집값 올라 좋다했는데…‘세금 시한폭탄’되나

다수의 주택 소유자들이 거액의 세금폭탄을 안고 있을 가능성이 높은 것으로 나타났다.     주택 가치가 취득 이후 급등한 경우 매각 시 지난 1997년 개정된 세법에 따라 수십만 달러에 달하는 양도소득세를 내야 할 수도 있기 때문이다.   전국부동산중개인협회(NAR)의 최근 보고서에 따르면, 전국 주택 소유자의 약 3분의 1(34%)은 현행 세법상 양도소득세 면제 한도를 초과하는 주택 자산 이익을 보유하고 있다.     현행법은 개인의 경우 25만 달러, 부부 공동 신고 시 50만 달러까지의 주택 매각 차익에 대해 세금을 면제해 주지만, 그 이상 초과한 이익에는 연방 양도소득세를 부과한다.     보고서는 2030년까지 이 기준을 초과하는 주택 소유자가 전체의 56%에 달할 것으로 전망했다.   가주의 경우 문제가 더 심각했다. 가주 주택 소유주 중 62.2%가 25만 달러 에퀴티 한도를 넘었으며, 50만 달러 이상도 30.8%에 달했다. 2030년에는 각각 84%, 61.6%로 크게 늘어날 것으로 예측됐다.     NAR는 “많은 소비자들에게 집은 단순한 거주 공간을 넘어 은퇴자금, 자녀 학자금, 유산 등을 위한 자산”이라며 “하지만 1997년 이후 물가상승률을 반영하지 않은 세금 규정에 따라 수십 년간의 집값 상승으로 이어진 막대한 자산 이익에 세금이 부과되고 있다”고 지적했다.   특히 오랫동안 동일 주택에 거주한 고령층, 그리고 집값이 급등한 지역 거주자일수록 더 큰 세금 부담을 떠안게 된다. 과세 대상 금액이 커지면 납부할 세금도 급증하기 때문이다.   다만 세금은 한도를 넘어선 차익에만 적용된다. 개인 보고 시 판매 차익이 26만 달러라면 면제 한도인 25만 달러를 제외한 1만 달러에 대한 세금만 납부하면 된다.   그러나 남가주 지역에서는 어바인과 풀러턴 등 일반적으로 좋은 학군을 보유한 인기 지역일수록 ‘세금 폭탄’ 사례가 많을 것으로 추정된다.   일례로 어바인에 거주하는 한인 A씨 부부가 15년전 약 70만 달러에 구매한 주택이 최근 200만 달러까지 올라 판매할 경우 차익에서 부부 공동 보고 면제한도 50만 달러를 제외한 80만 달러에 대한 세금을 내야 할 수도 있다.   전문가들은 이 같은 상황이 고령자들의 주택 매각 또는 다운사이징 결정을 억제하고, 자녀 근처로의 이사나 요양 시설 입소 같은 노후 계획에도 제약을 줄 것이라고 우려했다.     또한 가족 단위가 거주할 수 있는 큰 집이 시장에 나오지 못하게 해 주택 공급 부족과 집값 상승의 악순환을 초래하고 있다고 설명했다.   지난 1997년만 해도 복잡했던 주택 양도소득세 규정을 단순화하기 위해 25만~50만 달러의 면세 한도를 도입했다.   그러나 이 금액은 인플레이션 반영 없이 28년째 그대로 유지돼왔다. 같은 기간 집값은 전국 평균 260% 넘게 상승했다.   일리노이대 연구진은 면세 한도가 물가상승률을 반영했다면, 현재 약 66만 달러, 부부 공동 신고 기준 132만 달러까지 비과세가 가능했을 것이라고 분석했다.   이에 연방 의회에는 ‘더 많은 주택을 시장에(More Homes on the Market)’라는 초당적 법안이 발의된 상태다. 이 법안은 면세 한도를 각각 개인 50만 달러와 부부 공동 시 100만 달러로 확대하고, 향후 물가상승률에 따라 자동 조정되도록 하는 것을 골자로 한다.   남가주한인부동산협회의 진 홍 회장은 “판매 시 차익에 에스크로 비용, 에이전트 커미션 등 사고 팔 때 들어간 비용을 제외할 수 있다. 공사 비용 및 리노베이션 비용도 사전 세금 혜택을 받지 않았다면 이때 함께 받을 수 있다”고 설명했다.   이어 그는 “주의해야 할 점은 주택을 실제 주거용으로 사용한 경우에만 면세가 적용된다. 최근 5년 중 최소 2년을 실거주했는지 반드시 점검할 필요가 있다”며 "또한 부부의 경우 배우자 사망 시 2년 이내에 판매하면 부부 공동 보고 혜택인 50만 달러 세제 혜택을 받을 수 있다"고 덧붙였다. 우훈식 기자시한폭탄 세금 세금 규정 세금 폭탄 주택 소유자들 박낙희 집값 주택가격 양도소득세

2025.06.30. 18:55

[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당한다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.   이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.     그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어보자. 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구입하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이다. 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 이롭다.     ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 /드림부동산부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024.08.28. 17:25

[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어, 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.     하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다.     각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 투자용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024.08.14. 17:39

양도소득세를 미루는데 좋은 방법 [ASK미국 세금/세무-존 오 텍스 플랜 전문가]

