모기지 금리 인하? 재융자하면 오히려 손해일 수 있다

금리 인하에 따라 모기지 이자율도 추가 하락이 전망된 가운데, 대부분의 주택 소유주는 모기지 재융자(refinance)가 가계에 큰 도움이 되지 않을 수 있다는 분석이 나왔다.     리얼터닷컴의 수석 이코노미스트 제이크 크리멜은 최근 폭스뉴스와의 인터뷰에서 재융자의 핵심은 이른바 ‘손익분기점’을 넘길 수 있는지에 달려 있다고 설명했다. 재융자 과정에서 발생하는 추가 비용이 금리 인하로 절감되는 월 상환액을 통해 언제 상쇄되는지를 따져야 한다는 것이다.   그는 모기지 잔액 규모, 남은 상환 기간, 해당 주택에 얼마나 오래 거주할 계획인지를 반드시 고려해야 한다고 강조했다.     일반적으로 비용 계산 시 재융자에 드는 클로징 비용을 월별 절감액으로 나눠 손익분기 시점을 계산하는 방식이 활용된다. 이 기간 이전에 집을 팔거나 이사할 계획이라면 재융자를 해도 실질적인 이득을 보기 어렵다.     특히 올해도 모기지 이자율이 6%대 초반을 유지할 것으로 전망되면서 실질적인 혜택을 보는 이들은 소수에 불과할 것이라는 분석이다.   지난해 평균인 6.6%에서 다소 내려간 수치지만, 큰 폭의 하락은 아니라는 평가다.   월 상환액 절감 효과는 장기간 누적돼야만 비용을 상쇄할 수 있다. 이 같은 환경에서 재융자 시 새 대출을 받기 위해 다시 클로징 비용을 부담해야 해서 큰 이득을 기대하기 어렵다는 것이다.     리얼터닷컴은 기존 금리보다 최소 0.5%포인트에서 1%포인트 이상 낮은 금리로 갈아탈 수 있을 때 재융자가 현실적인 선택이 된다고 설명했다.   문제는 현재 대부분의 주택 소유자들이 이미 시장 평균보다 훨씬 낮은 금리로 대출을 보유하고 있다는 점이다.     실제 손익분기점을 넘길 가능성이 있는 경우는 현재 금리가 6.65% 이상인 주택 소유주로 제한된다. 다만 전국 80% 이상은 6% 미만의 금리를 보유하고 있어 재융자의 실익이 거의 없다.   반면, 최근 2~3년 사이 금리가 7~8%대일 때 집을 구매한 주택소유주들은 상대적으로 재융자의 수혜를 볼 수 있다. 시장 금리가 조금만 내려가도 1%포인트 이상 차이가 벌어질 수 있어, 장기적으로 상당한 절감 효과를 기대할 수 있기 때문이다. 다만 이들 역시 대출 규모가 크고 최소 5년 이상 거주할 계획이 있을 때 재융자의 의미가 커진다.   한편 전문가들은 “모기지 금리보다 중요한 것은 개인이 실제로 적용받을 수 있는 금리”라며, “크레딧 점수, 다운페이먼트 규모, 여러 금융기관을 비교하는 ‘모기지 쇼핑’ 과정이 금리 변화보다 더 큰 영향을 미칠 수 있다”고 조언했다. 우훈식 기자금리인하 대출자 재융자 과정 모기지 이자율 시장 금리

2026.02.09. 19:56

10년물 국채 금리 금융위기 이후 최고…연준 인사 "금리 인상 계속"

