[부동산 이야기] 배우자 사망과 양도세 면제

지난 5년 중 2년을 본인이 살았던 집이라면 싱글일 경우 25만 달러까지, 그리고 부부일 경우는 50만 달러까지의 이익에 한해서 양도세 면제의 혜택을 받을 수 있다는 것은 일반적으로 많이들 알고 있다.   그런데 만약의 경우 배우자 중 한 명이 사망 시에도 이 혜택이 가능할까. 답은 그렇다. 배우자의 사망 후 2년 이내에 주거했던 집이라면 위의 5년 중 2년 법칙에 해당한다면 배우자의 몫까지 최대 50만 달러의 이익까지는 마찬가지로 양도세를 피할 수 있게 된다.     여기에 또 하나의 법칙이 추가되는 게 있는데 ‘원가 스텝 업’이라고 불리는 것이다. 예를 들어 원래 50만 달러에 산 집에서 살고 있다고 해보겠다. 그런데 배우자가 사망했는데 그 시점의 시세는 100만 달러였다고 치자. 그리고 1년이 지나고 남은 배우자가 집을 팔게 될 때 캘리포니아주에서는 부부공동소유일 경우 이 집의 원가 코스트 베이스는 50만이 아닌 100만 달러로 조정된 거로 인정해주는 것이다.     그러므로 배우자 사망 1년 후의 시세가 만일 110만 달러가 되었다고 하면 10만 달러의 이익에 관해서만 양도세를 내면 되는 것이다. 이조차도 사고팔 때 발생한 비용이라던가 집을 리모델링하는데 든 비용들을 공제한 후에 관해서만 양도세를 내게 된다.     이 두 법칙 중 더 유리한 쪽으로 하면 배우자 사망 후에도 이처럼 양도세 부담이 덜어지게 되므로 본인의 회계사와 잘 상의해서 계획하는 것이 좋겠다.   이에 추가로 주민발의안 19에 관해 설명드리고자 하는데 이는 55세 이상인 시니어들이 집을 팔고 살 때 싸게 샀던 프로퍼티의 재산세 베이스를 새로 사는 프로퍼티로 옮겨 갈 수 있도록 허용해준다. 상당히 이점이 많은 안으로 새로 사는 집이 이전의 파는 집보다 더 싸거나 같은 시세여야만 가능하다는 이전의 발의안이었던 60/90에서 더 기준치를 완화해서 더 비싼 집을 사더라도 원래의 재산세 베이스에다 차액에 관한 부분만 더 얹어서 갈 수 있어서 상당히 매력적이다.     이전 안의 경우는 평생 딱 한 번 이를 허용해줬으나 발의안 19에서는 최대 3번까지 허용해준다는 또 다른 큰 장점이 있다. 그리고 가주내의 어떤 카운티로 이사를 하든 자유롭게 적용을 받을 수 있는 것이 이 안의 세 번째 큰 장점이다.   이러한 것들을 잘 이용한다면 양도세에서도 재산세에서도 큰 혜택을 누릴 수 있으니 전문가들과 미리 상의하고 파는 것과 사는 것을 계획하기 바란다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 배우자 양도세 배우자 사망 양도세 면제 양도세 부담