▶문= Section 1031 exchange와 Qualified Opportunity Zone Fund (QOZF) 중 어떤 것이 양도소득세를 미루는데 좋을까요?     ▶답= 양도소득세를 미루는 데 어떤 것이 더 좋을지에 대한 판단은 각 개인의 상황에 따라 다를 수 있습니다. 그러나 몇 가지 상황에 따라서 1031 교환 혹은 QOZF를 추천해 드릴 수 있습니다.     많은 상황이 있을 수 있는데 아래는 가장 많은 질문을 받은 것을 추린 상황입니다.   상황 1 - 더 이상 임대업을 원하지 않는 경우: 임대업을 계속하며 1031 교환을 위한 조건을 더 이상 마련하기 어렵거나 새로운 대체 건물을 찾기 어려운 경우, QOZF에 투자하여 양도소득세를 미루고 관리에 어려움을 겪지 않고도 수익을 얻을 수 있습니다.   상황 2 - 금전적 유동성이 필요한 경우: 1031 교환을 진행할 경우 모든 자금이 대체 건물에 유입되어야 합니다. 그렇지 않으면 종종 부트로 인해 세금을 지불해야 할 수 있습니다. 그러나 QOZF에 투자할 경우 양도소득의 일부를 투자하여 자금의 일부를 회수할 수 있는 기회가 생깁니다.   상황 3 - 투자 건물을 자녀들에게 물려주고 싶은 경우: 1031 교환은 소유자가 사망할 때까지 무기한으로 롤링되기 때문에 부동산 계획의 하나로 사용될 수 있습니다. 또한 건물이 자녀들에게 상속될 때 step-up basis의 세금 혜택을 받아 양도소득세를 면제받을 수 있는 기회가 생깁니다. 따라서 장기적인 투자로 자녀들에게 상속하고 싶은 경우 1031 교환을 선택할 수 있습니다.     ▶문의:(714)249-7544 존 오 텍스 플랜 전문가미국 양도소득세 텍스 플랜 세금 혜택 투자 건물