시장 금리의 벤치마크인 10년물 국채 금리가 2008년 글로벌 금융위기 이후 최고치를 찍었다.   인플레이션 억제를 위해 계속 기준금리를 올려야 한다는 연방준비제도(Fed·연준) 고위 인사의 발언이 상방 압력을 가한 것으로 보인다.   20일 CNBC방송에 따르면 이날 오후 3시30분 현재 10년물 미 국채 금리는 전날보다 0.09%포인트 오른 4.228%를 나타냈다.   이는 금융위기 당시인 2008년 7월 이후 가장 높은 수준이다.   기준금리에 민감하게 반응하는 2년물 국채 금리도 0.06% 오른 4.619%를 기록하고 있다.   시장은 다음달 1∼2일 열리는 11월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 4연속 자이언트 스텝(한 번에 0.75%포인트 금리인상)을 기정사실로 여긴다. 일각에서는 12월에도 같은 수준의 큰 폭 금리인상 가능성이 있다고 보고 있다. 10년물 국채 금리 상승세는 패트릭 하커 필라델피아 연방준비은행 총재의 공개 발언 이후 가팔라졌다.   하커 총재는 이날 “우리는 당분간 계속해서 금리를 올릴 것”이라면서 “솔직히 실망스러운 인플레이션 억제 노력의 성과를 고려할 때 연말까지 기준금리가 4%를 훨씬 넘을 것으로 예상한다”고 말했다.   하커 총재는 “물가상승률은 로켓처럼 치솟았다가 깃털처럼 (천천히) 내려온다”면서 “인플레이션을 잡는 데에는 시간이 걸릴 것”으로 내다봤다.   현재 8%를 넘는 물가상승률이 연말 6%대로, 내년 말에는 4%대로 각각 내려가고 2024년 말에야 연준 목표치인 2% 근처로 하락할 것이라고 하커 총재는 전망했다.   내년 FOMC에서 투표권을 행사하는 하커 총재는 “내년 중 언젠가 금리인상을 멈출 것”이라면서도 “그 시점에서 우리는 통화정책이 제 역할을 할 수 있도록 제약적인 수준의 금리를 유지해야 한다”고 말했다.금리 금융위기 금리인상 가능성 국채 금리 시장 금리

2022.10.20. 22:44

[부동산 이야기] 금리 인상과 부동산 시장

 코로나 팬데믹 상황에 따른 경기 하락을 막기 위해서 세계 각국은 엄청난 양의 경기부양책을 실행하였으며 미국은 그중에서도 가장 적극적이고 대규모로 돈을 시장에 뿌렸다.   전통적인 방식인 중앙은행의 금리 인하와 채권 발행으로 인한 간접적인 방법으로의 대처가 팬데믹으로 인한 미증유의 사태에 대응하기에는 너무 늦을 수도 있다는 지적과 국민 개개인의 삶이 급속도로 무너질 수 있다는 절박함에 막대한 양의 현금이 개인과 사업체를 통해 시장에 풀리는 결과를 가져 왔다.   하지만 모든 경제 정책에 명암이 있듯이 이번에도 시장에 풀리게 된 막대한 양의 현금은 부동산과 주식 등의 가격 폭등의 주요 요인으로 지목받고 있다.   연방준비위원회는 앞으로 달러의 유동성을 줄일 수 있다는 신호를 시장에 지속적으로 보내며 부드러운 방법으로 달러의 유동성 회수에 나설 것을 준비하지만 아직은 기초 체력이 부족해 보이는 마켓의 상황을 우려 섞인 시선으로 보는 것 또한 현재 상황이다.   부동산 금리는 이러한 시장의 상황을 선반영하여 조금씩 상승하는 추세를 유지하고 있다.   주택 모기지의 경우 2022년 전망치는 3% 초반대를 기록할 것으로 예측하고 상업용 부동산의 경우 4% 중반의 금리를 예상하는 전문가들이 많다. 주택 모기지가 3% 초반을 유지해도 일정한 주택 판매 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 예측하나 상업용 부동산의 경우 4% 중반을 넘는 이자율은 투자 수익성 악화로 이어져 전체적인 거래량 하락을 예측하는 기관도 있다.   현재 시장에서 거래되고 있는 상업용 부동산의 평균 수익률에 근접하거나 넘어서는 이자율은 투자자들이 생각하는 지속가능한 투자처로서의 매력을 잃어버릴 수도 있는 임계점에 가깝기 때문에 어떠한 형식으로든 시장의 조정을 받을 기회가 높아질 수도 있다.   전 세계적인 공급망 재편성과 미·중간의 패권 갈등, 늘어난 현금 유동성으로 인한 인플레이션 가능성 등 시장의 불확실성이 매우 높은 시장에서 부동산이 계속해서 안전 자산으로 평가받을 수 있을지는 시장 금리에 밀접한 영향을 받을 것으로 전망된다.   늘어난 유동성에 맞춰 상업용 부동산을 투자할 분들은 시장 금리의 인상에 조금 더 무게 중심을 두시고 투자 계획을 세우는 것이 안전한 투자의 방향이 될 듯하다.   ▶문의: (213)605-5359   조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 시장 부동산 금리 시장 금리 상업용 부동산

2021.11.24. 18:21