들 사이에서 관리 문제 때문에 아파트를 정리하겠다는 사람들이 많아져서 경쟁적으로 가격이 내려가고 있고, 신축 아파트 매물보다 임대 소득이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 있다.     2028년 하계 올림픽을 LA에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운까지 영향을 미칠지도 미지수다. 캘리포니아 집값은 불패이라던지 사두고 오래 두면 오른다는 시세차익의 전략이 더는 어려운 이유가 또 있다. 많은 기업과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주로 이주가 진행되고 있다. 따라서 가격이 오르는데 먹구름이 끼기 시작했고, 렌트비가 비싸져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에다 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화되고 있다. 한마디로 은퇴자금을 목적으로 LA한인타운 아파트에 투자하기에는 리스크가 크다. 매매차익에 대한 기대를 버리고 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 6~8%에 달하는 안정된 수익을 안정적으로 가져다주는 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 은퇴 후 집을 팔고 다운사이징을 하거나, 비즈니스 등 자산을 정리한 자금이 만일 150만 달러라면 투자율 6% 상업용 부동산 임대 구조인 트리플넷 리스(NNN) 부동산을 살 경우 매달 순 수입은 7500달러다.     1월 현재 융자를 위한 이자율이 7% 초반대지만 그 부동산을 구입했을 때에 기대할 수 있는 투자율은 5~8%대에 머물고 있기 때문에 다운페이 비율을 높게 가져가고 낮은 가격대의 매물을 구입하는 편이 안정적이다. 이제는 매매차익을 통한 은퇴 자금 확보 전략에서 벗어나서 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 코퍼레이트 세입자가 트리플넷 리스 계약을 한 퀵서비스 레스토랑, 마켓, 편의점에 대한 투자가 현명한 은퇴용 부동산 전략으로 자리 잡고 있다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 수익형 부동산 은퇴 부동산 부동산 가격

2024.02.14. 18:01

[에이전트 노트] 한국의 수익형 부동산 구입

남가주 부동산 시장의 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 한인들에게 최근 소액의 자본으로 높은 이익을 얻을 수 있는 대한민국 부동산 물건들이 미주지역에 다양하게 소개되고 있다.   그중에서도 생활형 숙박시설로 알려진 수익형 부동산은 예전의 레지던스 호텔과 같은 시스템으로 각각의 객실을 분양자가 구입 후 소유주들이 운영사에 일괄적으로 위탁운영을 맡겨서 거기서 발생한 운영 수익금을 소유주들에게 각각 구입한 분양가 기준으로 공평하게 나눠 받는 수익형 부동산이 눈에 띈다.   수익형 부동산에 부정적인 생각을 가진 구매자들도 있으나 최근 한국의 수익형 부동산은 많은 진화단계를 거쳤고 정부의 안전한 정책까지 보강되면서 장점이 많을 뿐 아니라 미국에 거주하며 한국 부동산에 투자하는 투자자들에게는 일반적인 물건보다 신경 쓸 것도 없고 관리까지 모두 알아서 대행을 해주는 수익형 부동산 상품이 가장 매력적인 부동산 상품일 것으로 판단된다.   대한민국 부산 송도에 위치한 ‘헤븐 더 뷰’는 최근 한국에서 큰 인기를 끌고 있는 ‘생숙’으로 불리는데 ‘생활형 숙박시설’로 부산 관광 중심지에 위치한 바닷가 로케이션에 높은 수익성까지 예상되는 부동산 매물이다.     수익형 부동산 투자에 관심이 있다면 구입하기 전에 중요 투자 포인트를 먼저 설정하고 꼼꼼히 체크한다면 성공적인 투자결과를 얻을 수 있을 것이다.   생활형 숙박시설인 부산 송도 헤븐 더 뷰를 예로 중요한 6가지 투자 포인트를 살펴봤다.   첫째로 가장 중요한 것은 로케이션으로 부산 송도 해수욕장 바로 앞에 위치한 것과 부산의 대표적 관광지인 자갈치시장, 국제시장과 인접하고 최근 설치된 해상 케이블카로 관광객이 꾸준히 증가하고 있다는 것과 유동인구 대비 해당 지역에 숙박시설이 매우 부족한 상황이라는 것이 관심을 끈다.   두 번째 중요한 것은 수익성이다. 수익형 부동산에 가장 중요한 포인트로 봐야 하는데 해수욕장에 위치한 호텔급 서비스 객실에 작은 부엌과 세탁기가 추가 설치된 경쟁력 높은 객실이란 점과 그 객실의 예상 투숙 가격대가 10만 원대를 타깃으로 수익을 계산했는데도 그 예상 수익률이 10%대가 예상된다는 것은 객실 단가를 터무니없이 높이 책정해서 높은 수익을 제시하는 타 물건과는 다르게 현실적인 객실 가격으로 예상된 높은 수익률이 매우 매력적이라 할 수 있다.   세 번째로 전문 매니지먼트사의 운영계획이 눈길을 끈다. 지금까지 수익형 부동산 매물의 가장 큰 문제점으로 제기됐던 운영사 문제가 '온다 메니지먼트'사 라는 믿을 수 있는 운영사가 계약되어 있다는 것과 함께 호텔 객실도 바다뷰가 없는 저층을 활용해서 상가와  펫 동반 객실, 키츠 객실 등으로 활용하여 높은 수익으로 이어질 수 있다는 점이 설득력 있다.   네 번째로 구입 후 객실의 감가상각에 따른 유지 보수 계획을 확인해야 하는데 이와 관련해서 매년 전체 수익에서 일정 부분을 적립해서 운영사가 주기적으로 객실의 리모델링을 한다는 계약 조항이 첨부되어 있어서 소유주가 구입 후 추가자금을 투자해야 하는 부담이 없고 노화에 따른 객실 요금 하락도 막을 수 있다는 점이 또 하나의 중요 포인트로 봐야 한다.   다섯 번째는 소유주 혜택 사항으로 매달 수익금을 받는 것과는 별도로 1년마다 30일 무료 숙박의 혜택이 주어지는데 기존 수익형 부동산의 경우 소유하고 있는 호텔에만 한정해서 사용하던 무료 혜택과 달린 운영사인 온다 매니지먼트사가 관리하는 전국 서울을 포함한 13개 지점의 객실을 무료숙박 이용할 수 있다는 점이 매우 매력적이다.   마지막으로 여섯 번째는 향후 높은 포텐셜로 부산광역시에서 추진하는 선트램(노면 전차) 노선에 송도해수욕장이 포함되어 있기 때문에 선트램이 완공이 예상되는 2028년경에는 많은 유동인구와 관광 인프라가 완성되면서 향후 더 높은 수익률이 예상되는 물건으로 판단된다.   ▶문의: (213)500-5589 진홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 수익형 부동산 수익형 부동산 한국 부동산 대한민국 부동산

2023.02.28. 21:01