2024.02.13. 23:46

[CRT] 양도소득세 없애고 소득 늘리는 일석이조

가치가 불어난 재산에 대한 양도소득세를 미루는 방법에는 여러 가지가 있다. CRT(Charitable Remainder Trust)도 그중 하나다. 트러스트라서 미리 복잡하게 생각하는 경향이 있지만, 대부분의 절세전략은 사실 많은 이들이 익숙한 은퇴계좌 IRA를 연상하면 이해가 쉬울 수 있다. 기본적으로 소득공제 등 일차 혜택이 있을 수 있고, 이후 불어나는 재산에 대해서도 세금을 연기할 수 있다. 그리고 필요한 소득을 인출해서 사용할 때 소득세를 낸다. IRA의 특징 및 혜택과 별반 다르지 않다.     ▶CRT란   CRT를 잘 활용하면 지금 당장의 소득공제 혜택은 물론, 결과적으로 더 많은 소득을 창출할 수 있다. 자녀들을 위한 혜택도 기획할 수 있다. 물론, 최종적으로 기부와 연결돼 있다는 점에서 다르지만, 세금부담은 줄이면서 소득을 늘리고, 나중에 원하는 곳에 기부도 할 수 있다고 보면 밑지는 장사는 아닌 셈이다.   CRT는 한 번 만들면 되돌릴 수 없는 트러스트다. 이 부분이 걸림돌일 수 있지만, 전혀 탄력성이 없는 것은 아니다. CRT를 통해 달성하고자 하는 목적이 분명하다면 특별히 문제가 되지 않을 수 있는 부분이다. 부동산이나 주식 등 가치가 불어난 재산이 있지만, 양도소득세 때문에 매각이 망설여진다면 CRT가 이 문제를 해결해 줄 수 있다.   ▶CRT의 혜택   예를 들어 오래전 산 부동산의 가치가 올라 매각할 경우 100만 달러의 양도소득이 발생한다고 가정하자. 캘리포니아의 경우 주 정부 차원에서도 양도소득세가 있기 때문에 연방의 양도소득과 합하면 경우에 따라 30%가 넘을 수 있다. 100만 달러 양도소득이 발생하면 30만 달러 이상을 세금으로 내야 한다는 뜻이다. 반면 CRT로 옮긴 후 매각하면 100만 달러에 대한 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이는 매각 대금에 대한 세금을 내지 않고 전액을 재투자할 수 있다는 의미다. 절세한 30만 달러가 향후 40년 동안 연평균 10% 수익을 내면 1300만 달러가 넘는 돈으로 자라게 된다. 절세와 재투자가 주는 복리효과는 이만큼 엄청나다. CRT 등을 활용하지 않고 그냥 세금을 냈다면 결국 이 돈을 포기하는 셈이다.   장기적인 복리효과에 따른 자금증식만 있는 것이 아니다. 지금 당장 양도소득세를 면하는 대신 이후 인출소득은 오랜 시간에 걸쳐 정기적으로 꾸준히 받을 수 있기 때문에 소득세율도 낮춰 주는 효과를 낼 수 있다. 또 하나 추가적인 큰 혜택이 소득공제다. CRT로 재산을 넣으면 그해 바로 공제 혜택을 받을 수 있다. CRT의 구체적인 조항과 자산 유형 등에 따라 다를 수 있지만 지금 가치의 10% 안팎은 소득에서 덜어낼 수 있게 된다. 200만 달러 가치의 재산을 CRT에 넣으면 올해 20만 달러 소득을 공제 처리할 수 있다는 얘기다. 현행 세법상 연간 공제 처리 한도에 걸리면 다음 해로 넘겨서도 공제가 가능하다.   ▶어떻게 운용되나   어떤 재산을 CRT로 넣을 것인가는 각자의 선택이다. 오래전에 사둔 자산이 가치가 불어난 경우 가장 적합할 것이다. 트러스트에 넣을 자산을 정한 후 누가 트러스트의 혜택을 받을 것인지를 정한다. 보통 Income Beneficiary라고 부르는 데, 트러스트로부터 소득을 수령할 사람을 의미한다. 대부분 당사자나 부부가 되는 것이 일반적이다. 자산을 트러스트로 옮기면 즉시 기부에 대한 공제 혜택을 받을 수 있다.     해당 자산의 매각을 원할 경우 트러스트 안에 옮겨진 후 매각해야 한다. 그래야 공제와 양도소득 면제 혜택을 받을 수 있다. 트러스트 안에서 투자 등 자산운용을 계속하며 자산을 불리게 된다. 최소한 1년에 한 번은 정한 금액을 인출할 수 있지만, 인출을 필요한 시기까지 연기할 수도 있다. 트러스트의 기간은 20년 등으로 정하거나 평생, 혹은 이후 세대들까지로도 설정할 수 있다. 어떤 기간이든 정한 기간이 마감되면 잔액이 원하는 자선단체에 대한 기부금으로 넘어간다.   ▶제한점과 CRT 유형   IRA가 59.5세까지 인출에 제한이 있듯이 CRT도 그 나름의 제한이 있다. 매년 일정 금액을 인출할 수 있게 해주지만 최소 5%에서 최대 50% 내에서 가능하다. 인출금액을 너무 많이 가져가지 않는 것이 궁극적으로 IRS 규정에 위배되지 않도록 관리하는 데 유리하다. 최소한 원래 재산가치의 10% 정도가 비영리 자선단체에 돌아갈 수 있도록 하는 계산법에 따라 인출률이 정해진다.     CRT의 가장 큰 단점은 한번 결정하면 되돌릴 수 없다는 점일 것이다. 트러스티를 변경하거나 자선단체를 변경하는 등 운용에서는 약간의 탄력성이 있지만, 소득공제 및 기타 절세 혜택을 받는 구조이기 때문에 기부를 번복할 수는 없다고 할 수 있을 것이다.     CRT는 기본적으로 CRAT와CRUT로 구별된다. CRAT는 인출이 어뉴이티 형태로 금액 자체가 애초에 정해지게 된다. CRUT도 인출 규모가 정해지지만, 금액이 아닌 퍼센티지로 정해진다. 트러스트 내 자산이 불어나면 결국 인출 금액도 늘어나는 형태다. 양자 사이에는 장단점이 있지만 대체로CRUT가 운용 면에서 훨씬 더 탄력적이다.     결과적으로 받는 돈도 많아질 수 있을 뿐 아니라 인출 시작 시점을 어느 정도 통제할 수 있고, 이후 다른 재산을 해당 트러스트로 추가 적립할 수 있다. 트러스트 기간도 CRUT가 CRAT에 비해 더 길게 적용할 수 있기 때문에 가족 전체를 위한 플래닝에 유리하다고 볼 수 있다. 트러스트를 더 오래 유지할 수 있다는 것은 세금유예 혜택을 통한 자산증식 효과 더 크고 오래 지속될 수 있다는 의미이기도 하다.   ▶추가 고려사항   CRT는 절세혜택과 함께 복리 혜택을 십분 활용하는 자산증식 도구 역할을 하지만 한번 결정하면 되돌릴 수 없다는 점과 일단 적립하면 정해진 구간 내에서만 자금을 쓸 수 있다는 점 등에서 꺼려질 수 있다. 하지만 애초의 목적이 양도소득세를 미루고, 최대한 혜택을 늘리는 것에 있다는 점을 상기하면 충분히 활용가치가 있는 전략이다.     CRT를 활용하지 않을 경우와 비교할 때 내가 쓸 수 있는 자금 규모가 크게 늘고, 트러스트 내 자산에 대한 운용 권한을 유지할 수 있기 때문에 모든 통제권을 포기하는 것은 아니다. 나와 내 가족이 쓰고 기부되는 최종 금액은 처음 적립한 재산의 10% 정도다.     트러스트에 들어갈 때 자산가치의 10%를 기부하는 대신 이 부분을 적립과 동시에 소득에서 공제받는 것이고, 세금 없이 복리효과를 누리며 지속적으로 자라나는 재산을 통해 훨씬 더 많은 자금을 나와 내 가족이 쓸 수 있다는 점을 이해하면 CRT 활용을 고려할 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 [email protected] 양도소득세 일석이조 양도소득세 때문 당장 양도소득세 소득공제 혜택