2023.11.29. 17:50

[할부매각형 트러스트(DST)] DST 활용하면 양도세 연기·자산 증식 가능

사업체를 갖고 있거나 부동산, 기타 가치가 올라간 자산이 있을 때 가장 큰 고민 중 하나는 세금이다. 보유 중에도 세금 문제를 늘 해결해야 하지만, 팔 때가 더 고민된다. 가치가 높고 취득 후 그 가치가 더 많이 늘어난 자산일수록 양도소득세가 많기 때문이다. 팔아야 하는 데 세금 때문에 망설여진다면 DST라는 것을 생각해볼 수 있다.     ▶DST란   좀 더 일반적으로 알려진 DST는 Delaware Statutory Trust가 있다.     보통 부동산 매각 시 발생하는 양도소득세를 연기하는 방식으로 활용되는 트러스트다. 또 다른 DST는 Deferred Sales Trust라고 불리는 트러스트다. 일종의 할부매각 방식의 트러스트라고 이해할 수 있다.     후자는 매각 자산이 꼭 부동산에만 해당하는 것이 아니라 사업체나 기타 다양한 실물자산에도 해당해 좀 더 활용 폭이 넓은 셈이다. Delaware Statutory Trust는 혼선을 피하기 위해 1031 DST라고 부를 수도 있겠다.   DST는 기본적으로 1031과 비슷한 효과를 갖는다고 이해하면 된다. 양도소득을 연기하는 방법이기 때문이다. 그러나 그 작동방식은 약간 다르다. 부동산에 대한 전통적인 1031 거래는 동종 자산을 비교적 짧은 정해진 기간 내에 다시 사야 하는 제약이 있다.     반면 할부매각 방식의 DST는 관련 세법도 1031 조항이 아닌 453 조항에 근거한다. 동종자산이라거나 바로 다른 자산을 매입해야 하는 의무 등이 없다. 그런 면에서 활용 폭도 넓고 그 방식도 더 탄력적이라고 할 수 있을 것이다.     할부매각 방식은 흔히 ‘seller carry-back’ 방식이라는 표현으로도 많이 알려져 있다. 이 방식은 거래 대금 전액을 바로 받는 것이 아니라 약속어음을 계약하고 할부로 나눠서 받는 방식이다.     453 조항은 매각대금을 이렇게 할부로 나눠 받을 경우 전체 매각대금이 아닌 실제로 내 손에 들어온 할부금만 이득으로 인정할 수 있게 해준다. 그만큼 세금을 바로 인식하는 것이 아니기 때문에 유용하지만 리스크도 있다. 가장 큰 리스크는 상대방이 약속어음을 제대로 이행하지 않는 경우일 것이다.   DST는 이런 할부매각 방식의 한 유형이지만 전통적 방식보다 약속어음 불이행 리스크가 사실상 없고, 매각 대금의 유용 방식이나 투자운용 방법, 대상 등에 있어서 더 탄력적인 활용을 가능하게 해준다고 이해할 수 있다.     오히려 어음 상환을 최소화하고 가능한 많은 금액을 연기하면서 소득 인식을 하지 않는 것이 유리할 것이다. 이렇게 양도소득을 연기하면서 매각대금을 다른 투자나 자산운용을 통해 계속 증식해갈 수 있다는 큰 장점이 있다.     ▶DST 활용 대상   땅, 콘도, 자기 집, 상용 및 산업용 부동산, 투자나 휴가용 주택, 비즈니스, 비상장 기업의 주식(지분), 기타 가치가 올라간 모든 자산 등이 고려 대상이 될 수 있다.     투자원금 대비 현재 자산가치가 많이 올라간 상태이고, 양도소득이 최소 25만 달러 이상이라면 고려해볼 수 있을 것이다. 양도소득 규모가 크면 클수록 활용가치는 높다. 트러스트 세트업 및 관리비용 등 기본비용이 들어가기 때문에  양도소득이 적으면 효용가치도 적다.   가장 일반적인 활용법은 사업체 매각과 투자용 부동산 매각이다. 특히 1031 거래는 시간 제약과 매물 제약이 있기 때문에 혹시 1031 거래가 여의치 않을 경우에 대한 대체 계획의 목적으로 DST 활용을 고려할 수 있다. 물론 1031 DST도 가능하다.     부동산 투자를 계속하고 싶지만 직접 관리에서는 손을 떼고 싶을 경우 1031 DST가 적절할 수도 있을 것이다. 투자대상이 꼭 부동산이 아니어도 되고, 오히려 다변화하고 싶다면 매각에 기초한 DST가 더 유용하다고 볼 수 있다.   ▶고려할 점   모든 투자자산이나 관리 방법에는 장단점이 있기 마련이다. 전통적인 1031 거래의 약점을 보완해줄 수 있는 것이 1031 DST라면, 할부매각 방식의 DST는 거의 모든 양도소득 자산에 대해 적용될 수 있다는 장점이 있다.     DST의 개념을 이해하는 것은 어렵지 않다. DST에게 재산을 넘기고, 대신 약속어음을 받고 계약에 따라 이자와 원금을 회수하는 것이다. 