2024.01.23. 22:03

[문주한 세금/회계] 물가급등 상황에서 양도소득세 절세

세금(세법)은 어차피 시대와 사람이 만든다. 그래서 세금은 보편타당하고, 지극히 상식적 이여야 한다. 그 시대를 사는 대다수의 사람이 수긍할 수 있어야 하는 것이 세금이다. 그런데 여기 불합리한 것이 하나 있으니, 그것은 미국에서는 부동산 장기 보유에 대한 혜택이 없다는 것(오늘은 1년이나 2년을 갖고 장단기를 나누지 말자). 최근의 물가 급등 상황을 감안하면, 미국 세법이 한국에서 빨리 갖고 와야 할 것이 양도소득세의 ‘장기 보유 특별 공제(이하 ‘장특’)’ 제도다.    부동산 가격이 올랐으면 그것은 두 부분으로 나뉜다. 하나는 물가 상승에 따른 가격 상승이고, 다른 하나는 그 부동산의 실질 가치 상승이다. 단순히 시중 물가가 올라서 부동산 가격이 올라간 부분에 대해서는 세금을 매기지 말고, 오로지 실질 가치 상승분에 대해서만 세금을 매기자는 것이 한국의 ‘장특’공제 입법 취지다.   기본적으로 1년에 2%씩, 예컨대 5년을 갖고 있었으면 양도 차익의 10%, 10년을 갖고 있었으면 20%, 그런 식으로 오래 보유할수록 더 많은 금액을 양도차액에서 빼준다(최대 30%). 1세대 1주택은 그 2배, 즉 1년에 4%씩을 보유·거주 기간별로 각각 공제받을 수 있다(최대 80%).   즉 한국 방법은 거주용 주택 여부와 상관없이 모든 부동산의 보유 연수별로 양도차익의 몇 %를 공제해주지만, 미국 방법은 거주용 주택에 대해서만 보유 연수와 상관없이 50만불(싱글은 25만불)의 같은 금액을 공제해주는 것이 다르다. 30년을 보유하든 2년만 보유하든, 공제 혜택이 같다(primary residence exclusion, Sec 121, 1997년 5월 6일 시행).    한국의 차등률 방법과 미국의 정액 방법 중, 어느 것이 유리한지는 각자 다르다. 다만 지금과 같은 높은 인플레이션 상황에서는 총 양도차익 중에서 물가상승에 따른 가격 상승분을 빼주는, 그래서 순수한 가치 상승분에 대해서만 세금을 매기는 한국 공제 방법이 더 상식적이다. 20년 보유한 사람과 2년 보유한 사람을 같이 취급하는 현재의 미국 방법은 전혀 보편타당하지 않다. 미국에서는 양도 차익이 50만불 될 때마다 ‘집 갈아타기’를 강요하고 있는 셈이다.   예를 들어서, 서울 아파트와 뉴욕 아파트를 30만불에 각각 취득해서 20년이 지난 지금 120만불에 판다고 하자(부부 기준). 계산을 해보면, 서울 아파트는 양도소득(capital gain)이 18만불밖에 안 되지만, 뉴욕 아파트는 40만불이나 된다. 미국이 2배가 넘는다. 물론 세율이 다르기 때문에 최종적인 세금(양도소득세)이 어떻게 나올지는 오늘은 논외로 하자.     참고로, 한국에서 ‘장특’공제를 받은 부동산 양도건을 미국에 신고할 때는 주의해야 한다. 기본적으로 미국에는 이 ‘장특’공제 제도 자체가 없기 때문에 계산을 다시 해줘야 한다. 그러나 예외적으로 그 공제 혜택을 받을 수 있는 경우도 있으니, 절대로 ‘세금 바가지’ 쓰는 일은 없어야 할 것이다. 다시 강조하지만, 결국 세금을 만드는 것도 사람이고, 그것을 지키는 것도 사람이다. IRS에게 등을 보이는 호구는 되지 말자.    문주한 한국 공인 회계사/미국 공인 회계사, 세무사  www.cpamoon.com  문주한 세금/회계 미국 양도소득세 가격 상승분 가치 상승분 한국 공제 양도소득세 절세 부동산 장기보유

2023.10.13. 11:17

[세금/회계] 같은 양도소득의 다른 양도소득세

 렌트 줬었던 집(rental real property)을 팔면, 얼마의 세금을 내야 할까? 대충 25%를 생각하면 된다. 부동산 브로커 수수료까지 포함하면, 1/3 정도로 예상하면 대충 맞는다. 결국 IRS와 7:3으로 동업을 한 셈이다. IRS가 1/3 먼저 갖고 가고, 남은 2/3를 내가 가질 수 있는, 서명 없는 강제 동업 말이다.    세금은 세 가지. 주정부에 내는 명의 이전세(transfer tax, transfer fee), IRS에 내는 투자 소득세(net investment income tax), 그리고 가장 중요한 양도소득세(capital gain income tax).   먼저 명의 이전세는 건물의 용도(주거용과 상업용)와 매매 금액, 그리고 주거용이면 유닛 개수에 따라 차등적으로 부과된다. 뉴욕의 경우, 주거용은 2%, 상업용은 3% 정도로 잡으면 된다.   두 번째 세금은 투자 소득세(IRS 양식 8960). 25만불(싱글은 20만불) 넘는 양도소득에 대해서만 4% 정도의 세금이 계산된다. 예를 들어서 75만불을 벌었으면 거기서 25만불을 뺀, 나머지 50만불에 대해서 4%, 즉 2만불을 추가로 내는 식이다.   마지막으로 가장 중요한 것이 (양도) 소득세다. 이것은 앞의 두 세금과 달리, 각자의 상황에 따라서 그 최종결과가 다르다. 예를 들어서 흥부와 놀부가 임대용 건물을 각자 팔아서 30만불을 똑같이 벌었다고 가정하자. 그렇다면 그 둘의 세금이 같을까? 흥부도 30만불을 벌었고, 놀부도 30만불을 벌었으니, 그 둘의 세금도 같아야 할 것 같다. 그러나 그렇지 않다. 가장 큰 원인은 계단식으로 된, 세율의 누진제 체계 때문이다.     흥부는 다른 소득 없이, 그 양도소득 하나뿐이고, 놀부는 다른 임대소득이 더 있다고 가정하자. 놀부가 전체적으로 더 많은 돈을 벌었으니, 같은 조건이라면 놀부의 총 세금이 더 많아지는 것은 당연하다. 그렇다면, 양도소득만 떼어놓고 봤을 때, 놀부와 흥부의 세금이 같을까? 같지 않다.   둘이 똑같이 건물 팔아서 똑같은 돈을 벌었어도, 다른 소득이 더 있는 놀부가 흥부보다 세금을 더 낸다. 다른 소득이 얼마나 되는지에 따라서, 같은 양도소득에도 다른 세금이 나올 수 있다. 똑같은 벽돌 한 장(양도소득)을 그냥 맨바닥에 놓았을 때의 높이와 10층 석탑 위에 얹었을 때의 높이가 달라지는 이치와 같다.     따라서 곧 건물 팔 생각이 있으면, 다른 소득이 더 높을수록 같은 양도소득의 세율이 달라질 수 있음을, 그리고 그 계산은 연도별로 구분됨을 꼭 염두에 둬야 한다. 부동산을 언제 팔 것인지 결정할 때, 그 해에 다른 소득이 얼마나 되는지도 반드시 따져봐야 한다는 뜻이다. 올해 12월 31일 클로징과 내년 1월 1일 클로징, 날짜는 하루 차이지만 세금은 큰 차이를 가져올 수 있다. 돈을 버는 것도 중요하지만, 세금을 줄이는 것은 더 중요하다.     문주한 / 한국미〮국 공인 회계사, 세무사 (www.cpamoon.com)세금/회계 양도소득세 양도 양도 소득 투자 소득세 transfer tax 문주한 회계사

2023.10.02. 9:56

[부동산] 양도소득세와 절세 방법

부동산 양도소득세는 Capital Gain Tax라고 한다. 부동산을 양도하고 차익이 생기면 양도소득세를 내야 하는데 부동산 매도 시에 IRS에 보고해야 한다. 관련해서 미국 양도소득세 세율 및 신고, 계산 방법에 대해 정리하여 보았다. 미국 양도소득세 세율은 보유 기간과 소득 수준에 따라 달라진다.   1. 보유 기간   양도 자산을 1년 이하 보유 후 매도하면 단기 차익 (Short-term Capital Gain)이 되며, 1년 초과 보유하면 장기 차익(Long-term Capital Gain)이 된다. 당연히 1년 넘게 보유 후 매도해야 양도세율이 더 낮아진다.   2. 단기 차익(1년 이하)   양도소득세율은 단기인 경우 본인에게 적용되는 소득세율이 그대로 적용된다.     3. 장기 차익(1년 초과)   싱글인 경우 소득 수준에 따라 장기 차익(Long-term Capital Gain은 0%, 15%, 20%가 적용되며, 부부 합산(Married, filing jointly) 신고를 하는 경우에도 소득 수준에 따라 0%, 15%, 20%로 양도소득세율이 적용된다.   ▶미국 양도소득세 신고 및 계산   1. 신고 기간 및 세금보고 양식   당해 연도 발생한 양도세는 다음 해 세금보고 기간인 4월 15일까지 신고해야 하며 신고 양식은 Form 1040, Schedule D (Capital Gains and Losses)이다.   2. 양도소득세 계산   미국 양도세 계산은 당해년도 양도한 자산(부동산 등)을 단기(Short-term)와 장기(Long-term)로 나눠 양도차익과 손실 총합을 구하고, 세율을 적용하여 계산한다.   3. 주(state)별 양도소득세 고려   양도세는 연방 세금뿐만 아니라 주에서도 부과는. 따라서 거주하고 있는 주(state)의 양도소득세도 고려해야 한다. 일반적으로 캘리포니아, 뉴욕, 오리건, 미네소타, 뉴저지, 버몬트주는 양도소득세율이 높은 편인 반면, 뉴햄프셔나 테네시주같이 소득세가 면제되는 곳에서는 양도소득세도 면제되는 경우가 있다.   ▶절세 방법   1. 최소 1년 이상 보유   양도소득세를 아끼려면 자산을 1년 초과하여 보유해야 한다. 장기 차익과 단기 차익 세율이 차이 나기 때문인데 따라서 부동산을 매입하려면 장기적인 계획을 갖고 접근하는 것이 미국 양도세 절세의 제1원칙이다.   2. 양도손실 공제   양도손실이 발생하면 다른 양도소득과 상계 처리할 수 있다. 예를 들어 부동산 양도차익 1만 달러이고 혹시 보유한 주식 양도손실이 3000달러라면 총 양도차익은 7000달러가 되는데 만약 양도차익과 손실을 모두 더 해서 마이너스(-)가 된다면 1년에 3000달러까지 근로소득에서 공제받을 수 있다.   3. 주거용 부동산 공제   주거용 부동산+자택(owner occupied)에 대해 양도소득세를 공제해주고 있다. 주거용 자택 공제 금액은 부부 합산 50만 달러, 싱글 25만 달러까지인데 주거용 자택으로 인정받으려면 5년 동안 보유하고 있어야 하며, 보유 기간 동안 최소 2년을 거주해야 한다.     이상 양도소득세와 관련해서 세율과 신고 방법, 계산 방법 등을 살펴보았다. 요즘 매물이 많지 않고 현재 거주하거나 투자용 건물이 있으면 매매 시 양도세 절세를 위해  부동산 요건을 미리 파악하고 계획을 세우길 바란다.   ▶문의: (213)445-4989  현호석 대표/매스터 리얼티부동산 양도소득세 절세 부동산 양도소득세 양도소득세 신고 양도소득세 계산