어음의 만기와 이자 및 원금 수령 시기 등은 각자 상황에 맞춰 설정할 수 있다. 양도소득세 연기를 위해 이자나 원금 회수 시기를 정하고 지속해서 만기를 연장할 수도 있다.     그러나 그 과정의 이면에는 사실 상당한 고급 플래닝과 기술적인 절차가 동반된다. 법규에 맞게 트러스트 문서를 만들고 설립하는 것과 지속해서 트러스트를 운영할 독립 트러스티를 고용하는 것은 전문성이 필요한 부분이다. 오랜 경험과 지식, 숙련과정을 거친 변호사, 트러스티, 투자 어드바이저, 회계사 등 전문가들의 팀이 다 자기 역할을 해주어야 한다.   세법 측면에서도 한 가지 단점이 있다. 예를 들어 본인이 계속 보유한 투자자산은 사망시 원금이 당시 시중의 공정거래 가격대로 상향 조정된다. 흔히들 ‘스텝업(stepped-up)’ 원금이라고 하는 것이다. 1031 거래를 해 부동산의 양도소득세를 연기하는 방식의 가장 큰 장점이기도 하다.     양도소득을 계속 연기하다 사망하면 해당 자산에 대한 양도소득세가 사실상 없어질 수 있기 때문이다. 해당 자산을 물려받은 상속자는 당시의 시중 공정가격이 원금이 되기 때문에 돌아서 이를 매각할 경우 사실상 양도소득이 발생할 가능성이 작다.     그러나 DST 자산에는 이 ‘스텝업’이 적용되지 않는다. 약속어음을 통해 매각 대금을 회수하고 있는 절차를 거치는 과정이기 때문이다. 이미 원금과 양도소득 계산은 이뤄진 재산이라는 의미다.     물론, 이는 추가적인 상속계획을 통해 해결할 수도 있는 부분이기는 하지만 그 자체로는 일단 단점이다. 건강이 좋지 않고 단기간 내 사망할 가능성이 있는 상황이라면 DST는 좋은 옵션이 아니라고 할 수 있다.   또 언급한 것처럼 제3의 독립적인 트러스트 운영자가 있어야 한다는 점도 불편할 수 있다. 일반적으로 본인이나 가족의 일원이 트러스티 역할을 하는 경우에 익숙하기 때문에 제3의 독립 트러스티에게 권한을 주는 것이 심리적으로나 행정적으로 불편하게 느껴질 수 있기 때문이다.     성공적인 DST 설립과 운영을 위해서는 신뢰할 수 있는 트러스티를 선정하는 것이 사실 가장 중요한 임무 중 하나라는 점에서 이 부분 역시 신중히 고려되어야 할 것이다.   ▶결론   할부매각 방식의 DST는 효용가치가 높은 데 잘 알려지지 않은 측면도 있다. 상당한 양도소득 부담이 발생할 수 있는 상황이라면 활용을 고려해보자.     매각 당사자는 트러스티는 아니지만 이제 채권자로서 트러스트내 자산운용에 대해 여전히 권한을 갖는다. 채권자의 허락 없이트러스티가 임의로 자산운용을 할 수 없다.     매각대금은 새로운 부동산에 투자할 수도 있고, 사업체에 투자할 수도 있다. 주식이나 채권, 펀드, 연금, 생명보험 등 거의 모든 금융상품을 활용한 자산운용도 가능하다. 양도소득세를 지속해서 연기하면서 새로운 투자기회를 찾고 자산을 증식할 수 있는 효과적인 방법인 셈이다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected]할부매각형 트러스트(DST) 양도세 활용 할부매각 방식 매각 자산 반면 할부매각

2023.07.18. 23:55

클로징 비용 무시했다간 낭패…양도세 포함 평균 6905불

주택 바이어들은 클로징 비용을 대비해 충분한 자금을 준비해야 하는 것으로 나타났다.부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다.   부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다.   30년 고정 모기지 이자율이 5.11%를 기록하면서 모기지 페이먼트 부담도 약 400달러가 추가됐다. 지난해에만 전국 주택 가격이 평균 5만 달러가 늘어난 게 주원인이다.   주별로 살펴보면, 캘리포니아의 평균 클로징 비용(양도세 포함)은 7953달러였다. 전국에서 11번째로 높았다. 가장 비싼 지역은 워싱턴 DC로 2만9888달러나 됐다. 델라웨어와 뉴욕이 각각 1만7859달러와 1만6849달러로 그뒤를 따랐다. 한인 밀집 거주 지역에선 워싱턴주가 1만3927달러로 5위를 차지했고 뉴저지가 7915달러로 12위였다. 이밖에 하와이(7463달러), 네바다(6383달러), 일리노이(5929달러), 미시간(5714달러)주가 5500달러보다 많아서 높은 편에 속했다.   진성철 기자클로징 양도세 클로징 비용 평균 클로징 지난해 클로징

2022.05.04. 16:50