2023.07.25. 21:52

[부동산 투자] 주거용과 투자용 부동산의 양도소득세

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 2년을 연속으로 거주하진 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면   이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031교환(Exchange)인데 이는 양도소득세를 연기시키는 것이다.     국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인에 따르면 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고, 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이  매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어 만약 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매

2023.06.21. 18:16

시세차익이 큰 임대차 부동산을 처분할 때 양도소득세 [ASK미국 세금/세무-존 오 텍스 플랜 전문가]

▶문=시세차익이 큰 임대차 부동산을 처분할 때 양도소득세는 어떻게 줄일 수 있을까요?     ▶답=현재 다양한 방법으로 양도소득세를 미루거나 줄일 수 있습니다. 여러 가지 방법 중 많이 알려진 방법은 Charity를 통해 양도 소득세를 절감할 수 있는 것입니다. 이 방법은 Charitable Reminder Trust (CRT) 나 Charitable Lead Trust (CLT) 을 통해 절세가 진행됩니다. CRT 와 CLT의 차이점은 Trust 가 끝나는 시점에 자산을 누가 양도를 받게 되는가에 차이점 있습니다. 그러나 CRT 와 CLT는 Trust에 포함되어 있는 자산을 컨트롤하거나 원하는 곳에 기부를 한다는 것이 쉽지 않다는 점 또한 감안되어야 합니다.   이러한 어려움을 보안하기 위해서 나온 방법이 Charitable LLC입니다. Charitable LLC는 Facebook의 창업주인 Mark Zuckerberg가 본인의 지분을 Charitable LLC에 기부를 하면서 유명해진 케이스입니다. 시세차익이 커진 주식을 자신이 만든 Charitable LLC - 5019 (C) (3)에 기부한 후 LLC의 Manager 로서 세금 혜택을 받으며 그 자산에 대한 컨트롤 또한 할 수 있게 됩니다.   물론 자산의 형태 (부동산 처분, 1031 exit strategy, sale of ownership in partnership 등등) 와 상관없이 LLC에 기부 가능하며, Charitable LLC는 일반 charity trust처럼 Mandatory distribution, investment rules, 등등 다른 charity 와 같이 제한된 법이 제한이 없으므로 절세를 하기 위한 하나의 방법으로 사용되고 있습니다. Charitable LLC의 최대 장점은 기부금 전액을 공제할 수 있습니다. 그래서 세금 브리켓이 아주 높거나 한 해 과세 인컴이 높을 경우 또한 세금 플렌을 하기에 아주 좋은 방법입니다.   ▶문의:(714)249-7544 존 오 텍스 플랜 전문가미국 양도소득세 임대차 부동산 부동산 처분 텍스 플랜

2023.05.09. 21:55

부동산 자산 매각 시 양도소득세를 줄이는 방법 [ASK미국 세금/세무-존 오 텍스 플랜 전문가]

▶문= 시세차익이 큰 임대차 부동산을 처분할 때 양도소득세는 어떻게 줄일 수 있을까요?     ▶답= 물론 여러 가지 상황에 따라 절세 전략이 많이 달라지지만, 건강상의 이유로 임대차 운영이 어려우시거나 은퇴를 앞두고 있어 부득이하게 처분하시는 경우에는 일반적으로 Delaware Statuary Trust (DST)를 통한 1031 Exchange를 추천해 드립니다. 1031 Exchange는 부동산 매매 대금을 정해진 기간 내 조건을 충족하는 다른 부동산에 재투자할 시 양도소득세를 유예해 주는 제도입니다. DST이라는 상업용 부동산을 통해 매매 대금을 재투자하면 실제 부동산을 구매하여 소유했을 때의 정기적 임대수익과 감가상각을 통한 세금 혜택을 똑같이 받으시면서 차후 투자금 회수 시 시세차익의 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.   ▶문= 1031 Exchange 없이 부동산을 처분하고 양도소득세를 유예하는 게 가능한가요?     ▶답= 1031 Exchange 조건 충족이 어렵다면 정부에서 장려하는 사업분야에 매매금액을 재투자하여 세금 인센티브를 받는 방법으로 양도소득세를 유예할 수 있습니다. 재투자의 경우 많은 옵션이 있는데 우선으로 Qualified Opportunity Funds (QOF)를 추천해 드리고 있습니다. 2017년도에 조세 감면법(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)의 하나로 저소득 지역에 민간 투자를 활성화하기 위해 만든 법으로 부동산에만 사용할 수 있는 섹션 1031 (section 1031 Exchange) 달리 QOF는 부동산, 주식, 비즈니스 자산, 수집품, 귀금속 및 크립토 코인, 포함하여 모든 자산 판매로 발생한 투자 소득을 180일 이내에 QOF에 재투자할 경우 양도세 감면 혜택을 받으실 수 있습니다. 투자할 수 있는 자본 이득 금액에는 제한이 없고 투자 소득의 종류가 단기이든 장기이든 상관없이 가능합니다. 또한 부동산 매매금의 전부를 투자하는 것이 아니라 시세차액까지만 투자하여 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.     ▶문의: (714)249-7544미국 양도소득세 부동산 매매금 양도소득세 감면 임대차 부동산

2023.03.16. 13:33

양도소득세 폐지 수혜단지 ‘인천 작전 한라비발디’

정부가 2023년 경제정책방향을 통해 부동산시장의 연착륙을 위한 다양한 규제 완화방안을 내놓았다. 이에 따라 수도권에 분양 중인 알짜 부동산의 가치가 새삼 부각되고 있다. 정부 규제가 다주택자 및 실수요자의 세금과 대출 부담을 줄여주는 데 초점이 맞춰져 있기 때문이다.   정부는 12월 21일 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에서 ‘다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하겠다’고 선언했다. 이를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화하겠다고 했다. 현행 3주택(조정지역 2주택) 이상이면 8%, 4주택(조정지역 3주택) 이상이면 12%를 적용하는 취득세율을 3주택 4%, 4주택 6%로 각각 절반으로 줄이기로 한 것이다.     내년 5월까지 시행되는 양도소득세 중과 배제도 1년 더 연장돼 2024년 5월까지 구입한 주택에 대해서는 혜택이 주어진다. 양도세율도 2020년 수준으로 환원된다. 분양권은 1년 미만이면 70%에서 45%로 줄고, 1년 이상이면 60%에서 아예 폐지된다. 주택이나 입주권도 1년 미만은 70%에서 45%로, 1년 이상이면 무조건 폐지된다.     이런 조치들은 대부분 2023년 초부터 시행될 예정이다. 여윳돈 투자자에게 새로운 기회가 열리는 셈이다. 이에 따라 수도권 지역에서 분양 중인 아파트 가운데 투자가치가 높은 아파트에 새로운 관심을 가져볼 만하다.     대표적인 곳이 HL 디앤아이한라㈜가 인천광역시 계양구 일원에 지을 예정인 아파트 ‘인천 작전 한라비발디’이다. 이 아파트는 현재 계약조건을 기존 10%에서 5%로 낮춰 계약을 진행 중이다.     중도금 이자후불제에 확정 고정금리인 4%를 적용한다. 이밖에도 규제지역 해제로 중도금 대출 한도가 50%에서 60%로 상향돼 투자자금 조달 부담도 작다. 입주 전 분양권 전매가 가능하고 거주지역과 주택 수에 제한 없이 만 19세 이상이면 누구나 계약이 가능하다.   중도금 고정금리를 채택한 것은 시중금리가 상승하더라도 시행사가 고정금리 초과분을 부담하겠다는 의미다. 주택담보대출 금리 상단이 연내 9%에 진입할 가능성이 있어 고정금리를 적용하면 수요자들의 이자 부담을 덜 수 있다.     인천 작전 한라비발디는 지하 2층~지상 29층 4개 동에 ▲84㎡(전용면적 기준) A타입 173세대 ▲84㎡ B타입 13세대 ▲84㎡ C타입 25세대 ▲84㎡ D타입 53세대 ▲84㎡ E타입 54세대 ▲98㎡A 타입 22세대 등 총 340세대 규모로 지어진다.   ‘인천 작전 한라비발디’가 들어서는 계양구는 인천의 전통적 주거중심지로 원도심의 생활 인프라를 입주 즉시 이용할 수 있다. 주변에는 e편한세상계양더프리미어, 힐스테이트자이계양 등과 같은 브랜드 아파트가 밀집돼 있다.   교통환경도 좋다. 인천 지하철 1호선이 도보로 이용 가능하고 봉오대로, 계양대로, 아니지로 등 주요 간선도로가 인접해 있다. 인근에 부평IC가 있어 경인고속도로 이용이 편리하고 수도권 제1외곽순환도로 계양IC도 이용하기에 편리하다.     게다가 작전역까지 서울 지하철 2호선 연장선(청라~홍대)이 연결될 예정이어서 더블역세권으로 거듭날 것으로 기대된다. 또 부평역에 들어설 ‘GTX-B노선’을 이용하기도 쉬워 서울 접근성은 크게 좋아질 것으로 예상된다.   교육환경도 뛰어나다. 인근에 도보로 통학 가능한 초중고등학교가 다수 위치한 학세권 아파트이다. 화천초, 작전중, 안남고, 작전여고 등이 가깝기 때문이다. 또 반경 1Km 이내에 계양구 계산동 일대 학원가가 자리하고 있다.   각종 생활편의시설도 즉시 이용이 가능하다. 계양구청 및 한림병원 인천세종병원 등이 가깝고, 계양구청 인근과 굴포천역 인근 상권도 활성화된 편이다. 홈플러스 등 대형마트와 작전시장 등 재래시장도 오가기가 편하다.     주변에 작전공원 및 까치공원이 있고 명칭이 정해지지 않은 공원이 아파트 주변에 들어설 예정으로 주거 쾌적성은 앞으로 더 좋아질 전망이다.   ‘인천 작전 한라비발디’ 견본주택은 인천광역시 서구에 있다. 강동현 기자 [email protected]양도소득세 한라비발디 인천광역시 계양구 인천 작전 다주택자 실수요자

2022.12.27. 16:10

[부동산 투자] 양도소득세와 1031 교환

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세.   양도소득세는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다. 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다.     예를 들어 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당된다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제할 수 있다. 따로 세금보고를 하면 각각 25만불 까지 받을 수 있다.     어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구입 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았다. 이럴 경우 최고 50만까지 공제받을 수 있다. 5년전 60만 달러에 사서 100만에 팔았다면 이 부부는 40만의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.     이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.     그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 ‘1031 교환(Exchange)’ 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 한다. 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다.     일반적으로 3개까지 정할 수 있다. 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다.     만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어보자. 만약 융자가 100만이 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만을 갚고 나면 200만이 남게 된다.  여기서 남은 200만이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다.  만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이 될 것이다.  각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.                                                         ▶문의: (310)-227-0066. 케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 양도소득세 교환 투자용 부동산 부동산 매매 주거용 부동산

2022.07.06. 17:41

[세법 상식] 양도소득세(Capital Gain Tax)

Q. 지난 몇 년 동안 여유자금을 투자해 좋은 실적을 거뒀습니다. 보유하고 있는 부동산 가격도 상승해 개인적으로 자산이 많이 늘어났습니다. 2021년도 세금보고를 앞두고 투자 관련 세금을 많이 내야 할 것 같아서 걱정이 되기도 합니다.  그런데 2022년도 들어서면서 투자 환경도 많이 힘들어지고 해서, 지금까지의 투자 관련 이익과 손실을 점검하면서 납부해야 할 양도소득(Capital Gain) 세금 관련 내용에 대해 알고 싶습니다.   A. 2022년도에 접어들어 자본시장이 등락을 반복하고 있어 개인 투자자들을 힘들게 하고 있습니다. 하지만, 지난 몇 년 간 투자를 해온 납세자라면 투자 이익을 본 경우가 더 많을 것입니다.     우선 투자한 주식 가치가 많이 상승했지만 매각하지 않았다면 양도소득세를 낼 필요가 없습니다. 하지만, 여러 형태의 주식을 거래했다면 발생한 이익에 대해서 양도소득세를 납부해야 합니다.   투자 소득에 대해서 납부해야 하는 양도소득세는 다음의 3가지 내용에 따라서 부과가 됩니다.     첫째는 투자의 가치가 얼마나 상승했느냐 하는 것입니다. 그리고 다음은 투자한 기간입니다. 마지막으로 납세자의 전체 소득이 얼마인지가 중요합니다.   투자 ( 주식, 채권, 펀드, ETFs, 부동산, 암호 화폐) 한 것을 팔아서 이익을 보았다면, 투자한 기간이 장기냐 아니면 단기냐에 따라서 세금이 달라지게 됩니다. 연방기준으로는 투자 기간이 1년 이상이면 장기, 1년 미만이면 단기로 분류됩니다.      또한 투자 소득에 대한 각 주정부의 세법이 달라 거주하는 주의 세율 등을 확인하는 것이 필요 합니다.  예를 들어 가주 정부는 양도소득세에 대해서 연방정부처럼 일반 소득 세율 보다 낮은 세율이 아니라 일반 소득 세율을 적용합니다.  따라서 가주의 양도소득세 최고 세율은 13.3%가 됩니다.      보유 기간이 1년 미만인 단기 투자 소득에 대해서는 일반 소득세율이 적용됩니다.  하지만, 1년 이상 장기간 보유 후 발생한 장기 투자 소득은 과세 대상 소득과 결혼 여부 등에  따라서 0%, 15%, 또는 20%의 세율이 적용됩니다. 예를 들어서, 2022년에 싱글로 세금보고를 하면서 소득이 4만1675달러 미만이면 0%의 세율이 적용돼 큰 혜택을 누릴 수 있지만 소득이 4만1675달러에서 45만9750달러 사이면 15%의 세율이 부과됩니다. 그리고 소득이 45만9750달러를 초과하면 20%의 소득 세율이 적용됩니다. 이밖에 고소득 납세자, 예를 들어 싱글로 소득이 20만 달러 이상이면 3.8%의 추가 투자 소득세(net-investment surtax)가 부과됩니다.   단기 투자 소득에 대해서는 일반 소득세율이 적용되지만 손실이 발생한 경우에는 일반 소득과 상쇄를 하는 것이 아니라 3000달러 까지만 손실 처리가 가능합니다. 사용하지 않은 손실은 다음해로 이월해서 매년 3000달러 까지 사용하거나, 혹시 다음 해에 투자 이익이 발생하면 사용할 수 있습니다.     부동산도 주요 투자 자산의 하나입니다. 주택은 지난 5년 간 2년 이상을 주 거주지로 사용했다면 주택 매매 차액에 대해 싱글은 25만 달러,  부부공동은 50만 달러 까지는 비과세 투자 소득입니다.     주택의 매입 금액에는 보유 기간 동안 지불한 증축이나, 개조 비용까지도 포함이 됩니다. 따라서, 거주 주택 가치의 상승으로 매각 후 비과세 한도액 보다 더 많은 이익이 발생한 납세자들은 거주 기간 발생한 주택 관련 지출에 대한 증빙서류 등을 꼼꼼하게 챙기는 것도 절세의 한 방법입니다.   ▶문의:(213)383-9665 새라 김 회계사세법 상식 양도소득세 capital 일반 소득세율 가주의 양도소득세 투자 소득

2022.02.08. 20:21